Личный опыт: как КЗИО продавал с молотка право аренды на 27 земельных участков в черте города

Сюрпризы от фокусников КЗИО, угрозы местных гопников и настенные письмена

Торгами я занимаюсь уже не первый год. И кроме муниципальных участвовал и в покупке имущества должников, и компаний-банкротов. Состояния я себе пока не нажил, но бизнес это неплохой — по сравнению с рыночными ценами объекты на торгах иногда можно забрать дешевле. Но дилетантам в этой сфере делать нечего. Реальные торги начинаются еще задолго до официального дня их проведения. Знающие люди говорят, когда лучше подать заявку, на какие лоты не стоит заявляться и т. п.

Накануне в КЗИО Казани прошли торги по определению стоимости аренды на 20 лет каждого из 27 земельных участков в черте города. Предмет аукциона — размер ежегодной арендной платы. Участки расположены в разных районах Казани. Самая низкая стартовая цена была за участок на улице Вишневой в Авиастроительном районе — 59 600 за годовую аренду 496 кв. м. А самая высокая стартовая цена (444 500,0 руб.) — за 1 990 кв. м на улице Грачиной в поселке Вознесение Советского района.

Прежде чем участвовать в торгах, надо взглянуть на сами участки. Из 27 лотов я выбрал 15 наиболее интересных. И вместе с товарищем поехал их смотреть. Сюрприз ждал нас уже на втором участке. Приехав на улицу Бригадную, мы увидели, что на выставленном на аукцион участке стоит жилой дом, а сам участок огорожен забором. Это при том, что в конкурсной документации указано, что все участки, выставленные на торги, без строений.

Но это было только начало. После Бригадной мы отправились дальше — в поселок Мирный, где на торги было выставлено сразу 6 участков. Место популярное, на рынке при продаже в собственность цена сотки здесь начинается с 200 тысяч рублей. Выставленные КЗИО на аренду участки на улицах Новосельской и Давликеевской 8-й показались нам очень интересными. Очередной сюрприз поджидал нас на следующем участке. Приезжаем, смотрим. Подходят два парня.

— Участок смотрите? — чувствую, идет «наезд».

— Ну да, его на торги выставили, — отвечаем спокойно, держимся ровно.

— Вы в них не участвуйте, — «наезд» крепчает.

— Почему? — сохраняем спокойствие.

— Потому что это наш участок. Мы его на торги вывели, и мы его заберем, — сообщает нам местная гопота.

Ребята оказались настойчивыми, спорить с ними не хотелось. Со словами «все решится на торгах» собираемся уезжать. Трогаемся и видим, что поперек дороги лежит бревно. Видимо, хотели заблокировать машину — на случай обострения ситуации. Но не сложилось.

Третий сюрприз — снова в Мирном. На улице Надпойменной участок ровный, 640 кв. метров, рядом с асфальтированной дорогой, коммуникации все есть, но почему-то тоже огорожен забором, а на участке все прибрано, как будто для строительства дома. Ну, может, это Комитет земельных и имущественных отношений постарался — так думаем. Но затем понимаем, что проезда к участку как такового нет — либо через другой участок, либо мимо трансформаторной будки. На карте проезд 4-5 метров, по факту — нет и двух.

Самые дорогие участки из 27, выставленных в этот раз на торги, оказались в поселке Вознесение. Место у казанцев очень популярное, но предложений в этом районе мало. На улице Грачиной выставили сразу два участка площадью 19 990 и 800 кв. метров. Забавно, что на доме рядом с участком на 8 соток кто-то написал послание тем, кто приедет сюда: «Можете даже не заявляться на торги, мы все равно заберем этот участок». Забегая вперед, скажу, что «послание» не сработало. На торги по этому участку заявилось 18 человек.

Хитрые «бухгалтеры»

Итак, я выбрал 9 участков. Теперь надо было внести задаток — это 30% от начальной цены лота — и подать заявку на участие в торгах в Комитет земельных и имущественных отношений. Вроде ничего сложного. Но даже здесь есть подводные камни. О них меня предупредили. 16 апреля, за неделю до окончания приема заявок КЗИО изменил реквизиты для перечисления задатка. Всего-то две цифры в номере расчетного счета комитета. Но они имеют принципиальное значение. Ели задаток не поступит вовремя, то это повод отказать участнику в регистрации. И организаторы очень умело этим поводом пользуются. Например, случайно пропускают какие-нибудь цифры в реквизитах или забывают указать КБК (код бюджетной классификации). Без этого кода платеж в банке у вас примут и деньги уйдут, но вот до адресата они дойти не смогут.

После получения новых реквизитов я оплатил задатки за участие в аукционе и отправился в КЗИО подавать заявки. В комитете заявки принимают две милые молодые девушки, над ними в кабинете висит камера видеонаблюдения.

— А это зачем?

— Ну там спорные моменты разбирать.

— А что, спорных моментов много?

— Ну, бывает.

Увидев, что я подаю много заявок, регистратор говорит:

— Вы в курсе, что если будете по всем лотам единственным участником, то вам их все выкупать придется, иначе задаток не вернется?

— Я с вами могу на миллион поспорить, что ни по одному лоту не буду единственным участником.

Девушка улыбнулась и ничего не ответила.

Финансовая компенсация

Утром в день проведения торгов мне позвонили. Товарищ сказал, что еще один человек заявился на несколько участков, на которые я тоже подал заявки. Он предложил с ним встретиться и «решить вопрос» до начала торгов. Это обычная практика, но здесь есть свои тонкости. Видимо, тот, кто хотел со мной «решить вопрос», не знал, что по этим лотам заявилось очень много людей, а в таком случае договариваться слишком дорого — нет смысла. Самый простой вариант — это когда на один лот претендуют два-три человека. До торгов выясняется их интерес, обговаривается сумма финансовой компенсации за потраченное время. Так называемый «откат» уступающему участнику торгов в среднем составляет 50-100 тысяч, но в отдельных случаях может доходить до нескольких миллионов. Верхней границы суммы здесь нет, все зависит от интереса.

Люди соглашаются платить, потому что цена на торгах может взлететь в десятки и сотни раз. Но передача «отката» не всегда гарантирует отказ человека от желания забрать лот. Проходимцев везде хватает. Кто-то, получая деньги, может все равно участвовать. Кто-то и вправду уступает. Риск — дело благородное, тем более для профессионального участника торгов.

За час до начала аукциона мы встретились с другим участником, чтобы обсудить мое финансовое вознаграждение. Вопрос был конкретный: сколько мне надо, чтобы я отказался от участия в торгах? Мне стало жалко мужика, и я объяснил ему, что мы можем договориться, но кроме меня на два эти лота заявилось еще очень много людей. Нет смысла мне платить, когда цену могут поднять другие. На том и разошлись.

Цирк уехал, участники торгов остались

КЗИО, конечно, провел торги просто чудовищно. В маленький зал как селедки в бочке набились человек сто. Все — в основном суровые мужчины. Людей десять часов держали в душном помещении с неработающим кондиционером.

Но все началось за полчаса до торгов. Для регистрации выстроилась огромная очередь из желающих взять в аренду дешевую землю. В очереди начинается обсуждение. Кто куда заявился, кто с кем будет договариваться, как потом выкупать участки. Один участник удивил всех. Мужчина зарегистрировался и кричит:

— Есть кто по Грачиной 20 соток?

Очередь молчит.

— Ну, кто будет 20 соток забирать?

В итоге откликнулся один человек — мол, я.

— Ну пошли обсудим, — кричит мужчина.

— Что обсуждать? — недоумевает другой участник торгов.

— Пошли-пошли, договоримся, — уводит тот его под руку. О чем они там договаривались, неясно, но оставшимся оставалось только удивляться такой беспардонности.

Как инвалид о человечности молил

Торги начались в 15:00. Перед оглашением аукционистом правил проведения торгов к аудитории обратился пожилой мужчина лет шестидесяти на вид. Он рассказал, что инвалид, что у него обнаружили рак и жить ему осталось недолго. Мужчина просил тех участников, которые заявились по его лоту, не делать много шагов и дать ему возможность «Христа ради» забрать землю по стартовой цене. В зале выступление встретили по-разному. Кто-то проникся и заявил, что не будет поднимать цену, другие подумали, что он врет, третьи сказали, что торги есть торги и побеждает на них сильнейший.

Тем временем аукционист правила проведения торгов зачитывать не стала. Было видно, что участники собрались опытные. Она отметила, что торги по двум лотам признаны несостоявшимися — по ним поступила только одна заявка. Это участок в Приволжском районе площадью 10 соток по начальной цене годовой аренды в 111 700 рублей. И участок в Кировском районе площадью 11,5 соток. По нему начальная цена была 444 200 рублей. Несостоявшиеся торги — это означает, что единственный участник аукциона может забрать лот по стартовой цене.

После этого аукционист перечислила фамилии не допущенных к аукциону людей. Они вовремя не перечислили задаток. Сработал комитетский фильтр. В списке оказалось несколько человек. Еще один лот сняли с торгов по решению КЗИО. Это привлекательный участок в поселке Вознесение на улице Дэртле площадью 13,35 сотки.

«Вы первые на меня в ФАС подадите»

Торги начались со второго лота — участок в поселке Константиновка на улице Беловежской площадью 15,67 сотки. Стартовая цена по нему была 222 800 рублей в год. В ходе торгов ценник взлетел в семь раз и достиг 1,7 млн рублей. Стало понятно, что торги затянутся до поздней ночи, а цены за аренду участков будут запредельные. При этом шаг аукциона был всего 3% от начальной цены — такими темпами на каждый лот уходило по полчаса минимум.

Два следующих лота. Участок на улице Береговой в Старом Победилово площадью 15 соток и на Большой Красной в Советском районе площадью 13,68 сотки ушли за 1,4 млн и 1,45 млн рублей соответственно. После этого поступило предложение увеличить шаг аукциона. Аукционист ответила, что не может этого сделать, и добавила: «Вы первые на меня в ФАС подадите».

Цены на следующие лоты росли так же быстро. Участок на улице Бригадной 2-й в Приволжском районе площадью 7,19 сотки взлетел со стартовых 0,2 млн рублей до 1,825 млн, а чтобы вести торги по участку на улице Вишневой в Авиастроительном районе площадью всего 5 соток, аукционисту даже потребовался калькулятор — протокола, который рассчитан на 350 шагов, попросту не хватило. В итоге участок ушел в 12 раз дороже стартовой цены — за 749 980 рублей в год. Еще один участок в Авиастроительном районе на улице Переломной площадью 7,71 сотки забрали в 11 раз дороже начальной цены — за 1,102 млн рублей.

«Дикий капитализм. Никого уже жалостью не возьмешь»

На восьмой лот, участок в Кировском районе площадью 9,1 сотки на улице Гаванской, заявилось 8 человек. Именно по этому лоту просил не поднимать цену «инвалид». Стартовая цена по лоту составляла 103 400 рублей. Одна девушка в аудитории заявила, что ей жалко инвалида, и в торгах участвовать не будет.

Но не все оказались такими сердобольными, как она. «Инвалид» подтвердил начальную цену и, видимо, ожидал, что перебивать его не будут. Но не тут-то было — цена сразу начала расти, и уже через два шага он со словами «каждому свое» демонстративно вышел из зала. Кто-то отметил, что вот он — дикий капитализм. Никого уже жалостью не возьмешь. Как только «инвалид» вышел, девушка, которая сначала отказалась от торгов, приняла в них очень активное участие. Но выиграть не смогла. Участок на Гаванской ушел за 649 352 рубля.

Скупой платит высокую аренду

Девятый лот — участок в поселке Вознесение площадью 8 соток — пользовался особой популярностью. На него заявилось аж 18 человек. Стартовая цена для такого популярного места — всего 178 700 рублей в год. Здесь соседи, повесившие объявление, должны были сдержать свое обещание. Они сразу включились в битву за участок, и цена легко преодолела планку в один миллион рублей — напомню, речь идет о стоимости аренды земли за один (!) год. После этого осталось только двое желающих забрать участок.

Цена росла дальше. Наконец, увлекающийся грозными граффити сосед не выдержал и самоуверенно заявил, что заберет участок за любую цену. Его спросили: «И за 10 миллионов заберешь?» Тот ответил: «Да!» Тем временем цена дошла уже до 2 миллионов. Тут я обратил внимание на одну любопытную деталь — участники торгов, сидящие впереди, уже не первый раз поднимали цену, но участки не забирали. И нисколько из-за этого, в отличие от «настоящих» участников торгов, не расстраивались. Возможно, их целью было поднятие цены. Они специально добивались роста ценника, а потом «соскакивали» с торгов. А реальные покупатели тем временем помогали им, оглашая на весь зал, что заберут участок за любую цену.

В итоге сосед забрал-таки участок — за 2,017 млн рублей. И обескураженный, остыв от азарта торга, сказал: «Как же я его теперь выкупать буду»? По его словам, ранее КЗИО уже выставлял этот участок на торги, причем в собственность, за 2 млн рублей. Но тогда он посчитал, что это дорого. Теперь 2 млн рублей он будет платить в год за право аренды.

Смена аукциониста, торги до поздней ночи и «откат» прямо в зале

В половине седьмого вечера в торгах объявили перерыв. При этом из 27 лотов за 4,5 часа торги завершились только по 9. Зал заметно поредел. После перерыва торги открылись десятым лотом. Это земельный участок на улице Грачиной площадью 19,9 соток. Борьба за него была такая же, как за предыдущий лот. Итоговая цена — 2,018 млн рублей. Что-то невообразимое.

11 лот ушел дешевле всех. На участок в поселке Мирный площадью 8,5 соток претендовали всего два человека. Это были молодые девушки, одна из которых не стала сильно поднимать цену. В итоге участок забрали всего за 312 419 рублей. Из зала все стали говорить: «Вот повезло». Но ценовые рекорды были еще впереди.

Два участка на улице Давликеевской 8-й площадью 6,1 и 6,9 соток ушли за 834 392 и 1,6 млн рублей соответственно. А вот участок на улице Дуслык в Советском районе площадью 13,72 сотки «взлетел» в цене до астрономических 4 (!) млн рублей. После этого аукционист даже напомнила, что предмет торгов не собственность, а только годовая аренда земельного участка. В итоге этот лот поставил настоящий ценовой рекорд этих торгов и был куплен за 4,310 млн рублей. Люди были в шоке. 4,3 млн рублей в год — это много, даже для Казани.

Следующий участок в поселке Вознесение площадью 12,85 сотки забрали в 8 раз дороже стартовой цены за 2,577 млн. Торгов по еще одному участку в этом поселке не было. Их отменили организаторы аукциона.

Дошло дело опять и до «откатов». На 17-м лоте цена за земельный участок площадью 13,84 сотки, расположенный в поселке Константиновка, поднялась до 2 млн рублей. Остались только два претендента. Они сидели недалеко друг от друга. Один из них спросил:

— Ты до какой цены пойдешь?

— До трех «лимонов».

— Давай мне сотку, и я откажусь, — предложил оппонент.

— Нет, — отрезал тот.

В итоге человек, не желавший давать «откат», забрал участок за 2,7 млн рублей. Это в 14 раз дороже начальной цены.

После этого лота сменился аукционист. Девушка уже 6 часов без остановки произносила цифры и сильно устала. Когда она уходила, из зала спросили: «У вас инфаркта не будет?» Девушка ответила: «Вы меня еще плохо знаете».

Тем временем еще одна попытка «отката» была за участок на улице Рощинской площадью 7,1 сотки. Здесь было заявлено 7 человек, но до позднего вечера досидели не все. Осталось только пятеро самых стойких. Торги начались с 167 900 рублей. И цену увеличивали только два человека — парень и девушка. Когда цена немного подросла, парень говорит:

— Хватит поднимать цену. Я тебе 50 тысяч дам.

— Мне они не нужны, — парировала девушка.

— Это мой участок. Я тебе прям сейчас деньги дам, они у меня в кармане, — нажимал молодой человек.

— Не надо.

— Пошли 50 тысяч заплачу, — не унимался тот на виду у всех, кто был в зале.

Девушка не сдавалась и ни в какую не хотела брать взятку, но, когда цена дошла до одного миллиона, просто перестала поднимать свою карточку. Парень подумал, что вот-вот заберет участок, но тут оживились другие участники аукциона. В итоге через пару шагов он со словами «участок того не стоит» перестал поднимать цену. Этот лот ушел за 1,522 млн рублей.

Торги продолжались до поздней ночи. Если все аукционы будут проходить так активно, Комитет земельных и имущественных отношений Казани, наверно, легко перевыполнит план поступлений в городской бюджет. Участники аукционной комиссии, я заметил, были обескуражены спросом не меньше участников торгов. Что это было, не понял никто. Ведь предмет торгов — это арендная плата. И, зная наш исполком, понимаешь, что нет никаких гарантий, что победителям удастся быстро оформить свои земельные участки в собственность. При этом платить по четыре миллиона в год может далеко не каждый. А если не сможет, участок придется вернуть городу, который их по второму кругу выставит на торги. Вот такая карусель.

Торги, о которых идет речь в материале, прошли 29 апреля и стартовали, согласно сайту КЗИО, в 15:00. Публикуем перечень выставленных объектов.

P.S.: На обращение корреспондента «Реального времени» пресс-служба мэрии Казани отослала его на опубликованную на сайте мэрии новость, заявив, что иных комментариев не будет. Приводим текст сообщения:

«В Казани прошли уникальные торги на право заключения договоров аренды земельных участков

Уникальные по продолжительности и росту продажной стоимости аукционы на право заключения сроком на 20 лет договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства провел вчера Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома Казани.

На торги был выставлен 41 земельный участок общей площадью 5,5 га на сумму 8 млн 438 тыс. рублей (помимо упомянутых в тексте «Реального времени» торгов на право аренды 27 участков, в 11:00 прошел аукцион на аренду еще 14 участков в жилом массиве Кульсеитово — прим. ред.). Для участия в торгах было подано 227 заявок, по некоторым лотам подано до 18 заявок. Продано на торгах 37 участков, по двум участкам договоры аренды будут заключены с единственными участниками.

По 39 проданным участкам общей площадью 5,3 га цена продажи составила 41 млн 930 тыс. 751 рубль. Таким образом, от старта цена размера ежегодной арендной платы выросла в 5 раз.

В ходе аукциона, длившегося девять часов — с 15:00 до 24:00, — количество шагов превышало 350. К примеру, в торгах по лоту № 17 (ул. Лесная в жилом массиве Константиновка) было сделано 419 шагов, и итоговая цена превысила стартовую в 13,9 раза; по лоту № 6 (ул. Вишневая) сделано 375 шагов, и превышение цены составило 12,6 раза, сообщает КЗИО».

Фото: Роман Хасаев, news.mail.ru, zem.mirkvartir.ru, tatre.ru