Ровный год, или рынок жилья в условиях кризиса

Участники татарстанского рынка недвижимости отмечают, что в течение всего 2016 года на рынке не наблюдалось ни резких подъемов, ни резкого падения спроса. Это подтверждается данными Росреестра, которые были озвучены в конце декабря на заседании коллегии Управления Росреестра по РТ.

В Татарстане в 2016 году зафиксировано более 750 тыс. прав и сделок с недвижимостью. Рост по сравнению с 2015 годом составил 3%. При этом на жилые помещения приходится 48% сделок (около 359 тыс., в 2015 году было чуть больше 369 тыс.), а на земельные участки — 38% (284,5 тыс., в 2015 году — 262,1 тыс.). В 2016 году зарегистрировано более 12 тыс. договоров долевого участия — на 3,7% больше, чем в прошлом. Что касается Казани, то здесь, по данным Росреестра, за 11 месяцев 2016 года количество сделок увеличилось в среднем на 20% по сравнению с тем же периодом 2015 года.

С начала года по декабрь в Казани зарегистрировано 26 775 сделок, тогда как в прошлом году за это же время — 19 074 сделки. Что касается новостроек, количество сделок увеличилось на 11% по сравнению с 2015 годом.С января по ноябрь (включительно) прошлого года было зарегистрировано 6 614 договоров долевого строительства и 7 394 — за тот же период этого года. Однако эта статистика, по словам участников рынка, говорит не о росте рынка, а, скорее, о его восстановлении. Пока, отметил в беседе с «РВ» директор АН «Авангард-Риэлт» Вячеслав Егоров, «тренд один — серьезные экономические трудности. Последние годы снижение спроса наблюдалось на все объекты недвижимости — и на коммерческие, и на жилые.

Вячеслав Егоров: «Последние годы снижение спроса наблюдалось на все объекты недвижимости — и на коммерческие, и на жилые». Фото avanrielt.ru

Хотя вроде бы в этом году банки стали более лояльно относиться к кредитованию, и ставки понижали. Но люди все-таки не торопятся до сих пор приобретать недвижимость. Это заметно, например, потому, что обычно в декабре всегда бывает активность повышенная — люди перед Новым годом обязательно что-то покупали, если задумали, не оставляли на следующий год. В этом году, к сожалению, не так. Декабрь даже хуже, чем ноябрь. Конец октября и ноябрь были немного активными, а декабрь притормозил».

«Для нас этот год был тяжелым, как никогда недвижимость очень сложно продавалась, даже однокомнатные квартиры. Такого никогда не было. В основном все квартиры идут по ипотеке, но нестабильность ситуации ослабила спрос. Очень много застройщики сдали проектов, квартир много, и стоимость кв. м упала. То есть предложения много, но продаж мало», — сказала «РВ» директор АН «Йорт» Дина Моисеева. «Поскольку инфляция за этот период составила 6,1% г/г — недвижимость в третьем квартале в РФ в реальном выражении просела почти на 10% г/г, и даже с учетом средней доходности от сдачи в аренду реальный спад составил примерно 2-3% г/г. Т. е. инвестиционная привлекательность недвижимости стала очень низка, и на рынке нет больше инвестиционного «пузыря», а квартиры покупают по большей части те, кто рассчитывает в ней жить», — сообщил «РВ» финансовый аналитик группы компаний «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин.

Ипотечный бум

В первом полугодии на рынке жилья Татарстана отмечался невиданный рост ипотеки. Только к концу мая число ипотечных сделок в республике было больше в 1,5 раза, а в Казани — в 2,6 раза, чем за тот же период 2015 года. За первые пять месяцев в Казани с помощью ипотеки было куплено более 5 000 объектов жилой недвижимости. По итогам 2016 года наибольший рост в республике отмечен по государственной регистрации ипотек — более чем на 40%, тогда как в прошлом году наблюдалось 20%-е падение. Общая сумма обеспеченных ипотек в этом году составляет 238 млрд руб.

Сильное влияние на рынок недвижимости оказала программа господдержки ипотеки. На первичном рынке, который для данной программы можно назвать целевым, процент сделок с привлечением ипотечных средств в отдельные месяцы кризиса превышал 70—80%. В 2015 году было зарегистрировано 69 059 ипотек, в 2016-м — 97 746. Также в текущем году зарегистрирована 9 861 социальная ипотека, в прошедшем году — 7 336. В этом году выросло число ипотек по кредитным сделкам — зарегистрирована 58 101 такая сделка.

Участники рынка называют причины бурного роста ипотеки. Во-первых, это заявления чиновников весной этого года, что государственное субсидирование ставок по ипотеке, которое должно было завершиться в марте, продлено не будет. Программу в итоге продлили, но информационный ажиотаж сделал свое дело. Вторая причина — снижение ставок банками. «Ставка в прошлом декабре 2015 года была в среднем 13,5%. На сегодня мы видим 12—12,5%, то есть на 1—1,5% ставка упала за год. Это привело к тому, что и количество ипотечных сделок тоже выросло на 40%», — отметил директор АН «Ваш надежный риэлтор и НЛБ» Андрей Савельев. Это соответствует российскому тренду.

Как отметил Нигматуллин, основное событие на рынке недвижимости России: последние несколько кварталов рынок ипотечного кредитования РФ бурно рос. Так, за 9 месяцев 2016 года в штуках выдано ипотечных жилищных кредитов на 30,6% больше, чем за такой же период 2015 года (602,4 тыс. шт.). Ключевым фактором выступило снижение ключевой ставки ЦБ РФ и принятие решения о субсидировании ставок со стороны государства. В итоге, если за 9 месяцев 2015 года средневзвешенная ставка по жилищным ипотечным кредитам в РФ в среднем составляла 13,68%, то за аналогичный период 2016 года средневзвешенная ставка по жилищным ипотечным кредитам в РФ с господдержкой в среднем составила 11,53%.

«Субсидирование ставок сильно поменяло рынок. Первый вице-премьер заявил, что государственная программа по поддержке ипотечного кредитования будет действовать до 1 марта 2017 г. Впрочем, подробных параметров «продления» раскрыто не было. Думаю, что правительство будет субсидировать ипотеку до момента начала нового периода снижения ключевой ставки ЦБ РФ (во второй половине 2017 года). В таком случае, отмена субсидирования почти не окажет влияния на рынок, так как его эффект будет замещен рыночными ставками», — сказал «РВ» Нигматуллин.

Для справки: согласно исследованиям, опубликованным в конце ноября экспертами аналитического центра SRG, Татарстан на 35-м месте в России по доступности ипотеки на вторичное жилье. Для исследования был взят вторичный рынок жилой недвижимости и условия ипотечного кредитования по всем регионам России за июль 2016 года. В республике при средней стоимости «квадрата» в 50,8 тыс. руб. семья из двух работающих человек может позволить себе квартиру площадью 67 кв. м, а семья с одним несовершеннолетним ребенком — 51 кв. метр.

Руслан Садреев: «У нас в Казани появился уникальный продукт. Нигде в России нет такого продукта. Застройщик совместно с банком разрабатывает индивидуальный ипотечный продукт, по которому ставка существенно ниже — 8-9% годовых».

Тренд с упором на первичную недвижимость

В России в Третьем квартале 2016 года на рынке недвижимости, по официальной статистике, первичная недвижимость подешевела в рублях на 0,6% г/г, а вторичная — на 4,2% г/г. Стоимость жилья на вторичном рынке снизилась. И причины здесь в оттоке покупателей на «первичку», поддержанную продлением программы по субсидированию ипотеки. «Возник тренд с упором на первичную недвижимость. В этом году явно прослеживалась динамика в сторону спроса на первичное жилье, что усугубило ситуацию на вторичном рынке», — рассказал Егоров.

Привлекательность первичного жилья связана с тем, что ипотека по новостройкам доходит до 8% годовых. «У нас в Казани появился уникальный продукт. Нигде в России нет такого продукта. Застройщик совместно с банком разрабатывает индивидуальный ипотечный продукт, по которому ставка существенно ниже — 8-9% годовых. Это работает именно на первичное жилье у конкретного застройщика при ипотеке в конкретном банке. Такие индивидуальные программы были разработаны ведущими участниками, топами строительного рынка Казани. Естественно, ставка 8% для нашего рынка очень низкая, интересная, поэтому, соответственно, многие люди пошли на это. Рынок получил увеличение оборота», — сказал «РВ» директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев.

На первичном рынке наблюдается существенное снижение цены и «уменьшение» площади квартир. Застройщики предлагают очень большие дисконтные цены на квартиры в комплексах, которые строятся на периферии — от 35 тыс. руб. за кв. м. Это, допустим, ЖК «Светлый» и еще ряд небольших малоэтажных застроек. Если говорить о многоэтажных домах, например, ЖК «Сувар», то там стоимость кв. м начинается от 41 тыс. руб. Причем, можно доплатить за кв. м 4 тыс. руб. и получить квартиру с чистовой отделкой, это интересный бонус для тех, кто не хочет самостоятельно делать ремонт. Что касается цены по вторичному рынку, то, согласно открытым рекламным источникам, в этом году цены практически не изменились.

Однако, говорят риелторы, реальная цена, которая проходит по сделкам, медленно снижается — 1-2% в месяц. Причем при продажах демпинг доходит до 20—25%. «На рынке вторичного жилья многие продавцы не готовы снижать цены, потому что думают, что застой пройдет и начнется повышение цен. Но многие объекты из-за этого стоят год и не продаются. Потому что покупателей мало по сравнению с количеством продаваемых объектов. Те, кто хотят продать скорее, вынуждены снижать цены. Так идет медленное снижение реальных цен продаж. Аналитики могут говорить, что цены выросли или даже остаются прежними. Но это не так, поскольку они смотрят только на цену предложения, а мы работаем с продажами и видим реальные цены: объекты продаются по гораздо более низкой цене», — говорит Егоров.

В связи с этим, по мнению эксперта, сейчас интересное время для покупки. «Конечно, для этого нужны деньги. А ведь у нас 80% сделок по ипотеке. И даже если время сейчас хорошее для покупки, многие рассуждают так: а если я залезу в ипотеку, и у меня не будет денег в дальнейшем, что делать? Поэтому сейчас хорошее время для покупки для тех, кто скопил деньги, или для инвесторов, у кого есть свободные деньги. Но инвесторы, к сожалению, пока еще на рынок недвижимости не вернулись. Поэтому ситуация стагнационная», — рассуждает Егоров.

«Предложения больше, чем спроса»

Если мы посмотрим объем регистрационных действий по сравнению с прошлым годом, то за 10 месяцев 2016 года аналогичного периода к 2015 году количество регистрационных действий в Казани увеличилось на 77% именно по жилой недвижимости. «Конечно, это не только сделки, это и приватизации, и дарения, и мены, и наследство. Но в любом случае, если было больше приватизаций, мен, наследств, это говорит о том, что рынок все-таки движется», — рассуждает Савельев.

Увеличился и спрос — пока еще не пришел к такой хорошей отметке, чтобы идти один к одному с предложением, но если в прошлом году в среднем соотношение спроса и предложения было 1 к 10, то в этом году где-то 1 к 6. «Предложения больше, чем спроса. И на вторичном рынке можно выбрать, и в долевом строительстве есть предложения», — отмечает Моисеева. Цены на вторичном рынке: однокомнатная «хрущевка» в среднем 1,9—2,05 млн руб., двухкомнатная — 2,25—2,5 млн руб., трехкомнатная — 2,5—2,7 млн руб.

Однокомнатная «ленинградка» в среднем — 2,3—2,5 млн руб., двухкомнатная — 2,7—2,9 млн руб., трехкомнатная — от 3 до 3,5 млн руб. Цены на первичном рынке: на начальном этапе строительства средняя ставка где-то 50—65 тыс. руб. за кв. м, на окончании строительства — 75 тыс. руб. за кв. м средняя цена. «Рынок недвижимости сейчас стабильный, нет больших всплесков и падений. Баланс спроса и предложения. Конечно, срок экспозиции квартир на вторичном рынке увеличился по сравнению с 2012—2014 годами — в среднем он составляет от двух до шести месяцев, при условии, если цена конкурентоспособная», — говорит Садреев.

Андрей Савельев: «Если застройщик планировал построить шесть-семь домов, то теперь он пока строит только два-три. <>Это связано с экономической ситуацией в стране».

Риелторы ожидают дефицит предложения в 2017 году

Количество застройщиков на рынке Казани практически не изменилось. А вот объем строительства, конечно же, за последние два года упал: многие застройщики затормозили объекты или не стали развивать ранее заявленные проекты. «Если застройщик планировал построить шесть-семь домов, то теперь он пока строит только два-три. Даже крупные застройщики некоторые (не все, потому что есть те, кто наоборот, увеличили рынок) не стали сильно реализовывать свои масштабные проекты. Это связано с экономической ситуацией в стране», — отметил Савельев. Такое положение дел в 2017 году приведет к дефициту предложения.

Острого дефицита новых квартир риелторы ожидают к лету 2017 года. О будущем дефиците свидетельствует статистика, размещенная на сайте мэрии Казани. Если в 2015 году было выдано 133 разрешения на строительство объектов жилого назначения, то в 2016 году — 73. Однако Садреев связывает это отчасти с наметившимся в этом году на рынке Казани трендом — застройщики идут на периферию Казани и в близлежащие районы: «Компании, ввиду отсутствия больших площадей для застройки в развитых районах города, уходят на периферию. Мы видим несколько больших серьезных проектов у «Сувар Девелопмент», «Унистрой» и других. Они начинают комплексно строить периферию по 5—7—10 домов в Лаишевском, Пестричинском районах.

Точечная застройка и какие-то небольшие единичные комплексы появляются и в городе. Но если это даже и комплексы, то они очень плотно стоят на небольшом земельном участке. В этом году, буквально под занавес, коммуникационные вопросы начали решаться в Кировском районе, поэтому ряд проектов начинаются на границе Кировского и Московского районов. Но это, наверное, уже тренд следующего года», — говорит Садреев.

В связи с кризисом у некоторых застройщиков по некоторым проектам есть задержки по строительству, но это нельзя назвать тенденцией. «Есть крупные проекты, которые откладываются на год-полтора, например, ЖК «Победа». Есть пара проектов, которые были заморожены — например, «Три богатыря» на Мавлютова и ЖК «Евразия» на Краснококшайской. Но общественного резонанса это не вызывает, видимо застройщики надлежащим образом регулируют спорные вопросы. Некоторые крупные застройщики сдают дома и раньше срока и соответственно, передают квартиры дольщикам быстрее.

Сейчас пул застройщиков Казани уже более-менее устоявшийся. Строят в основном крупные и надежные. Или, по крайней мере, если новый проект какой-то начинается, то его производным становится кто-то из крупных застройщиков. Новых игроков практически не появляется», — отмечает Садреев. Другой тренд в деятельности застройщиков, который отмечают риэлторы, — многие из них стали строить жилье эконом-класса, где средняя цена за однокомнатную квартиру со сроком сдачи где-то год-полтора — 2 млн руб., а местами доходит даже до 1,7-1,8 млн руб. «То есть получается, что мы берем практически за ту же стоимость, что и «хрущевка», однокомнатную квартиру в новом доме. Правда, черновая отделка и год-полтора надо ждать, но в любом случае это хорошо», — говорит Савельев.

«В Казани новых застройщиков не видно. Некоторые ушли в тень, а те, кто более-менее нормально себя чувствовали, кто зарекомендовал себя с точки зрения надежности, очень активно работают, привлекают клиентов, сотрудничают с риелторами, у них все хорошо, деньги есть, вовремя сдается, качественное жилье (например, «Унистрой»), — говорит Егоров. — Думаю, тут как в любом бизнесе, произошла такая ситуация — в кризис сильнейшие расцветают и занимают лидирующие позиции, а те, кто не справляются, уходят».

Инвесторы начали возвращаться в недвижимость

Недвижимость на сегодняшний день наиболее надежный инвестиционный продукт полагают эксперты, приводя в качестве доводов последние декабрьские события в банковском секторе Татарстана.

«В этом году инвесторы начали возвращаться в недвижимость. 2015 год сулил большие проценты по банковским депозитам, некоторые зарабатывали на валютном рынке, на рынке паевых фондов. Сейчас валютный рынок и фондовый менее волатильные и достаточно сложны в плане инвестиций, банковский сектор себя тоже показывает как ненадежный, да и процентные ставки там очень даже невысокие. Поэтому остается одно — рынок недвижимости. И инвесторы это понимают», — говорит Садреев. «Думаю, что с 2017 года, так как банки уменьшили свои проценты по депозитам, люди свои сбережения опять начнут вкладывать в жилье. И сдавать жилье будет выгоднее, чем держать деньги в банках», — говорит Моисеева.

Перспективы: «Мы привыкли рассуждать на фоне роста рынка»

«Рынок недвижимости в любом случае будет развиваться. Каких-то больших изменений не стоит ожидать, но так как цена на недвижимость последние два года из-за инфляционных процессов не растет, может сработать эффект «сжимающейся пружины». Рано или поздно цены могут подняться, и причиной может послужить изменения законодательства или даже незначительный информационный повод», — отмечает Садреев.

«Я думаю, что ипотека продолжит снижаться — еще примерно на 1%. Спрос будет немного расти, поскольку помимо дополнительного снижения ставки по ипотеке, должен сыграть отложенный спрос. Часть инвесторов вернутся на рынок недвижимости, так как доллар начал падать», — полагает Савельев.

«Уверен, что обвала на рынке не будет, если не произойдет чего-то экстраординарного. Мы прекрасно понимаем, что за периодом отложенного спроса, когда никто ничего не покупает, идет какой-то всплеск. Но когда произойдет этот скачок, когда цена начнет расти? Это тяжело предугадать. Все будет зависеть от спроса. А спрос будет зависеть от доходов населения. А доходы — от экономической ситуации в стране. Мне кажется, сейчас только в связи с улучшением в экономике страны мы можем наблюдать какое-то оживление на рынке. Но мой прогноз не пессимистичный. Просто мы привыкли рассуждать на фоне роста рынка: все растет, и цена, и продажи», — рассуждает Егоров.

По мнению экспертов, рынок уже сегодня достаточно стабилен и условия приемлемы для того, чтобы приобретать жилье. Однако у населения нет уверенности в завтрашнем дне. «Если люди увидят, что в стране все налаживается и идет позитивная динамика в развитии, то я думаю, они и ипотеку начнут брать, и покупать. Здесь больше эмоциональный момент играет роль в данный момент, — говорит Егоров. — Сейчас даже в ущерб себе банки понижают процентные ставки. Можно найти ставку от 10,5% годовых по ипотеке. Мы пришли к ситуации 2013 года, когда все было в расцвете. Такая же кредитная ставка, но спроса прежнего нет. Это уже ясно показывает, что экономика здесь ни при чем, здесь дело в головах».

Что касается общероссийских прогнозов, то, по подсчетам аналитиков, в 2017 году в России рост номинальных цен на первичную и вторичную недвижимость в рублевом выражении составит 5—7%. Это произойдет на фоне улучшения макроэкономической конъюнктуры и дальнейшего снижения ставок по ипотеке вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ (больше домохозяйств сможет позволить себе ипотеку вместо съемного жилья), эффекта низкой базы и дефицита предложения.

Стоит отметить, что в стране за январь — октябрь 2016 года было построено 55,6 млн кв. м жилья (789,7 тыс. квартир), что на 6,4% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. «Поэтому потенциальный негатив после обсуждаемой сейчас отмены субсидирования ипотечных ставок в конце 2016 года будет достаточно быстро нивелирован дефицитом предложения, дальнейшим снижением ключевой ставки и удешевлением ипотеки. Очевидно, сейчас хороший момент для входа в ликвидную недвижимость, чтобы «зафиксировать» покупку по низким ценам.

Особо интересным выглядит ипотечное финансирование сделок с целью последующего рефинансирования взятых кредитов по более низким ставкам», — рассуждает Нигматуллин.