Талгат Абдуллин: «В «Ак Барс девелопмент» произойдут структурные изменения. У них есть долги перед банками»

«Поддерживают кого? Тех, кто падает»

— Талгат Мидхатович, в следующем году Госжилфонд Татарстана планирует построить 526 тыс. кв. метров жилья. Сколько это домов?

— Это 143 объекта. Все перечислять, наверно, смысла, нет. Мы открытая структура, и все есть на сайте: какой дом, какие квартиры. У нас достаточно большие площадки. Помимо прочего, мы сегодня ведем строительство трех микрорайонов в Нижнекамске, начинаем строительство 63-го микрорайона в Набережных Челнах. В «Салават купере» строится 7-й и 8-й микрорайоны, в которых почти 200 тыс. кв. метров. «Ак Барс Девелопмент» войдет во 2-й, 3-й микрорайоны — это тоже порядка 220 тыс. кв. метров жилья. Также строится жилье в Альметьевске, Бугульме, Зеленодольске и во всех других районах республики. Этого больше, чем хватает. И не нужно забывать, что ежегодно мы строим 3,5 тыс. жилых домов в деревнях для решения кадровой проблемы на селе.

А вообще социальная ипотека в больших объемах не обязательна. По демографическим расчетам — 10% от строящегося жилья. У нас немного перевес есть.

— Какова доля соципотеки в общем объеме строительного рынка?

— Сегодня мы строим 500 тыс. кв. метров, тогда как общий объем по Татарстану составляет 2 млн 100 тыс. кв. метров.

— Какой объем соцжилья, по вашему мнению, для Казани оптимален?

— 50 тыс. кв. метров ежегодно — это для тех, кто действительно попал в сложную ситуацию. А, вообще, закон помните, как звучит? О государственной поддержке жилищного строительства. А поддерживают кого? Тех, кто падает. А кто может, должен сам обеспечивать себя жильем. Мы считаем, что пять лет достаточно, чтобы человек адаптировался, начал получать хорошую заработную плату и обеспечил себя жильем, пусть и через банковскую ипотеку.

Началось все с обращения к нуждам людей, с программы ликвидации ветхого жилья, ведь, если помните, после того как рухнул Советский Союз, люди, десятилетиями ждавшие свои квартиры, остались ни с чем. И самое главное в данной ситуации было не допустить того, чтобы человек оказался в углу и в панике от незнания того, что делать. И тогда появились меры поддержки — ликвидация ветхого жилья, а потом это переросло в социальную ипотеку.

Инвестиционные процессы и долги АБД

— Планируется ли уже на следующий год начать работы на 700 га бывших опытных полей казанской сельхозакадемии, перешедших под жилую застройку?

— Во-первых, от сельхозакадемии нам ничего не переходило. И там не 700 гектаров, а 800. Мы выкупили часть паевых фондов, и земельные участки отошли к нам. Сейчас разрабатывается проект планировки, и совершенно не обязательно под жилищное строительство социальной ипотеки. «Ак Барс Девелопмент», возможно, займется коммерческим жильем и возвратит Фонду произведенные затраты.

Закон помните, как звучит? О государственной поддержке жилищного строительства. А поддерживают кого? Тех, кто падает. А кто может, должен сам обеспечивать себя жильем.

— А как появилась идея совместной работы с «Ак Барс Девелопмент»?

— Механизмы обеспечения инвестиционных процессов, которые выработаны в жилищном фонде, пусть и с участием государственной поддержки, должны использоваться и на рынке коммерческого жилья. Созданы инвестиционные ресурсы в части инженерных коммуникаций, социальной инфраструктуры — так что мы помогаем коммерсантам войти в эту струю для увеличения интенсивности строительства и его доступности. Коммерческое жилье должно стать более доступным.

— Как будет выстраиваться работа с АБД?

— Там произойдут структурные изменения. Еще и с банками предстоит разрешить вопросы: у них есть долги перед ними. Мы эти долги трансформируем и вырабатываем позицию, каким образом будет увеличен потенциал, чтобы эти кредиты были возвращены.

— О каких именно инвестиционных процессах вы говорите?

— Мы сделали хорошее экономическое открытие и следуем ему. Что входит в стоимость жилья? Сам дом, общедомовые нужды и плюс все, что навесит сверху коммерсант. Это могут быть и земельные участки, которые не имеют никакого отношения к квартире, и коммуникации, которые нужно проложить не только для одного дома. Мы посчитали, что это несправедливо. Человек должен платить только за то, чем он будет потом распоряжаться. А иначе человек может считаться и собственником труб, которые проходят рядом с его домом.

Мы же сделали следующим образом. Новый дом — это всегда новый рынок, на который приходят разные компании, в частности «Сетевая компания». Мы покупаем у этого акционерного общества акции. А деньги с продажи они направляют на развитие сетей для новых микрорайонов. Таким образом, они уже не могут сказать, что у них якобы нет денег на строительство. Мы же попутно стали крупными владельцами 13,5% акций «Сетевой компании». Много это или мало? Могу сказать, что номинальная стоимость акций была 3 млрд 200 млн рублей, а сегодня — 5 млрд 200 млн, то есть 2 млрд мы заработали на этих операциях. А люди ни копейки не платили. Такие же механизмы возникают по воде, по водоотведению… Мы строим газовые сети, передаем «Газпрому Трансгаз» в аренду, они поставляют газ. Так сформировался новый институт инвестиционного цикла.

А если бы мы выполняли все хотелки компаний по воде, канализации, газу, то у нас на это уходило бы порядка 25-30% денег от строительства жилья. А у этих компаний аппетиты просто непомерные. Доходило до того, что мы сами построили трубу. Говорим: примите ее. Нет, отвечают, бесплатно не примем, давайте деньги на содержание. Когда мы увидели, что это выходит за рамки, начали думать, как исправить ситуацию. И теперь стоит задача этот инвестиционный механизм перенести на коммерческое строительство и облегчить работу. Ведь очень важно, чтобы на рынке был покупатель и чтобы их стало больше. А для этого и товар должен стать дешевле.

— И АБД будет работать уже по такой схеме?

— Да, придется.

«По всем объектам оплата идет с авансом»

— А что сейчас происходит в споре с Минобороны по участку, который некогда использовался военными и где строится микрорайон М-14?

— Когда началось строительство, Минобороны заявило, что это их земля. Очень долго искали, какие есть основания объявлять эту зону охранной. Там ведь нет военных объектов, которые необходимо охранять. Да и их наличие не означает, что на этой земле строить нельзя. Даже охранные зоны Минобороны могут использоваться, просто ответственность за проживание будут нести военачальники.

А произошло в данном случае вот что: Министерству обороны по всей стране нужно было произвести отмежевание подобных земель. А, учитывая, что денег и времени у них не хватало, они сделали очень простую вещь: взяли старые схемы, карты, отвезли в Росреестр и записали, что это их земли. Мы возмутились: почему так? Правительство направило письмо в Министерство обороны, указывающее на то, что они не правы. Они сначала написали: обратитесь в центральный военный округ, можно ли строить или нет. Мы действительно обратились — никаких вопросов нет, но надо провести межевание, а потом начинать строительство. И у нас вопрос отпал. Фактическое регистрационное действие должно было пройти после того, как кадастровые органы проведут межевание. По решению Верховного суда РФ было определено, что земли городские.

Я бы очень хотел, чтобы мы нашли точку, при которой прекратились бы споры, дорого или недорого, и начали бы работать быстро и как договорились, и относились бы с полным уважением к себе и другим.

— Есть вопрос по поводу постоянных переносов. Люди, уже выигравшие квартиры два-три года назад, не могут получить жилье, потому что сроки сдачи неоднократно переносятся, очередники в негодовании, и это объяснимо. Кто несет за это ответственность?

— Есть юридические отношения, и ответственность несет генподрядчик, который за неисполнение платит штраф.

Мы имеем то, что имеем. Мы действительно хотели сделать механизм, при котором бы четко отслеживался ход строительства и объемы финансирования. Но мы эту битву проиграли, но не войну. Задача фонда — обеспечить финансирование объема выполненных работ. И я вас уверяю, что по всем объектам оплата идет с авансом.

Изменится ли после отмены биржи и многих других моментов реальный ход строительства — это очень важный фактор. Это будет лакмусовая бумажка, которая определит: правильны ли инвестиционные процессы, которые сейчас заложены. Я бы очень хотел, чтобы мы нашли точку, при которой прекратились бы споры, дорого или недорого, и начали бы работать быстро и как договорились, и относились бы с полным уважением к себе и другим. Строительная отрасль своеобразная, и пока не было достаточных сил, чтобы она влилась в правильное русло и подчинилась общечеловеческим нуждам. Пока прямо скажем — недоданное молоко. А завтрак на ночь нам уже не нужен.

«Биржа вскрыла пробелы»

— Вы уже коснулись темы биржи. Первая очередь «Салават купере» и М-14 будут достраиваться без привлечения наделавшей много шума товарной биржи. Вы неоднократно говорили о ее преимуществах, а Яков Геллер и вовсе называет затею легендарной. Так почему она начала тормозить работу строителей?

— Самая идея — супер, она правильная. Но исполнение было как у начинающего пианиста, который только подошел к роялю. Вообще, было совмещено несколько процессов. И биржа — это ничтожная доля того, что нужно сделать в строительстве. И если бы остальные процессы были выстроены должным образом, обеспечивая уровень управления и качества, то биржа работала бы нормально. Биржа вскрыла пробелы: в области проектирования, застройки, применения материалов, контроля над качеством, финансового обеспечения, использования трудовых ресурсов, миграции населения — все это встретилось в одном месте. И когда ее отменили, зло не ушло, просто его разделили на части. Именно биржа дала возможность все собрать в одном месте и исправить.

— Это, например, как?

— Конкретизирую. Мы ведем проектирование объекта. По техническим рабочим чертежам подсчитывается, сколько это будет стоить. Допустим, для жилого дома по чертежам нужно 225 тыс. кирпичей. Сметчик говорит, что маловато, нужно написать 250 тыс. Идем дальше, в одном кубометре кирпичной кладки должно быть 386 кирпичей, а записывают 400 — так, на всякий случай. Все эти приписки выливаются в увеличение стоимости строительства. Я же говорю, что так дело не пойдет! Давайте возьмем рабочие чертежи и по рабочим чертежам составим ведомость и уже по ним скажем, что нужно на объект.

Мы создали программу, где уже в электронной форме заложена ведомость, экспертиза, и передали ее всем в пользование: проектному институту, подрядчикам — всем. И только по ведомости можно было произвести заказы. Хочет кто-то заказать кирпичи, а система выдает, что у него еще и сваи не забиты, и котлован не вырыт. Может, на дачу кирпич нужен? Но на объект пока не надо. И это, конечно, начинало раздражать: как так, всегда приходил на стройку и брал то, что нужно, а сейчас не могу. Появились противники. А так, на самом деле, сложно найти аргументы, почему биржу нужно отменить.

Спрашивается, должны ли мы платить за то, что подрядчик использует фанеру для опалубки три раза, а есть нормы по 8-кратному ее применению на опалубочных работах. И мы решили: то, что на объекте остается, включается в ведомость, а приходит и уходит — это деньги. Мы даем подрядчику деньги: хочешь — купи, не хочешь — возьми деньгами. Можешь сэкономить на чем-то. Например, бетон не доложил, поленился, испортил, а потом говорит: на объект нужно больше. Опять элемент конфликта.

Биржа вскрыла пробелы: в области проектирования, застройки, применения материалов, контроля над качеством, финансового обеспечения, использования трудовых ресурсов, миграции населения — все это встретилось в одном месте. <...> Именно биржа дала возможность все собрать в одном месте и исправить.

Далее, купить нужно материалы, а как? Даже производители оказались в загнанном положении из-за околодилерских организаций. Мы ввели прямую продажу через биржу. Более того, мы сделали механизм, чтобы все затраты по всем предстоящим объектам были видны. Это позволяло проанализировать. Оказывается, потребуется условно 150 тыс. кв. метров окон, столько-то кубов бетона… И поставщики могут заранее определиться. И это же перспектива для развития промышленности: можно ввести инвестиции, обеспечить нормальную занятость людей. Ну а вот те люди, которые выступали посредниками, поняли, что им-то делать нечего будет — производители самостоятельно начнут продавать на бирже. Так появилась еще одна категория недовольных.

Ну и плюс, как только начало налаживаться обеспечение материалов через защищенную электронную систему, где и подписи не требуются, начались вещи, которые мы никак не ожидали. Есть такое понятие у юристов — норма деловых обычаев. Не все ведь прописывается в договоре… У нас всегда так было: человек привез товар, его приняли. А тут вообще ничего не делают. Поставщик привез машину с товаром — это его заказ, он выиграл, привез, говорит: примите. А никто не принимает. Мы не учли, что и такое может быть… Нужно наказывать, штрафные санкции прописывать, имущественную ответственность.

Пока мы выявляли, какие механизмы мешают, написали самый хороший документ — регламент биржи. Когда участники рынка увидели, что начинает все учитываться, появились эти выступления от лица ЛДПР. И на митинги люди пришли вдруг подготовленные: сразу с лозунгами «Долой биржу». А почему они против-то? А сегодня они говорят: верните биржу. Предприятия, которые приноровились работать на бирже, а их несколько сотен, тоже говорят: верните биржу — нормальный механизм, не надо нигде кланяться, просить, все достойно было.

— Что-то будете дальше предпринимать?

— После одной битвы начинать сразу другую нельзя. Прежде нужно подготовиться к следующей. Тем более пока введен механизм, рекомендованный теми людьми, которые были против. Они предложили работать по-другому. Мы им эту возможность дали. И дали деньги, а вместе с этим и график выполнения работ. И если они его выполнять не будут — мы начнем их выгонять. Чтобы подстраховаться, подрядчики тут же перенесли сроки на июнь, июль следующего года. Дай Бог, чтобы хотя бы так получилось.

Но и тут могут теперь появиться новые проблемы. Подрядчики начнут говорить, что плохо работает управляющая компания, придирается к объекту. Мы готовимся аргументировать и это. Огромная роль предстоит государственному строительному надзору. Он должен занять правильную позицию. При этом я не сторонник придираться к каким-то мелочам: это всегда было и есть.

И учитывая, что в деятельности ГЖФ задействованы президент, правительство. Очень много факторов, которые можно политизировать. Нам нужно уйти от этого. Поэтому «Ак Барс Девелопмент» — это та компания, которая ориентирована только на коммерческий доход. Вот там будут работать реальные правила рынка. Фонд, разумеется, с этого тоже рассчитывает получать прибыль, чтобы и дальше выполнять социальную часть.

«Есть условия, и их нужно соблюдать»

— Когда говорят о бирже, обычно подразумевают закупку материалов. Но речь ведь шла также об услуговой части. Из чего она складывалась? Был ли механизм ее согласования с подрядчиками? Все ли подрядчики получили оплату за услуговую часть?

— Услуговая часть она, безусловно, была. Подрядчик попросил ввести ее, и мы в спешном порядке создали проектную ведомость работ. Потом предложили генподрядчику в электронной форме расписать все виды работ и календарный план, чтобы все могли видеть. И мы предупредили — то, что вы подписали, станет публичной офертой, то есть любой субподрядчик, который хочет произвести, например, сантехнические работы, может предложить сделать эту работу дешевле. И генподрядчики должны уступить этот объем субподрядчику, так он сможет заработать. А качество будет принимать генподрядчик. В то же время мы обезопасили субподрядчика. Когда он выиграет на бирже, то с ним сразу же должен быть заключен договор и подписан акт о передаче фронтов работ. Второе — он должен передать строительные материалы. И, в-третьих, он обязательно должен принять участие в приемке работы. Таким образом, был составлен целый регламент. Но это пока теоретическая часть, практической не было. Сейчас мы готовим проектную документацию, способную адаптироваться к этой системе. Мы учли все недостатки.

Наша задача, чтобы люди, работающие на наших объектах, получали заработную плату, а мы были уверены, что никто не жульничает.

А самое главное в услуговой части то, что заработную плату людям мы будем платить на карточку, чтобы мы видели, сколько человек задействовано, какой объем оплаты получен. Это важно, когда речь идет о Государственном жилищном фонде при президенте. Ведь президент — лицо республики, гарант исполнительной власти, и нельзя допускать, чтобы в какой-то из его структур обманывали людей. Наша задача, чтобы люди, работающие на наших объектах, получали заработную плату, а мы были уверены, что никто не жульничает.

— А что делать тем поставщикам, которые не получили деньги?

— Во-первых, за свои права нужно сражаться. У них была возможность, был просвет, в который можно было втиснуться. Они не сумели, не скоординировались. Что теперь? На сегодняшний день все денежные средства отдали подрядчикам. И мы дали команду казначейству, в том числе президент республики сказал о том, что им оплатят в казначействе все счета, то есть деньги на это есть. Проблем нет. Хотя некоторые поставщики, пользуясь механизмом самой биржи, поставили завышенные цены. Товаров много, некоторые ценовые позиции остались незамеченными, но тем не менее это должно быть оплачено. Это уже призыв к их порядочности. А так, никто никого не кинет.

— А система, в которой пока теоретически учтены все нюансы, на практике появится уже в этом строительном сезоне?

— Нет. В этом сезоне мы дорабатываем. Правда, мы провели новую операцию, завели трех новых подрядчиков, подписали с ними договоры, тем самым немного потесним «Камгэсэнергострой». Мы договорились — кто не выполняет графики, будет уступать следующим.

— Перевоспитываете подрядчиков?

— Нет, не перевоспитываю. Есть условия, и их нужно соблюдать.

Бюджет в 16 млрд рублей

— Какой бюджет у ГЖФ заложен на следующий год?

— Чисто инвестиционный бюджет — порядка 16 млрд рублей.

— И какова в них доля предприятий?

— Чуть меньше 7 млрд рублей.

— Акционерами каких компаний вы являетесь?

— У нас есть своя строительная организация «Народный дом». Есть акции «Сетевой компании», «Казэнерго» и других энергетических компаний, и «Водоканал» у нас есть свой.

— Сегодня Госжилфонд — некоммерческая организация. А есть ли в перспективе намерение акционировать ГЖФ?

— За всю историю работы общий капитал жилищного фонда составляет 137 млрд рублей, из них порядка 50 млрд — средства предприятий. Можно, конечно, сегодня поставить вопрос, что это может быть акционерное общество. Но при одном условии, что доходы этой компании не должны распределяться между акционерами. Как капитал пусть будет, но его необходимо заморозить сразу на несколько лет до лучших времен, пока не будут решены проблемы. А наличие акций могло бы стать предметом обеспечения кредитов. Я думаю, это хорошо повлияло бы на экономику в целом и на те предприятия, акции которых участвуют. И у этих предприятий могла бы также быть квота на жилье для их сотрудников. Это привлекло бы дополнительные деньги. У нас есть опыт с ТАИФом, когда они подняли вопрос: можно ли платить больше, нам нужно больше жилья. Это нормальная форма сотрудничества. Мы давно перестали играть в пугалки и просить деньги у предприятий. Бизнес понимает выгоду в этом процессе. Во-первых, он обеспечивает себя кадрами. Во-вторых, лучше заплатить деньги в жилищный фонд, нежели платить работнику столько денег, чтобы у него была возможность купить втридорога жилье на рынке. На работодателе ведь, помимо зарплаты, есть еще обязательства по всем социальным выплатам.

— По акционированию — это уже какой-то план со сроками?

— Нет, это вы навели меня на эту мысль. Я думаю, что это нормальная идея.

Продолжение следует.