Рынок недвижимости Казани: проблемы группы ТФБ, инъекция субсидированной ипотеки и «свечки» на Гривке

«Рассчитывать на то, что банк рухнет и не надо будет платить кредит, не стоит»

Наверное, событием номер один как для всей республики, так и для рынка недвижимости стала ситуация вокруг группы Татфондбанка. Последний не только активный участник ипотечного рынка, но дружественный банк для девелоперской группы «Сувар».

— Во-первых, с Татфондбанком пока до конца не все ясно. Понятно, что там не все в порядке, для нас это не новость. Думаю, что на рынке это отразится негативно, потому что Татфондбанк тоже финансировал много крупных предприятий, среди которых есть и строительные компании, — отмечает Фарид Шабаев из компании «Брокер Альянс».

В то же время он отмечает, что крупные игроки все же не должны пострадать, ведь они кредитуются не в одном, а в нескольких финансовых организациях.

Другое дело, что могут возникнуть некоторые проволочки по ипотечным платежам.

— Многие покупатели потеряли деньги, которые хранили в Татфондбанке, либо по ипотечным сделкам, которые проходили через Татфондбанк, продавцы не могут до конца получить расчет, — отмечает Руслан Хабибрахманов, директор АН «Флэт».

Эксперты единодушны в мнении, что при любом исходе ипотечникам не стоит надеяться, что их кредиты исчезнут.

— Обычно кредитные портфели передаются тем банкам, которые санируют этот банк, либо Агентству по страхованию вкладов — потом они уже будут рассчитывать сумму. В этом смысле, я думаю, ничего такого страшного не произойдет. Всегда найдется место, куда деньги надо будет отдать, поэтому рассчитывать на то, что банк рухнет и не надо будет платить кредит, не стоит, — поясняет генеральный директор компании «Фарус» Альберт Юнусов.

Фарид Шабаев добавляет, что, вероятно, кредитные портфели Татфондбанка выкупит другой банк, и что правопреемник кредитов должен появиться уже в ближайшее время.

Вместе с тем участники рынка прогнозируют, что население может начать относиться к банкам с некоторым недоверием и что в перспективе люди начнут вкладывать деньги в недвижимость или другие продукты. Если это случится, на жилищный рынок могут вернуться инвесторы. Но пока говорить о том, что вкладчики начали массово нести деньги деньги застройщикам нельзя — для этого прошло слишком мало времени, да и судьба одного из крупнейших банков Татарстана пока не решена.

— У нас нет клиентов, которые взяли ипотеку в Татфондбанке, хотя все наши объекты были аккредитованы. Но, в любом случае, мы надеемся, ситуация с банком разрешится как можно скорее, клиенты получат свои сбережения. Для рынка недвижимости важно, чтобы сохранялась конкуренция среди надежных банков, разнообразие финансовых программ, доверие к ним потребителей, — отмечает генеральный директор компании «КамаСтройИнвест» Делюс Сиразетдинов.

Господдержку продлили вновь

Пожалуй, другой новостью для первичного рынка стало продление госпрограммы по поддержке заемщиков. Ранее глава российского Минстроя Михаил Мень неоднократно заявлял о том, что необходимость господдержки отпала и ставки чуть ли не вернулись к докризисному уровню. Тем не менее, в начале декабря первый вице-премьер Игорь Шувалов объявил, что программа будет продлена до 1 марта 2017 года, при этом ее условия будут смягчены. По его словам, в 2016 году на программу было выделено 4,5 млрд рублей, а потрачено только 1,5 млрд рублей. При этом отмечается, что за 3 месяца даже с учетом либерализации условий программы, обещанной правительством, 3 млрд рублей истратить в рамках программы не удастся, но и вернуть их из капитала АИЖК в бюджет сложно.

Отдельно эксперты высказались о действии программы субсидированию ипотечной ставки.

— Первая причина, почему не все средства, выделенные на господдержку, были израсходованы, в том, что люди не так активно берут ипотеку, как делали это раньше, потому что платежеспособность населения снизилась. Сейчас люди начали взвешивать свои шаги и относиться более ответственно к получению ипотеки. Вторая причина заключается в том, что банки начали рассматривать своих клиентов более жестко: сейчас банкиры не выдают ипотеку всем подряд, они взвешивают свои риски, потому что реализовать залоговую недвижимость тоже непросто, — считает руководитель компании «Брокер-Альянс» Фарид Шабаев.

А вот по мнению директора по инвестициям «ЮИТ Казань» Наили Еникеевой, уменьшение расходов на ипотеку также может быть связано с уменьшением средних площадей квартир.

— Статистика сделок с ипотекой показала значительный рост за период действия программы. В настоящее время доля ипотечных сделок в среднем составляет более 60% против 30% до действия программы. Возможно, что расходование ипотечных средств, выделенных на программу, происходит медленнее, чем планировалось, из-за изменения структуры предложения. Уменьшается средняя площадь квартиры, соответственно, происходит уменьшение суммы затрат на покупку, — говорит Наиля Еникеева.

По словам директора агентства недвижимости «Флэт» Руслана Хабибрахманова, государству выгодно поддерживать такой крупный сектор экономики, как строительство.

— Благодаря тому, что государство субсидировало ставку, раньше была большая разница между покупкой «вторички» и первичного жилья. Из-за этого все-таки покупатели выбирали первичный рынок, — отмечает Хабибрахманов.

Первичный рынок: рост есть, но небольшой

Однако посмотрим, как же складывалась ситуация на первичном рынке недвижимости в ноябре. По данным Росреестра по РТ, рост оказался небольшим. что совсем нетипично для этого периода. В Казани было заключено 868 договоров долевого участия, что всего на 8% больше, чем в предыдущем месяце. По Татарстану и вовсе было зафиксировано небольшое падение. Конечно, оно оказалось небольшим, всего на 1% (в ноябре было заключено 506 ДДУ против 511).

Тем не менее такая ситуация кажется нестандартной, если учесть, что традиционно ноябрь считается периодом повышения спроса на рынке недвижимости. Несмотря на это, участники рынка настроены весьма оптимистично.

— Сильных изменений не заметил. Но рост в принципе есть — стабильно-средний. Спрос активизировался, может быть, не так, как раньше. Все равно ноябрь, декабрь бывают лучше, чем начало осени, а тем более лето. Думаю, общая ситуация такова, что средств не так много свободных. В основном проходят ипотечные сделки, — говорит руководитель строительной компании «Фарус» Рустем Юнусов.

Девелоперы считают, что дальнейшего повышения спроса можно ждать в декабре, ведь люди традиционно будут стараться завершить сделки в уходящем году.

«Звездные» квартиры в 24 «квадрата»

В ноябре застройщики оказались весьма активны — по данным, опубликованным на сайте исполкома Казани, в течение месяца было получено 12 разрешений на строительство. Правда, одно из них было выдано «КамаСтройИнвесту» в обмен на документ от июня прошлого года на строительство пятиэтажного дома на Муштари.

Отметим, что участники рынка давно прогнозируют дефицит предложения, говоря о том, что застройщики все реже начинают новые проекты. Эти выводы отчасти подтверждают данные Управления градостроительных разрешений Казани — как показывает статистика, количество выданных разрешений с каждым годом уменьшается.

Если взглянуть на список компаний, которые обратились за разрешительными документами, станет понятно, что начинать новые проекты по-прежнему решаются только крупные игроки. В частности, одним из наиболее свежих стал проект компании «Грань Девелопмент», которая получила в прошлом месяце сразу четыре разрешения на строительство домов в жилом комплексе по улице Родина. Подробности нового проекта в компании не раскрыли, сообщив, что сейчас ведется разработка бренда, а подробности будут известны после Нового года.

А вот строительство нового жилого комплекса с претенциозным названием «Пять звезд» недалеко от «Сафар отель» обернулось скандалом с самого начала. Как оказалось, достаточно пройти совсем немного от забора, окружающего стройку, чтобы оказаться в коттеджном поселке. Его жители не только жалуются на шум, доносящийся с площадки, но и опасаются, что, когда строители начнут забивать сваи, их дома тоже могут пострадать.

Несколько слов скажем и о застройщике. По данным «Спарк», ООО «СМУ-88» было зарегистрировано буквально в начале августа 2016 года — вероятно, создавалось юрлицо именно под этот проект. Гендиректором компании является депутат казанского горсовета, совладелец группы компании «Ситистрой», Илья Светославович Вольфсон, а в качестве подрядчика выступает ООО «Восток-С».

Согласно проектной декларации, первая очередь предполагает строительство двух 22-этажных домов, вторая — еще трех таких домов. Похоже, что новый ЖК рискует стать очередным «муравейником». Как указано на сайте, минимальная площадь однокомнатной квартиры всего 24,38 кв. м. О том, как примерно выглядит такая квартира, мы уже рассказывали своим читателям. Впрочем, такими условиями уже давно никого не удивить. Похоже, что застройщики решили принять в качестве эталона японский пример, где малометражные квартиры — норма. В Новосибирске уже начали продавать квартиры площадью 8 кв. м. Что интересно, сам жилой комплекс называется «Просторный». Так что можно быть готовым к тому, что сибирский тренд когда-нибудь дойдет и до Казани.

Остальные разрешения выданы на строительство домов в уже известных комплексах. Так «Унистрой» получил три разрешения: два — на объекты в ЖК «Весна» на Мамадышском тракте и один — на дом в ЖК «Арт Сити» на Ершова. Одно разрешение получил «Ак Барс Девелопмент» на строительство дома в «Светлой долине». И еще одна новость обрадует дольщиков ЖК «Симфония», которые когда-то купили квартиры у «ФОНа» — «Бриз», который взялся достраивать этот объект, получил разрешение на возведение позиции 1.

Во сколько «Бриз» оценил «Симфонию»?

Говоря о ценах на жилье в казанских новостройках, также более подробно остановимся на объектах, где недавно стартовали продажи.

В частности, на казанском рынке вновь появились квартиры в ЖК «Симфония» на Павлюхина. Как известно, данный комплекс в свое время взялся построить некогда крупный застройщик — ГК «ФОН». Однако, когда девелопер начал испытывать проблемы, дома со строительными номерами 5, 6, 7 были переданы новому застройщику — компании «Бриз», которая наконец сумела получить разрешение на строительство этих домов и право заключать договоры долевого участия в соответствии с ФЗ-214. Таким образом, проект получил вторую жизнь. Квартиры в позициях 2.1 и 2.2 стоят одинаково. «Однокомнатные квартиры «Бриз» оценил в 62 тыс. рублей, «двушки» — в 60 тыс. рублей, «трешки» — в 59 тыс. рублей. К слову, на том же уровне застройщик установил цену в и жилом доме №1 в новом ЖК, который «Бриз» строит по улице Серова. А вот квартиры в доме на Тукая, 66 стоят дороже — 85 тыс. рублей за кв. м независимо от площади квартиры.

Если говорить о других крупных застройщиках, продажи открылись в доме №9 жилого комплекса «Весна» открыл «Унистрой». Здесь кв. м в однокомнатной квартире будет стоить 64,7 тыс. рублей. «Двушки» и «трешки» по традиции оказались чуть дешевле: их можно приобрести примерно по 53 тыс. рублей за кв. м. В скором времени продажи также должны открыться в доме №6.

Что касается компании «Сувар Девелопмент», он продолжает развивать свой проект «Сказочный лес». Так, в продаже появилось еще два дома — «Клен» и «Ясень». Однокомнатные квартиры здесь можно приобрести за 51,98 тыс. рублей за кв. м, двух- и трехкомнатные за 49—51 тыс. рублей за кв. м.

Остановимся и на ценах в ранее упомянутом жилом комплексе «Пять звезд». Однокомнатные квартиры в первой очереди здесь стоят 55,26—70,41 тыс. рублей за кв. м. Отметим, что в данном случае разница с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами будет заметно больше. К примеру, «двушки» стоят 53,16—59,16 тыс. рублей. Почему же разница оказывается столь значительной? Как мы уже отмечали, застройщик предлагает в этих домах небольшие однокомнатные студии. Как правило, общая стоимость таких квартир меньше за счет площади, но цена кв. м оказывается на порядок больше.

«Ак Таш Инвест» открыл продажи в доме №6 в жилом комплексе «Садовое кольцо». «Однушки» здесь можно купить за 65,47—65,79 тыс. рублей. Как бывает в аналогичных случаях, «квадрат» на начальных этапах строительства оказывается дешевле. Для сравнения: в остальных домах однокомнатные квартиры стоят примерно 67—71 тыс. рублей за кв. м.

Более подробно с ценами на жилые комплексы Казани можно ознакомиться здесь.

«Налетай, торопись»: как татарстанские застройщики борются за клиента

Раньше сайты и рекламные баннеры изобиловали предложениями по снижении ипотечных ставок и получению ипотеки без первоначального взноса — практически все крупные девелоперы начали сотрудничать с банками. Конечно, это направление тоже никуда не ушло. Ипотеку под 8,3% по-прежнему предлагает «Унистрой». По такой же ставке можно получить ипотеку в ВТБ при покупке жилья в «Экопарке «Дубрава». Более низкую ставку — 7,7% — предлагает «Ак Таш Инвест» при получении кредита в «Абсолют Банке». А вот при покупке квартир от «Сувар Девелопмент» дисконтная ставка окажется чуть выше — от 10, 75%. К слову, сниженную ставку начала предлагать и «Жилищная инвестиционная компания в Казани». В ЖК «Острова» на Тэцевской ипотеку можно получить под 10,75% годовых. Правда, эти условии, что кредит будет взят в «Бинбанке». В ЖК «Победа» маркетологи, как и всегда, дали акции более «гламурное» название — «Высокая мода на низкие ставки», изобразив на баннере ноги манекенщицы, выглядывающие из разреза длинного блестящего платья.

Однако если взглянуть на другие акции от застройщиков, станет понятно, что акцент все же сместился — теперь для покупателя основным критерием является цена. Практически все девелоперы имеют в своем арсенале предложение «Квартиры от …». Но, как уже не раз отмечалось, относительно недорогие квартиры будут иметь маленькую площадь, либо находиться на периферии, либо одновременно будут небольшими и при этом находиться за чертой города.

Такой курс взяла и компания «Унистрой», которая предлагает квартиры от 999 684 тыс. рублей в ЖК «Царево Village» в Пестречинском районе. Понятно, что по этой цене можно купить не любую квартиру, а «однушку» площадью 20,67 кв. м на 1 этаже дома №3.3. Но «Царево» — не единственный жилой комплекс, где «Унистрой» предлагает малометражки. Несмотря на то, что зима еще в самом разгаре, застройщик уже запустил акцию с согревающим названием «Весенние цены»: за 1 млн 650 тыс. рублей можно приобрести квартиру в ЖК «Весна» на Мамадышском тракте площадью 25,01 кв. м.

«Квартирой для студента» назвал «Татстройинвест» студии в 19 кв. м. Стоимость такого жилья — 1 080 000 рублей. Действительно, в такой маленькой комнатке поместиться, к примеру, молодой семье будет сложновато. Правда, студентам тоже придется вставать пораньше, ведь все вузы находятся в центре Казани, а ЖК расположен в Осиново.

Впрочем, на сегодняшний день немало студий застройщики предлагают и в черте города. Однако в этом случае цена кв. м уже ощутимо возрастет. К примеру, на сайте ЖК «Романтика» от «Сити-Строя» красуется баннер на котором счастливый, улыбающийся отец держит на руках маленького ребенка. Акция так и называется — «Квартира с маленькими ценами". Здесь квартиру с предчистовой отделкой площадью от 27 «квадратов» предлагают от 1 990 000 рублей. В пересчете получим, что один кв. м оценивается почти в 74 тыс. рублей. В ЖК «Голливуд» студия в 30 кв. м стоит от 1 млн 780 тыс. рублей (65,8 тыс. рублей за кв. м).

Впрочем, есть варианты дешевле. Так, например, в ЖК «Сказочный лес» от «Сувар Девелопмент» «однушку» в 30 «квадратов» можно приобрести за 1,7 млн рублей. Но данная акция распространяется только на квартиры в жилых домах «Клен», «Ясень», «Тополь», большая часть из которых только начала строиться. А вот в доме №1 под названием «Кипарис», имеющим более высокую степень готовности, цены будут выше — студия в 28 кв. м будет стоить уже 2 млн рублей.

Менее популярны разовые скидки. Как правило, они могут быть не очень ощутимыми для покупателя, либо предоставляться, только если для клиента удачно сложатся звезды. Конечно, некоторые застройщики в преддверии Нового года решили обыграть цифру 2017. «Ак Таш Инвест» готов «скинуть» 2017 рублей за кв. м. Но акция действует только в течение декабря, если клиент купит квартиру в доме №2 и по ипотеке без участия застройщика. Вычитать по 2017 рублей готов и «Унистрой», но в случае, если квартира приобретается на собственные средства покупателя без привлечения ипотеки.

«Скидки года» до 500 тыс. рублей предлагает «ЖИК Казани». Но как мы уже отмечали, реальная скидка оказывается ниже. Например, «обычная цена» для «однушки» в 38 кв. м — 3 408 922. Тут же на сайте указана цена «при 100% оплате» — 3 078 030 рублей. Но, скорее всего, в качестве «обычной цены» должна быть указана именно цена при «100% оплате», ведь даже если клиент оформит ипотеку, он расплатится с застройщиком на все 100% — просто недостающую сумму заплатит банк. Учитывая, что цена со «скидкой года» составляет 2 883 280 рублей, реальная скидка составит порядка 200 тыс. рублей, а не полмиллиона рублей.

Невысокий спрос

Между тем в ноябре немного просел не только первичный, но и ипотечный рынок. Так в ноябре в Казани было совершено 2 487 сделок, что оказалось на 5% меньше, чем в предыдущем месяце. Аналогичная ситуация складывается и в целом по республике. Правда, в данном случае падение оказалось менее значительным, всего на 2%: в ноябре было совершено 4 918 сделок против 5 016 в октябре.

Отметим, что в прошлом году ноябрь отметился бумом на ипотечном рынке. Так в Казани число сделок выросло с 845 до 1851, а то есть на %. В Татарстане рост составил 54%.

Тем не менее в этом году число ипотечных сделок по сравнению с 2015 годом выросло чуть ли не вдвое. Так за 11 месяцев 2016 года в Казани было заключено 14 568 сделок, что на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По Татарстану разница оказалась меньше — 26,5%.

На вторичном рынке в ноябре рост также оказался не столь существенным. По данным Росреестра по РТ, в Казани было совершено 2577 сделок, что оказалось на 6,5% больше, чем в октябре. По Татарстану ведомство зафиксировало 6 534 сделки, что больше на 3,1% по сравнению с предыдущим месяцем.

• 

  Олег Исламов управляющий директор по ипотечному кредитованию ВТБ24 в Татарстане

  В ноябре и декабре фиксируем рост объемов ипотечного кредитования. В то же время всеобщего традиционного ажиотажа, свойственного декабрю, мы не наблюдаем. В ноябре ВТБ24 в Татарстане выдал ипотечных кредитов на общую сумму 1,2 млрд рублей, что является исторически рекордным объемом банка за этот период — даже если сравнивать с наиболее активным по ипотеке 2014 г. В декабре банк планирует выдать не менее 1,7 млрд рублей.

  Планируется, что по итогам 2016 г. доля госпрограммы в выдачах ипотечных кредитов ВТБ24 в Татарстане достигнет 41%.

  В IV квартале 2016 г. фиксируем увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов на вторичном рынке. Связываем это с оживлением рынка в целом, а не за счет роста сделок в данном сегменте квартир.

  В целом снижения объемов ипотечного кредитования за ноябрь мы не зафиксировали. Если речь идет о сделках на вторичном рынке, это могло быть связано с увеличением доли сделок в сегменте новостроек (по госпрограмме), что в свою очередь было обусловлено стартом продаж квартир у нескольких застройщиков по рекордно низким ценам.

  8,3% — минимальная ставка по ипотеке в рамках госпрограммы (по специальным условиям с застройщиками); 10,9% — минимальная ставка по ипотеке по собственным программам (вторичный/первичный рынок).

• 

  Анна Юдина начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие»

  Доля кредитов, выданных по программе с государственной поддержкой, за весь период выдачи таких кредитов составляет около 60%.

  Да, активный рост спроса на вторичный рынок жилья наблюдается с октября 2016 года.

  По программе с государственной поддержкой ставки от 11,3% годовых, по классическим продуктам банка — от 12,25% годовых.

• 

  Ильсия Гиниятуллина руководитель розничного подразделения банка ВТБ в Татарстане

  Ипотека остается одним из самых востребованных видов розничного кредитования. За 11 месяцев 2016 года совокупный ипотечный портфель банка ВТБ в Татарстане увеличился на 26% и на 1 декабря 2016 года превысил 2,3 млрд рублей.

  Всего с начала года банком ВТБ в республике выдано ипотечных кредитов на общую сумму 806 млн рублей. Более половины из них было оформлено в рамках программы «Ипотека с господдержкой».

  По всем заявкам по программе «Ипотека с господдержкой», принятым банком до 31 декабря 2016 г., кредиты предоставляются по ставке от 10,4% до 11,4% годовых в рублях. Срок выдачи кредитов до марта 2017 г.

• 

  Наиля Еникеева директор по инвестициям «ЮИТ Казань»

  Спрос в сегменте новостроек формирует не только предложение квартир, но и специальные программы субсидирования ипотеки застройщиками. Это качественный инструмент, поддерживающий спрос на фоне снижения реальных доходов населения. Стоит отметить и изменение модели поведения при покупке квартиры. Ранее окончание года характеризовалось ажиотажным спросом, сейчас актуален взвешенный подход и более тщательное финансовое планирование. Скорее всего, данная тенденция сохранится и в декабре. В целом, рыночная конъюнктура складывается в пользу покупателя: сейчас удачное время для приобретения квартир в качественных проектах на выгодных условиях.

  Продление программы господдержки ожидалось всеми участниками рынка: и покупателями, и застройщиками. Субсидирование ипотеки обеспечило необходимый уровень доступности покупки квартир на протяжении всего периода ее действия. В связи с заявлением о продлении программы ажиотажного спроса не возникло. Таким образом, ситуация «последнего шанса» воспользоваться выгодным предложением для покупки квартиры отложилась.

  Статистика сделок с ипотекой показала значительный рост за период действия программы. В настоящее время доля ипотечных сделок в среднем составляет более 60% против 30% до действия программы. Возможно, что расходование ипотечных средств, выделенных на программу, происходит медленнее, чем планировалось из-за изменения структуры предложения. Уменьшается средняя площадь квартиры, соответственно, происходит уменьшение суммы затрат на покупку.

• 

  Анастасия Гизатова директор агентства недвижимости «Счастливый дом»

  Ноябрь прошел достаточно спокойно и запомнился снижением инвестиционного спроса, то есть доля инвесторов в общем пуле покупателей существенно уменьшилась. Причин две: платежеспособность населения оставляет желать лучшего, в осенние месяцы уже был реализован отложенный спрос. В декабре традиционно будет активно, более того, кризис регионального банковского сектора отразится увеличением количества сделок, как на первичном рынке, так и на вторичном.

  В принципе нет, в чистом виде данная программа уже не составляет конкуренции субсидируемым застройщиками ставкам. Например, «Энергобанк» на ряд объектов предлагает 7% годовых. Возможно, очередные слухи об очередном окончании программы мотивировали потенциальных покупателей, но уверена, что это не носило бы массовый характер.

  Если раньше на фоне обласканного первичного сектора ипотечная программа для вторичного рынка выглядела нелюбимой падчерицей, то в настоящее время ставка в районе 12% годовых достаточно конкурентоспособна и приемлема. Таким образом, часть покупателей обратили внимание на старые добрые «хрущевки» и «ленинградки». Спрос на саму ипотеку достаточно высок, но с учетом экономических реалий заемщики стараются уложиться в планируемый бюджет и не брать непосильное кредитное бремя.

  Татфондбанк или «Интехбанк» не являлись лидерами ипотечного кредитования, соответственно, трудности в работе данных учреждений не оказали существенного влияния на состояние рынка. Если посмотреть с другой стороны, то доверия к банковскому сектору стало меньше, и часть людей в качестве способа сохранения денежных средств отдадут предпочтение не вкладам, а квадратным метрам.

  На вторичном рынке все по-прежнему. Короткий срок экспозиции и быстрая реализация возможны только при объективной, советующей рынку стоимости квартиры. Более того, затоваривание первичного рынка и скидки застройщиков будут так или иначе перетягивать значительную часть покупателей со вторичного рынка на первичный. Никаких предпосылок по увеличению стоимости кв. м вторичного сегмента нет, скорее наоборот, все говорит о снижении спроса, ужесточении конкуренции с вновь введенными домами.