Ипотека разогрела вторичный рынок жилья Казани

Сезонный подъем и снижающиеся ставки

В октябре ситуация на первичном рынке Казани складывалась вполне благополучно. По крайней мере о положительной динамике свидетельствуют данные Управления Росреестра по РТ: по сравнению с предыдущим месяцем количество зарегистрированных договоров долевого участия в Казани выросло на 8% (799 сделок в октябре против 736 в сентябре).

Еще более значительный рост был зафиксирован по Татарстану. В октябре по республике было заключено 511 ДДУ, что оказалось на 13% больше чем месяцем раннее.

С одной стороны, рост сделок в октябре нельзя назвать неожиданным — традиционно спрос на жилье начинает расти осенью и достигает своего пика к концу года. С другой стороны, эксперты отмечают, что на увеличение спроса повлияло и снижение ставок.

— Основной фактор, стимулирующий спрос на рынке недвижимости — это снижение ипотечных ставок и специальные программы со сниженным первоначальным взносом, возможности использования материнского капитала и участия застройщиков в программе субсидирования ипотеки, — отмечает директор по инвестициям «ЮИТ Казань» Наиля Еникеева.

Еще более масштабным увеличение спроса может показаться, если сравнить нынешний октябрь с прошлогодним. Так, в 2015 году в Казани было зафиксировано всего 512 сделок, что почти на 30% меньше, чем в 2016-ом. Что касается Татарстана, то здесь разрыв превысил 40% (в 2015 году было заключено всего 295 ДДУ). Впрочем, делать поспешные выводы о беспрецедентных темпах роста первичного рынка в 2016 году не стоит. Как все хорошо помнят, в октябре прошлого года Центробанк РТ ужесточил требования к застройщикам, обязав их страховать свои риски у конкретных страховых компаний. При этом список страховщиков оказался весьма ограниченным, и вопреки ожиданиям, в него не попала «Страховая инвестиционная компания», с которой сотрудничали многие крупные девелоперы. Застройщики спешно начали искать новых страховщиков — все это время заключать договоры долевого участия в Управлении Росреестра они не могли.

Дополнительный налог для застройщиков

Как сообщают федеральные СМИ, со следующего года в Московской области могут ввести для застройщиков дополнительный налог на непроданные квартиры в сданных домах. Он будет составлять 2% от кадастровой стоимости объекта. По замыслу инициаторов закона, это должно стимулировать девелоперов продавать квартиры быстрее, а значит, дешевле. Отметим, что в Санкт-Петербурге такой закон был введен еще в конце прошлого года, но в этом случае налоговая ставка составила 1% от кадастровой стоимости.

Мы поинтересовались у казанских застройщиков, выгодно ли им держать квартиры в сданных домах на балансе, и как новый закон может отразиться на них, если он будет принят в Татарстане.

— Конечно, застройщику не выгодно держать квартиры у себя — он строит для того, чтобы реализовывать жилье и получать прибыль. Если они остаются не проданными, вопрос в том, насколько рынок готов принять эти квартиры — в стране кризис, заработок маленький, поэтому люди не могут покупать квартиры в том количестве, в каком они сейчас предложены. Если застройщика нагрузить еще и налогом, в худшем случае это может его разорить, — считает генеральный директор «Жилищной инвестиционной компании Казани» Эмиль Хуснутдинов.

Соглашается с коллегой и генеральный директор компании «КамаСтройИнвест» Делюс Сиразетдинов. Он подчеркивает, что застройщикам выгодно продавать недвижимость как можно быстрее, ведь после сдачи дома им приходится самостоятельно оплачивать расходы на регистрацию и коммунальные платежи по всем квартирам, оставшимся в наличии.

— Инициаторы закона, видимо, надеются, что девелоперы будут стремиться быстрее распродать квартиры в строящемся доме за счет снижение цены, либо выгодных условий покупки. Однако ситуация скорее будет обратная. Сейчас не- проданные квартиры рассматриваются законодательством, как товар и налогом на имущество не облагаются. В случае обложения налогом 2% в год, к стоимости квартиры в 5 000 000 руб. ежегодно будет прибавляться еще 100 000 руб. Эта налоговая нагрузка ляжет на плечи покупателя. То есть, цены на жилье от этого могут только вырасти, — рассуждает Делюс Сиразетдинов.

«Зеленый» окрас «ЮИТ»

Что касается новых проектов на казанском рынке недвижимости, то о своих планах по строительству жилого комплекса Green рассказали в компании «ЮИТ Казань».

— В ноябре повысился спрос на небольшие квартиры, стоит отметить, что ими интересуются жители других городов. Возможно, к нам обращаются гости Казани, посетившие город в праздничные дни и рассматривающие переезд в долгосрочной перспективе. Для таких клиентов мы готовим новое предложение: жилой комплекс Green, расположенный в Советском районе, находится на стадии подготовки к старту проработки проектных решений, — говорит Наиля Еникеева.

Напомним, что «Реальное время» рассказывало об этом девелоперском проекте. Он должен был реализовываться на территории, которая ранее входила в планировку «Молодежная», где задумывался не менее амбициозный проект Раифа Кадырова, супруга федеральной чиновницы, ЖК «Лето», который в итоге оказался замороженным. С самого начала отмечалось, что жилье в данном ЖК будет более бюджетным. Кроме строительства жилого комплекса девелопер взялся благоустроить участок вдоль реки Ноксы, которая находится во владении «ЮИТ Казань». Проект благоустройства в рамках конкурса подготовили студенты КГАСУ. В итоге победила работа Рината Харисова, который предлагал организовать здесь скейт-парк и посадить деревья в кадках.

На сайте исполкома Казани информация по разрешениям на строительство, полученным в ноябре, пока не опубликована. О разрешениях, которые были выданы в октябре, мы писали в одном из предыдущих материалов. В частности, их обладателями стали компании «Импэк», «Бриз» и «Интегстрой» («Ак Барс Девелопмент»). «Импэк», как известно, пытается достроить корпусы Г и Д ЖК «Евразия», «Бриз» получил разрешения на строительство позиции 2.1 ЖК «Симфония» (не достроенного «Фоном»), а также на строительство жилого дома №1 в комплексе на Серова. Еще одно разрешение в исполкоме выдали на реализацию проекта «Седьмое небо» компании «Ак Барс Девелопмент».

Почем «квадрат» в размороженной «Евразии»?

Сами застройщики отмечают, что пока цены на первичном рынке характеризуются стабильностью. К таким же выводам приходит и аналитическая служба «Реального времени»: чаще всего крупные застройщики немного увеличивают или снижают цены на отдельные объекты, однако массового скачка или падения пока не наблюдается.

Ноябрь обозначился тем, что ряд крупных девелоперов открыли продажи на своих объектах. К примеру, «Унистрой» начал продавать квартиры в домах 2.1 и 2.2 жилого комплекса «Арт Сити». Самой дорогой категорией при этом стали однокомнатные квартиры: их застройщик оценил в 73,26—73,49 тыс. рублей за кв. м.

Отметим, что большинство объектов «Унистроя» в течение последнего месяца существенно не подорожали. Исключение составили разве что несколько домов в «Царево village». В частности, рост цен в доме 3.4 составил 4% (с 50 до 52,1 тыс. рублей за кв. м). Еще больше подорожал дом 3.3 — с 45,5 до 48,4 тыс. рублей за «квадрат», то есть на 6%.

В октябре продавать квартиры в доме 1.5 ЖК «Залесный сити» начал «Сувар холдинг» — по итогам месяца цена на данный объект осталась неизменной и составила 48 тыс. рублей за кв. м. Что касается свежих проектов «Сувара», то с середины октября по середину ноября значительно подорожал ЖК ВДНХ на Оренбургском тракте — с 60 до 72,5 тыс. рублей за кв. м. А вот в ЖК «Станция «Спортивная», где продажи открылись не так давно, цены остаются неизменными на уровне 40 тыс. рублей на протяжении нескольких месяцев.

Получив разрешение на строительство, к продаже квадратных метров в ЖК «Евразия» на Краснококшайской наконец приступила компания «Импэк». Одно- и двухкомнатные квартиры в корпусе Г оцениваются в 72 тыс. рублей за кв. м, а трехкомнатные в 70 тыс. рублей за «квадрат». Напомним, что застройщик не мог получить разрешительную документацию в течение нескольких лет, все это время проект был заморожен.

Одним из немногих застройщиков, которые подняли цены сразу на несколько своих объектов стал «Ак Барс Девелопмент». Так небольшое повышение цен отмечается на квартиры в домах 1-14-1 и 1-14-2 в ЖК «Светлая долина» (жители которой вместе с жильцами унистроевского ЖК «Весна» активно протестовали против транспортной блокады). Здесь квадратный метр в «однушках» подорожал с 59,84 до 60,48 тыс. рублей. Вероятно, это обусловлено тем, что данные объекты готовятся к сдаче.

Больше всего, по данным аналитиков, среди объектов «Ак Барс Девелопмент» в цене вырос дом 6.18 ЖК «Казань XXI век» — с 67,50—75,35 до 67—79,2 тыс. рублей, то есть на 2,3%.

В числе застройщиков, поднявших стоимость кв. м, оказалась компания «Камастройинвест». Так с октября по ноябрь кв. м в однокомнатной квартире в ЖК «Золотое яблоко» на Лукина вырос с 51,03 до 57,14—58,97 тыс. рублей. Примерно на 2,8% подорожал и другой объект «Камастройинвест» — ЖК Kalinina house.

«Вторичка» ушла в отрыв

В то время как московские эксперты жалуются на снижение активности на вторичном рынке, казанский рынок переживает настоящий бум. Так, по данным Управления Росреестра по РТ, в октябре количество сделок в Казани выросло вдвое (4 145 договоров против 2 152). Еще более грандиозный рост продемонстрировал татарстанский рынок: число сделок в октябре увеличилось с 4 081 до 10 175, то есть почти на 60% (!).

Примерно такой же большой оказалась и разница с прошлогодним октябрем. Так в 2015 году на вторичном рынке Казани Росреестр зафиксировал 1 673 сделки, что оказалось на 60% меньше, чем в октябре 2016 года. По Татарстану разница составила 42% (было заключено 10 175 договоров купли-продажи). В то же время объяснить такую разницу с прошлым годом несложно — сейчас на вторичном рынке царят благоприятные тенденции, связанные с объективным снижением цен и одновременным уменьшением ипотечных ставок.

Как мы уже отмечали, рост казанского рынка «вторички» происходит на фоне падения спроса в Москве. В частности «Коммерсант» со ссылкой на исследование «Инком» пишет, что прошлый октябрь оказался худшим за последние 11 лет покупательский спрос снизился более чем на 20%.

Руководитель компании «Авангард-Риэлт» Вячеслав Егоров считает, что разница обусловлена тем, что в Москве цены все еще находятся на неоправданно высоком уровне, тогда как в Казани снижение цен привело к оживлению на вторичном рынке.

— Вероятно, чтобы активизировался спрос, необходимо, чтобы москвичи еще снизили цену — пока многие потенциальные покупатели откладывают покупку. В то же время продавцы тоже могут откладывать продажу, это все взаимосвязано. Например, продавец планирует что-то купить, продав свое жилье, но он понимает, что, если скинет цену, не сможет приобрести доступную альтернативу. И продавцы, и покупатели связаны этими ожиданиями цен: все-таки большая разница между ценой, которую предлагает покупатель и ценой, которую хочет получить продавец. У нас в Казани эта разница небольшая, и за счет компромиссов этот вопрос решается, поэтому и сделок происходит больше, — отмечает Егоров.

По его оценкам, в Казани цена реальной продажи примерно на 20% ниже цены, которая фигурирует в рекламе.

Мнения разошлись: конкуренты-риелторы не ощутили падения на вторичном рынке

Исследование, опубликованное в «Коммерсанте», растиражировали и другие федеральные СМИ. В частности, новость со ссылкой на материал дали «Ведомости» и «Дождь». Однако участники рынка не заметили столь существенного падения на московском рынке «вторички».

— По итогам сделок «МИЭЛ-Сеть офисов недвижимости», количество сделок в октябре этого года по сравнению с сентябрем выросло. К тому же, говоря о снижении или увеличении спроса на рынке, для получения полной картины, необходимо учитывать спрос за более длительный период, за квартал или даже несколько кварталов, — отмечает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

По словам эксперта, если сравнивать итоги третьего квартала, окажется, что вторичный рынок Москвы продемонстрировал более высокие темпы роста: так по данным Центрального аппарата Росреестра, в Татарстане на вторичном рынке в третьем квартале 2016 года рост сделок относительно третьего квартала 2015 года составил 5,3%. По данным Росреестра Москвы, на рынке столицы рост сделок при сравнении аналогичных периодов составил 19%.

Однако от себя добавим, что сравнивать данные 2015 и 2016 года довольно сложно: в третьем квартале прошлого года вторичный рынок фактически нащупал дно, тогда как в этом году росту сделок способствовали и снижение цен, и снижение ипотечных ставок.

— Если сравнивать данные за более длительный период, то ситуация на вторичном рынке Татарстана и Москвы будет немного похожа. По данным центрального аппарата Росреестра на вторичном рынке Татарстана рост сделок за три квартала 2016 года относительно аналогичного периода 2015 года составил 9,7%. По данным Росреестра Москвы на рынке столицы рост сделок при сравнении аналогичных периодов составил почти 13%, — говорит Марина Толстик.

Динамика зарегистрированных прав на основании договоров купли-продажи и мены с 2013 по 2016 года (по данным Росреестра Москвы)

Что касается цены на вторичное жилье, то в Москве она также продолжает снижаться. По данным Марины Толстик, в октябре она уменьшилась на 1,5% и составила 212,7 тыс. рублей за кв. м. С начала 2016 года средняя удельная цена предложения на вторичном рынке Москвы снизилась примерно на 4%. Если сравнивать с октябрем прошлого года, то снижение цены предложения составило 6,4%.

— Также можно проанализировать снижение цены предложения по классам с начала года. В это случае динамика будет выглядеть следующим образом. Средняя удельная цена предложения в эконом-классе уменьшилась на 2,2%, в комфорт-классе — на 3,3%, в бизнес-классе — на 4,2%, — добавляет Марина Толстик.

Она поясняет, что наиболее заметное уменьшение средней удельной цены предложения именно в бизнес-классе связано с тем, что собственники более дорогого жилья медленнее реагируют на события, которые происходят на рынке недвижимости, как следствие, медленнее остальных снижают цены на свои объекты. Например, в 2015 году, в эконом- и комфорт-классах было отмечено снижение средней удельной цены предложения на 2% и 3% соответственно, а в бизнес-классе наоборот, цена предложения выросла на 1%.

Ипотечный рынок Казани: рост на 60%

Понято, что на фоне увеличения сделок как на первичном, так и на вторичном рынке, ипотека также показала хорошие результаты. В октябре в Казани было зарегистрировано 2 608 сделок на жилые помещения, что оказалось на 60% больше, чем в сентябре. По Татарстану разница оказалась меньше — 37%. Можно предположить, что таким образом рынок ответил на снижение ставок при ипотеке, о котором заявило большинство крупных российских банков.

Разница с прошлогодним октябрем просто огромная: по Казани в октябре 2015-го ипотечных сделок было совершено меньше на 68%, по Татарстану — на 46%. И в данном случае причины вероятно также следует искать в приостановлении сделок на первичном рынке, а также в бедственном положении на рынке вторичного жилья в прошлом году.

Как отмечают эксперты, ипотека по-прежнему остается основным драйвером рынка. Однако, как известно, пока в правительстве не обещают продление программы по субсидированию ставок в следующем году. По словам Эмиля Хуснутдинова, в его компании клиентов предупреждают об этом, но сам он верит, что госпрограмму все же продлят, как это произошло в феврале 2016 года.

По мнению заместителя директора компании «Ак Барс Недвижимость» Олега Митюнина, слухи о завершении субсидирования ставок стимулировали покупательский спрос.

— Ипотека, безусловно, пользуется спросом. На ипотечные сделки приходится около 70% продаж. Тем более, ставки по коммерческой ипотеке снижаются, что делает ее еще боле востребованной. Мы видим активизацию спроса по причине завершения госпрограммы субсидирования ипотечной ставки, — говорит Митюнин.

Добавим, что ряд игроков уже готовится к отмене госпрограммы. Так, например, Сбербанк заявил, что намерен выдавать кредиты на тех же условиях в течение 60 календарных дней после после завершения госсубсидирования. При этом в банке подчеркивают, что государство выделять средства по программе не будет.

• 

  Наиля Еникеева директор по инвестициям «ЮИТ Казань»

  Рынок новостроек Казани в октябре достиг позитивных результатов: по сравнению с аналогичным месяцем предыдущего года количество сделок увеличилось на 48%. Основной фактор, стимулирующий спрос на рынке недвижимости — это снижение ипотечных ставок, и специальные программы со сниженным первоначальным взносом, возможности использования материнского капитала и участия застройщиков в программе субсидирования ипотеки. Подтверждением популярности ипотеки является трехкратный рост количества ипотечных сделок: 2 608 в октябре 2 016 против 845 в октябре 2015 года. Возможно, влияние оказывает и перспектива отмены программы государственного субсидирования ипотеки в 2017 году. Но по опыту прежних лет можно предположить, что наибольший эффект будет достигнут в последний месяц действия программы.

  Оценивая спрос в проектах «ЮИТ Казань», стоит отметить повышенный интерес к квартирам в домах высокой степени готовности. Это строение 2 в ЖК «Гармония» и дома 8, 9, 10 жилого комплекса «Современник». Как правило, заинтересованность в приобретении таких квартир формируется при необходимости улучшения жилищных условий (ситуация встречной покупки после продажи своего жилья) или при покупке квартиры для близких родственников (родителей, детей). Кроме того, преимуществом жилых комплексов высокой степени готовности, является возможность оценить удобство инфраструктуры: детских площадок, паркингов, социального окружения.

  В целом рынок недвижимости сейчас развивается в пользу покупателя: цены предложения сохраняются на прежнем уровне в течение продолжительного времени, ипотека становится более доступной. На примере жилого комплекса «Современник» можно отметить позитивную тенденцию на рынке новостроек: формирование качественно нового подхода к организации среды на этапе проживания. Это относится и к системе безопасности, и к качеству услуг сервисной компании.

  В ноябре повысился спрос на небольшие квартиры, стоит отметить, что ими интересуются жители других городов. Возможно, к нам обращаются гости Казани, посетившие город в праздничные дни, и рассматривающие переезд в долгосрочной перспективе. Для таких клиентов мы готовим новое предложение: жилой комплекс «Green», расположенный в Советском районе находится на стадии подготовки к старту проработки проектных решений. Особого внимания в этом проекте заслуживает близость набережной реки Нокса, при разработке проектных решений мы вдохновлялись идеями, разработанными молодыми талантами КГАСУ во время студенческого конкурса.
  

• 

  Олег Митюнин заместитель директора компании «Ак Барс Недвижимость»

  Спрос в прошедшем месяце был на хорошем уровне, более того, по сравнению с прошлым октябрем активность на рынке была даже выше.

  Цены, как и спрос, стабильны. Дорожают в основном объекты, строительная готовность которых повышается. Как нам кажется, нынешний потребитель устал от стандартных маркетинговых инструментов и умеет считать деньги. При прочих равных все большую роль играет комфортность среды, комплексный подход к ее созданию. Мы понимаем, что семейный покупатель ищет уже не просто хорошую квартиру, а еще и комфортное и дружелюбное пространство вокруг: для отдыха, занятий спортом, общения с соседями. И мы отвечаем на этот запрос потребителя. Октябрь стал для нас месяцем озеленения — в одной только «Светлой долине» было высажено 200 деревьев, а к новогодним праздникам во всех наших жилых комплексах откроются ледовые катки.

  Ну и самое главное на сегодня — это цена.

  Ипотека, безусловно, пользуется спросом. На ипотечные сделки приходится около 70% продаж. Тем более, ставки по коммерческой ипотеке снижаются, что делает ее еще боле востребованной. Мы видим активизацию спроса по причине завершения госпрограммы субсидирования ипотечной ставки. До конца года наши покупатели еще могут воспользоваться нашей ипотечной программой под 8% годовых на весь срок кредитования — это одна из самых привлекательных ставок, предлагаемых на сегодня в городе. Первоначальный взнос при этом остается минимальным — от 20%.

  В середине месяца о тенденциях ноября говорить рано. Но, в целом, спрос стабильный. Имеется он как на однокомнатные квартиры, которые покупаются как стартовое жилье для молодежи, так и на более комфортное жилье, которое приобретается, как правило, семьями за счет продажи уже имеющегося жилья.

  Среди ближайших новых проектов можно отметить жилой комплекс неподалеку от нашего реализованного проекта «Солнечный город». Комплекс из четырех домов комфорт-класса планируется выставить на продажу в ближайшее время.

• 

  Делюс Сиразетдинов генеральный директор компании «КамаСтройИнвест»

  Застройщикам и так всегда выгодно продавать недвижимость как можно быстрее и держать на балансе как можно меньше помещений, если они не приносят доход от аренды. После сдачи дома застройщик самостоятельно оплачивает расходы на регистрацию и коммунальные платежи по всем квартирам, оставшимся в наличии. Инициаторы закона, видимо, надеются, что девелоперы будут стремиться быстрее распродать квартиры в строящемся доме за счет снижения цены, либо выгодных условий покупки. Однако ситуация скорее будет обратная. Сейчас не- проданные квартиры рассматриваются законодательством как товар и налогом на имущество не облагаются. В случае обложения налогом 2% в год, к стоимости квартиры в 5 000 000 руб. ежегодно будет прибавляться еще 100 000 руб. Эта налоговая нагрузка ляжет на плечи покупателя. То есть, цены на жилье от этого могут только вырасти.

  На рынке Казани и так наблюдается стабильный постепенный рост цен на квадратный метр жилья в новостройках от застройщиков. За последний год средняя цена за квадратный метр выросла примерно на 10 000 рублей. При этом, застройщики вынуждены предлагать жилье все меньшего метража, чтобы снизить итоговую стоимость квартир. Спрос на такие квартиры-студии сейчас велик, и, видимо, тенденция будет сохраняться в ближайшие годы.

  Мы, как девелопер, специализирующийся на жилье элит- и бизнес-класса хотели бы, наоборот, привнести стандарты премиум жилья в массовый сегмент, сделать жилье в центре города доступным и комфортным для казанцев. Так, например, в нашем доме бизнес класса Kalinina House в Вахитовском районе цены начинаются от 73 000 руб. за кв. м. Это очень демократичное предложение для центра города.

• 

  Эмиль Хуснутдинов генеральный директор «жилищной инвестиционной компании»

  Все объекты реализуются, но спрос завит от типа жилья. Несомненно, большей популярностью пользуется эконом-класс. Ипотека поддерживает спрос на первичном рынке. Мы предупреждаем клиентов, что в конце года программа субсидирования ставок завершится. Но я надеюсь, что ее продлят и в следующем году.

  Цены на первичном рынке поднимаются: снизить их нельзя, поскольку цены на материалы также растут.

  Конечно, застройщику не выгодно держать квартиры у себя – он строит для того, чтобы реализовывать жилье и получать прибыль. Если они остаются непроданными, вопрос в том, насколько рынок готов принять эти квартиры – в стране кризис, заработок маленький, поэтому люди не могут покупать квартиры в том количестве, в каком они сейчас предложены. Если застройщика нагрузить еще и налогом, в худшем случае это может его разорить. Если квартира не продана, а дом введен в эксплуатацию, застройщик несет жилищно-коммунальные затраты на ее содержание, а это ежемесячный убыток.