Шагнувшие в пригороды Казани новостройки ставят рекорды на рынке жилья Татарстана

«Первичка» в районах Татарстана бьёт рекорды трёх лет

Согласно опубликованным недавно данным татарстанского управления Росреестра, в июле произошёл заметный всплеск активности на рынке первичной недвижимости. Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в районах Татарстана увеличилось. В регионе, за исключением Казани, был зафиксирован рост в два раза по сравнению с прошлым месяцем — июнем.

В Казани же, в отличие от других районов и городов Татарстана, было зафиксировано даже незначительное снижение: зарегистрировано 566 договоров участия в долевом строительстве, а в июне — 574.

Интересно, что в случае с Татарстаном всплеск был замечен именно в июле: ни в один из предыдущих месяцев 2016 года этот показатель не был выше, причем, почти двукратный (639 июльских договоров долевого участия против июньских 322 договоров). Выше активность была только в декабре 2015 года, когда отмечается всплеск продаж (714 договора). Впрочем, о всплеске продаж знает и глава Минстроя РТ Ирек Файзуллин, который заявляет, что оживление есть.

Казанцы шагнули за черту города и взялись за депозиты

Разницу между показателями Казани и остального Татарстана заместитель директора компании «АК БАРС Недвижимость» Олег Митюнин объясняет так: «Казань всегда была флагманом Татарстана по заключению договоров долевого участия, казанцы более уверены в стабильности своего заработка и в работе казанских застройщиков. Однако, как мы видим, застройщики все чаще выходят за границы Казани — в пригороды, и в том случае эти сделки при регистрации относятся уже к районам Татарстана. Более того, сезонный фактор в значительной степени свойственен столичному региону и менее выражен в районах».

В целом же информацию о росте спроса подтверждает и гендиректор компании «7Я» Юлианна Семёнова. По её словам, повышение спроса началось с середины июля: «Отчасти это связано с тем, что многие забрали деньги из депозитов, началось падение или стагнация курса валюты, и очень многие стали опять перераспределять средства, в том числе — на недвижимость. Это не признак стабилизации экономической ситуации, это — скорее признак того, что некоторые финансовые инструменты, возможно, не дают людям ожидаемой финансовой прибыли, и они перераспределяют прибыль».

Впрочем, с такими наблюдениями не согласен гендиректор ООО «СФ «ФаРус» Рустем Юнусов: «Какой-то значительной тенденции роста я не заметил. На рынке наблюдается оживление, но оно очень небольшое. Каких-то резких всплесков или спадов я не заметил, по крайне мере по нашим данным», — говорит он.

Вторичка: хуже только январь

А вот на вторичном рынке произошло заметное снижение активности. В принципе, оно ожидаемо для этого времени года, однако на фоне хороших результатов рынка новостроек кажется несколько удивительным. В июле в Казани было зарегистрировано 2 135 договоров купли-продажи на жилые помещения (этот показатель характеризует активность рынка «вторички»). Это на четверть меньше, чем в июне. Мало того, это — самый низкий показатель за 2016 год, за исключением опять же января.

По Татарстану снижение чуть менее заметное — на 14%, с 6 586 до 5 813 договоров купли-продажи. Этот показатель также занимает второе место с конца после января 2016 года.

Отметим, что в июне, напротив, был зафиксирован рост количества договоров купли-продажи на жилые помещения. Тогда на жилые помещения в Казани был заключен 2 661 договор купли-продажи, что на 10% больше показателя мая, когда было заключено 2 418 таких договоров. В Татарстане был зафиксирован меньший рост — на 1,3% — с 6 501 в мае до 6 586 договоров в июне.

Его величество сезонность

По мнению руководителя «КамаСтройИнвеста» Дилюса Сиразетдинова, «в целом по рынку это сезонное явление — все в отпусках, на дачах. Какое-то оживление планируется с конца августа, начала сентября, как и бывает ежегодно». Согласен с ним и директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов: «Мне кажется это обычная сезонность — летом всегда происходит небольшой спад. Примерно в конце августа, в сентябре-октябре начинается подъем, если ничего не случится».

Аналогичного мнения придерживается и генеральный директор ООО «СФ «ФаРус» Рустем Юнусов: «Вторичное жилье мы не отслеживаем, но летом в любые времена, даже в самые благополучные годы, всегда был спад из-за отпусков и так далее. А в сентябре-октябре начиналось большое оживление вплоть до нового года», — говорит он.

Юлианна Семёнова из «7Я», считает, что это связано с кредитованием: «Вторичный рынок не кредитуется или кредитуется под высокий процент. Госпрограммы на вторичный рынок также не действуют — потому что они предусматривают покупку от застройщика юридического лица. «Вторичка» же в основном идёт в продаже от физлиц. Стагнация «вторички» есть, и она продолжает косвенно влиять и на рынок новостроек, потому что людям, улучшающим свои жилищные условия, сложнее продать имеющуюся у них недвижимость. Они долго принимают решение, либо вообще отказываются от сделок. Сейчас, по моим ощущениям, ситуация на вторичном рынке несколько лучше, чем в прошлом году — сейчас продавцы хотя бы готовы «двигаться», если не могут по несколько месяцев продать квартиру».

Ипотечный провал для региона

Снижение замечено не только на вторичном рынке, но и в сфере кредитования сделок по приобретению недвижимости. Количество сделок по ипотечному кредитованию уменьшилось. Общие тенденции на рынке недвижимости, традиционно идущем на спад летом, проявились и в сфере кредитования.

В июле в Казани ипотечных сделок было совершено 1 122, а месяцем ранее, в июне — на 4% больше — 1170. Впрочем, этот показатель довольно неплохой на фоне результатов 2016 года: он выше, чем цифр января — марта и мая.

Ещё более значительное снижение, по сравнению с июнем, у показателя по всему Татарстану. В регионе было заключено 3 158 сделок по ипотеке, а в июне — 3 512, что на 11% больше. В отличие от Казани, в Татарстане июль оказался провальным для ипотечного рынка: количество сделок превышает только показатель января.

Снижением отметился и июнь — однако оно было зафиксировано в целом по Татарстану, но не в Казани. Снижение в Татарстане оказалось довольно значительным: с майских 3 921 договора до июньских 3 512 договоров. Падение тогда составило почти 12%. В Казани же июньские цифры даже улучшились, хоть и незначительно — с 1 101 договора в мае до 1 170 в июне. Рост составил около 6,2%. Самым успешным месяцем для ипотеки в 2016 году оказался апрель — тогда в регионе было заключено 4 400 сделок, из них 1 153 — в Казани.

Ипотеку замещают механизмом рассрочек, займов от застройщиков

Олег Митюнин так комментирует ситуацию с показателями ипотеки: «В глаза бросается тот факт, что при увеличении сделок ДДУ в Татарстане отмечается незначительная корректировка вниз по ипотеке. Говорить о том, что в республике у покупателей появились деньги на стопроцентную оплату, наверное, нельзя. Скорее всего, включается механизм рассрочек, займов от застройщиков».

Рустем Юнусов связывает показатели по ипотеке с господдержкой: «По ипотеке у нас для текущей ситуации достаточно много договоров. Кроме того, к концу года закончится господдержка, наверно, и я думаю, что осенью, должен быть подъем по ипотечному направлению».

А вот Дилюс Сиразетдинов и Руслан Хабибрахманов склонны связывать результаты на рынке ипотеки с сезонностью.

Другое мнение — у гендиректора компании «7Я» Юлианны Семёновой: «Снижение количества сделок по ипотеке, скорее всего, связано с тем, что многие закончили с депозитными вкладами, или высвобождаются денежные средства — возможно, именно это повлекло покупку за свой счёт, с наименьшими заёмными средствами. У нас количество покупок за свой счёт, а не по ипотеке, увеличилось».

Цены: где-то побольше, где-то меньше

Как показало исследование аналитической службы «Реального времени», основная масса новых жилых комплексов Казани в августе не изменилась в цене по сравнению с июлем. Это и неудивительно, учитывая, что лето — низкий сезон для недвижимости. Тем не менее, учитывая неожиданный июльский рост показателей продаж на рынке первичной недвижимости, можно предположить, что в ближайшее время цены могут начать меняться.

Однако, что касается уже произошедших за июль-август изменений, можно выделить несколько подорожавших и подешевевших жилых комплексов. Некоторые жилые комплексы, кроме того, показали разнонаправленное движение.

К таким относится, к примеру, ЖК «Дубрава» от «Тандем-Д». В домах номера 12 и 15 этого жилого комплекса за месяц подешевел квадратный метр в двухкомнатной квартире — с 72 до 66 тысяч рублей. В трёхкомнатных квартирах «Дубравы» при этом стоимость метра практически не изменилась. А вот в других домах ЖК — номера 18 и 22 — квартиры подорожали. «Однушки» — лишь ненамного — с 68 до 69 тысяч рублей за «квадрат», «двушки» — с 60 до 64 тысяч рублей, «трёшки» — с 61 до 64 тысяч рублей.

Также по-разному изменились цены на квартиры в ЖК «Гранд Парк» от «Сити-Строя»: однокомнатные квартиры подешевели с 66 до 62 тысяч рублей за «квадрат», а трёхкомнатные — подорожали примерно на тысячу рублей, с 58 до 59 тысяч рублей за квадратный метр.

Разморозка строек приведёт к временному росту

По мнению Дилюса Сиразетдинова, у участников рынка оживление: «В этом году стартует больше проектов, чем в прошлом, потому что в 2015 все-таки участники рынка поставили свои проекты на паузу, огляделись, посмотрели. И в этом году начали потихоньку выходить на рынок».

Небольшое оживление видит и Хабибрахманов: «Этим летом повеселее. Не так, как было всегда, но оживление по сравнению с 2015 годом есть. Я думаю, что в конце августа, начале сентября проявит себя сезонное оживление», — говорит он.

Не так оптимистичен Юнусов: «По крайне мере мы цены не повышаем, для нашего сегмента мы их держим на среднерыночном уровне. Реальный спрос, конечно, упал. Желающих много, но возможностей у людей, видимо, меньше. К осени мы ожидаем подъем, потому что предложение, в принципе, снижается. Многие стройки остановлены. Отдельно я не всматривался, но по разговору среди строителей речь идет о довольно многих стройках, которые особенно находятся на начальном этапе. Только очень крупные застройщики рискуют начинать новый проект, к примеру, «Сувар». А те, у кого 1-2-3 объекта — они не рискуют, потому что не понятно еще, что будет со спросом. К тому же кредитные деньги очень дорогие, а стройка в принципе не может существовать без кредитных денег. Тех, кто имеет столько свободных средств, чтобы не привлекать кредитные, можно пересчитать на пальцах одной руки. Получается, что и деньги дорогие, и материалы дорожают, а поднимать цены нельзя, так как упадет спрос».

Также с осторожностью оценивает перспективы и Юлианна Семёнова, гендиректор компании «7Я»: «Провал продаж в июне и в июле всегда был. Мы не видели этой тенденции два года назад, потому что начался кризис, — и люди начали вкладывать денежные средства, чтобы их не потерять. Однако в любой другой год эта тенденция есть. Люди отвлекаются на отпуска, обучение, лагеря для детей. Активность начинается вновь во второй половине августа, а сентябрь и октябрь — самые активные месяцы. Сейчас идёт тенденция сдвига в классы «эконом» и «бизнес». Средний сегмент переполнен предложениями, люди беднеют, сегмент утончается. А заложенное ещё два-три года назад предложение — оно ещё достраивается. Какие-то застройщики, возможно, постараются такие предложения «попридержать».

На ближайшее время, впрочем, она настроена оптимистично — из-за фактора сезонности. «В ближайшее время, думаю, будет всплеск — мы уже видим предпосылки. Темпы строительства не сравнимы с темпами 4-5-летней давности, но строительство идёт. Но в сентябре-октябре — сезонный рост. Если исключить сезонность, то судить о том, что будет дальше, — трудно. Я пока не вижу уменьшения роста безработицы, улучшения экономических условий, банковских ставок», — говорит она.

Кто смелый?

Из новых проектов можно отметить стройку «Капремстроя», который планирует возвести магазин с многоуровневым паркингом и 10-этажный жилой дом на ул. Спартаковской. Разрешение уже выдано 10 августа 2016 года, а сама компания основана в феврале 2005 года. Её владельцем числится Альберт Фаткуллин, владелец ООО «Алмаз», «Племенное дело Приволжье», ЧОО «Энергия». Последним Фаткуллин владеет вместе с ООО ЧОО «Казанский оплот», принадлежащим Илшату Хайруллину. Фаткуллин, кроме того, ранее входил в совет директоров ОАО «ГУМ-3».

Кроме того, «Сувар Девелопмент» в августе объявил о запуске строительства жилого комплекса «Станция Спортивная», который должен расположиться около Усад на площади в 63 гектара. По данным застройщика, комплекс расположится на границе Казани и Лаишевского района и будет состоять из 60 домов. Комплекс будет рассчитан на 17 тысяч жителей, а первая очередь строительства будет завершена в 2018 году. Здания будут высотой от 19 до 23 этажей, на территории расположатся девять детских садов и три школы. Проект должен быть реализован до 2024 года, стоимость проекта не раскрывается.

«Реальное время» также ранее сообщало о старте проекта «Ак Барс Торга» — строительстве высотного жилого дома (около 20 этажей) «Арена» в районе ул. Абдуллы Бичурина (недалеко от ул. Чистопольской). Известно, что по плану работы должны завершиться в 3-м квартале 2017 года.

Помимо этих проектов, «Реальное время» обнаружило проект доселе неизвестного жилого комплекса «Голливуд» на ул. Гвардейской, внутри зоны застройки района станции метро «Аметьево». Однако, разобравшись, мы выяснили, что «Голливуд» (нынешний застройщик — строительная компания «Нью-Сити») — не новый жилой комплекс, а переименованный и заявленный довольно давно ЖК «Гранд Парк» от «Сити-Строя». Застройщик заявляет пять жилых домов от 19 до 21 этажа, подземный паркинг, парк для прогулок и концепцию «двор без машин». Первая очередь проекта должна быть сдана во втором квартале 2017 года.

Подорожавшие проекты «ЮИТ Казань» и ЖИКа

Список жилых комплексов, в которых квартиры подорожали, значительно больше, чем список подешевевших новостроек. Повысились цены, например, в двух комплексах от «ЮИТ Казань»: в «Гармонии» однокомнатные квартиры подорожали с 65 до 74 тысяч за «квадрат», в двухкомнатных — с 60 до 69 тысяч рублей, трёхкомнатные — с 65 до 68 тысяч рублей. В «Современнике» однокомнатные подорожали с 80 до 88 тысяч рублей, трёхкомнатные — с 79 до 84 тысяч рублей.

Подорожание произошло и у одного из объектов «Сувара» — ЖК «Столичный». Если в июле минимальная стоимость метра в однокомнатной квартире составляла 76 тысяч рублей, то сейчас — 78 тысяч рублей. Также подорожал метр в ЖК «Эталон» от ЗАО «Вектор» — с 68 до 72 тысяч рублей. Метр в двухкомнатной квартире здесь подорожал с 67 до 68 тысяч рублей.

Более значительное подорожание — у двух объектов ЖИКа. Метр в однокомнатной квартире в «Победе» за месяц повысился в цене на десять тысяч — с 67 до 77 тысяч рублей, в двухкомнатной чуть меньше — с 51 до 54 тысяч рублей, в трёхкомнатной — с 49 до 51 тысячи рублей. В другом объекте ЖИКа — «Семь островов» — однокомнатные подорожали с 50 до 58 тысяч рублей за «квадрат», а остальные квартиры не изменились в цене.

Заметным можно назвать подорожание и у некоторых проектов «Ак Барс Девелопмента». Так, однокомнатные квартиры в «Солнечном городе» за месяц подорожали с 52 до 56 тысяч рублей за квадратный метр. Квартиры большей площади при этом не изменились в цене. Аналогичная ситуация и с жилым комплексом «Светлая долина», однако здесь подорожали все квартиры: однокомнатные — на целую четверть — с 47 до 59 тысяч рублей, двухкомнатные ненамного меньше — с 47 до 57 тысяч рублей. Трёхкомнатные же квартиры в «Светлой долине» подорожали несильно: с 46 до 48 тысяч рублей.

Ещё один жилой комплекс, в котором незначительно подорожали квартиры — «Светлый» в Пестречинском районе от ДК «Антей». Здесь однокомнатные повысились в цене с 40 до 41 тысячи рублей за «квадрат», двухкомнатные — с 36 до 37 тысяч рублей. Кроме того, немного подорожал и ЖК «Яшьлек» от ООО «Казанская финансово-строительная компания»: однокомнатные квартиры здесь повысились в цене с 66 до 69 тысяч рублей за «квадрат», двухкомнатные — с 66 до 68 тысяч рублей.

Более значительно подорожали квартиры в ЖК «Киндери» — однокомнатная здесь в июле стоила по 40 тысяч рублей за квадрат, а в августе стала стоить 48 тысяч рублей. А вот в ЖК «Новый горизонт» на ул. Первой Азинской (от компании «СтандартСтрой») квартиры подешевели. Раньше однокомнатная квартира здесь стоила 61 тысячу рублей за «квадрат», стала стоить 60 тысяч рублей. Двухкомнатные подешевели с 61 до 56 тысяч рублей.

Также подорожали квартиры во «Взлётной полосе» от ИСК «Варикус» — с 50 до 53 тысяч рублей в случае однокомнатных квартир и с 48 до 51 тысячи рублей — в случае двухкомнатных.

Подорожание заметно и у квартир от «КамаСтройИнвеста»: в Kalinina House однокомнатные подорожали с 80 до 88 тысяч рублей, трёхкомнатные — с 72 до 82 тысяч рублей; в ЖК «Красное яблоко» однокомнатные выросли в цене с 46 до 51 тысячи рублей, двухкомнатные — с 45 до 50 тысяч рублей, трёхкомнатные — с 43 до 48 тысяч рублей. Сиразетдинов так прокомментировал рост цен: «Мы превзошли наши ожидаемые цифры, по факту выручка оказалась больше, чем ожидалось. И второе — у нас на каждый этап строительства и на каждый этап продажи определена цена. Условно говоря, это можно разделить на три части: первая — это выход на ноль или продажа 20% объема от этого проекта. В данный момент у нас произошел всплеск в продажах и мы вынуждены немного поднять цены».

Что случилось с «Унистроем»? Снижает цены

Снижение цены произошло у заметно меньшего числа жилых комплексов. Несколько из них среди объектов «Унистроя». К примеру, однокомнатные квартиры в «Арт-Сити» подешевели с 88 до 77 тысяч рублей за квадратный метр. Однокомнатные квартиры в «Весне» подешевели с 61 до 58 тысяч рублей за «квадрат», а вот двухкомнатные и трёхкомнатные практически не изменились, сохранившись на уровне около 52 и 45 тысяч рублей за «квадрат», соответственно.

Также подешевели и двухкомнатные квартиры в «Царёво Village» (с 48 до 41 тысячи рублей за «квадрат»).

А вот в «Журавлях» квартиры даже немного подорожали — с 72 до 73 тысяч рублей в случае однокомнатных квартир, с 55 до 62 тысяч рублей — в случае трёхкомнатной квартиры. Помимо проектов «Унистроя» подешевели однокомнатные квартиры в ЖК «Видный» от группы компаний «7Я» — с 62 до 58 тысяч рублей за «квадрат».

Что интересно, на прошлой неделе начальник Главного управления ветеринарии кабинета министров РТ Алмаз Хисамутдинов поднял тему бесхозных скотомогильников, которые все чаще попадают в зону пригородного многоэтажного строительства Казани. На этом фоне новые проекты в пограничных с городом районах в зоне особого внимания.

Смешные квартиры ГЖФ на Гафури и «Ак Таша» на Гвардейской

Другим индикатором активности рынка является количество выданных разрешений на строительство. Так, в июле-августе Управление градостроительных разрешений Казани выдало 11 разрешений (четыре из которых — в августе, а семь — в июле).

Так, в августе город дал добро ГЖФ на стройку трех жилых 88-квартирных дома с нежилыми помещениями и с наружными инженерными сетями на ул. Гафури. Напомним, жилой комплекс на ул. Гафури «Госжилфонд» заявлял ещё в конце прошлого года в качестве одного из проектов по соципотеке. Дома из этого же комплекса, вероятно, готовятся к сдаче по программе строительства для переселения из аварийного жилищного фонда — четыре из них планируется заселить к концу года. Учитывая масштабы проекта и количество домов, можно говорить, что у ГЖФ уже три крупные площадки, на которых возводится жильё по соципотеке и для жителей аварийных домов: М14, «Салават Купере» и комплекс на ул. Гафури. Напомним, что здания на ул. Гафури — те самые, о которых вице-премьер Игорь Шувалов во время визита в Казань сказал свою ставшую знаменитой фразу "кажется смешным, но люди приобретают такое жилье".

Помимо этого, было выдано разрешение ООО «Ак таш — Инвест» на строительство инженерных сетей микрорайона в жилом комплексе «Садовое кольцо» на ул. Гвардейской. Разрешение действует до 30 сентября 2017 года.

Июль же оказался и рекордным месяцем по количеству выданных разрешений на строительство. Чуть меньше разрешений — шесть — было выдано в марте, по пять разрешений было выдано в мае и июне. Так, в июле же Управление градостроительных разрешений Казани выдало разрешение на строительство трёх жилых домов в жилом комплексе «Садовое кольцо» на ул. Гвардейской — под номерами 2, 3 и 6. Кроме того, ООО «Южная поляна» получило разрешения на три жилых дома комплекса «Времена года» в Приволжском районе.

Нововведённые: «Залесный Сити» и «Дубрава»

За тот же июль-август Управление градостроительных разрешений Казани выдало три разрешения на ввод в эксплуатацию, два из которых — в августе. Это — жилые дома 1-1 и 1-2 в рамках первой очереди строительства суварского «Залесный Сити».

В июле единственное разрешение, выданное Управлением, предназначалось жилому дому переменной этажности 14 — 18 с подземной автостоянкой в микрорайоне М-16А в жилом районе Горки-3. Судя по компании, которой выдано разрешение на ввод в эксплуатацию — ООО «Тандем-Д», речь идёт о доме в жилом комплексе «Дубрава».

Самыми же богатыми месяцами года на выдачу разрешений на ввод оказались апрель (тогда было выдано девять разрешений) и июнь (тогда было выдано восемь разрешений).

Бесплатный квадратный метр и парковка «в комплекте»

Лето — богатое на скидки от застройщиков время. Видимо, этому способствует традиционное снижение активности на рынке в это время. Компаниям приходится в попытке сохранить свою деятельность в положении рентабельности завлекать клиентов всевозможными акциями и скидками — иногда привлекательными, иногда — не очень.

«Ак Барс Недвижимость» оказалась одной из самых щедрых компаний. При покупке квартиры в жилом комплексе «Солнечный город» — на ул. Баки Урманче, 7 — застройщик предлагает бесплатно получить парковочное место в закрытом отапливаемом паркинге. Предложение, впрочем, касается только трёхкомнатных квартир — покупателям квартир меньшей площади за парковочное место придётся заплатить.

Также акциями привлекает и без того подешевевший жилой комплекс «АРТ Сити» от «Унистроя». Здесь до конца августа при покупке квартиры за наличные деньги можно получить один квадратный метр бесплатно. Аналогичная акция и у другого жилого комплекса от «Унистроя» — многострадальный «Царево Village» в Пестречинском районе. Здесь, правда, бесплатно даётся каждый 20-й квадратный метр при покупке однокомнатных и двухкомнатных квартир. Благодаря этой акции минимальная стоимость квартиры с чистовой отделкой оказывается около 1,5 миллионов рублей.

Предлагают скидки и в жилом комплексе «Садовое Кольцо», который строится на ул. Гвардейской. Застройщик — «Ак Таш Инвест» — предлагает в августе приобрести здесь квартиры со скидками до 5%. А вот в находящемся неподалёку жилом комплексе «Дом на Даурской» застройщик — ООО «ГенСтройПодряд» — предлагает приобрести квартиру по «ипотеке с господдержкой» — с переплатой от 9,5% годовых.

Сразу несколько акций проводится в ЖК «Победа» от ЖИК. До конца августа застройщик предлагает оплатить за покупателя первоначальный взнос при покупке в ипотеку через один из 14 банков-партнёров. Кроме того, покупателям квартир в «Победе» предлагается скидка в 10% на парковочное место. Также, при 100-процентной оплате жилья, ЖИК предлагает 10% скидки на квартиры из специального каталога. В другом каталоге — 9 квартир, при покупке которых застройщик сделает чистовую отделку.