Лена Хамзина: «В течение суток мы можем просчитать кадастровую стоимость всей недвижимости в республике»

«Мы на постоянной основе проводим дооценку»

— Лена Ильдаровна, в 2026 году Центр кадастровой оценки производит оценку всех земельных участков в Татарстане — такие масштабные работы проводятся второй раз с момента создания вашего учреждения, с 2017 года. Что изменится в процедуре?

— Мы занимаемся оценкой объектов недвижимости с 2017 года, до тех пор ее по всей России проводили частные организации, которые каждый раз были разными — их выбирали на конкурсной основе. Поэтому не было ни определенной последовательности, ни преемственности. В 2017 году процесс был упорядочен, сейчас на территории каждого региона кадастровой оценкой непрерывно занимается одна государственная организация, и это обеспечивает более корректные результаты.

— Как часто проводится переоценка объектов недвижимости?

— По действующему законодательству оценка объектов недвижимости производится один раз в 4 года. В 2022 году мы оценили все земельные участки, в 2023 году — объекты капитального строительства. Такую же работу мы проделаем в 2026 и 2027 годах. Но сейчас в федеральный закон о кадастровой оценке вносятся изменения, и предполагается, что оценка будет проводиться каждый год. То есть земля и объекты строительства будут оцениваться через год, и результаты оценки будут более корректными. При этом мы на постоянной основе проводим дооценку — если появился новый объект, или, например, у объекта изменились какие-то характеристики. И дооценка проводится по тем же алгоритмам, что и основная оценка.

— Какое количество объектов вам приходится оценивать?

— В Татарстане на 1 января 2022 года оценке подлежало 1,7 млн земельных участков и на 1 января 2023 года 2,8 млн объектов капитального строительства. В 2026 году предстоит оценить 1 732 848 земельных участков, сколько предстоит оценить в 2027 году, пока неизвестно — цифры будут известны позже. Но, безусловно, их станет больше, поскольку в республике активно ведется строительство.

В Татарстане в 2026 году предстоит оценить 1 732 848 земельных участков.

Когда объект «совсем такой же», но не такой

— Собственники недвижимости не всегда понимают, почему их объекты стоят дороже, чем аналогичные, с их точки зрения. И возмущаются, что налог за дом или земельный участок у них выше, чем за другой, но «совсем такой же». Можно объяснить эту разницу?

— В этом году мы проводим оценку на основе рыночной информации, но опираемся не на объявления о продаже участков или строений, а на данные о сделках, зарегистрированных в Росреестре. В предложениях на рынке недвижимости цена может быть заложена с учетом торга. Либо это не реальные предложения, а попытки просто «прощупать» рынок, когда ставят максимальную стоимость и смотрят на реакцию рынка. Либо цена по какой-то неизвестной нам причине может отличаться в несколько раз от цены на аналогичные объекты. А когда сделка регистрируется в Росреестре, становится известно, по какой цене действительно продан или куплен тот или иной объект. И, значит, можно достоверно оценивать другие похожие на него объекты.

— 10 лет назад в рамках налоговой реформы была поставлена цель приблизить кадастровую стоимость недвижимости к рыночной. Насколько сложно определить такую максимально достоверную кадастровую стоимость?

— Как правило, проблем с этим не возникает тогда, когда рыночной информации много. Например, нет проблем с оценкой квартир в Казани. А вот там, где рыночной информации мало или она вовсе отсутствует, например, если речь идет о землях под школами, дорогами, кладбищами и так далее, сложнее. Тем не менее на протяжении многих лет мы занимались этой проблемой и успешно ее решаем, в том числе с применением методов машинного обучения.

Проблем с оценкой не возникает тогда, когда рыночной информации много.

«Мы ищем баланс»

— Цена сделки на аналогичный объект — решающий фактор при оценке аналогичных объектов?

— Решающие — цена сделки и ценообразующие факторы. Нам удалось построить достаточно сложные модели оценки недвижимости, которые учитывают множество ценообразующих факторов. Причем модели строятся в автоматическом режиме, с использованием методов машинного обучения. Помимо автоматизации процесса построения моделей, в последние годы большое внимание уделялось автоматизации всех процессов учреждения. Сейчас, к примеру, в ходе дооценки мы в течение суток можем просчитать кадастровую стоимость всей недвижимости в республике по тем же самым алгоритмам, которые заложены в основной оценке. Благодаря автоматизации нам удалось свести штат нашего учреждения к минимуму относительно других регионов. У нас в штате всего 16 человек, притом что в соседних, аналогичных по населению и площади регионах штат доходит до 100 человек.

— Вашим опытом пользуются другие регионы?

— Мы плотно взаимодействуем с другими регионами, делимся своими наработками с коллегами, учимся новому у передовых регионов. С 2026 года на территории всей России внедряют федеральную разработку — единое программное обеспечение для кадастровой оценки, опыт республики будет в ней учтен.

— А чем еще отличается применяемая в РТ модель оценки кадастровой стоимости?

— У нас в модель оценки попадает практически вся информация о совершенных сделках, но с различным «весом», а при расчетах используется максимальное по Российской Федерации количество ценообразующих факторов, около тысячи. Например, учитываются как часто используемые в РФ ценообразующие факторы, такие как близость объекта к поликлиникам, школам, детсадам, наличие рядом магазинов, расстояние до остановок общественного транспорта, так и уникальные, используемые только у нас: например, интегральный показатель экономического развития муниципального образования. Кроме того, мы используем особый способ расчета значений ценообразующих факторов. Если общепринятым является расчет значения по прямой, например расстояние от объекта до школы в метрах, у нас учет ведется по дорогам с учетом категорийности дорог и скоростного режима, что повышает качество оценки.

— Иногда «расстояние» от условной точки А до точки Б измеряется не километрами, а временем, проведенным в дорожных пробках, — это тоже как-то учитывается?

— В 2026 году мы внедрили инновационный фактор — мы рассчитали плотность всего жилья и плотность нежилых пространств, а затем, исходя из того, что где имеется жилье, есть дефицит рабочих мест, и наоборот, выявили так называемые узкие горлышки на дорогах. Например, в Царицыно при наличии хорошей дороги постоянно возникают дорожные пробки, можно час простоять. То же происходит в Дербышках, в ЖК «Весна», и мы это в ходе оценки кадастровой стоимости в этом году будем учитывать. И когда владельцы недвижимости задают вопрос, например, о том, почему результаты оценки разных объектов, находящихся, например, на равном расстоянии от центра Казани, очень сильно различаются, мы четко объясняем это факторами, учитываемыми в ходе оценки. И, анализируя реальные рыночные цены, мы видим, что действительно указанные факторы значительно влияют на рыночную стоимость недвижимости.

У нас в модель оценки попадает практически вся информация о совершенных сделках, но с различным «весом», а при расчетах используется максимальное по Российской Федерации количество ценообразующих факторов, около тысячи.

— Получается, формулу расчета можно усложнять до бесконечности. Но будет ли она в итоге понятна неспециалисту, который задается вопросом, почему у него дом стоит в 2 раза больше или меньше, чем «точно такой же» у знакомого?

— Упрощая формулу расчета, мы теряем в точности. Поэтому мы ищем баланс: формула не может быть настолько простой, чтобы потерять в точности, но и не должна быть такой сложной, чтобы гражданин совсем не мог ее понять. Ведь моделирование нужно для того, чтобы предсказать стоимость объектов, которые не участвовали в сделках.

Почему растут налоги

— Результаты кадастровой оценки ощутимо влияют на налогообложение. Значит ли это, что по мере совершенствования методики расчета они будут все больше влиять и на ценообразование?

— Конечно. Чем ближе к реальности мы посчитаем, тем больше людей будет понимать, что мы посчитали нормально, на нашу оценку будут ориентироваться.

— В этом году многие садоводческие общества столкнулись с резким ростом налога на земли общего пользования и обвинили в некорректной кадастровой оценке ваших специалистов…

— Проблема состоит не в неправильных расчетах, а в том, что изначально запись в ЕГРН об этих землях была внесена неверно. Многие СНТ указали в документах вид разрешенного использования «земли общего пользования», а не «земли общего назначения». А с точки зрения кадастровой оценки это абсолютно разные сегменты. Земли общего назначения могут быть только в садоводстве — на них можно поставить шлагбаум, разместить принадлежащее СНТ имущество. А земли общего пользования могут принадлежать только государству, их нельзя закрыть, они не могут находиться внутри садового общества — это набережные, парки, скверы… И оцениваются они дороже. Если указать правильный вид использования, кадастровая стоимость значительно снизится. Мы встречались с руководством Союза садоводов РТ и разработали с ним дорожную карту по исправлению сложившейся ситуации.

Если указать правильный вид использования, кадастровая стоимость значительно снизится.

— В результате кадастровая стоимость этих земель будет уменьшена?

— Да, после того как садоводы внесут соответствующие изменения в вид использования, мы исправим стоимость в рамках исправления технической ошибки.

— Для этого каждое СНТ должно к вам обратиться?

— Тем СНТ, где вид разрешенного использования указали как «земли общего пользования», надо будет обратиться в МФЦ и сменить вид на «земли общего назначения». Когда все СНТ это сделают, эта информация будет аккумулирована в Союзе садоводов РТ, и они нам напишут одно общее заявление о перерасчете. Кроме того, мы выявили несколько СНТ, где при определении кадастровой стоимости были допущены технические ошибки — кадастровая стоимость земель общего назначения была определена без учета того, что это сады. Эти ошибки мы сами исправим на основании заявлений от одного из СНТ, в МФЦ им обращаться не нужно.

— А сколько СНТ в Татарстане и Казани сейчас должны обратиться в МФЦ для изменения вида разрешенного использования?

— Предварительно — 124 СНТ по 140 земельным участкам.

«Те, кто обращаются, не представляют, насколько изменился рынок»

— После первой массовой кадастровой оценки недвижимости было много претензий: почему оценили так дорого. По какой причине произошел столь резкий скачок?

— Отвечу вопросом на вопрос: а с чем сравниваем? Если сравнивать с 2013—2014 годами, с результатами оценки 10-летней давности, скачок резкий. Но если посмотреть на то, сколько сегодня стоит эта недвижимость на рынке, вопросы снимаются. Но бывают и другие причины: например, в Новошешминске долгое время числился индивидуальный жилой дом площадью полтора миллиона квадратных метров. Мы понимаем, такого дома не может быть, но обязаны оценить его по сведениям, которые пришли из ЕГРН. И пока запись в ЕГРН не исправлена, вопрос не решится.

— По вопросу кадастровой оценки квартир к вам обращаются?

— Обращений единицы, хотя квартир в массовой оценке больше миллиона. Те, кто обращается, как правило, не представляют, насколько за последние годы изменился рынок жилья, считают рассчитанные нами стоимости высокими, хотя они максимально приближены к рынку.

Массовая оценка не учитывает уникальность ситуаций

— С какими еще проблемами к вам приходят собственники недвижимости?

— По сегментам с развитым рынком обращений почти нет. Так, по индивидуальным жилым домам, а их в республике больше 600 тысяч, за все время от собственников поступали единичные обращения. Причем там были уникальные особенности — один дом треснул, его невозможно было использовать, и его кадастровая стоимость не соответствовала реальной. У второго дома также имелась специфическая особенность, которую невозможно учесть при массовой оценке.

— А почему возникли такие ситуации, ведь трещины и прочие проблемы видны сразу?

— В том-то и дело, что мы определяем кадастровую стоимость без выезда на место — это не предусмотрено законом при массовой оценке. Это связано с количеством объектов — их 4,5 миллиона. Фактически мы оцениваем запись ЕГРН, а не то, что находится на месте.

— Но если у объекта недвижимости есть какой-то дефект, снижающий его реальную стоимость, что делать правообладателю?

— Надо понимать, что массовая оценка — это что-то типичное на рынке. Уникальную особенность объекта при массовой оценке учесть невозможно. Собственникам в таком случае можно попробовать приравнять кадастровую стоимость к рыночной только через суд. Процент таких судов у нас очень невелик — через суд определялась кадастровая стоимость 0,03% от всех объектов.

Надо понимать, что массовая оценка — это что-то типичное на рынке.

— На что вы хотели бы еще обратить внимание татарстанских собственников недвижимости?

— Мы еще раз призываем их обратить внимание на те сведения, которые содержатся в ЕГРН. Чем корректнее данные, тем точнее определена кадастровая стоимость. В первую очередь это касается вида разрешенного использования и наименования объекта. Если вы обнаружили, что сведения в ЕГРН по вашему объекту не соответствуют документам, необходимо их уточнить.