Елена Стрюкова: «Улучшения на рынке коммерческой недвижимости возможны к 2027 году»

Торговая недвижимость

В I квартале 2026 года доля вакантных помещений в качественных торговых центрах Казани составила 5%, увеличившись на 1 п.п. в сравнении с IV кварталом 2025 года. Количество открытий новых магазинов в торговых центрах значительно снизилось в сравнении с предыдущим кварталом:

27 открытий в IV квартале 2025 года против 13 в I квартале текущего года. Закрытия составили 15 магазинов в конце 2025 года против 28 в начале 2026 года.

При сохранении текущего темпа открытий новых магазинов и увеличения динамики закрытий вакансия к концу года может достичь уровня 10—12%.

Открытия новых магазинов в I квартале 2026 года

• «Тандем»:
  • «Экспресс ателье»,
  • iks.mur,
  • «585 золотой».
• Park House:
  • re:premium.
• «Кольцо»:
  • Vigge, Spirit fitness, ESTEL, «585 золотой».
• ГоркиПарк»:
  • «Алёнка».
• «Комьюнити-центр АРТ»:
  • DUNE,
  • «зунилабс»,
  • PIONFLO,
  • «Дринкит».

В I квартале 2026 посещаемость крупных торговых центров Казани снизилась, что является характерным для начала года. Однако низкая покупательная способность населения может стать одной из главных причин ее падения в дальнейшем.

Новости и тенденции рынка

Новости:

• В 2025 году магазины сети Desport были закрыты в Казани. В здании по улице Родины ожидается открытие магазина бытовой техники и электроники DNS, на фасаде здания уже установлена вывеска.

• Торговый центр «Франт» активно ведет реконструкцию 3-го этажа. Ранее практически всю площадь этажа занимал фитнес-клуб Akimbo, сейчас этаж разделен на небольшие помещения, которые предполагают размещение арендаторов спортивной направленности. Фитнес-центр продолжает функционировать. Также открыт падел-центр и несколько студий танцев и гимнастики.

• В долгосрочной перспективе ожидается снос здания первого аквапарка Казани по улице Мазита Гафури, на его месте планируют построить жилой комплекс.

• Розничная сеть продуктового ретейлера «Лента» объявила о приобретении активов сети DIY OBI.

• О намерениях выйти на казанский рынок заявила немецкая сеть продуктовых гипермаркетов Globus.

• Казанский ЦУМ планируют открыть в апреле 2026 года.

Тенденции:

• На примере «Франта» мы видим распространение тенденции реализации торговыми центрами не только арендаторов торговли, но и арендаторов wellness-индустрии. Низкая покупательная способность потребителей должна сподвигнуть владельцев торговых центров к пересмотру текущей концепции. Решение по увеличению количества арендаторов сферы wellness, общепита и досуга может позволить торговым центрам сохранить посещаемость объектов.

• В течение 2026 года ожидается заметное колебание уровня вакансии в крупных торговых центрах в связи с закрытием арендаторов или их ротацией.

• Уход с офлайн-рынка тех игроков, которые не смогут адаптироваться к текущим экономическим реалиям, может увеличить роль онлайн-торговли в доле рынка в еще большей степени.

_{* Торговые центры общей площадью свыше 3 000 кв. м}

_{** Расчет доли вакантных площадей произведен на основании визуального осмотра на дату подготовки дайджеста. В расчете учитываются площади помещений, в которых не ведется коммерческая деятельность. При этом договор аренды может быть уже подписан. В связи с реконструкцией ТРЦ «Кольцо» вакантные площади объекта в I квартале не учитывались.}

Офисная недвижимость

Спрос на аренду офисных помещений замер. Количество спросовых заявок Perfect RED в I квартале 2026 года снизилось на 70% в сравнении с аналогичным периодом 2025 года. При этом уровень вакансии увеличился незначительно и составил 7,2%.

Сохранению доли вакантных помещений на прежнем уровнем послужила сдача в аренду помещений в бизнес-центрах UNO и «Комьюнити-центр АРТ».

По классам В и В+ наблюдается увеличение вакансии чуть менее чем на 1 п.п. в сравнении с IV кварталом 2025 года. Она составила 7,4%.

Новости, тенденции и прогнозы:

• Постепенное снижение ключевой ставки в течение года не приведет к позитивным изменениям на рынке коммерческой недвижимости. Для улучшения ситуации и заполнения свободных площадей понадобится время. Значительные улучшения возможны к 2027 году при условии сохранения положительной динамики экономики.
• Исходя из растущей доли вакантных помещений и тенденции на оптимизацию арендуемых площадей в качественных бизнес-центрах, мы прогнозируем снижение запрашиваемой ставки аренды.

• В I квартале был утвержден новый проект планировки территории жилого района «Седьмое небо». Завершить строительство жилого комплекса планируют к 2039 году, а ввести в эксплуатацию первые объекты — в 2032 году. Проект предполагает обширное развитие территории, которая будет включать объекты административно-делового, общественного и торгово-бытового назначения, в том числе бизнес-центры.

• В Казани на улице Бутлерова открылся первый офис Sber Private Banking. Клиентами станут состоятельные лица, чей капитал составляет более 100 млн рублей.

_{*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OpEx}

Складская недвижимость

В I квартале 2026 года уровень вакансии составил 20%, снизившись на 3 п.п. в сравнении с IV кварталом 2025 года. Снижение показателя обусловлено сдачей в аренду небольших площадей класса В, при этом существенная часть вакантных помещений на рынке приходится именно на введенные в последние полгода объекты класса А.

Замедление деловой активности, решение крупных федеральных арендаторов оптимизировать арендуемые площади (торговые и складские) и выход на рынок новых складских комплексов привели к росту вакансии в 2025 году. При этом до конца текущего года прогноз по вводу складов класса А в Казани и агломерации составляет около 200 тыс. кв. м, если срок реализации отдельных проектов не будет скорректирован. В совокупности это означает, что текущий уровень вакансии может увеличиться еще на 5-8 п.п. в течение года. На ситуацию может повлиять улучшение экономической ситуации, которая может стать причиной активизации спроса арендаторов.

На долю вакантных помещений также влияет уровень ставок аренды. Их пик пройден, произошла стабилизация арендной ставки. Разрыв между запрашиваемыми и действующими по текущим договорам ставками аренды сокращается. Изменение среднего уровня ставок будет связано с ежегодной индексацией, проводимой собственниками складов.

Тенденции и прогнозы:

• Деловая активность на рынке складов продолжает оставаться низкой. Драйверами по-прежнему остаются игроки e-commerce, однако их спроса не достаточно для выбывания свободных площадей.
• Сниженный спрос со стороны арендаторов заставляет собственников складов пересматривать предлагаемые ими условия в пользу арендатора. Например, снижение процента ежегодной индексации в ходе переговоров или уменьшение предлагаемой ставки аренды на этапе коммерческого предложения, что является наиболее частым решением.
• Уровень вакансии может увеличиться в связи с выходом на рынок проектов, которые сейчас находятся на завершающих этапах строительства. Также небольшое колебание возможно в связи с ротацией арендаторов складов класса В.
• При сохранении жестких экономических условий спрос продолжит оставаться на низком уровне.