Tango с Оскаром Прокопьевым: как экс-вице-мэр Казани закрыл ресторан «Купеческое собрание»

Прокопьев освободил особняк от «купцов» ради банка для VIP-ов

«Реальному времени» стали известны подробности закрытия пафосного ресторана русско-французской кухни «Купеческое собрание», который был расположен в особняке на ул. Петербургской. Здание площадью в 900 «квадратов», помещения в котором арендовало заведение, и земельный участок на 684 кв. м пришлись по вкусу банку «ВТБ24», давно подбиравшему новую штаб-квартиру для своего подразделения private banking.

Сумма сделки между собственником особняка и банком, согласно тендерной документации кредитной организации, составила 78,8 млн рублей. Как выяснило «Реальное время», за продавцом стоят структуры, близкие к экс-вице-мэру Казани, бенефициару компании «Лизинг-трейд» и «Банка Казани» Оскару Прокопьеву.

Особняк «Купеческого собрания» с 2008 по 2014 год принадлежал подконтрольному группе «Сувар» ООО «Квартал-Б». В 2014 году здание сменило трех владельцев и в итоге оказалось в собственности ООО «СКДК», которое и продало здание банку «ВТБ24». Единственным учредителем ООО «СКДК» числится Пудовкин Дмитрий Александрович. Однако большинство опрошенных «Реальным временем» экспертов уверяют, что фактически зданием владела компания «КамаСтройИнвест», контролируемая через кипрский офшор APPLENA INVESTMENTS LIMITED. К слову, «КамаСтройИнвест» практически все свои объекты использовала в качестве залогов в «Банке Казани», бенефициаром которого считается Оскар Прокопьев. «КамаСтройИнвест» в деловых кругах также часто связывают с именем этого экс-чиновника исполкома Казани.

Ни сам Оскар Прокопьев, ни «Банк Казани» комментировать «Реальному времени» связи с «КамаСтройИнвест» и «СКДК» не стали.

— Да, действительно здание находилось в залоге банка по кредитным обязательствам ООО «СКДК», — пояснили в «Банке Казани». — В связи с намерением продажи здания банку «ВТБ24» компания «СКДК» обратилась к банку с просьбой о высвобождении здания из залога, так как это было одним из условий сделки. «Банк Казани» удовлетворил просьбу заемщика. На данный момент долговые обязательства ООО «СКДК» перед банком исполнены.

Если компании действительно связаны с Оскаром Прокопьевым, то легкость, с которой «Банк Казани» пошел навстречу клиенту ради продажи собственного залога другому банку, объяснить достаточно просто. А вот как удалось договориться с владельцами «Купеческого собрания» — неизвестно. Однако, видимо, хозяева здания нашли нужные слова, чтобы убедить арендаторов, у которых, к слову, арендный договор был подписан на срок до 2029 года, съехать. Владельцы ресторана на запрос «Реального времени» не ответили.

Очистка от бремени помогла выручить дополнительно 9 миллионов

Интересно, что избавиться от здания и превратить этот неликвидный по банковским меркам актив в ликвидный, то есть деньги, владельцы особняка пытались больше года. Здание на ул. Петербургской, 80 выставляли на продажу несколько раз. Еще в июне прошлого года владельцы разместили объявление о продаже особняка за 95 млн рублей. Но на такие запросы рынок отреагировал, мягко говоря, прохладно.

Позже, осеню 2015 года, здание было выставлено на торги петербургским «Российским аукционным домом» («РАД»). Согласно информации каталога «РАД», начальную стоимость аукциона определили в 70 млн рублей. Однако продавался особняк с обременениями. Как уже упоминалось выше, во-первых, арендный договор был заключен с ООО «Ресторан «Купеческое собрание» на период до 31 декабря 2029 года, во-вторых, здание и земельный участок под ним были заложены в ООО КБЭР «Банк Казани» по договору на открытие кредитной линии под лимит выдачи. Наконец, не стоит забывать, что земельный участок расположен в границах объекта культурного наследия регионального значения — достопримечательное место «Культурный слой исторического центра города Казани XI–XVIII вв.», что также накладывает ряд ограничений на возможности его использования.

Интересно, что в том же каталоге «РАД» объекты, принадлежащие «СКДК» и «КамаСтройИнвест» выставлялись на одни торги, а обе компании на этих торгах проходили как единый «продавец». Дилюс Сиразетдинов, генеральный директор «КамаСтройИнвест» также не стал пояснять связи компании с ООО «СКДК», заверив «Реальное время», что компания лишь работала с «СКДК» как партнер и представляла интересы на торгах по зданию «Купеческого собрания» в качестве риелтора за комиссию.

По словам Сиразетдинова, в течение года действительно не удавалось найти покупателя и во многом именно из-за обременения. В сделке с «ВТБ24» «КамаСтройИнвест» не участвовало.

Банку «ВТБ24», исходя из тендерной документации, здание вместе с землей обошлось в 78 млн 775 тыс. рублей. При этом здание было оценено в 65,775 млн рублей, а земельный участок — в 13 млн. То есть по сравнению с аукционной стоимостью команде Прокопьева удалось выторговать у московских банкиров еще почти 9 млн. Правда, ради этого пришлось зачистить кредитные хвосты в родном банке и засевших арендаторов. И в тендерной документации о сделке с «ВТБ24» никаких обременений уже не значится.

«ВТБ24» пошел на расширение

Напомним, ресторан «Купеческое собрание» закрылся больше месяца назад, однако в СМИ информация об этом просочилась гораздо позже. Пользователи соцсетей писали, что заведение погубил кризис. Впрочем, собственники (ООО «Ресторан «Купеческое собрание» принадлежит директору компании «Сигма-Плюс» Михаилу Горшанину и его партнеру Сергею Стройкину), которые также владеют ресторанами «Танго» и Guinness Pub), причин не называли, а лишь констатировали факт закрытия.

«ВТБ24» ограничивается лишь подтверждением факта покупки: «Мы действительно приобрели здание на ул. Петербургской и будем использовать его для расширения сети «ВТБ24» в Татарстане», — сообщил «Реальному времени» Михаил Марин, управляющий «ВТБ24» в Татарстане.

Источники «Реального времени» сообщают, что в особняке разместится именно подразделение приват-банкинга, которое пока находится на той же ул. Петербургской, но в доме 53/1. Что будет в этом помещении — в банке не поясняют, но, по данным «Реального времени», «ВТБ24» готовится к его продаже. Сейчас идет оценка здания. Как могли убедиться журналисты в ходе однажды организованного туда «ВТБ24» пресс-тура, «избушка» банка для VIP-клиентов совсем крошечная — как снаружи, так и внутри.

О том, что банк подыскивает новое помещение, его сотрудники говорили еще в 2015 году на пресс-конференции. Отмечалось, что ведется поиск помещения большего размера, более удобного с точки зрения расположения, парковки и состояния самого здания. Согласно данным Росреестра, здание под номером 53/1 имеет площадь всего в 290 кв. м, тогда как новый офис в три раза больше — 900 кв. м. Здание под номером 80 имеет также закрытую парковку на 9 мест, которая не видна со стороны дороги.

Покупка для статуса?

Опрошенные эксперты считают, что обременение действительно могло серьезно отразиться и на стоимости, и на скорости продажи.

— Наличие обременения может влиять по-разному, — рассказывает Леонид Рахимов, директор «Грин Хилл Реалти», — с некоторыми обременениями вообще невозможно продать. Если там есть арендатор, вы потратите 80 миллионов, а будете получать только арендную плату. Как вы будете окупать потраченные деньги?

Мурат Ахмеров из «А-Девелопмент» считает, что в последнее время привлекательность особняков вообще снижается с точки зрения вложения инвестиций и дальнейшего использования зданий: «У особняков есть прилегающая территория, места общего пользования — это все нужно эксплуатировать. Маленькая площадь, а затраты на эксплуатацию большие. Намного проще купить в том же ЖК «Победа» первый этаж: там управляющая компания будет решать все вопросы по эксплуатации, а ты сдал свою площадь какой-нибудь «Пятерочке» или «Магниту» — и получаешь свои арендные платежи. «ВТБ24», думаю, купил это здание для статуса».

По мнению экспертов, такие здания покупают, как правило, для конкретных специфических целей: банки, страховые компании, медицинские центры — но и здесь речь идет, скорее, о представительских задачах.

• 

  Леонид Рахимов директор «Грин Хилл Реалти»

  Эта цена приближается к максимальной. Здесь нужно знать все параметры сделки – может быть, здание в залоге, может быть, кредит взяли, ещё какие-то проблемы есть. Если сделка состоялась – значит, она соответствует рыночным критериям. Подобные сделки проходят достаточно часто – здания есть, рынок есть, покупатели тоже есть. Их часто покупают банки, страховые компании, медицинские центры. Такие здания могут покупаться и как вложения в недвижимость.

  Наличие обременения может влиять по-разному. С некоторыми обременениями вообще невозможно продать. Если там арендатор – вот вы потратите 80 миллионов, а будете получать только арендную плату. Как вы будете окупать потраченные деньги? В принципе, в некоторых случаях купить объект с обременением – это даже хорошо. Если это обременение рыночное, с нормальным арендатором. В таком случае это может быть обременением богатством, а может быть и обременение бедностью.

• 

  Никита Купцов эксперт по продаже коммерческой недвижимости

  Продавцом, видимо, выступил «КамаСтройИнвест». В любом случае, сделку контролировала мэрия города. Реальная стоимость особняка – около 70 миллионов. Цена в 95 миллионов, по которой его выставляли, — завышенная. Цена могла быть снижена по многим причинам: у «ВТБ 24» могли быть личные отношения с мэрией Казани, они могли, например, выдать им льготный кредит.

• 

  Мурат Ахмеров генеральный директор компании «А-Девелопмент»

  Такие особняки продаются нечасто, в основном продаётся стрит-ритейл – первые этажи первых линий. Мы недавно продали особняк на Карла Маркса, недалеко от главного здания КАИ, площадь – 1000 метров. Цена там была ниже рынка, здание купила медицинская компания.

  Люди могут арендовать офисы в бизнес-центрах класса «А», инвесторам проще покупать торговые помещения. У особняков есть прилегающая территория, места общего пользования – это всё нужно эксплуатировать. Маленькая площадь, а затраты на эксплуатацию большие. Намного проще купить в том же ЖК «Победа» первый этаж – там управляющая компания будет решать все вопросы по эксплуатации, а ты сдал свою площадь какой-нибудь «Пятёрочке» или «Магниту» — и получаешь свои арендные платежи. «ВТБ24», думаю, купил это здание для статуса.

  Что касается продажи зданий с арендаторами – мы продавали один такой объект с торговыми арендаторами, а покупать офис для арендного бизнеса достаточно несвойственно для инвесторов. Люди всё-таки стараются идти в ритейл. Указанное вами отдельно стоящее здание в центре – оно, конечно, интересно в плане расположения около метро. Но как объект для вложения денег и получения арендного дохода оно менее интересно, чем первые этажи жилых домов.

• 

  Руслан Хабибрахманов директор АН «Флэт»

  Об этой сделке я не слышал. Кажется, раньше здание этого ресторана продавали за 130 миллионов? «ВТБ 24» наверняка проводили свою проверку цены. Так как объект крупный, земля в собственности, — в принципе, 80 миллионов – это нормальная цена. Похожих зданий в продаже в этом районе нет.