В Казани ждут эффекта от разрешения спора Долиной — Лурье

«Это единственно правильное решение!»

Спор между жителем Ижевска Владиславом Гайнуллиным и обманутой мошенниками казанской пенсионеркой Данией Даутовой, у которой он купил двухкомнатную квартиру на проспекте Победы, дошел до Верховного суда РТ. Два иска — Гайнуллина о выселении Даутовой из квартиры и Даутовой о признании сделки купли-продажи недействительной объединены в одно дело, и после знаменательного решения Верховного суда России Гайнуллин надеется на пересмотр фактически неисполнимого решения Советского райсуда Казани о двусторонней реституции.

— Советский райсуд постановил признать сделку недействительной и в моем иске отказать, — рассказал Гайнуллин «Реальному времени». — На 19 января назначено первое заседание апелляционной инстанции в Верховном суде Республики Татарстан по моей жалобе, в которой я прошу отменить решение первой инстанции. 16 декабря мы всей семьей следили за трансляцией заседания Верховного суда Российской Федерации по делу Долиной — Лурье и были очень рады вынесенному решению оставить сделку в силе. Это, я считаю, единственно правильное решение, защищающее добросовестного покупателя! И я надеюсь, что примеру Верховного суда теперь последуют нижестоящие суды.

Гайнуллин пояснил: двусторонняя реституция для таких, как он, оборачивается полным крахом: покупатели, отдавшие продавцу крупную сумму денег, зачастую, как у него, заемных, взыскать с него их не смогут, поскольку у него их нет, а на исполнительный лист, который они получат в суде, не купишь квартиры. Поэтому оставить жилье за покупателем он считает единственно справедливым решением.

Он высказал надежду, что после публикации определения Верховного суда РФ суды станут толковать статью 178 Гражданского кодекса РФ с учетом изложенного в нем подхода — станут учитывать, что в современном мире продавец не может не понимать, что такое договор купли-продажи и каковы его последствия, а также тот особо подчеркнутый судом факт, что дееспособный человек должен нести ответственность за свои действия.

«Получать по 2 тысячи рублей с пенсии я не готов»

Надеется на пример, поданный Верховным судом РФ и Динар Ахмадуллин, купивший в 2023 году в ипотеку двухкомнатную квартиру у казанской пенсионерки, якобы намеревавшейся переехать в Евпаторию. Московский райсуд отказал продавцу в признании договора купли-продажи недействительным и удовлетворил иск Ахмадуллина о выселении прежней собственницы квартиры как утратившей право пользования жилым помещением. Апелляционная инстанция оставила это решение в силе, однако пенсионерка обратилась с кассационной жалобой выше — и Шестой кассационный суд общей юрисдикции вернул дело на новое рассмотрение в Московский райсуд. До сих пор оно не рассмотрено: райсуд назначил повторную психолого-психиатрическую экспертизу, а потом еще одну.

Ахмадуллина смущает, что в определении Верховного суда РФ указано на то, что Долина — предприниматель и поэтому не могла не понимать смысл и последствия сделки с недвижимостью. Он рассуждает: а почему условный предприниматель и преподаватель учебного заведения должен нести иную ответственность за такие сделки, чем условный воспитатель детского сада?

— В Гражданском кодексе нет понятий «мало знающий» и «много знающий» гражданин — только дееспособный или недееспособный, из этого и следовало бы исходить. А мало знаешь — никто не мешает обратиться за консультацией к специалисту, почитать книгу. Продавец моей квартиры — человек, я считаю, образованный — она работала бухгалтером и не может не понимать суть договора купли-продажи. Да моя 6-летняя дочь понимает, что такое купля-продажа: она в магазине просит коробку конфет, я даю ей деньги, она у продавца их покупает, берет конфеты и чек и на своем уровне понимает, что раз продавец взяла деньги, она не вправе требовать вернуть конфеты.

Однако в случае с квартирой, деньги за которую семья Динара Ахмадуллина уплатила 2,5 года назад, этот принцип не сработал: он сообщил «Реальному времени, что повторная психолого-психиатрическая экспертиза не смогла сделать однозначных выводов о том, понимала ли продавец характер и значение своих действий в момент совершения сделки, и вообще не смогла прийти ни к каким выводам, поскольку пенсионерка уклонялась от ответов на вопросы экспертов.

В итоге судом была назначена третья экспертиза, а семья с двумя детьми живет на съеме в коммунальной квартире и продолжает выплачивать ипотеку за жилье, которого у нее нет.

Как и Владислав Гайнуллин, Динар Ахмадуллин надеется, что определение Верховного суда России по делу Долиной — Лурье поможет побыстрее поставить точку в его собственной истории. И он также против применения двусторонней реституции:

— Продавец неоднократно заявляла, что денег у нее нет, она не сможет мне вернуть сразу всю стоимость квартиры, а получать с нее по 2 тысячи рублей с пенсии я не готов. Да если бы и выплатила все сразу — на те 4,8 миллиона рублей, которые я уплатил ей в 2023 году, я мог купить трехкомнатную квартиру в Московском районе в удобной для себя локации, а сегодня я что куплю?

Когда виноваты «неконкретные выводы» экспертов

Между тем уже имеющаяся судебная практика показывает, что качественная психолого-психиатрическая экспертиза работает как раз в интересах добросовестных покупателей, а не доверчивых «агентов 007», которые в наведенном мошенниками «мороке» продают свое жилье «понарошку», а потом пытаются вернуть через суд. Об этом свидетельствует история, точку в которой поставила недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия).

Продавец квартиры обратилась в суд за расторжением сделки на том основании, что была введена в заблуждение мошенниками, и Якутский городской суд иск удовлетворил. Он опирался на заключение судебно-психиатрической комиссии экспертов Якутского республиканского психоневрологического диспансера, которые сочли, что пожилая женщина при заключении договора купли-продажи «не могла понимать характер и значение совершаемых с ней действий, а также прогнозировать последствия собственных поступков, следовательно, понимать значение своих действий и руководить ими при совершении финансовых и имущественных сделок».

Однако покупательница квартиры обжаловала это решение, и в итоге высшая судебная инстанция пришла к выводу, что экспертное заключение специалистов республиканского психоневрологического диспансера не может быть допустимым доказательством по делу, поскольку «составлено на основании пояснений подэкспертной» и в нем «ответы на поставленные судом вопросы не даны, имеются обобщенные неконкретные выводы».

Повторно назначенная судом экспертиза в Краевой клинической психиатрической больнице показала, что в дни заключения договора с риелторским агентством на продажу квартиры, подписания предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи у продавца «не отмечалось признаков какого-либо психического расстройства, она была адаптирована в социальной и бытовой сфере, у нее не отмечалось выраженного снижения когнитивных процессов, интеллектуально-мнестического снижения, нарушений эмоционально-волевой и личностной сфер, какой-либо психотической симптоматики, нарушения критических и прогностических способностей».

Эксперты сделали вывод, что продавец «была способна к адекватной оценке и соответствующему поведению в реальных жизненных ситуациях, ее действия носили последовательный, целенаправленный характер, она могла понимать значение своих действий и руководить ими». В итоге суд вынес определение, согласно которому квартира осталась за покупательницей.

Из сделки не вышли

Определения Верховного суда России по делу Долиной — Лурье ждали не только покупатели «бабушкиных» квартир, но и крупные девелоперские компании. Сооснователь казанских «Авторов» Ильдар Мифтахов подтвердил «Реальному времени» информацию, размещенную в его телеграм-канале, — о том, что компании предстоит заключение сделки о приобретении части дома с земельным участком у пожилой женщины, которая ранее продала свою квартиру, а затем отсудила ее назад у покупателей, так и не вернув им денег.

Издание обратилось к Айдару Мифтахову с вопросом, какие меры предосторожности он считает возможными принять при приобретении таких объектов недвижимости и какие меры необходимо принять на законодательном уровне, чтобы пресечь практику отъема недвижимости по этой схеме у добросовестных покупателей. Но ответа не последовало — девелопер сослался на NDA (соглашение о неразглашении конфиденциальной информации) и лишь подтвердил ранее опубликованную им информацию о том, что из сделки «Авторы» не вышли, а тщательно ее готовят.

«Суд будет ориентироваться на позицию Верховного суда»

Революционным считает определение Верховного суда России по делу Долиной — Лурье управляющий партнер юридической компании «Айлекс», известный блогер Антон Дубровский. Он полагает, что изложенная в нем позиция Верховного суда Российской Федерации может стать ориентиром для всех судов страны при будущем рассмотрении аналогичных споров, но не обязывает судей принимать только аналогичные решения.

В России право непрецедентное, соответствующая норма в законе отсутствует, — подчеркнул он в разговоре с «Реальным временем», однако с момента публикации определения, а тем более после выхода обзора судебной практики по сделкам с недвижимостью, который поручил подготовить Игорь Краснов трем коллегиям Верховного суда России — по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам, ситуация, по его мнению, может поменяться:

«Реальное время» поинтересовалось, насколько высока при этом вероятность пересмотра уже состоявшихся судебных решений в пользу продавцов. Дубровский объяснил, при каких обстоятельствах такое станет возможным, — в том случае, если будет выпущено определение либо изменение в постановлении Пленума Верховного Суда РФ, постановлении Президиума Верховного Суда РФ о практике применения правовой нормы, и если в таком постановлении будет содержаться указание на то, что сформулированная в нем правовая позиция имеет обратную силу применительно к делам со схожими обстоятельствами:

— В такой ситуации, согласно статье 392 Гражданского процессуального кодекса, дела, которые ранее были рассмотрены, могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам. И если такая ситуация сложится, то наши районные суды будут завалены заявлениями о пересмотре дел по новым обстоятельствам в ближайшие пару-тройку месяцев, потому что срок для пересмотра таких решений невелик — три месяца на подачу заявления после появления новых обстоятельств. И если для новых дел последствия определения Верховного суда, я думаю, будут однозначно существенными, то для состоявшихся дел это пока под вопросом. Но с учетом того, что дано поручение о подготовке обзора судебной практики, вероятность также высока.

«Человек, даже находясь в заблуждении, должен отвечать за свои действия»

— Суд указал, что из доводов искового заявления Долиной и представленных в материалах дела протоколов ее допроса прямо следовало, что она желала совершить оспариваемую сделку и наступления соответствующих ее правовых последствий, — говорит Антон Дубровский. — А также на то, что сущность сделки — переход права собственности на недвижимое имущество — является общеизвестной и что при определенном уровне познаний и жизненного опыта продавец квартиры должен был проявить осмотрительность. В моей практике это первый случай, когда критерии добросовестности и осмотрительности суд применяет к продавцу и требует от продавца той же самой добросовестности и осмотрительности, которую всегда у нас в суде требовали от покупателей.

Эксперт «Реального времени» подчеркнул важность указания Верховного суда РФ на то, что суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовал продавец, было таким, что его невозможно распознать, действуя с обычной осмотрительностью. Важно, по его мнению, и то, что суд усмотрел в оспаривании сделок по мотивам заблуждения серьезные риски для другой стороны: «Признание сделки недействительной создает угрозу для стабильности гражданского оборота, способно подорвать доверие к сделке и повлиять на нормальную практику рыночного контрактирования», — говорится в определении.

— Впервые на моей памяти Верховный суд заговорил о том, что человек, даже находясь в заблуждении, должен отвечать за свои действия и о том, что последствия любой сделки имеют более важное значение для гражданско-правовых отношений, нежели субъективное отношение к этой сделке стороны, которая обращается с заявлением в суд, — говорит Дубровский. — Верховный суд указал, что при разрешении иска о признании сделки, совершенной под влиянием заблуждения, даже если установлено, что заблуждение являлось существенным, отказ от исследования и оценки добросовестности другой стороны сделки недопустим. В решении прозвучал еще один важный момент: закон и судебная практика принимают во внимание не столько истинную волю лица, то есть то, что человек хотел сделать, сколько внешнее проявление воли, волеизъявление, которое порождает определенные гражданско-правовые последствия. То есть не субъективное отношение человека к тому, что он делал, а объективные последствия должны ставиться во главу угла, потому что спор всегда идет о восстановлении права другой стороны. Этому надо аплодировать стоя!

Определение Верховного суда РФ, по мнению юриста, сразу ограничивает масштабы отмены подобных сделок судами, поскольку недееспособность продавца, который пребывает в заблуждении либо получает угрозы, в большинстве случаев, с точки зрения закона, является основанием не ничтожности, а только лишь оспоримости сделки, причем возможность оспаривания связывается с необходимостью оценки поведения другой стороны сделки, например, если покупатель знал или должен был знать о ее порочности.

Антон Дубровский также жестко высказался относительно сыгравших недобрую шутку для покупателей квартир выводов экспертов о том, что в момент заключения сделок продавцы не могли руководить своими действиями:

— Если человек не может руководить своими действиями в течение нескольких месяцев, он должен находиться в стационаре на лечении. Я понимаю, когда человек находится под влиянием угрозы, у него взяли в заложники маму, папу, сына, внука, да неважно кого. Вот тогда он действительно не может руководить своими действиями, потому что он опасается действовать по своей воле. А если человека обманули и сказали, что он должен делать вот то-то и то-то, он своими действиями априори руководить может и руководит! А «Меня обманули, я поверил, пошел, что-то сделал, при этом меня много раз спрашивали, не обманывают ли меня, но я всем сказал, что не обманывают», — где здесь отсутствие возможности руководить своими действиями, в чем оно заключается? Напротив, налицо целенаправленность, целеустремленность в изъявлении своей воли! И об этом теперь говорит Верховный суд — о том, что это волеизъявление, которое совершенно осознанно выражено.