Кому выгоден рост кадастровой цены объектов недвижимости в республике
Татарстанцев призывают присмотреться к кадастровой стоимости недвижимости
В 2026—2027 годах в Татарстане пройдет переоценка кадастровой стоимости всех имеющихся в республике объектов недвижимости. До ее завершения будут применяться результаты оценки, завершившейся в 2023-м, которые начали действовать с января текущего года. Это уже принесло хороший доход казне: корректировка кадастровой стоимости направлена на то, чтобы максимально приблизить ее к рыночной цене недвижимости, что автоматически влечет за собой увеличение налоговых начислений. О том, как проходит оценка, где используются ее результаты, какие плюсы и минусы получают татарстанцы от регулярной переоценки жилья, земли, дач — в материале «Реального времени».
Работы завершились — работы скоро начнутся
В 2022—2023 годах на всей территории России, в том числе в Татарстане, провели масштабные работы по кадастровой оценке земель всех категорий и объектов капитального строительства. О том, как проходила эта работа, и об ее результатах, «Реальному времени» рассказала директор ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» Лена Хамзина:
Кадастровая стоимость — это стоимость, определенная методами массовой оценки одновременно для большого количества объектов недвижимости без учета индивидуальных особенностей каждого из них, напомнила Хамзина. Это означает, что при ее определении не учитывается, например, хороший вид из окна или удобная форма земельного участка, качество ремонта помещений или наличие проблемных соседей, что может иногда существенно повлиять на стоимость рыночную. Даже осмотр объекта оценки в этом случае, в отличие от рыночной цены, не производится — сумма выводится, главным образом, на основании данных единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Как рассчитывали кадастровую цену?
Расчет кадастровой стоимости большинства объектов производят методом статистического моделирования в рамках сравнительного подхода. В качестве статистической модели оценки принимается математическая формула, отображающая связь между кадастровой стоимостью и значениями ценообразующих факторов объектов недвижимости, например, площади, материала стен, района расположения. Специалисты ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» используют информацию о множестве проданных объектов — земельных участках, квартирах и т. д., их характеристики и, самое главное, цену продажи. Затем, используя математические методы, находят зависимость между ценой и характеристиками объектов.
Например, устанавливают зависимость между стоимостью квартиры и ее местоположением. Квартиры, при прочих равных условиях, в центре Казани дороже, чем рядом с промзонами, земельные участки в СНТ дороже, если находятся рядом с водоемами или лесом, и дешевле, если вблизи проходят крупные дорожные магистрали. Применяют полученные формулы для расчета кадастровой стоимости разных объектов.
В результате такого подхода, отметила Лена Хамзина, обеспечиваются объективность определения кадастровой стоимости, поскольку используемая модель основана исключительно на данных рынка и не подвержена субъективным оценкам исполнителей, масштабируемость модели, поскольку она позволяет быстро оценить большое количество объектов, прозрачность расчетов и экономичность работ, которые обходятся значительно дешевле, чем индивидуальная оценка. Ну а качество итоговой модели зависит от количества данных: чем больше имеется рыночной информации об уже проданных объектах, тем точнее прогноз.
Когда ценообразующих факторов больше полусотни
На вопрос об источниках по рыночной стоимости объектов недвижимости, которая закладывается в основу расчетов, в ведомстве ответили, что информацию о всех фактически совершенных в республике сделках за несколько лет учреждение получает от Росреестра. А рыночную информацию о предложениях собирает на крупных интернет-сервисах для размещения объявлений о недвижимости.
— Нужно отметить, что в исходном виде информацию с интернет-площадок мы не используем, все понимают, что по ценам, которые указывают на этих площадках продавцы, недвижимость, как правило, не продается, много просто сомнительных объявлений, — уточнила она. — Поэтому все объявления мы внимательно изучаем, если нужно обзваниваем продавцов, вносим соответствующие поправки, в том числе на торг.
Росреестр предоставляет ГБУ основные характеристики земельных участков по сведениям ЕГРН — это категория земель, вид разрешенного использования, площадь, местоположение. А для объектов капитального строительства — наименование объекта, вид разрешенного использования, вид объекта, назначение, год постройки, материал стен, этаж, этажность, площадь.
Помимо рыночной информации и характеристик объекта из ЕГРН на кадастровую стоимость влияет масса других ценообразующих факторов, например, наличие коммуникаций, близость к транспортной инфраструктуре, социальным объектам, близость к малопривлекательным объектам (свалки, очистные сооружения, карьеры), экономическая ситуация в регионе и прочие.
— Оценивая землю в 2022 году, мы рассмотрели 55 ценообразующих факторов, оценивая объекты капитального строительства в 2023 году мы рассмотрели 297 ценообразующих факторов, — сообщила руководитель ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».
Зачем нам это знать
Актуальные сведения о кадастровой стоимости необходимы в первую очередь для расчета налога на имущество и на землю, а также для расчета арендной платы, выкупной стоимости при приобретении из государственной и муниципальной собственности, расчета НДФЛ, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством. Налог на имущество и на землю исчисляется исходя из двух базовых показателей — налоговая ставка и кадастровая стоимость объекта недвижимости. Кадастровая стоимость, в свою очередь, определяется в ходе работ по государственной кадастровой оценке.
Как видим, собственникам полезно знать кадастровую стоимость своего имущества. Онлайн-выписку о кадастровой стоимости своего объекта можно получить бесплатно в личном кабинете на официальном сайте Росреестра или через портал Госуслуг либо с помощью сервисов «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Там же можно узнать общие характеристики объекта.
Но надо учитывать, что информация, полученная с помощью электронных сервисов «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» является справочной и не может быть использована в виде юридически значимого документа. Такой документ — онлайн-выписка, заверенная печатью, представляется при личном обращении в МФЦ.
Обратите внимание, чтобы не переплатить
— Собственникам объектов недвижимости следует обратить внимание на те сведения, которые содержатся в ЕГРН: чем корректнее данные, тем точнее определена кадастровая стоимость, — говорит Лена Хамзина. — Если вы обнаружили, что сведения в ЕГРН по вашему объекту не соответствуют документам, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением.
Она советует обратить особое внимание на вид разрешенного использования земельного участка, поскольку именно эта характеристика имеет ключевое значение при определении кадастровой стоимости, и как раз в ней чаще всего собственники, при внесении сведений в ЕГРН, допускают ошибки. А это приводит к искажению итогового результата определения кадастровой стоимости, причем зачастую в большую сторону.
Например, указывают неоднозначный вид разрешенного использования: «Для строительства», «Под зданием», «Для рационального использования по целевому назначению», либо сразу все виды разрешенного использования, допустимые в указанной зоне по правилам землепользования и застройки, например, «Блокированная жилая застройка; Магазины; Общественное питание; Оказание услуг связи», «Ведение личного подсобного хозяйства; Магазины», «Склады; магазины» и т. д. В таком случае, в соответствии с методикой, расчет ведется по так называемому наиболее эффективному использованию, т. е. отдельно производится расчет для каждого вида разрешенного использования и выбирается самый дорогой.
Удар по собственникам или страховка для собственника?
Это в итоге приведет, по мнению эксперта «Реального времени», к повышению арендных ставок минимум на 20%. А если помещения пустуют, расходы лягут на собственников.
Что же касается рядовых граждан, то приближение кадастровой стоимости к рыночной и актуальная информация о ней, по мнению эксперта — риелтора, согласившегося говорить с «Реальным временем» на эту тему исключительно на анонимных началах, имеет как плюсы, так и минусы:
— Существует практика занижения стоимости, которая указывается в договорах купли-продажи с целью снижения налоговой нагрузки. При этом в реальности покупатель платит по рыночной цене — более высокой. Эта хитрость выгодна продавцу, но только в том случае, если сделка впоследствии не оспаривается по какой-либо причине. А причины могут быть. Например, после продажи унаследованного появился еще один наследник и оспорил сделку. Или обнаружилось, что сделкой нарушены интересы несовершеннолетнего собственника. После ее отмены покупатель получит назад только ту сумму, что была указана в договоре.
Эксперт напомнил, что сейчас действует ограничение: цена объекта не должна быть ниже 70% его кадастровой стоимости, а сейчас звучат предложения поднять эту планку до 80%, а то и до 100%. Он отметил, что чем выше будет кадастровая стоимость, тем лучше в определенном смысле будут защищены интересы продавца.