Страховка для логопарка в 16 миллиардов: Александр Ханин хочет подписать СЗПК

«Несгораемые» ставки для логопарка под Казанью

Федеральный концерн «ДорХан» Александра Ханина предпринял попытку застраховать свой девелоперский проект стоимостью 16,3 млрд рублей от рисков дальнейшего изменения налоговой политики. Прогремевшая летом этого года реформа заставила крупных инвесторов насторожиться и попробовать зафиксировать «в моменте» свои обязательства перед государством в специальных соглашениях.

Как стало известно «Реальному времени», управляющая компания ООО «Ин Парк — Казань» («дочка» концерна «Дорхан») еще летом отправила заявку на подписание соглашения о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК) для реализации проекта логистического технопарка в Лаишевском районе Татарстана.

Проект предусматривает строительство девяти складских помещений класса А для малого, среднего и крупного предпринимательства. Площадь каждого — 50 — 55 тыс. кв. м. Общая площадь логопарка — 500 тысяч кв. м, а сам он располагается в Столбище за территорией Международного аэропорта «Казань». Кроме того, выделен дополнительный участок в 8 га для строительства жилой зоны для общежитий и инфраструктуры для жителей поселка Столбище. Завершить стройку планируют к концу 2026 года. По неофициальным данным, якорным арендатором может стать Ozon.

Схожий проект в марте этого года анонсировала основатель маркетплейса Wildberries Татьяна Бакальчук. В настоящее время WB ведет строительство собственного логопарка в пяти километрах от объекта дочки ГК «Дорхан», так что девелоперам придется конкурировать. По мнению партнера NF Group Константина Фомиченко, «Ин-Парк Казань» может стать крупнейшим складским комплексом в южной части Казани. Кроме того, он располагается близко к аэропорту и новой автомагистрали М-12, что дает преимущество с точки зрения логистики.

Государство стабилизирует ставки в обмен на гарантированные налоги

Федеральный концерн «ДорХан» посчитал необходимым «подвести» собственные инвестиции под гарантии СЗПК как минимум затраты на первую очередь комплекса, а также инженерную инфраструктуру и внутриплощадочную сеть дорог.

— Механизм СЗПК гарантирует неизменность условий реализации инвестпроектов, — объяснил в разговоре с «Реальным временем» заместитель управляющего по GR «Ин парк — Казань» Юлай Миннуллин. — Во-первых, СЗПК дает возможность стабилизировать налоговые ставки. Речь идет о фиксировании текущих ставок налога на прибыль, на имущество, на землю. «Стабилизационная оговорка» дает возможность четко прогнозировать перспективу проекта, гарантирует неизменность таможенного регулирования, условий землепользования и градостроительных работ.

Максимальный срок соглашения — 20 лет (если стоимость проекта не менее 15 млрд рублей).

Во-вторых, инвесторы, которые реализуют проекты в рамках СЗПК, могут возместить затраты на строительство инфраструктуры, а также на уплату процентов по кредитам и займам в форме налогового вычета или субсидии за счет уплаченных налогов. «Мы рассчитываем на возмещение 50 процентов затрат в объеме налоговых отчислений на обеспечивающую инфраструктуру (в течение 5 лет), и до 100 процентов на сопутствующую инфраструктуру (в течение 10 лет)», — отметил Минуллин. Взамен девелопер берет обязательства выплачивать фиксированную сумму налогов по нарастающей динамике. Так, в 2026 году — около 75 млн, а начиная с 2027 по 2031 год по 1,4—1,7 млрд рублей, следует из заявки.

Заявка «Ин парка — Казани» проходит сейчас экспертизу в ВЭБ.РФ (назначен уполномоченным органом для проверки проекта). Пакет документов загружен в новую информационную систему «Капиталовложения», которую администрирует ФНС РФ, и в случае утверждения, налоговые органы смогут в любое время получить данные о ходе проекта. Инициаторы рассчитывают на положительное заключение и планируют к концу года выйти на подписание соглашения с Минэкономразвития РФ. К этому моменту управляющая компания собирается ввести в эксплуатацию первое здание на 50 тысяч кв. м.

СЗПК — это как африканская экзотика в Татарстане

Правда, стоимость проекта может поменяться. «На сегодня цена квадратного метра обходится от 60 тысяч рублей и выше. Каждое здание «тянет» на 3 млрд без НДС. Мы анонсировали почти 20 млрд, но каждые полгода цены на строительные материалы дорожают», — опасается Юлай Минуллин возможной корректировки проекта. При этом он не исключает, что документы по СЗПК могут вернуть на доработку, но останавливать проект по этой причине не станут.

Интересно, что до сих пор данный инструмент не получил широкого применения в Татарстане. Портфель соглашений — околонулевой. «Это экзотический продукт, которым бизнес почти не пользовался или не хотел пользоваться», — рассказал замглавы ТПП РТ Сергей Карпухин. «В нашей практике не встречали клиентов, которые были озадачены подписанием СЗПК», — подтвердил руководитель департамента налогового и правового консалтинга компании «Аудэкс» Ильдар Хуснутдинов (входит в новый состав Общественного совета при УФНС по РТ). Известно, что подобные соглашения подписали «Ростех» на строительство мусоросжигательного завода и «Татэнерго» на строительство Заинской ГРЭС, но у обоих СЗПК заморожены из-за отсутствия оборудования.

По словам Ильдара Хуснутдинова, инвесторы пользуются в Татарстане региональными мерами поддержки, а федеральными льготами — только резиденты ОЭЗ «Алабуга» и ТОСЭР. Собеседники «Реального времени» полагают, что бизнес раньше не пугался пересмотра налоговых ставок, поэтому не было смысла «стабилизировать» фискальный режим под каждый проект. «Теперь пора бежать», — полагают они.

WB подписала СЗПК несколько лет назад, стабилизовав для себя «дореформенные» налоговые ставки под инвестиции в склад Зеленодольска. Правда, компания не запрашивала налогового кешбэка, а само соглашение не распространяется на логопарк в Столбище. Но теперь без СЗПК ГК «Дорхан» не сможет конкурировать с WB.

Текущий год может стать рекордным по инвестициям в складскую недвижимость, считают аналитики NF Group. По их оценкам, в этом году инвестировано 150—160 млрд рублей, что станет новым историческим максимумом. «Пустых помещений под склады нет, а потребность в Татарстане высокая наравне с Московской областью», — рассказали в компании.

— Электронная торговля будут расти в течение как минимум пяти лет. Мы хотим, чтобы склады были здесь, а не гонять товары из Москвы. Это кажется, что складов много, а по факту их не хватает, — заключил Юлай Минуллин.

— Высокая стоимость заемных средств стимулирует девелоперов на поиск наиболее эффективных финансовых инструментов, одним из которых выступает соглашение о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК). Без подобных решений реализация большинства девелоперских проектов в текущих условиях низкомаржинальна или несет серьезные риски для бизнеса, даже несмотря на высокий спрос на объекты складской недвижимости и стремительно растущие арендные ставки. Валовая ставка аренды складских помещений (по данным на сентябрь 2024 года) превысила 1 200 руб. за квадратный метр в месяц, приблизившись к средней ставке аренды качественных офисных помещений (в среднем по классам А, В+, В), — заметила полпред РГУД в Татарстане, управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова.

По словам эксперта, сложно говорить о динамике спроса и подтверждать ее цифрами, так как уровень вакансии уже на протяжении многих месяцев нулевой. «Мы фиксируем растущее количество запросов на подбор объектов под склады, наблюдаем ситуацию, когда договоренности с потенциальными арендаторами достигаются на ранних этапах строительства без выхода объекта «в рынок». На основании этого можем утверждать, что существующий неудовлетворенный спрос выше текущих объемов строительства известных нам проектов в Казани и агломерации. Совокупное предложение в сегменте около 700 тыс. кв. м, на этапе строительства и проектирования — около 1 млн кв. м. Ориентируясь на показатели обеспеченности складами в развитых странах с высокой деловой активностью, можно оценить потенциальную емкость рынка складов Казани и агломерации в 3 млн кв. м», — заключила эксперт.