«Будет очень сильный провал»: что ждет рынок жилья без доступной ипотеки

00:00, 17.09.2024

Средний размер ипотечных ставок в России приближается к 23%. В этих условиях кредиты на жилье становятся не просто недоступными, а финансово невыгодными, предупреждают эксперты. По их словам, пока ключевая ставка ЦБ остается высокой, рынок жилищного строительства ожидает «сильный провал». При этом массового снижения цен на новостройки в отрасли не ждут, хотя и допускают, что застройщики с большими финансовыми обязательствами могут предложить дисконты. Подробности — в материале «Реального времени».

Ипотека неизбежно подорожает

Количество ипотечных сделок в Татарстане сократилось на треть: по сравнению с июлем — на 28%, с июнем — на 33%. В августе в республике выдали всего 6,1 тысячи жилищных кредитов против 8,5 тысячи месяцем ранее и 9,1 тысячи двумя месяцами ранее.

— Заметное снижение, начавшееся в июле, по-прежнему характерно для первичного рынка недвижимости. Безусловно, это ожидаемая реакция на изменение условий ипотечных программ после повышения ключевой ставки Центрального банка, — пояснила заместитель руководителя Росреестра Татарстана Лилия Бурганова.

В целом рынок первичного жилья республики переживает спад: если в июле было зарегистрировано около 1,2 тысячи договоров участия в долевом строительстве, то в августе — уже менее 1 тысячи.

Это общероссийская тенденция, рынок жилищного строительства без массовых льготных ипотечных программ, по мнению аналитиков, ожидает стагнация. Если сейчас займы на покупку квартиры выдают под 20—21% годовых, то уже скоро средний размер ипотечных ставок достигнет еще больших показателей. «Ипотечные ставки неизбежно вырастут. Средние ставки в 23% — реальность. Но кредитов по таким ставкам будет немного», — заявил ТАСС главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. Так как рынок недвижимости зависит от ипотечного кредитования, объемы ипотечного кредитования будут крайне низкими. Нормой спикер назвал 200 тысяч сделок в месяц, еще некоторое время рынок сможет прожить на 100 тысячах, как в июле, после чего начнется застой.

Количество ипотечных сделок в Татарстане сократилось на треть: по сравнению с июлем — на 28%, с июнем — на 33%. *Максим Платонов / realnoevremya.ru*

В сентябре Центробанк повысил ключевую ставку с 18% до 19%, не исключив и дальнейшего повышения. За ростом ставки ЦБ растут и ипотечные ставки, что связано с финансовой моделью кредитования.

Продажи квартир в Казани упали на 57%, по агломерации — 62%

В отрасли, оценивая ситуацию, заявляют о снижении инвестиционной активности рынка недвижимости. «Сейчас люди продают и покупают жилье в основном по необходимости, квартиру берут только те, кому это действительно нужно, инвесторов стало меньше», — заявил вице-президент Гильдии риелторов РТ Руслан Садреев. Как и в целом по России, застройщики жилья в Татарстане сразу после отмены льготной ипотеки столкнулись со снижением спроса на новостройки, однако в конце лета появилась и положительная динамика:

— Рынок отреагировал ожидаемым падением продаж по причине изменений в государственных программах. За июнь-июль продажи квартир в Казани упали на 57%, если рассматривать агломерацию, то падение составило 62%. Однако уже в августе продажи повысились на 18%. Августовские показатели демонстрируют положительную тенденцию роста и дают основания ожидать дальнейшего восстановления рыночных показателей, — заявил коммерческий директор компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Рынок жилищного строительства без массовых льготных ипотечных программ, по мнению аналитиков, ожидает стагнация. *Динар Фатыхов / realnoevremya.ru*

Что ждет рынок жилищного строительства без такого мощного драйвера, как массовая льготная ипотека, в долгосрочной перспективе? Экономист, генеральный директор аналитического агентства «БизнесДром» Павел Самиев приводит наиболее вероятный вариант развития событий:

— Во-первых, как и многие предсказывали, и я не думаю, что здесь возможно что-то принципиально другое, это достаточно сильно скажется на охлаждении спроса на рынке жилой недвижимости. Практически все сегменты будут довольно сильно подвержены охлаждению, и по итогам III квартала года мы это увидим. После того как льготные программы свернули, а рыночные ставки сейчас — максимальные за несколько лет, будет очень сильный провал в выдаче ипотеки.

Сейчас татарстанцы если и берут кредиты на покупку жилья, то преимущественно по сохранившимся льготным программам — семейная либо IT-ипотека. При этом из-за новых условий круг заемщиков существенно сузился.

— По стандартной ипотеке сделок стало очень мало. Как правило, ее оформляют, когда размер кредита небольшой, условно до 3 млн рублей. Если сумма выше, значит, покупатели рассчитывают за счет средств от продажи другого объекта либо вклада погасить ипотечный кредит в кратчайшие сроки, чтобы не переплачивать большую сумму. Потому что ипотечная ставка действительно высокая, — отметил Руслан Садреев.

В настоящее время, по его словам, разрыв в цене между первичным и вторичным жильем в одном и том же жилом комплексе — в случае продажи от застройщика или от физлица-дольщика — достаточно высокий, порядка 30% может достигать. Регулятор ведет к тому, чтобы эта разница между двумя одинаковыми объектами снижалась.

Будет ли снижение цен в новостройках

Павел Самиев напомнил, что массовая льготная ипотека обеспечивала 2/3 объемов выдачи жилищных кредитов, соответственно, сейчас количество ипотечных сделок упадет «даже не в разы, а на порядок по объемам». По его словам, это будет означать «огромный провал общего спроса», в общем объеме ипотек снижение выдачи «может быть больше, чем на 50%». При этом благодаря рыночным подпрограммам новостройки еще будут привлекать покупателей, хотя и не в тех масштабах, что прежде:

— При таких ставках многие заемщики готовы скорее ожидать, может быть, год-два или больше, сколько продлится ситуация, и только после этого возьмут ипотеку, когда ставки будут ниже. Судя по тому, какие заявления были сделаны Центробанком в пятницу после повышения ставки на 1 процентный пункт, ожидать, что ставки будут снижены в ближайшей перспективе — одного-двух кварталов — не приходится. В принципе, это было ожидаемо, что цикл снижения может начаться не раньше, чем где-то в середине следующего года, — заметил Самиев.

При таких ставках заемщики готовы ожидать, может быть, год-два или больше и только после этого возьмут ипотеку, когда ставки будут ниже. *Максим Платонов / realnoevremya.ru*

По его словам, лето 2025-го — вполне реалистичный срок, когда заемщики смогут увидеть другую картину по ипотечным ставкам. К тому времени может сформироваться накопленный и отложенный спрос на жилье и на рынке вновь будет наблюдаться положительная динамика, считает собеседник издания. При условии, что средний размер ставок будет ниже хотя бы 18%, при текущих показателях это невозможно.

— Более того, покупатели, у которых имеются собственные средства и подпадающие под льготную категорию, часто рассматривают покупку в кредит. К примеру, 6 млн рублей возьмут по семейной ипотеке под 6% годовых, а свои 6 млн разместят на вкладе под 18% годовых, — привел пример Руслан Садреев.

Несмотря на падение спроса и продаж квартир, массового снижения цен на первичном рынке недвижимости не будет, считают большинство опрошенных экспертов. По словам девелоперов, цена квадратного метра жилья неразрывно связана с экономикой себестоимости строительства, которая зависит от условий проектного финансирования, уровня инфляции, цены строительных материалов и рабочей силы.

Застройщики сейчас переживают шок, поскольку после нескольких лет быстрого роста и комфортных условий столкнулись с резким снижением спроса. Однако компании будут реагировать на эти изменения по-разному, считает Павел Самиев. Многие надеются преуспеть в стимуляции продаж с помощью собственных программ, против чего выступает Центробанк, так как в этом случае стоимость квартиры выше, чем рыночная. Так или иначе, девелоперы будут стараться удержать цены — особенно те, у кого есть запас прочности, нет необходимости выплаты больших долгов, кредитов, облигационных займов.

— Но такая возможность есть не у всех. У кого-то с ликвидностью проблемы, и они, соответственно, будут давать дисконты, поэтому на рынке будет очень разнонаправленная динамика. Где-то будут дисконты прямо большие — застройщики будут пытаться «сбрасывать» объекты и сильно снижать цену. Где-то, наоборот, будут держать и, несмотря на то, что вроде, как кажется, цены должны падать, будут удерживать, даже если сделок будет меньше, — указал спикер.

— Из-за отмены льготной ипотеки перегретый рынок жилья охлаждается. Пока цена жилой недвижимости стагнирует, однако рост ключевой ставки может привести к снижению спроса на жилье и, как следствие, к снижению цен на недвижимость. Ожидается сокращение существенного разрыва цен первичного и вторичного жилья, образовавшегося из-за того, что льготная ипотека распространялась только на первичку. Еще одно следствие отмены льготной ипотеки — рост выдач в сегменте рыночной ипотеки. Однако рост процентных ставок может развернуть этот процесс вспять. Наконец, отмена льготной ипотеки и рост процентных ставок способствуют повышению спроса на аренду жилья и увеличению арендных ставок, — сообщил Максим Осадчий, начальник аналитического отдела Банка БКФ.

На этом фоне, по мнению Павла Самиева, могут вырасти другие сегменты рынка недвижимости, в частности ИЖС, как с ипотекой, так и без нее. Пока же, по данным Росреестра, спрос на индивидуальные жилые дома в Татарстане практически не изменился: и в июле, и в августе в отношении данных объектов было зарегистрировано по 1,5 тысячи договоров купли-продажи. Спрос на земельные участки, напротив, уменьшился: число сделок упало на 10% — с 8,8 тысячи до 7,9 тысячи. На вторичном рынке жилья республики в августе зарегистрировали более 5,5 тысячи сделок, что примерно сопоставимо с июлем — 5,8 тысячи.

Василя Ширшова

Подписывайтесь на телеграм-канал, группу «ВКонтакте» и страницу в «Одноклассниках» «Реального времени». Ежедневные видео на Rutube, «Дзене» и Youtube.