«Легкий заработок, кто откажется?»: в Татарстане поддержали закон о борьбе с «потребительским экстремизмом»

Когда сумма штрафов и неустойки равна цене квартиры

В России не первый год предпринимают попытки положить конец «потребительскому экстремизму», особенно в строительной отрасли. Уже этой осенью отношения покупателя новостроек и девелопера могут изменить на законодательном уровне, чтобы пресечь злоупотребление правом с целью получения материальной выгоды за счет предпринимателя. Ожидается, что 1 сентября необходимые поправки примут.

Как правило, в суды обращаются не сами дольщики, а юристы или предприниматели, которым те уступили право требований и для которых претензионная работа с застройщиками становится основным видом заработка. По данным Института развития строительной отрасли, более 70% девелоперов страны сталкивались с массовым предъявлением претензий и судебных исков от таких юристов, причем почти для половины опрошенных — это острая проблема.

Перед пандемией было подано около 3,7 тысячи исков с требованием неустойки за строительные недостатки и несоблюдение сроков сдачи жилья. В общей сложности с застройщиков взыскали более 6,5 млрд рублей неустойки. В последующем количество дел с участием девелоперов возросло: в 2020 году — 23 тысячи исков на 9,8 млрд руб., в 2021-м — 33 тысячи на 13,3 млрд руб., в 2022-м — 37,8 тысячи исков на 16,6 млрд рублей. Статистику привела председатель подкомитета Торгово-промышленной палаты по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян, ссылаясь на данные Верховного суда России.

Зачастую тяжбы направлены не на защиту прав новоселов и устранение дефектов, а на личное обогащение в виде денежной компенсации. Суды почти всегда поддерживают жалобы на качество строительства, а при неисполнении требований застройщик по закону «О защите прав потребителей» еще выплачивает штраф в размере 50% от размера неустойки. Бывает так, что общая сумма взысканных неустоек и штрафов может сравниться с ценой квартиры по договору или даже превысить ее.

Кто зарабатывает на дольщиках?

Шквал таких судебных процессов пришелся на допандемийные годы, то есть до ввода антикризисных мер в виде мораториев на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку сдачи новостроек. Это наглядно демонстрирует картотека татарстанского арбитража — самыми тучными для юристов оказались 2018—2019 годы, когда они подавали сотни таких исков к строителям.

Среди тех, кто фигурирует в этих делах наиболее часто, — компания «Народные юристы». Например, за 2019 год фирма подала около полусотни (44) исков к застройщикам Казани с требованием неустойки, а проиграла лишь по пять из них. Размер требований от 250 тысяч и до 1 млн рублей по каждому. Свыше 30 дел «Народные юристы» выиграли только с застройщиком ЖК «Победа». Хотя иски были удовлетворены частично, им присудили более 5,3 млн рублей.

На сегодня микропредприятие с одним сотрудником находится в процессе ликвидации — в налоговой решили исключить его из ЕГРЮЛ из-за недостоверных сведений. На рынке ООО «Народные юристы» проработало 6 лет, в последние годы признаков деятельности не проявляло. Зарегистрирована фирма на Антона Анохина, который наравне с Дмитрием Вильдом владеет еще одним казанским ООО «Трастовая компания» по оценке рисков и ущерба. Согласно данным «СПАРК-Интерфакс», финансовые результаты «Народных юристов» скромные: в 2019 году чистая прибыль составила 4,1 млн рублей, в дальнейшем упала в несколько раз, а в прошлом году фирма ушла в минус.

С претензиями подобных фирм в Казани сталкивались почти все крупные застройщики. Судя по материалам Арбитражного суда РТ, иски с требованием неустойки предъявляли к застройщикам жилых комплексов «XXI век», «Паруса», «Яркий», «Мой ритм» и другие.

«Это дает возможность недобросовестным юристам прокручивать серые схемы, дурить новоселов»

Для того, чтобы изменить взаимоотношения покупателя жилья и застройщика, в закон «О долевом строительстве» предложили внести поправки. Над документом работала группа авторов во главе с председателем думского комитета по строительству и ЖКХ Сергеем Пахомовым, депутатами Сергеем Колуновым и Ильей Вольфсоном, а также сенаторами Николаем Журавлевым и Андреем Шевченко.

По его словам, перенос всех норм в один закон позволит установить единообразный подход к определению размера финансовой ответственности и позволит сторонам договора действовать разумно, не злоупотребляя правом.

Другое изменение касается размера штрафа — его хотят снизить с 50 до 5% от суммы неустойки. Причем деньги должен получать покупатель жилья. За нарушение сроков устранения недостатков начислят пени, но вместо 1% предлагается установить 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от суммы затрат на их устранение. А если квартиру купили для личного проживания, размер пени удвоится, но ставку ограничат 39% годовых. Такой же покупатель может претендовать на неустойку за срыв сроков сдачи жилья — 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от цены квартиры по договору за каждый день просрочки.

По словам авторов инициативы, у псевдоюристов дело поставлено на поток. Получив подпись дольщика, они «рисуют заключение якобы от эксперта с непонятным образованием» о нарушениях, допущенных строителями. При этом «за исправлением никто не обращается, сразу едут в суд». Выставленная сумма в основном состоит из юридических услуг и судебных издержек, а «до собственника из этих денег доходит в лучшем случае процентов 30».

— Казалось бы, в чем проблема? Так этим застройщикам и надо, будут лучше следить за качеством. Но тут надо понимать, что «заключения» пишут под копирку, они могут вообще не соответствовать действительности. А у дома вообще-то есть заключение от Госстройнадзора, который провел экспертизу и принял этот ЖК. Зато дольщики потом вязнут в судах и не могут получить квартиру, пока тяжба не завершится. А некоторые разбирательства могут длиться годами, и все это — дополнительные расходы людей, которые даже не всегда покрывает компенсация, потому что львиную долю денег юристы забирают себе, — поясняет Илья Вольфсон.

Нередко в такой ситуации оказываются семьи с детьми, которые продали единственную квартиру, временно живут на съемной и платят одновременно аренду с ипотекой, указал депутат. Чтобы компенсировать эти расходы, люди «соглашаются на такую авантюру, но оказываются в ловушке и тратят огромные деньги впустую, вместо того чтобы заняться обустройством нового жилья и переехать».

— В принципе именно для таких случаев и предусмотрена оговорка про покупку квартиры в личных целях. Закон в первую очередь защищает семьи, которые стремятся реально улучшить свои жилищные условия, а не заработать денег. С застройщиков же мы снимаем двойную ответственность — следуем принципу, что за один проступок должно быть одно наказание. Этот законопроект ни в коем случае не освобождает их от ответственности. Если есть обоснованные нарекания по качеству, будь добр — исправляй и заплати штраф, раз накосячил, — считает спикер.

«Почтовые ящики забиты объявлениями: «Отправим в отпуск за счет застройщика»

В текущей редакции закон, по мнению его авторов, «фактически предлагал отрубить руку за кражу шоколадки», а из-за уплаты штрафов были случаи банкротства застройщиков. «Люди теряли работу, разве такой драконовский подход лучше? Напомню, строительная отрасль занимает 13% ВВП и 16% всех занятых в стране. Поэтому мы убираем гильотину и приводим грозящие санкции в тот вид, когда они и соразмерны нарушению, и ощутимы для застройщика», пояснил законотворец.

Первое чтение документ прошел, сейчас авторы проекта работают над обратной связью от других депутатов, правительства и коллег из регионов. «Концептуальных изменений нет, идет более детальная настройка, которая сфокусирована в первую очередь на защите интересов добросовестных дольщиков. Единственные возражения, которые мы слышим, обычно звучат от тех, кто пользовался подобной схемой и у кого мы отбираем возможность наживаться за счет наивных дольщиков», уточнил Вольфсон.

Участники рынка недвижимости в Татарстане поддерживают инициативу, не понаслышке зная о предприимчивых дельцах, которые под видом защиты прав дольщика просто зарабатывают легкие деньги.

По его словам, компания открыто работает по замечаниям покупателей. В случае претензий, выезжает на место с комиссией, проверяет и устраняет нарушения. Но что касается откровенного потребительского экстремизма, его проявления давно пора пресечь, считает собеседник издания. Поэтому полностью поддерживает инициативу: «Закон направлен не против добропорядочных потребителей. Если есть недочеты — мы идем и устраняем. А там люди, которые говорят: «Нам не надо даже окна менять, вы нам деньги заплатите и все». Конечно, есть люди, которые не могут устоять перед такими вещами. Ничего не делай, доверие подпиши, тебе деньги принесли. Ну сами понимаете, да, кто откажется? Это такой легкий заработок, вот и юристы этим грешат».

«На практике покупатель получает треть компенсации или даже меньше»

Основатель BMP Brands Group Максим Николаев согласен с авторами законопроекта, что предлагаемые изменения помогут снизить риски для покупателей жилья и сделают рынок недвижимости более привлекательным для инвесторов. В случае принятия закона, он может оказать положительное влияние на строительную отрасль в целом и на развитие рынка недвижимости в частности.

По словам собеседника издания, покупатели, к примеру, предъявляют претензии к качеству строительства, даже если оно соответствует всем нормам и стандартам, они могут требовать компенсации за несуществующие дефекты или настаивать на изменении условий договора. Важно понимать, указал Николаев, что такие действия могут привести к серьезным последствиям для обеих сторон. Застройщики вынуждены нести дополнительные расходы на устранение недостатков или судебные издержки. Покупатели рискуют потерять доверие со стороны рынка и столкнуться с трудностями при продаже своего жилья в будущем.

— Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо скорректировать законодательство. Это позволит избежать возможных претензий со стороны покупателей и сохранить репутацию застройщика, а также сэкономить время и деньги других владельцев квартир в доме. Ведь они зачастую вынуждены ждать, пока будут урегулированы отношения между самыми недовольными клиентами, застройщиком и подрядчиками.

Эксперт призвал внимательно изучать условия договора и консультироваться со специалистами, чтобы понимать свои права и обязанности. Отдельная история, по его словам, — это «юристы, которые обещают дольщикам золотые горы» по приемке жилья у застройщика. На практике, по его словам, покупатель получает треть или даже меньше от компенсации, которую юристы смогут вытянуть из застройщика.

Компания спикера работает и с покупателями жилья, и с застройщиками как партнер, но подобными спорами не занимается. «Естественно, нельзя говорить, что все застройщики хорошие, а все граждане плохие. Все понимают, что достаточно часто при сдаче дома есть недоделки: где-то мелкие, где-то покрупнее. Хотелось бы, чтобы таких претензий и проблем при приемке жилья было меньше. Но влияют ли на это судебные процессы, трудно сказать. Поэтому застройщикам, наверное, стоит учесть, что законодатель предоставляет им возможность работать более правильно».

В тоже время, если цель законодателя — это контроль за недобросовестными юркомпаниями, надо решать этот вопрос, не делая послабления девелоперам, а усиливая контроль за подобными организациями, считает эксперт: «Застройщики заинтересованы в принятии законопроекта, и я ничего плохого в этом не вижу. Но хотелось бы, чтобы у них было меньше ошибок и больше приятных бонусов для дольщиков, которые принимают квартиры. Не думаю, что такой закон, если он будет принят, будет кардинально на что-то влиять, но может судебных процессов станет меньше и вопросы будут быстрее решать в досудебном порядке».

Как говорится в пояснительной записке к документу, предлагаемые изменения не повлекут неоправданного снижения установленных гарантий прав и законных интересов участников долевого строительства, а все применимые меры ответственности застройщика будут установлены на уровне отраслевого законодательства. Авторы инициативы уверены, что новшество упростит взыскание убытков покупателю жилья и придаст реальный характер обязательствам застройщика.