Елена Стрюкова: «Мы наблюдаем закат строительства крупных торговых центров»
Строительный бум на рынке торговой недвижимости в ближайшие годы обеспечат в основном районные моллы, убеждены эксперты. К открытию запланированы лишь единичные крупные ТЦ. Как малые торговые объекты оказались более устойчивыми в условиях экономической турбулентности последних лет, а российский ретейл успешно справился с задачей замещения ушедших иностранных брендов рассказала редакции «Реального времени» полномочный представитель РГУД в Татарстане, управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова.
Думаю, к концу года приблизимся к полному заполнению ТЦ
На KazanForum мы провели секцию, которая была посвящена инвестициям в Татарстан. У нас было полтора часа и мы постарались за это время осветить все сегменты коммерческой недвижимости. Говорили про торговые центры, складские и производственные помещения, бизнес-центры, промпарки и апарт-отели. Основной задачей было представить показатели эффективности в каждом сегменте недвижимости и обсудить специфику конкретных рынков.
За первый квартал 2024 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость серьезно сократился по сравнению с 2023-м. Но предыдущий год был пиковым, было вымыто большее количество самых интересных и инвестиционно привлекательных объектов коммерческой недвижимости, поэтому текущий спад вполне объясним. Мы возвращаемся к уровню нормативных показателей предыдущих 5—10 лет. Если говорить про иностранные инвестиции, то их объем в общем составе находится на уровне 9%.
Ранее мы обсуждали проблемы торговых центров в связи с уходом западных арендаторов. Действительно, 2 года назад ситуация была патовая. Показатели по доле вакантных помещений были на уровне 43%. Сейчас доля вакантных помещений в качественных торговых центрах России находится на уровне 10%. В Казани этот показатель составляет 15%, то есть немногим больше. Но я думаю, что к концу текущего года мы приблизимся практически к полному заполнению торговых центров, уже не будет вакантных помещений.
«Замещение произошло в основном за счет российских брендов»
В части замещения ушедших международных арендаторов 2 года назад мы, как и другие эксперты рынка, пророчили что у нас будут партнеры из Узбекистана, Китая, Кореи и Турции, откуда угодно. Но факт в том, что на самом деле замещение произошло в основном за счет российских брендов. Тут я, конечно, снимаю шляпу перед российским ретейлом, особенно фэшн-ретейлом, который за такой короткий срок смог в буквальном смысле переобуться, перестроить концепцию и торговую линейку, подготовить коллекции должным образом. Сегодня мы видим, что замещение происходит за счет развития ранее существовавших российских брендов.
Ситуация в целом нормализуется, и как я не устаю говорить, небольших районных торговых центров ситуация с уходом международных брендов коснулась все-таки в меньшей степени — за счет более устойчивого tenant-mix (состава арендаторов в ТЦ, — прим. ред.). Мы в общем как 2 года назад чувствовали себя неплохо, так и сейчас все достаточно стабильно.
Мы продолжаем заниматься строительством торговых центров в малых городах и в общем придерживаемся этой стратегии. На текущий момент у нас в управлении 42 торговых центра в 27 городах. Причем это как раз «районники», в основном от 1,5 тысячи до 30 тысяч квадратных метров.
«Пришло время более точечного девелопмента»
Несколько лет назад многие не верили в перспективы развития районных торговых центров, но ситуация изменилась. На днях прошел MALLPIC SOCHI — крупнейшее мероприятие по торговой недвижимости, у нас там была сессия «Давид против Голиафа». Поверьте, уже далеко не только я рассказываю о развитии малых ТЦ.
Даже если посмотреть на статистику, общий объем качественной торговой недвижимости в России — это порядка 30 млн квадратных метров. За 2023 год было построено 25 новых объектов совокупной площадью всего 300 тысяч квадратных метров. То есть вот эта эпоха строительства крупных региональных и супер-региональных торговых центров на самом деле заканчивается, мы наблюдаем ее закат.
Пришло время более точечного девелопмента. Мы близки к насыщению крупными торговыми центрами. Посмотрите, собственно, как сейчас ведут себя торговые арендаторы. Они форматируют свои магазины, уменьшают формат и приспосабливают для районных торговых центров в городах с населением от 20 тысяч человек.
