Проект Олега Григорьева призван решить проблемы Салмачей и Куюков

«Просим о повторных слушаниях»

«Я житель поселка Салмачи и я не против ЖК «Яблоневые сады», — пишет пользователь с ником «201001» в соцсетях в группе «Салмачи — Куюки/Онлайн». Вторит этому мнению и главный активист поселков Ирина Мишагина, успокаивая тех, кто говорит о полном неприятии новости о будущем строительстве вокруг поселков, хотя таких и немного: «Вы абсолютно не разобрались в вопросе и все перевернули с ног на голову. Мы не против строительства ЖК «Яблоневые сады». Мы просим о повторных слушаниях с участием жителей», — пишет женщина.

Из этих сообщений понятно одно: жители хотят разговора и внимания, разъяснений — это настоящий крик души… И он услышан. Несмотря на то, что территория поселков административно относится к разным районам: часть — к Казани, большая часть — к Пестречинскому району республики, исполком города провел встречу с местным населением, пригласив активистов в субботний день на прямой разговор в гимназию №18 по ул. Кул Гали, где также были представители СМИ и общественности, а главное — разработчики проекта «Яблоневые сады». Последние рассказали о подходах к освоению территории вокруг поселков Салмачи, Куюки, Вишневка и прилегающих населенных пунктов.

По итогам встречи стало ясно: несмотря на то, что только наше издание на протяжении трех лет публикует информацию о системном развитии «Восточной Дуги», куда входят «Яблоневые сады», остаются сомнения, вопросы и недоверие, а сам проект обрастает слухами. Хотя информация давно уже опубликована и прокомментирована экспертами. Так что же такое «Яблоневые сады»? Почему это не обычный жилой комплекс и какое участие принял директор Института пространственного планирования РТ Олег Григорьев, который несколько лет назад начал работу над решением проблем для поселков Салмачи и Куюки?

«Яблоневые сады» — это не ЖК

«Яблоневые сады» — это проект комплексного освоения территории (КРТ), который распространяется на 380 гектаров и несет в себе несколько основных миссий: стать первым масштабным, сбалансированным проектом КРТ, где детские сады, школы, парки, поликлиники в шаговой доступности, где маятниковая миграция «работа — дом» сократилась до минимума с учетом создания мест приложения труда, где жители защищены от необдуманных действий застройщика очередностью введения инфраструктурных решений: без дороги не начнется строительства, без школы не дадут ввод в эксплуатацию. Также проект призван снизить стоимость квадратного метра на квартиры в Казани, то есть уже на этапе проектирования заложено создание полноценной городской среды, развитие объектов инфраструктуры. Все это должно снизить нагрузку от градостроительных ошибок, допущенных ранее.

Это абсолютно нетипичный не только для Казани, но и для многих регионов с точки зрения глубины проработки и жесткости ограничений проект, в этом Татарстан снова впереди. Здесь и отказ от точечной застройки, внедрение научного подхода и инноваций к проектированию территорий микрорайонов, сравнимых по размеру с Азино и Горками, введение принципа очередности проекта, развитие идеи полицентричного города, релевантный опыт работы с собственником территорий, который можно транслировать на всю Россию.

1/16

Но главной чертой «Яблоневых садов» является беспрецедентный уровень проработки проекта, основная работа по нему была выполнена Институтом генерального плана Москвы — научным руководителем проекта был заместитель директора учреждения Олег Григорьев. Сейчас он возглавляет Институт пространственного планирования РТ. Во многом опыт данного проекта и работа над другими проектами «Восточной дуги» и генпланом Казани помогли ему глубоко погрузиться в проблематику, завоевать авторитет в Татарстане, создать в республике профильный институт и занять сегодняшнее положение. Отличается проект и строгостью его восприятия при согласовании:

— К этому проекту предъявлялись самые жесткие требования, — сообщили нам в Управлении архитектуры и градостроительства г. Казани. — Он возвращался на доработку несколько раз, потому что мы прекрасно осознаем, что он призван решить проблемы, которые есть сегодня на данной территории.

Собственник же территории, группа компаний ASG invest, проходит все этапы с терпением и принятием и даже финансирует проекты транспортного моделирования, отдает гектары под озеленение, планирует дорожную сеть, а проект постоянно дорабатывает с привлечением разнопрофильных специалистов. Как бы в подтверждение миссии компании — «Инвестиции во благо», указанной на ее сайте, компания транслирует, что хаотичной застройки территорий не будет, проектом предусмотрены защитные механизмы, а за счет его реализации, наоборот, выиграют жители прилегающих поселков.

— Задач такого уровня в новейшей истории Казани город еще не решал, и поэтому к ней нужно было подойти с умом, а на это нужно время, к работе над проектом были привлечены профессионалы в области градостроительства, инженеры, архитекторы, дорожники. Документы городом много раз направлялись на доработку, к разработкам были предъявлены со стороны органов власти самые серьезные требования, сегодня проект выверен и соответствует законодательству. Он защищает интересы и жителей прилегающих территорий, и будущих жильцов проектируемой территории. В проекте введена очередность: застройщики не смогут построить что-либо без увязки с дорожной и социальной инфраструктурой, — сообщил директор по развитию территорий группы компаний ASG invest Ринат Аисов.

Гордиев узел — путь к развязке

Путь к освоению этих территорий начался с разработки и передачи в Управление архитектуры Казани схемы улично-дорожной сети в восточной части города, учитывающей развитие на данных территориях новых жилых микрорайонов. Изучив ситуацию, специалисты пришли к выводу, что без разработки транспортного каркаса, который свяжет данную область с городом, о развитии территорий не может быть и речи. Компания профинансировала разработку транспортного каркаса всей территории «Восточная дуга» и предоставила данные материалы городу, чтобы увязать территорию с дорожной сетью и обеспечить транспортное сообщение.

В этот момент Институт генплана Москвы работал над новым генпланом Казани. Проработанные проектные решения по транспортному каркасу, с учетом корректировок, легли в основу генерального плана столицы Татарстана. По итогам утверждения документа в 2020-м году на «Восточной дуге» были закреплены точки роста и развития, так называемые зоны формирования перспективных жилых районов, одним из которых в том числе являлся и район «Яблоневых садов». Также здесь закреплены зоны деловых и производственных ядер — точки деловой активности. В совокупности реализуется принцип самодостаточности территорий как с точки зрения рабочих мест, так и с точки зрения объектов обслуживания и досуга, минимизируется излишняя миграция населения между разными районами города, а главное, исполком Казани делает еще один шаг к минимизации пробок, к разгрузке города в час пик и в центре, и на периферии.

В детальном проекте планировки территорий (ППТ) были отражены и планировочная структура, красные линии, формат и объем застройки, места размещения соцобъектов, коридоры инженерных сетей — все это с привязкой к координатам для загрузки в комплексную муниципальную геоинформационную систему. В документах закреплены этапы освоения, прописана четкая очередность строительства дорог, жилья, социальных объектов. Институтом генплана Москвы, где тогда работала над проектом команда Григорьева, был выполнен анализ, произведено моделирование и выполнены замеры существующих транспортных потоков более чем на 90 ключевых узлах улично-дорожной сети города, в основу транспортного моделирования легли данные по существующим объемам застройки не только в Казани, но и за границами города.

По итогам замеров были сделаны прогнозы объемов застройки, было разработано несколько сценариев развития территории. Эксперты пришли к выводу, что без создания новой инфраструктуры невозможно решить проблему частного сектора, в котором идет хаотичная застройка, сопровождающаяся бесконтрольным освоением соседних территорий за границей «Яблоневых садов».

С помощью моделирования эксперты рассчитали максимальную емкость застройки, и первоначальных планы пришлось существенно снизить. Был дан старт работе по пространственному планированию, размещению зон социальной инфраструктуры, мест приложения труда, объектов обслуживания. Была выбрана концепция: «все необходимое для комфортной жизни — в пешей доступности», что означало — территория должна включить в себя все необходимые для жизни функции в доступности 15 минут из любой точки. Задачей проектировщиков стало обеспечить не только новую застройку, но и сформировать среду для того, чтобы люди со всей окружающей территории полноценно могли пользоваться всеми благами.

Одни разрабатывают — другие строят

Пока проект разрабатывался и проходил жернова согласований в исполкоме Казани, а это уже порядка 10 лет, проблемы Салмачей, Куюков множились — хаотичная застройка поселков не прекратилась, а усилилась: повлияла и дачная амнистия, и доступность ипотеки, и другие факторы. Строительство индивидуальных домов и многоэтажное строительство на прилегающих территориях продолжало усиливаться, пробки увеличивались в длину и по времени, а люди без оглядки стремились закрепиться в Салмачах и Куюках в погоне за дешевым квадратным метром и сельскими льготами по налогам.

За последние несколько лет эта часть Пестречинского района особенно прибавила в количестве жителей — на границе с Казанью буквально появился маленький город, но без соответствующего статуса. Проблемы местного населения сегодня — это отсутствие школ, детсадов, вечные пробки и, как смеются жители поселков, «терпение, которым наградил Всевышний». Понимание, что терпение не может быть вечным, пришло к раису республики Рустаму Минниханову, по поручению которого был создан Институт пространственного планирования во главе с мэтром градостроительства Олегом Григорьевым, чтобы разрушить «памятник градостроительной глупости», разрулив проблему инновационными решениями, над которыми он принялся работать еще в Москве.

Есть возможности — нет желания

Ранее жителям проблемных территорий предлагались абстрактные, неоформленные решения, сегодня же им предлагается готовый проект, который, по словам разработчиков, призван решать проблемы. С 2018 года проект «Яблоневые сады» проходит различные стадии согласований, он одобрен специалистами высокого класса.

Этот проект можно воспринять как некий консенсус между властью, жителями и собственником земли, готовым к развитию своего массива. Тема освещена в СМИ, прошли общественные слушания, то есть формально состоялся компромисс и предложены пути решения. Но к моменту утверждения проекта вновь поднялась волна возмущения жителей прилегающих поселений, которые утверждают, что «Яблоневые сады» — это жилой комплекс.

— Абсолютное непонимание ситуации. Люди не хотят разобраться, они просто идут напролом, в очередной раз считая, что их в чем-то обделяют. Я же придерживаюсь альтернативной точки зрения. «Яблоневые сады» дают возможность привлечь инвестиции в Салмачи, а инвестиции — это дороги, дороги — это развитие бизнеса: частных школ, больниц, кружков, коммерции, магазинов, — предполагает житель Салмачей, экономист по образованию Дмитрий Фролов.

Все застроят домами в двадцать этажей?

Жители боятся высотного строительства и нагрузки на существующую дорогу.

В разработанной концепции есть как индивидуальные, так и малоэтажные дома (4—8 этажей) и высотные «акценты». Безусловно, только домами, проект не ограничивается, на территории запланировано строительство многих социальных объектов. При этом возможность пользоваться данной инфраструктурой будет у жителей прилегающих территорий.

Социальная инфраструктура

Проектом предусмотрены социальные объекты:

• 12 дошкольных образовательных организации, суммарной емкостью 3 520 мест;
• 5 общеобразовательных организации, суммарной емкостью 7 505 мест;
• детские школы искусств, музыкальные, художественные, хореографические школы — 770 мест;
• культурно-досуговые учреждения;
• 4 спортивных комплекса;
• бассейны (открытые и закрытые);
• объекты культуры, розничной торговли, общественного питания, объекты общественно-делового назначения, объекты обслуживания населения в отдельно стоящих зданиях;
• поликлиника.

Из 321 гектара под жилую застройку отходит лишь 87 гектаров, 1 290 тыс. кв. м жилья, плотность застройки — 3,3 тыс. кв. м/га. Для сравнения, средняя плотность застройки в городе составляет порядка 10 тыс. кв. м/га, а плотность отдельной точечной застройки — 15—20 тыс. кв. м/га.

Многоэтажная застройка отделена от частного сектора социальными объектами, зелеными зонами и застройкой пониженной этажности, так называемыми сити-хаусами, прилегающими к существующим домам в поселке Салмачи. Общая площадь многоэтажной жилой застройки — 73,73 га, под коммерческие объекты отведено —14,13 га.

Проектом предусмотрено общественно-деловое ядро на территории 27 га, а также коммерческие встроено-пристроенные помещения и отдельно стоящие объекты обслуживания населения, в которых будет организовано около 10 050 рабочих мест в сфере услуг, торговли, общепита и обслуживания населения. Для маленьких жителей микрорайона обещают зарезервировать место для строительства 12 детсадов в общей сложности на 3 520 мест и пяти школ, которые должны вместить 7,5 тысячи учеников. Также проектом «Яблоневые сады» предусмотрено размещение больницы на 60 койко-мест, помещений для фитнеса, спорткомплексов, бассейнов и катков. Строительство объектов социальной инфраструктуры предполагается осуществлять с использованием реализуемых правительством России программ поддержки. Также в «Яблоневых садах» планируется построить культовые сооружения — проектом отведены участки под церковь, мечеть и синагогу.

В месте пересечения транспортных артерий на площади 27 га, расположено коммерческое ядро микрорайона, где будут размещаться административные здания, торгово-развлекательные центры, спорткомплексы, МФЦ и прочие объекты обслуживания населения, часть объектов также будет распределена по территории района: магазины в шаговой доступности, фитнес-центры, культурно-досуговые объекты.

Эх, дороги: жизнь в пробке или выход есть?

Как мы уже говорили ранее, ASG invest профинансировала разработку транспортного каркаса всего района проекта «Восточная дуга», чтобы связать эти территории дорожной сетью и создать транспортное сообщение. Это многомиллионные затраты только на данный проект. Эти дороги позволят решить давнюю проблему с доступностью прилегающих поселков, построенных без учета пропускной способности существующих автомобильных дорог.

Решение здесь основано на реализации мероприятий, заложенных в генеральном плане: строительстве подъездных дорог со стороны Оренбургского тракта (проезд 44) и ул. Рихарда Зорге (проезд 29), которые далее будут продлены на север и соединятся со строящимся сегодня Вознесенским трактом. Данные магистрали являются улицами общегородского значения и предусматривают до шести полос движения с пропускной способностью 1 200 машин в час/полосу.

Собственником территории уже профинансирована разработка проекта по линейным объектам. Первый этап дороги до ул. Зорге уже завершен, а в декабре 2023 года заключен договор с Институтом пространственного планирования, работы по разработке проекта на всю протяженность оплачены. Это дорога соединит данную территорию с другими районами города: всей Восточной дугой, ул. Зорге, Вознесенским и Мамадышским трактами, М-7. Через «Яблоневые сады» предполагается пустить общественный транспорт — в микрорайоне предусмотрены пять автобусных остановок.

Более четверти территории выделено под озеленение: большой парк, сеть аллей, набережная Ноксы — это более 96 га частной территории под озеленение, и это без учета придомового озеленения жилых комплексов.

Разработчики проекта, заложили трехуровневое озеленение: общего типа (парки, благоустроенная набережная и прилегающий лес), благоустроенные бульвары и скверы, которые образуют зеленый каркас района, а также озеленение придомовых территорий.

— В целом, не развивая район и не создавая новую инфраструктуру, невозможно решить проблему частного сектора. С появлением поблизости новой инфраструктуры качество жизни на прилегающих территориях существенно вырастет, отпадет необходимость возить детей по утрам в школы в другие районы, появятся благоустроенные пространства, все необходимые услуги в 15-минутной доступности. То есть по-прежнему, проживая в своем частном доме, жители Салмачей по-настоящему, а не с перерывом на полуторачасовые пробки, получат все возможности города, забудут про проблемы с транспортом. Разумеется, с развитием района существенно прибавят в цене участки и коттеджи в данных поселках, спрос на них будет расти, — говорят разработчики проекта.

Иными словами, согласно идеям разработчика проекта Института генплана Москвы с его уже бывшим мэтром Олегом Григорьевым, который сегодня стал главным градостроителем Татарстана, и заказчика проекта ASG о полицентричном городе, спланирована полноценная, сбалансированная городская среда в «Яблоневых садах», которая должна вывести жителей существующих малоэтажных поселков из транспортного тупика и обеспечить блага цивилизации в шаговой доступности.

Жителям Куюков и Салмачей гарантируют, что утверждение ППТ — это закрепление на уровне официального документа (по факту, закон для чиновников и застройщиков, от которого нельзя отступить) результатов умного проектирования и правильного подхода в области градостроительства — с соблюдением строгой очередности застройки и возможностью развивать инфраструктуру. Жителям предлагают довериться не рядовым проектировщикам, не абы кому, а главному градостроителю Татарстана, директору Института пространственного развития Олегу Григорьеву — под чьим руководством и был разработан данный проект.