«Подземную улицу» на Баумана «зарыли» на торгах

Никому не интересная подземная улица

Сегодня в Комитете земельных и имущественных отношений исполкома Казани должен был состояться аукцион на заключение концессионного соглашения в отношении подземной улицы Баумана. Однако аукцион не состоялся по причине отсутствия заявок. Желающих получить контроль над «нижним этажом» Баумана попросту не нашлось.

— Прием заявок длился 30 дней, в этот период не было подано ни одной заявки. Соответственно, конкурс был признан несостоявшимся, — рассказала «Реальному времени» представитель КЗИО Алиса Горина.

Интересно, что исполком дважды выводил этот знаковый для Казани объект на аукцион. Первый раз он был объявлен 2 июля, второй — 1 октября прошлого года. Оба раза — на одинаковых условиях. С победителем предполагалось подписать концессионное соглашение сроком на 49 лет. Победитель должен был за свой счет отремонтировать подземную пешеходную торговую галерею в течение 36 месяцев. Ежеквартальная аренда должна была составить скромные 50 тыс. рублей в год.

Однако с такими условиями не нашлось даже интересующихся объектом. По словам Алисы Гориной, во время проведения аукциона лишь одно неназванное юридическое лицо проявило интерес к подземной части улицы Баумана, однако после ее осмотра этот интерес пропал.

Инвестиции в 6 тыс. рублей за «квадрат» и провал бауманской торговли

Предлагаемое КЗИО соглашение определяет сумму инвестиций в размере не менее 30 млн рублей. Однако эта цифра, мягко говоря, занижена. Если учесть, что площадь подземной галереи составляет 5,2 тыс. квадратных метров, то получается, что соглашение предполагает ее ремонт по стоимости около 6 тыс. за квадратный метр. Возможно, именно несоразмерностью инвестиций потенциальной выгоде и объясняется отсутствие интереса к галерее. Как отмечают эксперты, реализовать идею торговых рядов в нынешних условиях там вряд ли удастся.

— Во-первых, проект достаточно большой, глобальный, во-вторых, это улица Баумана, которая является пешеходной, где в основном трафик туристический, — считает генеральный директор «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров. — На Баумана раньше был качественный ретейл, такой как Mango, Benetton, но весь серьезный ретейл ушел в торговые центры. Сейчас на этой улице в основном размещается комбинат питания: рестораны, кафе, «Дом чая», «Дом татарской кулинарии», а также такие развлекательные заведения, как «50/50». Серьезный ретейл там не нужен, то есть если делать подземную галерею, там сейчас все «убито», так скажем, — ни отделки, ничего нет. Нужны серьезные вложения в ремонт.

«Где люди будут парковаться?»

Есть и еще одна проблема, которую спровоцировал сам же исполком, — это автомобильная парковка. Изначальный проект не предполагал ее наличия, подразумевая возможность стоянки на соседних улицах. Однако теперь такая парковка в центре фактически запрещена.

— Следующий вопрос — с парковкой: на кого она будет рассчитана, где люди, которые будут приезжать в эту галерею, будут парковаться? — спрашивает Мурат Ахмеров. — На этих прилегающих паркингах многоуровневых? Они разбросаны, да и хватит ли у них емкости? Это же не так, как в «Кольце», например, где ты припарковался и сразу в ТЦ зашел. Тут немного пройтись придется, а у нас люди ходить не привыкли. Только недавно приучили за деньги парковаться, а сейчас еще идти до торговых рядов.

«Формат концессионных соглашений в России пока таких гарантий не дает»

При этом никаких гарантий будущий концессионер-инвестор от властей не получает: все риски ложатся на его плечи.

— Объект достаточно неоднозначный, против него действуют несколько различных факторов, — отмечает Андрей Генсен, первый заместитель генерального директора ASG, директор департамента по развитию территорий, которой довелось отреставрировать не один десяток объектов в центре Казани. — Объективные и управляемые — это недостаточная окупаемость объектов в центре и общая экономическая ситуация. Сложно прогнозируемый фактор — некоторая специфичность подземной галереи, которая может стать как уникальным преимуществом, так и с той же долей вероятности сделать этот объект перманентно убыточным. В любом случае понятно, что это долгосрочный и не типовой проект, соответственно, он может быть интересен по стоимости существенно ниже рыночной и должен быть обеспечен долгосрочными гарантиями со стороны государства. К сожалению, формат концессионных соглашений в России пока таких гарантий не дает. Иначе говоря, соотношение рисков и возможной прибыли по этому объекту делают данное предложение неинтересным для бизнеса, что и показывают результаты аукционов.

Амбициозный проект и «подстава» от археологии

Сам проект подземной галереи изначально казался очень перспективным. Он был разработан в рамках единого проекта реконструкции улицы Баумана еще в конце 90-х годов прошлого века к Тысячелетию Казани. Именно тогда было решено сделать улицу пешеходной, а в ее конце разместить подземную торговую галерею. Наземную часть улицы решили украсить «солнечными» тротуарами. Проект предполагал устройство по краям улицы чугунных решеток со стеклянными вставками и семь стеклянных панорамных куполов в середине улицы. Проект был удостоен Гран-При Всероссийской выставки-конкурса Дизайн-98 и получил диплом европейской ярмарки сохранения исторических зданий и реконструкции городов в Лейпциге Denkmal-98. Инвестиции в строительство объекта тогда оценивалась в 150 млн рублей в рамках федеральной программы восстановления исторического центра Казани.

Однако на первой же стадии строительства возникли трудности. При снятии дорожного покрытия улицы оказалось, что строить придется прямо на месте археологических памятников (Баумана — бывшая Большая Проломная, одна из старейших посадских улиц города). Рытье котлована открыло целую деревянную улицу с остатками зданий. Ради реализации амбициозного проекта в 1999 — 2000 годах казанским археологам пришлось в спешном порядке проводить раскопки на этом месте. Археологические памятники Баумана в отчетах до сих пор фигурируют как «напластования XVI — XIX вв».

Впрочем, археология надолго не задержала стройку. Основа подземной улицы была довольно быстро возведена и перекрыта. Успели даже установить «стеклянные» тротуары и световые плафоны в центре. Однако второй проблемой стало то, что торговые павильоны должны были открываться в подвалах домов улицы, у каждого из которых был свой собственник. А ремонт подвалов подразумевал дополнительные серьезные вложения. В итоге из запланированных 150 млн на проект успели потратить 52. К празднованию Тысячелетия закончить строительство не успели, а после объект просто заморозили.

Концессия за 1 рубль перед Универсиадой

Долгое время проход на подземную улицу был фактически открыт. Через нее можно было свободно пройти в подвалы большинства соседних зданий, в том числе многострадальной гостиницы «Казань». Был даже проход к станции метро «Кремлевская», который, стоит отдать должное охране метрополитена, все-таки перекрыли железной решеткой с навесным замком. Сама улица превратилась в пристанище для наркоманов и выставку стрит-арта.

Про улицу вспомнили во время подготовки к Универсиаде — темные подземелья явно не вязались с образом столицы студенческого спорта. В феврале 2013 года во время обхода реставрируемых архитектурных памятников стало известно, что город передает заброшенную подземную галерею вдоль фасада по улице Баумана в концессию владельцам гостиницы «Казань», причем передает ее за условный 1 рубль, а ООО «Гостинично-торговый комплекс «Казань» приводит ее в порядок за свой счет. Как известно, компанию контролирует Альберт Рахматуллин, которому кроме части гостиницы «Казань» также принадлежит ТРК «Родина».

Что произошло тогда в процессе переговоров, до сих пор неизвестно. Исполком официально заявил, что решение о передаче улицы компании Рахматуллина уже есть, однако сделка так и не состоялась. Уже в 2014 году, потеряв всякую надежду найти инвестора, было принято решение выставить улицу на открытые торги, которые прошли аж дважды и закончились ничем.

«Либо нужна низкая цена, либо можно придумать какой-то концепт»

По словам представителей КЗИО, решения о дальнейшей судьбе галереи у исполкома пока нет: «Возможно, будем третий раз объявлять, но это не точно», — рассказывает Горина.

— Мне кажется, имеет смысл властям потихоньку пойти по пути приведения в порядок этого объекта, то есть обеспечить необходимыми коммуникациями, чтобы хотя бы предчистовой ремонт был, — предлагает Мурат Ахмеров. — Я просто хочу привести пример: конец улицы Профсоюзной, где были арочные помещения, если не ошибаюсь, они вроде бы муниципальные, и там долгое время были окна разбиты, все граффити разрисовано, а как только там сделали нормальные, приличные витрины, сразу нашлись заинтересованные. Какая-то мастерская там открылась, какие-то маленькие магазины. Можно тоже пойти по этому принципу. Может быть, через государственно-частное партнерство, но, конечно, в бюджете денег так мало… Либо надо найти какого-то инвестора, как когда Семину передавали памятники архитектуры, чтобы он привел их в порядок. Для того, чтобы заходить в такой сложный, непонятный объект, нужна либо низкая цена, либо можно придумать какой-то концепт, что это не просто какие-то сувенирные лавки и кафе, а, может быть, какое-то концептуальное заведение. К примеру, Fun24 сделали же развлекательный комплекс, океанариум открыли.