Казанский бизнесмен четвертый год пытается арендовать 26 гектаров в Лаишевском районе

Обязать направить проект договора

Любопытное дело, иллюстрирующее татарстанский рынок земли под жилую застройку, на днях рассмотрел Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд. Индивидуальный предприниматель из Казани Станислав Иванов судится с Палатой имущественных и земельных отношений Лаишевского района. В частности, он просит суд обязать ответчика направить ему подписанный проект договора аренды земельного участка.

Бизнесмен никак не может его дождаться аж с января 2019 года. За это время успел смениться председатель Палаты. Если в самом начале земельно-арендной истории ее возглавлял Нияз Нурутдинов, то ныне эту должность занимает Сергей Рыбаков.

Сначала Иванов заявил в соответчики и местный исполком, но затем от требований к нему отказался, так как обязанность по рассылке проектов публичных арендных договоров лежит на Палате имущественных и земельных отношений.

Районный исполком был привлечен к участию в процессе лишь как третье лицо. Впрочем, если в рассмотрении дела в суде первой инстанции предприниматель участвовал лично, то представители Лаишевского района его по какой-то причине проигнорировали.

У Станислава Иванова большой опыт в юриспруденции. Еще в начале 2000-х годов он возглавлял юркомпанию. Вот и ныне он единственный владелец и президент ООО «Газюринвест Групп», которое ведет деятельность в области права и бухучета.

26 га в Нармонке под жилую застройку

Спор идет вокруг земельного участка с кадастровым номером 16:24:000000:2043 общей площадью чуть больше 26 га в Нармонском сельском поселении.

Согласно ЕГРН, он относится к категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для жилищного строительства». Станислав Иванов еще 20 февраля 2018 года подавал заявление на имя главы Лаишевского района о предоставлении этой земли через аукцион. Какие у него для этого были основания, в материалах дела не сообщается.

Местные власти действовали последовательно, хотя и неспешно. 10 августа того же года исполком Лаишевского района издал постановление №2852 о проведении торгов на повышение стоимости годовой арендной платы за упомянутый земельный участок. Но лишь 29 декабря после напоминания предпринимателя районному главе МУП «Земля» известило о проведении аукциона.

Была подана единственная заявка

Предметом торгов стала ежегодная арендная плата. Лаишевские гектары отдавали в аренду на 3 года. Начальная цена лота составляла 13,3 млн рублей.

Заявки на аукцион начали принимать 29 декабря 2018 года, а завершили уже в следующем, 2019 году. Именно в последний день, 23 января, Иванов и обозначил свой интерес к лоту №6. К заявке он, как и требовалось, приложил платежку о внесении задатка. Он составил ни много ни мало 2,7 млн рублей.

Удивительное дело, но, как выяснилось, больше желающих не нашлось. Согласно протоколу заседания аукционной комиссии от 26 февраля этот ИП оказался единственным претендентом в арендаторы. Как следствие, торги были признаны несостоявшимися.

Однако земельный кодекс, как известно, предусматривает, что если в аукционе принял участие только один участник, договор аренды земельного участка заключается с ним. Причем три экземпляра подписанного проекта ему должны выслать в десятидневный срок.

Прекрасно об этом зная, Иванов потребовал от лаишевского МУП «Земля» предоставить ему бумаги. И там как будто отчитались о том, что «проект договора направлен единственному подавшему заявку на участие».

Договор «заблудился» между Лаишево и Казанью

Между тем в действительности предприниматель документ так и не получил. По какой причине — неизвестно.

В апреле прошлого года Иванов пожаловался по этому поводу в татарстанское УФАС. Ведомство Айрата Шафигуллина выдало Палате имущественных и земельных отношений Лаишевского района предупреждение. Кроме того, в отношении Нияза Нурутдинова, на тот момент ее председателя, было возбуждено административное дело по части 8 статьи 7.32.4 КоАП РФ (нарушение сроков заключения договоров по результатам проведения торгов по продаже государственного или муниципального имущества). Она предусматривает штраф для должностных лиц в 30—40 тыс. рублей.

Но проекта договора Иванов не дождался и после этого, поэтому и подал иск в суд.

«Поскольку ответчик не оспорил обстоятельства, на которые ссылался истец в обоснование своих требований, они считаются признанными ответчиком», — говорится в решении суда первой инстанции.

Арбитражный суд РТ исковые требования предпринимателя удовлетворил и обязал Палату имущественных и земельных отношений Лаишевского района РТ в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу направить истцу проект договора аренды земельного участка. В ответ и районная Палата, и организатор аукциона МУП «Земля» подали апелляционные жалобы. Впрочем, результат их рассмотрения оказался все тот же. Продолжится ли судебное противостояние сторон или они все-таки заключат договор аренды?

«По уму, нужно проводить новые торги»

Ни в Палате имущественных и земельных отношений, ни в исполкоме Лаишевского района РТ ситуацию пока не комментируют. На момент публикации материала ответы на запросы «Реального времени» не поступили — они будут опубликованы по получении.

Директор МУП «Земля» Чулпан Сидорова напомнила нашему изданию, что возглавляемое ею учреждение всего лишь организовывало эти торги. На вопрос о том, почему их единственному участнику с 2019 года так и не удалось арендовать выставленную на аукцион землю, Сидорова ответила так:

— Он вообще ничем не интересовался. Ни разу не появился: ни звонка, ни письма. То есть мы торги-то провели, а он пропал. Мы ему вроде даже несколько раз звонили, а потом перестали. Не знаю, почему он вовремя не активизировался, — заявила директор предприятия. — Мы даже не можем получить свой гонорар.

Руководитель муниципального предприятия пояснила, что как организатору торгов ее организации положено вознаграждение. Обычно его удерживают из задатка. Иванов его в свое время перечислил, но так как договор аренды с ним так и не заключили, деньги ему вернули обратно. «Иначе он мог подать на нас в суд и взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами. А сумма-то немаленькая», — рассуждает она.

Подачу МУП «Земля» апелляционной жалобы она объясняет тем, что учреждение «не пригласили» на рассмотрение дела в суд первой инстанции. «Так как суд вынес решение заключить договор аренды, мы не возражаем. Но если предприниматель хочет подписать его на тех же основаниях, ему нужно оплатить задаток», — напомнила собеседница «Реального времени».

Между тем, Сидорова не уверена в твердости намерений несостоявшегося арендатора: «Непонятно, какие цели он преследует: вроде бы хочет и в то же время нет. Если человеку нужна земля, он на 2—3 года не пропадет. А этот даже в суд не пришел (имеется в виду Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в Самаре, — прим. ред.)».

Что думает по поводу этой ситуации руководитель муниципального учреждения? «Все сроки уже прошли. По уму, нужно просто повторно провести торги. Если Иванов хочет, пусть в них участвует», — говорит она.

По словам Сидоровой, земельный надел, о котором идет речь, до сих пор не застроен. Никаких изъянов у этих гектаров нет: «Лаишевские земли все хорошие». Она подтвердила, что к участкам, на которые их «нарежут», будет необходимо подводить коммуникации.

«Такое поведение госоргана неожиданно»

Сам Станислав Иванов, с которым «Реальное время» связалось по телефону, заметил, что в этой ситуации «все максимально прозрачно». В том смысле, что все шаги, которые он предпринял, прописаны в решении Арбитражного суда РТ. А недавно оно стало предметом обсуждения и в апелляции.

К слову, в материалах дела есть его ходатайство об участии в рассмотрении жалоб Палаты имущественных и земельных отношений и МУП «Земля» Лаишевского района в Одиннадцатом Арбитражном апелляционном суде дистанционно, с помощью видеоконференцсвязи. Ему в этом было дважды отказано.

— Я не знаю, что у них [Лаишевского района] за политика, — говорит о земельной эпопее предприниматель Иванов. — У меня есть свои определенные планы, у администрации, видимо, свои.

О других претендентах на пользование этой недвижимостью ему ничего не известно. Иванов подтвердил, что землю арендует для некоего инвестора, которого пока не может раскрыть по причине коммерческой тайны. Согласно базе данных «СПАРК-Интерфакс», сам он владелец восьми учрежденных разноплановых компаний. В том числе ООО «Инвест-Капитал», чья основная деятельность — аренда и управление собственным и арендованным имуществом.

Чем, по его мнению, завершится дело? «Ждем. У наших оппонентов еще есть право на обжалование», — заметил собеседник нашего издания.

Хотя, по словам предпринимателя, к примеру, решение УФАС лаишевская Палата имущественных и земельных отношений не обжаловала. Тогда ее руководителя за проволочки с проектом договора аренды оштрафовали: «Кажется, тысяч на 20». Антимонопольная служба вынесла предписание, в Лаишево его просто-напросто не исполнили. После этого председателя и наказали рублем: больше рычагов воздействия у УФАС не было.

— Все это длится уже практически 3,5 года. Не думал, что подобное могло произойти. Такое поведение госоргана для меня неожиданно. С чем оно связано, я не знаю: причину в районе не раскрывают, — сдержанно заметил он.

Эта схема инвестиционно привлекательна и типична для сельских районов Татарстана

Руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова говорит, что эта схема — заключить договор аренды на крупный земельный массив, потом разделить его и продать право аренды физическим лицам — инвестиционно привлекательна.

По словам спикера, ей, как юристу, трудно назвать причины, по которым районная Палата имущественных и земельных отношений так поступила в случае с Ивановым. Но она в своей практике часто встречала в районах Татарстана много случаев, когда какой-то организации или индивидуальному предпринимателю по договору аренды предоставлялся большой земельный участок. Впоследствии там строились жилые дома или просто была нарезка участков с последующей переуступкой права аренды.

В то же время риелтор отмечает: «Даже если на первый взгляд может показаться, что земля была приобретена очень дешево, объем издержек может перекрывать целесообразность ее покупки. Мы же не видим, какие затраты понес предприниматель. Нам не известен рельеф участка. Может быть, там нужно будет досыпать очень много земли. Кроме того, туда будет нужно тянуть коммуникации, возможно, проложить и дорогу — а это очень дорого. Все это бремя ложится на предпринимателя или организацию, которая берет землю в аренду, — говорит собеседник нашего издания. — И это мы еще не учитываем затрат на рекламу, строительство и все остальное. Поэтому зачастую в торгах и не участвует много людей: не всем под силу освоить проект с такими расходами», — резюмирует она.

«Лаишевский район — лидер по строительству загородного жилья»

По его словам, у централизованных коттеджных поселков, которые строились в конце нулевых годов, есть два минуса. «Первый — это определенные ограничения в материалах и архитектурном облике строительства, а у нас все-таки не любят одинаковые инкубаторские дома. Второй момент — коммунальная нагрузка, которая здесь всегда выше, чем в обычных жилых домах», — перечисляет эксперт. Поэтому, говорит он, даже если застройщик купил несколько гектаров земли, он строит дом за домом по заказу для каждого конкретного покупателя либо ориентируется сразу на продажу: возвел несколько разных коттеджей и находит им хозяев.

Ситуацию, в которой оказался Станислав Иванов, вице-президент Гильдии риелторов РТ считает «очень странной», начиная с того, что на торги заявился один участник. «Не могу сказать, насколько эта земля привлекательна, но желающих обычно бывает очень много, — подтверждает он. — И если ты выиграл право аренды, до заключения договора проходит максимум два-три месяца».

«Может быть, есть другие желающие арендовать лаишевские гектары и они противодействуют?» — гадает о причинах столь длительной заминки Андрей Савельев. Однако, он полагает, что если будет решение суда, то землю Иванову в аренду все-таки отдадут.