Наталия Пырьева: «Рынок жилой недвижимости России активизировался после весеннего обвала»

Спрос на новостройки восстанавливается после весеннего обвала

Продажи новостроек в Москве в апреле — мае текущего года резко упали после ажиотажного всплеска спроса в январе — марте. Росту активности на рынке жилой недвижимости в первом квартале способствовало стремление покупателей скорее закрыть сделки на старых условиях в ожидании повышения ставок, а затем желание вложить сбережения в жилье, чтобы сохранить средства от девальвации и других рисков в условиях развернувшегося конфликта вокруг Украины и последовавших за этим западных санкций.

В апреле в Москве зарегистрировали 5,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья, что на 45% меньше м/м и на 35,5% г/г, в мае число ДДУ снизилось на 7% м/м и 31% г/г, до 4,9 тысячи. Резкое снижение активности на рынке столичной недвижимости было связано с высокими ценами на квартиры в новостройках, недоступностью ипотеки и общим ухудшением благосостояния населения.

В июне спрос на столичные новостройки начал восстанавливаться после весеннего обвала, и по итогам месяца было зарегистрировано 6,3 тысячи ДДУ, что на 29% выше м/м, но все еще на 34,4% ниже г/г. Оживление на рынке сформировалось благодаря снижению ипотечных ставок, выходу на рынок значительного объема нового предложения, а также запуску субсидированных ипотечных программ со ставкой, близкой к нулю, со стороны многих застройщиков.

Динамика ДДУ в Москве относительно 2021 года, %

По итогам первого полугодия 2022 года на рынке новостроек Москвы оформлено 30,6 тыс. ДДУ с привлечением ипотечных средств, что на 13% ниже г/г, но на 70% выше показателя 2020 года. Тем не менее по мере снижения ставок спрос на ипотеку активизировался, и число оформлений ДДУ с привлечением кредитных средств в июне выросло на 33,3% м/м, до 5,1 тысячи. Стоит отметить, что доля ипотечных сделок от общего числа регистраций ДДУ в столице в январе — июне составила 48% против 67% в 2021 году. Такая тенденция объясняется снижением доступности ипотеки, выходом на рынок покупателей с наличностью и общим охлаждением спроса на рынке недвижимости в период экономических потрясений.

Изменение числа регистраций ДДУ в Москве с привлечением ипотечных средств, ед.

В Казани рост цен на новостройки достиг 26,5%

В большинстве регионов России поведение покупателей на рынке недвижимости было схожим, поэтому в январе — марте отмечалось повышение цен за квадратный метр на фоне всеобщего ажиотажа, вызванного обострением внешнеполитической ситуации, скачком курса валют и резким изменением ставок. В апреле — мае рост цен на новостройки в России замедлился за счет охлаждения спроса из-за выжидательной позиции населения на фоне экономической и внешнеполитической нестабильности, общего падения доходов населения, а также за счет того, что многие, кто стремился к покупке жилья, уже сделали это ранее. Несмотря на оживление спроса в начале лета, темпы роста стоимости квартир продолжили замедляться, поскольку продажи по-прежнему далеки от прошлогодних уровней даже с учетом дешевой ипотеки.

В среднем по стране за первое полугодие 2022 года цены на первичном рынке недвижимости повысились на 20,9% г/г, до 109,3 тыс. руб. за кв. м. Больше всего подорожали новостройки в Челябинске (+35,8% г/г), Кирове (+31,8% г/г), Твери (+31,6% г/г), Владикавказе (+31,1% г/г), Рязани (+31,1% г/г), Чите (+30,6% г/г), Волжском (+27,7% г/г), Саратове (+27% г/г), Барнауле (+26,8% г/г) и Тольятти (+26,7% г/г).

В Казани цены новостройки в I полугодии выросли в годовом исчислении на 26,5% до 9,03 млн рублей, квадратный метр подорожал на 25,9% — его стоимость составила 165,4 тысячи. В Москве стоимость жилья выросла на 7,7% г/г, в Московской области — на 12,4% г/г, в Санкт-Петербурге — на 13,5% г/г, в Ленинградской области — на 15,9% г/г. Среди исследуемых 70 городов России квадратные метры подешевели только в Мурманске — на 14% г/г.

Мы ожидаем, что во второй половине 2022 года объемы продаж на рынке жилой недвижимости России будут ниже аналогичных показателей 2021 года, замедление роста цен сохранится, доля ипотечных сделок от общего числа оформления ДДУ продолжит постепенно повышаться с минимумов апреля — мая за счет наличия выгодных предложений со стороны банков и застройщиков. Однако мы не ожидаем, что стимулирующие программы в среднесрочной перспективе смогут кардинально взбодрить рынок на фоне экономической неопределенности и ухудшения благосостояния россиян.

Девелоперы демонстрируют динамику лучше рынка

По мере смягчения денежно-кредитной политики и последующего снижения ипотечных ставок котировки публичных российских девелоперов после падения в апреле начали демонстрировать восходящую динамику в ожидании повышения активности на рынке. Лучшую динамику продемонстрировали акции ЛСР, которые с начала года подорожали на 4,2%, несмотря на то что компания временно отказалась от выплаты дивидендов.

Среди публичных застройщиков операционные отчеты за первое полугодие 2022 года представили ЛСР и «Самолет», оба оказались сильно лучше ожиданий. Как показала отчетность ЛСР, объем продаж компании в январе — июне увеличился в денежном эквиваленте на 12,8% г/г, до 53 млрд руб., и в натуральном выражении на 1,6% г/г, до 308 тыс. кв. м, при этом доля ипотечных сделок составила 75% против 68% годом ранее. Стоит заметить при этом, что все же большая часть новых контрактов была заключена в ударном первом квартале, тогда как показатели по второму кварталу оказались хуже значений год к году, что подтверждает вышеприведенные тезисы о ситуации на рынке недвижимости в апреле — июне 2022 года.

Тем временем операционные показатели «Самолета» за первое полугодие оказались еще более оптимистичными. Новые продажи недвижимости увеличились в денежном эквиваленте на 82% г/г, до 78,7 млрд руб., и на 64% г/г в натуральном выражении, до 468,7 тыс. кв. м. Доля ипотечных продаж в отчетном периоде незначительно снизилась до 73,3% с 74% годом ранее. Отметим, что продажи девелопера во втором квартале оказались сильнее аналогичных значений 2021 года.

Сильные отчеты ЛСР и «Самолета» отражают сложившуюся на рынке недвижимости ситуацию — сильный спрос в первом квартале на фоне экономических потрясений, снижение продаж в апреле — мае и существенное восстановление активности в начале лета. Мы полагаем, что, несмотря на экономическую и внешнеполитическую нестабильность в стране, рынок жилой недвижимости не находится в стадии кризиса, но переживает не лучшие времена. Во втором полугодии, по нашим оценкам, продажи новостроек будут оставаться на уровне июня, но не приблизятся к рекордному объему сделок второй половины 2021 года.

Устойчивое положение будут сохранять крупнейшие игроки на рынке, и мы концентрируем внимание на ПИК и ЛСР, у которых есть солидное преимущество над прочими застройщиками в виде высокого уровня доверия со стороны населения, достаточных запасов ликвидности и диверсификации бизнеса. Каждая из компаний минимально зависит от иностранных материалов и оборудования, обладая или собственными мощностями, или сотрудничая преимущественно с отечественными производителями.

На данный момент, учитывая высокую степень неопределенности в российской экономике и на рынке недвижимости в частности, мы поместили наши рейтинги и целевые цены по акциям российских девелоперов на пересмотр.

Коммерческая недвижимость переживает не лучшие времена

За прошедшее полугодие активность на рынке коммерческих площадей упала гораздо более серьезно, чем на рынке жилой недвижимости. Наиболее сложная ситуация фиксируется в сегменте торговой и офисной недвижимости, где ставки аренды в среднем упали на 23% г/г на фоне резкого снижения спроса и роста вакантности площадей.

Общая площадь торговой недвижимости, построенной в России в январе — июне, уменьшилась на 75% г/г, до 94 тыс. кв. м, что стало минимальным показателем с 2004 года (72 тыс. кв. м). Аналогичная ситуация наблюдалась и на рынке торговой недвижимости Москвы — объемы нового строительства снизились на 44% г/г, до 37,1 тыс. кв. м, или до минимума с 2017 года (15,5 тыс. кв. м). Уровень вакантности в столичных ТЦ в первой половине года составлял порядка 12% против 10% на конец 2021 года. При этом отметим, что среди наиболее пострадавших значатся крупные объекты, тогда как популярность небольших районных торговых центров растет, уровень вакантности помещений низкий, а посещаемость или сохраняется на прежнем уровне, или немного повышается.

По нашим оценкам, отрицательная тенденция по тарифам и вводу новых площадей в сегменте будет сохраняться в среднесрочной перспективе за счет высокой конкуренции собственников за арендаторов в условиях потери значительной доли иностранных компаний, которые временно приостановили свою деятельность в России или вовсе покинули отечественный рынок. Дополнительное давление на деятельность торгово-развлекательных комплексов оказывает и запрет на показ голливудских фильмов в России, который в марте 2022 года ввели многие американские компании. По оценкам агентства коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership (до апреля 2022 года компания была известна как Cushman & Wakefield), в случае если ключевые иностранные бренды прекратят работу в стране, то доля вакантных площадей в московских торговых центрах к концу 2022 года может увеличиться до 30%, тогда как если хотя бы часть из них примут решение продолжить работу, то показатель зафиксируется на уровне 18—20%.

Аналогичная ситуация наблюдается в сегменте офисной недвижимости: по итогам первого полугодия в Москве объем ввода офисных объектов в эксплуатацию сократился более чем в 11 раз г/г, до 38 тыс. кв. м против 446 тыс. кв. м годом ранее, стройка многих бизнес-центров поставлена на паузу, новое строительство пока вовсе неактуально. Уровень вакантности помещений повысился примерно до 8% во втором полугодии против 6,7% на конец 2021 года, и мы полагаем, что рост доли вакантных площадей продолжится в ближайшем будущем по той же причине ухода иностранных компаний из России.

Мы полагаем, что в долгосрочной перспективе будут появляться крупные арендаторы среди отечественных игроков, которые смогут заменить уходящие/ушедшие иностранные бренды, будет меняться сам формат жизнедеятельности как торговых центров, так и офисных зданий по мере адаптации российских предпринимателей к новым экономическим условиям. Однако в перспективе 2022 года мы не ожидаем существенного оживления на рынке коммерческой недвижимости.