«Пока сдерживаем цены, но до определенного момента» — рынок новостроек Казани ждет подорожание
Застройщики Москвы из-за сбоя с импортом снимают с продаж квартиры с чистовой отделкой, в Татарстане же готовятся переписывать все ценники
Московские застройщики столкнулись со сложностями в поставках импортных отделочных и строительных материалов. В Татарстане же, как выяснило «Реальное время», главная проблема — это заметный рост цен на такую продукцию. Подорожавшие материалы потянут за собой цены на квартиры, а с отделкой — особенно. Как рынок жилья в республике реагирует на изменения, какие тенденции могут повлиять на стоимость квартир — в нашем материале.
Хорошие новости для рынка новостроек Казани
В России по поручению президента снижают процентную ставку по льготной ипотеке до 9%, а потолок кредита увеличивают до 30 млн рублей в столицах и до 15 млн в регионах. Льготная ставка по-прежнему будет применяться до суммы в 12 млн и 6 млн соответственно, но теперь к ней можно добавить кредит по рыночной ставке. 30 млн и 15 млн — максимальный размер общего займа.
— Чтобы люди не ограничивались только этими суммами и имели возможности для маневра в выборе жилья, правительство увеличило максимальный размер кредита для льготной, а также семейной ипотеки соответственно до 30 млн и 15 млн рублей, — пояснил глава правительства Михаил Мишустин.
Эксперт рынка недвижимости Антонина Дарчинова тем не менее уверена, что это хорошие новости для рынка новостроек Казани:
В то же время, по ее словам, нужно отметить, что ставка 12% годовых делает ипотеку доступной только для клиентов, способных выплачиваешь большие ежемесячные платежи. Кроме того, без поддержки все еще остается рынок вторичного жилья, который также напрямую связан с рынком ипотеки и новостроек.
Глава АН «РеАгентство» Юрий Чикиров полагает, что снижение процентной ставки по льготной ипотеке направлено прежде всего на новостройки.
— Но ключевой фактор для рынка недвижимости (включая коммерческие площади) — оживить рынок вторичного жилья и коммерческих объектов. Даже возможность приобретения с ипотекой под вменяемые проценты резко повышает ликвидность и инвестиционную привлекательность недвижимости в целом. Так что пока видим поддержку девелоперов с новостройками, но тренд уже хороший, — отметил он.
«Мы не знаем, по какой цене нам удастся построить»
Пока же другие тенденции на рынке недвижимости приводят к увеличению цен на «квадрат» жилья. Так, по данным ЦИАН, московские застройщики начали снимать с продаж квартиры с отделкой, поскольку начались перебои в поставках импортных стройматериалов.
Согласно исследованию, доля недвижимости с отделкой на первичном рынке московского региона снизилась на фоне международных санкций с 64,9 до 59,6%. По данным компании, жилье с отделкой, которое в среднем на 9% дороже недвижимости без ремонта, доступно в продаже в 160 проектах московского региона. Но при этом три крупных девелоперских компании уже полностью или частично отказались от продажи квартир с отделкой.
Ситуация в Татарстане при этом несколько иная. Так, Антонина Дарчинова отмечает, что специфика предложений в республике и Казани отличается от московской.
— Из статьи ЦИАН видно, что снижение предложения квартир с отделкой произошло на 5%, что статистически не очень значимо. На рынке Казани и так очень небольшой процент проектов был доступен в базовом варианте с отделкой от застройщика. Застройщики в Казани чаще используют предложение добавления стоимости отделки к стоимости квартиры. Для застройщика эта услуга больше сервисная, повышающая лояльность клиентов, которая прибыли не приносит, зато значительно усложняет процесс передачи квартиры. В текущей ситуации, когда клиенты ориентированы больше на цену при выборе недвижимости, чем на качество и сервис, вполне вероятно, что застройщики от нее будут отказываться, — отметила она.
Наиболее популярный вариант у татарстанцев, по мнению эксперта, — это квартиры с предчистовой отделкой, когда застройщиком производится штукатурка стен, разводка электрики, а отделочные финишные материалы клиент уже выбирает и укладывает сам. Тем не менее эксперт предполагает, что даже предчистовые предложения могут подорожать:
— Как отмечается также в статье ЦИАН, на некоторые позиции, необходимые для строительства пока нет сформированной себестоимости. То есть мы не знаем, по какой цене нам удастся построить, а значит по какой уже сейчас можем предлагать клиенту. Плюс растет кредитная нагрузка на застройщиков в рамках проектного финансирования. Сейчас многие стараются сдерживать цены, чтобы сохранить спрос, но до конца года они могут вырасти еще на 20—30%.
Доля квартир с чистовой отделкой в Казани невысока
Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов в свою очередь обращает внимание, что дорожают не только сами материалы, повышается и стоимость работ:
— Если говорить об отделке, то там проблемы не столько в импортных материалах (есть аналоги), сколько в рабочей силе, с подрядчиками. Потому что если объемы большие, то местами их просто не хватает. И стоимость работ в последнее время значительно выросла. А если говорить конкретно о плитке, ламинате и так далее, то сильных сложностей нет. Да, какие-то марки из продажи пропали, но это не такой узкоспециализированный рынок, как, например, высокотехнологичная электроника, здесь все-таки есть альтернатива.
По оценке эксперта, объем предложений с чистовой отделкой в Казани на порядок скромнее, чем в Москве, так что его резкого уменьшения ожидать не стоит:
Новостройки подорожают, а вторичка может подешеветь
Проблемы у застройщиков возникают и с импортным оборудованием. Иногда партнеры из недружественных стран просто отказываются его поставлять, например, финские лифты. «Но есть аналоги турецкие, китайские, в принципе они по техническим характеристикам не хуже, просто у них не такие громкие имена», отметил Юсупов. Импортозамещение и выстраивание новой логистики неизбежно поднимет цены на новостройки. Доставка оборудования и материалов через третьи страны выходит гораздо дороже. А вот вторичное жилье может подешеветь.
— Новостройки, безусловно, подорожают. Даже те аналоги, которые мы сейчас будем приобретать, стоят не дешевле европейских. Видимо есть элементы спекуляции, это раз. А во-вторых, все-таки логистика стала намного тяжелее. Сейчас иногда чтобы доставить что-то из страны, с которой у нас натянутые отношения, поставщик должен отправлять это через другие страны, через Армению, Турцию, например, или еще как-то. Из-за этого сильно дорожает транспортировка. Поэтому все факторы складываются в пользу того, что жилье будет дорожать. Это касается новостроек. Вторичка же не зависит от себестоимости, живет по абсолютно другим законам. У вторичного жилья как раз сейчас есть перспектива снижения, потому что ипотека для него государством не субсидируется, и там сейчас отмечается спад, потому что ипотека для вторички дорогая, а большая часть сделок по стране — это все-таки ипотека. Поэтому люди не хотят под такой процент брать и откладывают, — считает собеседник издания.
«Стоимость строительных материалов растет и не останавливается»
Генеральный директор ГК «ЖИК» Эмиль Хуснутдинов обозначил схожие проблемы с оборудованием и ростом цен на стройматериалы:
По мнению заместителя генерального директора СК «Грань» Ольги Волчковой, сэкономить за счет импортозамещения у застройщиков точно не получится. Рисковать репутацией за счет материалов более низкого качества крупные игроки не станут. А с увеличением издержек застройщиков в конечном итоге подорожают и квартиры.
По ее словам, материалы худшего качества компания не будет применять ради сохранения качества работ. «Фактически качественные стройматериалы гостовские сейчас стоят на рынке дорого. Так как мы несем полные гарантийные обязательства 5 лет как застройщик, с учетом чистовой отделки это распространяется, издержки увеличиваются», добавила она.
«С продаж не снимаем, не планируем, знаем, что это пользуется спросом»
Заместитель гендиректора #Суварстроит Эльвира Галяутдинова рассказала, что сейчас компания преимущественно работает с российскими партнерами и это позволило не отклоняться от изначальных планов по предложениям с чистовой отделкой.
— Наша компания работает в основном с отечественными поставщиками и в строительстве использует материалы российского производства. Мы оперативно нашли замену иностранным поставщикам и используем отечественные стройматериалы, которые заменили импортные, ушедшие с рынка, — отметила она.
Повышение цен на новостройки, по ее мнению, больше зависит от общего подорожания стройматериалов и инфляции. При этом новые проекты в чистовой отделке снимать с продажи не планируется.
Что касается цен, квартиры в чистовой отделке дорожают в связи с общей инфляцией, которая коснулась и в целом всего рынка стройматериалов, подчеркнула собеседница издания. «Застройщики этот вопрос не регулируют и зависят от условий производства и поставки материалов», заключила она.