Рафаил Гайнатуллин: «Заблуждение, что коворкинги — это пространство, где хипстеры пьют смузи»

Перспективы гибких офисов

Сегодня рынок коворкингов не очень большой и консолидирован в основном в Москве. Порядка 65% игроков рынка входят в профессиональную ассоциацию НАОК.

В перспективе точками роста для коворкингов могут стать такие города-миллионники, как Казань, Екатеринбург. Кстати, очень часто коворкинги называют сервисными офисами или гибкими пространствами, но на самом деле более правильно использовать термин «адаптивное пространство». Мы не просто меняемся вместе с рынком, мы адаптируем такой сложный и неповоротливый рынок недвижимости под потребности клиента. Сегодня мы, по сути, его переформатируем.

Основной потребитель коворкинга — крупные компании креативного сектора

На рынке очень часто сталкиваемся с заблуждением, что коворкинги — это пространство, где хипстеры пьют смузи. И вообще, это дешевый ремонт и примитивный сервис. На самом деле это кардинально не так. В мире коворкинги — это бизнес-центры класса А, построенные по лучшим архитектурным проектам и созданные для продуктивной работы.

Что такое коворкинг? Это офисное пространство, построенное на принципах шеринга коммерческого офиса, то есть на принципах экономики совместного потребления, где сообщество, связанное общими деловыми интересами, совместно эксплуатирует единую инфраструктуру. Как правило, коворкинги — это офис формата А++, потому что компания-оператор дает клиентам не просто недвижимость, стол и стул, а еще и сервис.

Комфорт внутри коворкинга гораздо выше, чем в обычном офисе. Клиенту не нужно думать об организации офисной работы, об этом уже позаботился профессиональный коворкинг-оператор. Клиент сосредотачивается на основном бизнесе, не отвлекая ресурсы на непрофильную деятельность.

Основной потребитель коворкинга — крупные компании креативного сектора. Прежде всего ИТ и финтех. Это такие компании, как «Яндекс», «Озон» и другие компании-новаторы, которым нужно очень сосредоточиться на своем секторе и не отвлекаться. Их сектор динамично развивается, и любое отвлечение времени приводит к потере возможной прибыли. Но делать ставку только на них операторам коворкингов не стоит. Коворкинг, как я уже говорил, система адаптивная.

Одним из потенциально растущих потребительских секторов на рынке коворкинга являются компании государственного сектора. Причина проста: такие компании серьезно ограничены законодательством по своим тендерным процедурам. Для них коворкинг становится очень хорошим решением. Они проводят один тендер на аренду рабочих мест, и им не нужно устраивать 20 отдельных тендеров: на закупку туалетной бумаги, мебели, компьютеров и т.д. — за них это все решит оператор коворкинга. Они покупают единый лот на оборудованные рабочие места со всем необходимым. Таких компаний пока немного. В Москве их доля составляет менее 10% от всех клиентов коворкингов, в целом по России — еще ниже. Я считаю, что сейчас идет апробация такого решения, которое в ближайшее время будет применяться все активнее.

Цена сервиса

Стоимость рабочего места в коворкинге, когда потребитель обращается впервые, представляется более дорогим. Но за счет тех условий, которые предлагает коворкинг, а именно тариф, в котором все включено, начиная от высокоскоростного wifi, принтера, кофейни с плюшками и т.д., заканчивая таким сервисом, как возможность доступа к дополнительным услугам и сервисам, а в некоторых случаях и к институтам финансирования, цена становится справедливой. Когда мы говорим, что аренда стоит столько-то, а аренда в коворкинге — столько-то, мы подразумеваем, что в цену включено до 50 сервисных пунктов. Когда это все посчитать, то выгода коворкинга становится очевидной.

В Москве стоимость обеспечения одного рабочего места, не считая стоимость аренды, составляет 40 000 рублей. Это цена за все, начиная от клининга и технической эксплуатации, до оргтехники и кофе-пойнтов. В Казани, вероятно, цены ниже в тех или иных пределах. Так или иначе цена расходников примерно одинакова.

Сейчас активно набирает обороты такая услуга, как hot-desking (хот-дескинг, или шеринг-дескинг) — это когда компания снимает себе офис на 50 рабочих мест, но пользуется им 100 человек. Такое возможно за счет системы предбронирования рабочих мест, за счет гибкой системы организации рабочего времени или когда 2-3 дня в неделю сотрудник работает из дома.

В этом случае компания сокращает расходы почти наполовину. Кроме того, если бы она снимала обычный офис, то ей пришлось бы дополнительно платить аренду за площади для всех сотрудников, переговорные, ресепшн, комнату приема пищи и т.д. А в коворкинге эти расходы поделены на всех арендаторов.

В этом киллер-фича коворкинга. Можно иметь доступ к оборудованной переговорной, в то время когда она нужна, например всего пару часов в неделю. Вместо того чтобы держать помещение с комнатой для переговоров и платить аренду за все время .

Для проектов, ориентированных на крупных корпоративных клиентов, мы даже придумали специальный термин — «сервисный офис». Это офис со всем необходимым, включая услуги круглосуточной охраны и ИТ-безопасность, например с обособленной локальной корпоративной сетью.

Рынок коворкингов может занять до трети всех офисных площадей к 2030 году

Полагаю, что емкость коворкингов в мире в целом, в Москве, в Казани — везде достаточно большая. Потому что стартовые позиции рынка сейчас очень низкие. Если мы возьмем Лондон, где покрытие коворкингами самое большое в Европе — то это всего 5% от офисной недвижимости в городе. В Нью-Йорке показатель 7%.

Если мы возьмем Москву (а здесь сегодня сосредоточено 85% от всех коворкинговых площадей страны), то это всего лишь 2% от всех офисов мегаполиса. В Казани процент еще ниже, а вместе с тем перспективность запуска подобных проектов — выше. К примеру, международная компания JLL, специализирующаяся на коммерческой недвижимости, оценила потенциал рынка коворкингов к 2030 году в размере 30%.

В нынешней ситуации прогнозы аналитиков рынка недвижимости по многим показателям пересматриваются. При этом эксперты отмечают, что драйверы, формирующие высокие темпы прироста рынка коворкингов, сохраняются. Рынок коворкингов начал свое развитие именно в кризис и стал возможным решением адаптации к изменившейся внешней среде и потребностям клиентов. Основными драйверами развития рынка коворкингов, являются гибкие условия аренды, получение полноценного офисного сервиса, желание клиентов перевести CAPEX в OPEX, продолжающееся влияние пандемии и широкое применение «гибридной» работы».

Последние несколько лет рынок коворкингов развивался в среднем на 50% в год. Пандемия 2020—2021 гг. притормозила рост. Однако уже в конце 2021 года коворкинги полностью восстановились, а темпы поглощения на рынке гибких офисов превзошли показатели обычных офисов.

В 2022-м заявлено открытие новых площадок, которые должны были увеличить рынок более чем в 2 раза. Сегодня планы частично пересмотрены, но большинство коворкинг-операторов намерены открывать запланированные пространства. К Казани такой прогноз тоже применим. Вложение в этот сектор несет значительные преимущества для арендодателей и инвесторов, т.к. это рынок с высоким потенциалом роста.