«Взявшись перекраивать свою недвижимость, человек может лишиться всего, даже жизни»
Архитектор Светлана Авилова — о необходимости вернуть госуслуге по согласованию перепланировки квартир функцию услуги, то есть помощи
Архитектор, многодетная мать и автор проекта «Семейный городок» Светлана Авилова обратилась в республиканский Минстрой с предложением организовать круглый стол, посвященный проблеме узаконивания перепланировок в жилых домах. Цель — добиться взаимопонимания между всеми участниками этого непростого процесса, упорядочить его, упростить, удешевить и помочь тем, кому нужна перепланировка, сэкономить время и деньги. О госуслуге, которая превратилась в хождение по мукам, причинах, по которым важно обеспечить разумный порядок ее получения, и важности получения разрешений — Авилова пишет в авторской колонке для «Реального времени».
От инфаркта до банкротства
Люди «перекраивают» свою недвижимость по разным причинам: кто-то превращает квартиру на первом этаже дома в магазин или парикмахерскую, а кто-то переделывает ее соответственно своим представлениям о комфорте. Но независимо от цели перепланировки все, кто за нее берется, сталкиваются с огромными сложностями. Согласовывая документы, человек проходит несколько кругов ада и может лишиться всего — денег, бизнеса, а то и жизни.
Помню, ко мне обратилась вдова жителя Альметьевска. Немолодой мужчина решил открыть в Казани торговый бизнес, купил несколько квартир на первом этаже дома, начал переводить из жилых помещений в нежилые, объединять и когда, намучившись, понял, что магазина, похоже, так и не будет, скоропостижно скончался от инфаркта. Проблемы остались наследникам…
Другая история. Слава богу, ее героиня жива, умер только ее бизнес. Женщина взяла в ипотеку большую квартиру на первом этаже дома, хотела установить в каждой комнате по санузлу и сдавать жилье, таким образом окупить вложения. Пока она доказывала, что СНиП допускает такую перепланировку на первых этажах — а он допускает — деньги кончились, ремонт она сделать не успела, жильцов заселить тоже. Итог — личное банкротство.
А был случай и покруче — когда после покупки двух комнат в бывшем общежитии новая собственница обнаружила, что никогда не сможет узаконить перепланировку этих помещений в квартиру, хотя де-факто они уже были объединены на момент покупки. Дело в том, что эти две комнаты были объединены с общедомовым коридором. И отлепить от своей собственности часть общедомовой нет никакой возможности!
А еще бывает, что при покупке квартиры уже после сделки обнаруживается перепланировка квартиры старым хозяином, и тот факт, что новый владелец об этом не знает, не освобождает его от ответственности, если в случае чрезвычайной ситуации будут человеческие жертвы.
Система, настроенная на отказ
По закону, граждане, решившие «перекроить» помещение, могут получить государственную услугу по согласованию перепланировки. Эту услугу бесплатно предоставляют четыре администрации города Казани. После согласования переделки можно закрепить в техпаспорте помещения — узаконить. Однако очень маленький процент новоселов и собственников жилья с перепланировкой идут на такой важный и нужный шаг.
Я архитектор с большой практикой в дизайне интерьеров и 10-летней практикой в узаконивании перепланировок. Мой опыт полезен тем, что я смело бралась за самые сложные случаи, имею богатый опыт судебной практики, а также опыт работы в других городах. И на основе этого опыта у меня сложился такой вот простой вывод: в этой системе нет порядка. Зато есть очень много сложных, запутанных и неоднозначных вопросов, которые усложняют и тормозят принятие законных решений.
И еще: система настроена на то, чтобы отказать в узаконивании перепланировки, а не на то, чтобы помочь собственнику найти грамотное решение. Именно поэтому граждане не решаются обращаться по этому вопросу и зачастую выполняют перепланировки самовольно, допуская разные ошибки, часть из которых может представлять опасность для жизни жильцов МКД.
Под ударом — добросовестные и законопослушные
При этом существующая система реально не защищает добросовестных приобретателей не только от неприятных, но и от опасных сюрпризов. Буквально вчера ко мне на консультацию пришла женщина, которая купила квартиру с проемом в несущей стене. Предыдущий собственник прорубил дверь, вообще не вникая, к каким это последствиям может привести. Видимо, по неграмотности, не понимая, что дом может разрушиться. При этом в техпаспорте квартиры стена, в которой сделан проем, числится как гипсолитовая перегородка, наличие которой на прочность несущих конструкций доме не влияет. То, что это — неправда, выяснилось только после того, как в подвале дома побывал эксперт и разобрался, что к чему. А как предыдущий собственник получил паспорт, в котором закреплены ложные сведения, — неизвестно. То есть выходит, что даже при наличии всей документации при покупке недвижимости надо приглашать эксперта, чтобы не пропасть впросак!
Откуда все пошло — раньше узаконить перепланировки было проще, но с какого-то момента стало появляться много проблем с несущими стенами. Их сносили без проектов, без расчетов. И тогда законодатель решил все проблемы одним махом — все решения по несущим стенам и внешним стенам дома теперь принимаются голосованием собственников жилья.
То есть раньше достаточно было сделать конструктивную часть проекта в проектном институте и после перепланировки подписать акт ввода в эксплуатацию. А теперь при наличии проекта, расчетов, обоснований, если соседи не согласны, то даже крохотную дверь не прорубишь или подоконный блок не уберешь. Это западня для многих: сколько раз я сталкивалась, что вначале соседи по дому обещают подписать согласие, а как доходит до дела — отказывают. Даже в восьмиквартирном одноподъездном доме не могут договориться!
Оказались в тупике
Сегодня много «тупиковых» в плане перепланировки квартир. Люди когда-то затеяли перепланировку, узаконить ее не удалось — живут так, как есть. Потому что, когда они пошли в райадминистрацию со сложным случаем, им там не стали подсказывать, что надо сделать, а отказали и послали в суд. А судьи — не архитекторы, не инженеры, они тоже не знают, как поступать в случае, если люди хотят устроить в квартире мини-сауну, витражное окно, дополнительный санузел, кухню-нишу… И нередко отказывают в перепланировке даже тогда, когда она допустима.
Люди остаются с судебным решением на руках, но не исполняют его: надо же привести все в первоначальный вид, а это — траты, силы, время… И живут так — со снесенными перегородками, объединенными комнатами. А до этого можно было и не доводить.
«Как правильно — никто людям заранее не говорит»
Когда человек начинает согласовывать перепланировку, он идет в райадминистрацию. Ему бы на этом этапе грамотно, толково объяснить, что можно, что нельзя и в каком порядке надо действовать. Люди приходят в администрацию, а им не говорят, как надо, а говорят: приносите проект... Почему нельзя, чтобы прямо в райадминистрации, на начальном этапе, можно было обратиться к аккредитованному эксперту, чтобы узнать, что можно, что нельзя? Чтобы не тратить деньги и время.
А вот еще проблема на пустом месте создана: в Ново-Савиновской райадминистрации для приема документов на перепланировку отведен один день в неделю. Не успел или забыл одну бумажку — неделю жди нового приема. Там хороший, толковый специалист принимает, но из-за формальностей дело затягивается.
В «связке» — два десятка организаций. И ко всем вопросы
В процесс узаконивания перепланировки входит довольно большой круг организаций: райадминистрации, кадастровые организации, управляющие компании, проектные организации, юридические конторы, Роспотребнадзор, суды, МФЦ, кадастровая служба, жилинспекция, экспертные организации, Минкульт, МЧС, строительные компании, дизайнеры, КГАСУ, банки и страховые организации. И к каждой из этих организаций возникают вопросы!
А, главное, никто не смотрит на эту проблему целостно. Я предложила Министерству строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан организовать круглый стол с привлечением уполномоченных представителей вышеперечисленных организаций. Цель — договориться о том, как изменить существующую систему согласования перепланировок жилья так, чтобы она не ущемляла интересы законопослушных собственников, изменила функцию с карательной на вспомогательную, обеспечила единый подход к процессу согласования всех участников этого процесса.
P.S. Круглый стол состоялся 24 марта, однако все пошло не так, как я рассчитывала. Я надеялась, что на эту встречу позовут не только чиновников, но и профессионалов, дизайнеров, которые занимаются перепланировками, и мы вместе постараемся найти решение назревших проблем. Но пригласили лишь меня и дизайнера, с которым я работаю.
Модератор встречи — начальник городского Управления архитектуры и градостроительства Асия Тазетдинова начала с того, что заявила: она не видит здесь проблемы, так как все прописано в законе, а на клиентов, которые его нарушают, следует жаловаться в Госжилинспекцию.
Конструктивного разговора в итоге, по моему мнению, не получилось, о чем я и сказала в конце этой встречи — было обидно, что чиновников не заинтересовали ни практический опыт и знания специалистов, ни проблемы собственников жилья, ни причины, по которым зачастую нарушается закон и которые вполне можно устранить.