Как казанские оценщики «завязли» в Крыму

Крымский контракт пятилетней давности

Сплошными неприятностями обернулся для казанской компании «Оценка и консалтинг», казалось бы, выигрышный и крупный заказ, который она исполнила 5 лет назад. И эта история длится по сей день. 14 июля 2016 года казанская фирма стала обладателем госконтракта с Комитетом по госрегистрации и кадастру Республики Крым. Согласно его условиям, она обязалась провести государственную кадастровую оценку участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, особо охраняемых территорий и объектов, водного фонда. Иначе говоря, всех, какие только возможны.

По данным Госкомрегистра, оценка проводилась в отношении 948 тыс. земельных участков. Цена контракта составила 110 млн рублей (она была твердой и включала в себя все расходы). Работы должны были быть выполнены к 1 декабря 2016 года. Казанская компания, как и полагается (и в том числе оговорено контрактом) вместе с результатом своей работы — отчетом, представила на него положительное экспертное заключение саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков». 29 ноября был подписан акт о приемке выполненных работ. Обе стороны завизировали его без каких-либо замечаний и возражений. Оплата не замедлила себя ждать: 5 декабря комитет уже перечислил деньги.

Обнаружились многочисленные ошибки расчета

Результаты кадастровой оценки, представленной фирмой «Оценка и консалтинг», Совет министров республики Крым утвердил своим распоряжением еще 29 ноября 2016 года. Иначе говоря, итоги работы оценщиков из столицы Татарстана здесь ждали как из печки пирога. Однако, как позже обозначит в своем иске Госкомрегистр, начав их применять, они выявили существенные недостатки. В частности, по информации муниципальных образований, при анализе и сопоставлении характеристик земельных участков (вид разрешенного использования, площадь, место расположение и др.) с актуальными данными, обнаружились многочисленные ошибки расчета.

Их следствием стало значительное увеличение кадастровой стоимости земельных участков. В некоторых муниципальных образованиях она до 15 раз превышала ранее использовавшуюся нормативную цену, а также их рыночную стоимость. Это вызвало многочисленные обращения «физиков» и юрлиц в органы местного самоуправления. Они, в свою очередь, направляли информацию в Госкомрегистр.

В связи с этим уже упомянутый Совмин республики был вынужден отменить применение результатов спорной оценки. Крымчане пришли к выводу, что казанская компания ненадлежаще исполнила госконтракт. Результаты ее работы для кадастровой оценки земли «применить невозможно»: необходима корректировка. Выявленные недостатки заказчик назвал существенными. Отсюда возник иск о взыскании миллионных убытков (они оказались равны стоимости самого контракта).

Акт был подписан, работы — приняты и оплачены

Однако, ни татарстанский арбитраж, ни Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в Самаре не нашли оснований для возмещения вреда заказчику. Во-первых, они отметили, что он не представил доказательства своих убытков. А, во-вторых, напомнили про условия контракта. Он предполагал, что если выполненные работы не соответствуют условиям контракта, заказчик не ставит свою визу в акте приемки работ до тех пор, пока исполнитель не устранит все недостатки. Раз работы были приняты и оплачены, фирма из Татарстана исполнила обязательства, рассуждали они.

К тому же текст контракта «подсказывал», как не оказаться в такой ситуации. Так, пункте 5.3 оговорено: для проверки выполненных работ заказчик проводит экспертизу — своими силами или с привлечением экспертов. Если они засвидетельствуют существенные нарушения условий контракта, у заказчика есть все основания отказаться не только от приемки такой работы, но и ее оплаты. Истец просил назначить судебную экспертизу. Но в ней отказали и иск Госкомрегистра отклонили (первая инстанция — в феврале, вторая — в мае 2020 года).

Против — целый Совет министров

Крымчане эти судебные «вердикты» оспорили, жалуясь на то, что суды не оценили их доводы. Они подчеркивали: о том, что работы выполнены некачественно, узнали только в процессе их использования. Комитет не профессионал в этой области, результаты оценки получил вместе с положительным экспертным заключением. Поэтому, не сомневаясь, принял отчет и оплатил его.

В подтверждение некорректности оценки и того, что ее невозможно использовать, он предоставил суду уже упомянутые обращения «физиков» и администраций крымских муниципалитетов, отчеты об иной оценке стоимости земли, итоги работы комиссии по корректировке кадастровой стоимости земельных участков и пр. Жалобу Госкомрегистра просил удовлетворить и Совет министров Крыма.

Суд кассационной инстанции отметил, что итоговый отчет об оценке «должен быть объективным и достоверным, минимизировать риски, связанные с возможными ошибками или злоупотреблениями». И заключил, что выводы судов преждевременны: необходимо исследовать все обстоятельства, дать оценку всем доводам и представленным доказательствам. Дело было направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Где индивидуальный подход к курорту Евпатория и Никитскому ботаническому саду?

Однако и при повторном рассмотрении результат оказался тот же: татарстанский арбитраж в июле 2021 года отказал в иске. На этот раз была проведена судебная экспертиза (ее почти за миллион рублей выполнила московская ассоциация «АБУКО»). Она показала, что работы компанией «Оценка и консалтинг» были выполнены верно: никакого завышения или занижения кадастровой стоимости нет.

Доводы истца о том, что оценщики должны были учитывать индивидуальные характеристики конкретных земельных участков, суд не принял. Между тем, Госкомрегистр имел в виду такие примечательные места полуострова, как курорт Евпатория (точнее, его санитарную зону), территории Никитского ботанического сада и Ботанического сада при Таврическом нацуниверситете имени Вернадского, парки-памятники садово-паркового искусства «Массандровский», «Мисхорский», «УтесКарасан», «Форосский», земли градообразующих предприятий и т.д. Татарстанский арбитраж обратил внимание на то, что по условиям контракта исполнитель был обязан применить методы массовой оценки, а они не учитывают индивидуальные особенности каждого участка. Апелляционная инстанция посчитала эти выводы правильными.

Крымчане просили назначить повторную экспертизу, так как с выводами первой были категорически не согласны. Эксперт устно пояснил, что считает разумным диапазоном разницы между рыночной и кадастровой стоимостью двух-, пятикратное превышение. Как следствие, «допущенное 15-кратное превышение не может быть признано допустимым», приводили они аргумент. И настаивали на том, что экспертное заключение, на основе которого было принято решение суда, подготовлено с нарушениями требований закона об оценочной деятельности (в том числе федеральных стандартов оценки). Госкомрегистр Крыма уже во второй раз дошел до кассации. Рассмотрение его дела в Арбитражном суде Поволжского округа назначено на 3 февраля.

Претензии вызвала кадастровая стоимость не более 1,5% земельных участков

Между тем, если судить по сообщениям самого ведомства, ситуация выглядит несколько иначе. Так, в январе 2018 года председатель Комитета по госрегистрации и кадастру Республики Крым Александр Спиридонов сообщал, что количество земельных участков, кадастровая стоимость которых вызвала претензии у муниципалитетов, не превышает 1,5% от общего количества.

Глава ведомство пояснял, что его сотрудники с представителями фирмы-подрядчика «Оценка и консалтинг» и муниципалитетов на рабочих совещаниях разбирают конкретные примеры предполагаемого необоснованного завышения или занижения кадастровой стоимости того или иного земельного участка по каждому региону и при необходимости вносят изменения.

«Претензии есть, но на общем фоне процент исправлений небольшой. Так, за последние 1,5 месяца исполнителем работ откорректирована кадастровая стоимость в отношении 6 425 участков на территории Крыма. При этом основные споры возникли по одной причине. Когда подрядчик приступил к проведению оценки, у администраций запрашивалась различная информация о земельных участках. Не все муниципалитеты вовремя и полноценно предоставили необходимые сведения, итог — некорректные данные», — признавал Спиридонов. С учетом поступающих сведений уточняются учетные характеристики участков и исправляются ошибки. «Изменения вносит сам подрядчик в рамках исполнения гарантийных обязательств», — уточнял он.

«Разве может квадратный метр в селе стоить 2,2 тысячи долларов?»

Страсти по кадастровой стоимости не утихали на полуострове еще долго. Как информировали СМИ, до 30 августа 2019 года крымчане могли бесплатно ознакомиться с результатами оценки своей недвижимости на сайте Росреестра, а в случае необходимости — внести изменения по упрощенной схеме. Но такой возможностью мало кто воспользовался. Одна из таких «равнодушных», жительница села степного Белогорского района уже в 2020 году рассказывала журналистам, насколько дорого оценили ее жилой дом: «Разве может один квадратный метр в селе стоить 2,2 тысячи долларов?».

Руководитель УФНС России по Республике Крым Роман Наздрачев еще в феврале 2019 года предупреждал сельхозпроизводителей о том, что с 1 января 2020 года земельный налог на полуострове начнут начислять не по нормативной стоимости участка, как было прежде, а по кадастровой. На многие сельхозземли он вырастет в несколько раз. Чиновник признавал, что в иных случаях налог и вовсе выходит неадекватным. Так, в одном из хозяйств на севере Крыма высушенную землю (прежде выращивали рис), оценили в 160 млрд рублей. В целом по его словам, вопросы к кадастровой стоимости возникли примерно по 20 тыс. участков.

Для переоценки жителям полуострова советовали обращаться в специальную комиссию. А при несогласии с ее выводами — идти в суд. Комиссия при Госкомрегистре для рассмотрения споров по кадастровой оценке земли была создана еще в августе 2018 года. Но с ноября 2018-го по ноябрь 2019 года в Крыму все еще применяли нормативную стоимость земли, работу комиссии приостановили.

На протяжении 2018—2019 годов кадастровый комитет, местные органы власти и казанская компания как исполнитель проверяли и уточняли информацию о кадастровой стоимости участков. В результате их суммарная стоимость снизилась более чем на З7%, сообщало ведомство. Несмотря на это, 22 октября 2019 года Госкомрегистр подал к обществу «Оценка и консалтинг» иск о взыскании 110 млн рублей убытков. А то обстоятельство, что компания «корректировала кадастровую стоимость в рамках гарантийных обязательств по госконтракту в массовом порядке» он привел как аргумент в пользу того, что «выполненные работы — ненадлежащего качества».

Судя по данным «СПАРК-Интерфакс», для ООО «Оценка и консалтинг» сумма иска значительна. Так, в 2020 году его выручка составила 58,5 млн рублей, чистая прибыль — 3,2 млн. Основным владельцем общества (70% УК) значится Василь Мазитов, остальные 30% УК принадлежат Евгению Евсееву, занимающему пост директора.

«Эти величины вообще не подлежат сравнению»

Госкомрегистр Крыма и СРО «Деловой союз оценщиков» пока не прокомментировали ситуацию нашему изданию. Их ответы на запросы будут опубликованы по получении. Адвокат адвокатского бюро «А2К» Ильдар Хабибуллин, представляющий интересы компании «Оценка и консалтинг» в суде, сообщил «Реальному времени», что упомянутый госконтракт был заключен в порядке закона о госзакупках на конкурсной основе. Он предполагал кадастровую оценку всех земельных участках на полуострове, сведения о которых содержались в ЕГРН по состоянию на 2016 год. «Основной смысл работы по данному госконтракту был в переходе Республики Крым в российское правовое поле», — пояснил он.

Хабибуллин утверждает, что «принимая результаты работ при окончании контракта и в течение двух последующих лет, заказчик не имел к исполнителю никаких претензий». Возникшие же позже замечания Госкомрегистр Крыма мотивировал большой разницей между старой украинской нормативно-денежной оценкой и кадастровой стоимостью. «Но эти величины вообще не подлежат сравнению, так как они существуют во взаимосвязи с внутренним законодательством соответствующих стран. Наконец, украинская оценка основывается на другой методологии», — отмечает представитель ответчика.

По словам Хабибуллина, разница между ними и была расценена заказчиком как ошибки. «Фактически же, позиция истца сводится к тому, что он предлагает применять в кадастровой оценке земель Крыма стоимостные оценки, основанные на украинской нормативной базе. Конечно, такой подход в корне ошибочен и просто не может быть реализован. Кадастровая оценка выполнена в полном соответствии с российскими стандартами оценки, что было подтверждено многочисленными экспертизами, как в рамках реализации госконтракта, так и судебного разбирательства», — резюмирует он.

«Что же получается — предлагают обнулить кадастровую оценку? Но тогда все уплаченные налоги нужно будет возвращать? Абсурд»

Адвокат опровергает доводы о том, что отчет казанской компании оказалось невозможно использовать: «Это не так, о чем свидетельствует утвержденные в 2019 году результаты оценки. Соответствующее распоряжение было подписано главой Республики Крым Сергеем Аксеновым. На сегодняшний день земельные налоги на полуострове исчисляются, исходя из кадастровой стоимости, определенной специалистами ООО «Оценка и консалтинг»».

Более того, Хабибуллин утверждает, что количество процедур оспаривания в регионе существенно ниже, чем в среднем по России: «Это свидетельствует о высоком качестве проведенной работы». Он отмечает, что «Оценка и консалтинг» — крупная оценочная компания с казанскими корнями (16 лет на рынке), которая уже давно работает в федеральном масштабе. У нее много реализованных успешных проектов в разных регионах и самый большой в отрасли опыт кадастровой оценки по стране. Это в целом более 15 млн оцененных объектов недвижимости в 17 субъектах России (последние 4 года она в основном проводит работу в Москве). И опыт специалистов подтверждается не только выполненными контрактами, но и благодарностями от глав субъектов РФ, а также руководителя Росреестра России.

«В целом, претензии вызывают недоумение, — комментирует Хабибуллин. — Республика на основании установленной кадастровой оценки, наконец, начала получать в бюджет земельный налог в полном соответствии с налоговым законодательством. Что же получается — предлагают обнулить кадастровую оценку? Но тогда все уплаченные налоги нужно будет возвращать? Абсурд». Защитник добавил, что на имидж компании этот судебный процесс не повлиял. Однако, по его словам, «профессиональное сообщество России с вниманием следит за процессом».

Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной

Ильин сослался на примеры, ранее проанализированные Ассоциацией. Типичная ситуация: соседи, у которых одинаковые земельные участки с индивидуальными жилыми домами, тем не менее получили многократно различающийся налог. Причина этого часто кроется в формулировке вида разрешенного использования (ВРИ), указанного в государственном кадастре недвижимости (ГКН). По одному участку указан ВРИ «под ИЖС», а по другому — «под строительство жилья» или «под жилой дом». Первый сосед получит налог от кадастровой стоимости участка под индивидуальный жилой дом, а второй — под многоэтажный.

Если из ВРИ следует, что на участке может быть построен жилой дом, а слово «индивидуальный» отсутствует, то в рамках кадастровой оценки оценщик обязан оценить этот земельный участок как под ИЖС, так и строительство многоэтажного жилья. А в качестве итогового результата указать максимальную из двух величин. Еще недавно в Московской области (а там качество кадастрового учета выше, чем в России в целом), таких земельных участков было выявлено около 22 тысяч. Тогда проблему удалось решить благодаря личному вмешательству губернатора Андрея Воробьева. И таких примеров можно привести еще много.

«Экспертный совет» подчеркивает, что в рамках кадастровой оценки единовременно определяется стоимость десятков, сотен тысяч, а в ряде случаев и миллионов объектов оценки. Кадастровый оценщик физически не может не только осмотреть все объекты, но и проанализировать по всем ним документы технического учета. Да это и не требуется в соответ­ствии с утвержденными Методическими указ­аниями.

Кадастровая оценка основана на данных, содержащихся в Государственном кадастре недвижимо­сти. А он содержит только наиболее существенные характеристики объектов недвижимости. Ряд факторов, которые оказывают большое влияние на стоимость, в госкадастре по объективным причинам отсутствуют. Например, форма и рельеф земельного участка, техническое состояние здания и внутренней отделки или специфические объемно-планировочные решения, снижающие полезность коммерческих площадей.

Между тем, как отмечают в ассоциации, искажение кадастровой стоимости в любую из сторон несет негативные последствия. А именно: при занижении — уменьшается поступление налогов, что затрудняет финансирование государственных проектов, в том числе социальной направленности. А при завышении — увеличивается налоговая нагрузка на граждан и бизнес.

По поводу качества работы оценщиков спорят все чаще

Руководитель практики юрагентства «Юнэкс» Ринат Чипчиков отмечает, что в последнее время начали чаще возникать споры, касающиеся качества работы оценщиков. «Такая история могла возникнуть не только в Крыму, но и в любом другом регионе, — констатирует он. — Вместе с тем на полуострове, в связи с его географическим положением, возможно, проведение оценки земельных участков более затруднительно — из-за особенностей ландшафта, охранных зон».

Собеседник нашего издания говорит, что итоги рассмотрения таких споров по большей части зависят от выводов судебной экспертизы: «Если эксперты придут к выводу, что оценка не нарушила предусмотренные стандарты, вины оценщика нет. А, значит, нет и оснований для взыскания с него убытков».

В целом, подача исков о возмещении вреда, свидетельствует он, — обычное дело. Заказчики прибегают к ней в тех случаях, когда оценка, по их мнению, неверна. Чипчиков отмечает, что уже на уровне Верховного суда РФ стала формироваться судебная практика, позволяющая взыскать убытки с оценщика. Так, не далее как 20 декабря 2021 года эта высшая судебная инстанция страны обязала оценщика вернуть деньги за отчет, выполненный с ненадлежащим качеством (с нарушением требований закона об оценочной деятельности).

Как выяснило «Реальное время», речь идет о деле ИП Максима Хомченко, владеющего 11,9 га земли в деревне Горки Московской области — меньше, чем в 10 километрах от МКАД. Осенью 2018 года Минимущество Московской области установили кадастровую стоимость этого участка в 34,2 млн рублей. Так как она показалась предпринимателю завышенной, он нанял фирму «Бион» для рыночной оценки земли: с тем, чтобы затем оспорить ее кадастровую стоимость. Кому же хочется платить высокий налог? Согласно отчету цена его надела оказалась на целых 13 млн рублей меньше (20,3 млн). Но когда ИП подал иск в Мособлсуд, судебная экспертиза выявила некорректность расчета привлеченных им оценщиков. Как выяснилось, они взяли за аналоги участки гораздо более удаленные от МКАД (на 25 км и дальше), чей ценник, конечно же, был несравнимо ниже. Хомченко попытался вернуть уплаченные оценщикам 150 тыс. рублей как убытки. Три инстанции ему отказали на том основании, что он принял заключение этих специалистов. А Верховный суд решил, что так как мужчина не смог использовать отчет, ему все-таки должны компенсировать расходы на оказавшуюся бесполезной оценку. Он вернул спор в арбитраж Московской области.