Строить по-новому: как изменится Казань после закона о комплексной застройке территорий
Как изменятся города с принятием Госдумой в конце декабря закона о комплексном развитии территорий? Теперь на земле, которая попадает под программу, будут строить с учетом инженерной, социальной и транспортной инфраструктур. Новые правила дают регионам право сносить не только аварийное и подлежащее сносу жилье, но и неаварийные панельные дома. В этот же список входят здания, ремонт которых обойдется слишком дорого. Казань стала одним из первых городов, где будет реализован новый закон — часть объектов под него уже определена. «Реальное время» выяснило подробности, как будут воплощать первые проекты комплексной застройки в татарстанской столице.
Благоустройство по новому закону
Поменять облик в ближайшие годы предстоит территориям возле речного порта и ж/д вокзала, анонсировал мэр Казани Ильсур Метшин. По его словам, новый закон развязывает руки муниципальной власти, которая собирается всерьез взяться за развитие общественных пространств. Глава города уже представляет, как будут выглядеть первые объекты, облагороженные в рамках программы, — «сделать шикарную набережную, общественное пространство — территория должна быть самодостаточная».
Более конкретные черты план реновации промзоны в районе речпорта обрел на презентации проекта. На этой земле собираются построить 1 млн квадратных метров жилья, кроме того, появятся две школы и детсады. По задумке проектантов, жилые здания будут «средней этажности в сочетании с высотными доминантами в ключевых градостроительных точках».
Вдоль берега Волги протянется набережная шириной 20 метров и протяженностью 9 км. В рамках реализации проекта должны быть построены 5 км новых дорог и реконструированы 9 км существующих. Корабли переоборудуют под кафе и музеи, а башенные краны сохранят ради истории.
В речном порту 247 га и 146 собственников. Пока переговоры со 140 из них закончились успешно, но еще шесть владельцев не хотят продавать участки.
Такие территории надо осваивать только комплексно, считает главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина. По ее мнению, строительство жилья на неосвоенных землях Казани необходимо проводить одновременно с развитием улично-дорожной сети, инженерной и социальной инфраструктур. Это позволит городу создавать комплексные программы по освоению территорий.
Для чего нужен закон
О грядущих изменениях в Градостроительном кодексе депутаты заговорили еще осенью. Окончательное решение по нему было принято в конце декабря. Федеральный закон также подправил и добавил некоторые пункты в Жилищном, Гражданском, Земельном кодексах и в ряде законодательных актов.
Так, в Градостроительном кодексе России появилось понятие комплексного развития территорий — оно направлено на обновление среды и создание благоприятных условий жизни. Изменения нужны, чтобы «подтянуть» всю инфраструктуру — промышленную, социальную и инженерную. Особенно при строительстве жилья за городом, где, к примеру, жители не обеспечены рабочими местами.
В документе обозначены несколько видов комплексного развития территории: пространства с жилой и нежилой застройками, а также свободные от объектов. Закон позволяет провести реновацию по инициативе собственника или арендатора земли при согласии владельца или при условии права аренды более 5 лет. Для этого ему необходимо обратиться к органам госвласти или местного самоуправления. Если они говорят свое «да», то собственник или арендатор может благоустроить прилегающую к его объекту землю.
Также правообладатели сумеют включить дополнительные участки, принадлежащие муниципалитету, в границы комплексного развития — без торгов, как было раньше. Например, собственник торгового центра при строительстве не рассчитал достаточного количества парковочных мест. По старым правилам, больше земли дают только по конкурсу, по новым — торги для заключения договора не проводятся. Муниципальные участки рядом с объектами капитального строительства предоставят без этой процедуры.
По его словам, большинство этих вопросов в новых условиях будут реализовываться силами застройщиков и передаваться безвозмездно в государственную или муниципальную собственность. «Этот инструмент будет интересен застройщикам, если запланированные субсидии будут покрывать реальные расходы на переселение граждан, снос аварийных зданий и создание социальных объектов», — считает собеседник издания.
Карт-бланш регионам
В законе указаны только базовые понятия, связанные с принятием и реализацией градостроительных решений. А значит, на главах регионов теперь лежит больше ответственности по разработке собственных нормативных актов. Региональные власти смогут действовать, исходя из особенностей территории.
В подготовке предложений для нового закона от Татарстана участвовали несколько ведомств. В Минземимуществе «Реальному времени» рассказали о своих рекомендациях, представленных разработчикам закона.
А что делать с аварийным жильем?
Самостоятельнее регионы станут и в других вопросах. В рамках КРТ (комплексного развития территорий) они имеют право сносить не только аварийное и ветхое жилье, но и неаварийные дома в случае износа крыши, фундамента или если капремонт дома слишком дорог и нецелесообразен. В список попадает и частное жилье, но с согласия собственников.
В Минстрое Татарстана «Реальному времени» объяснили: в проект адресной программы по сносу и реконструкции могут быть включены только дома, в которых две трети собственников и нанимателей поддержали такое решение, в том числе на общих собраниях. Для выхода из программы достаточно более одной трети голосов от общего числа среди всех собственников квартир в доме.
— Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется денежное возмещение, определяемое в соответствии с данным законом. Для нежилых объектов, в том числе объектов промышленного назначения, законопроектом предусматривается прекращение и переход прав на такие объекты по процедуре изъятия для государственных и муниципальных нужд, предусмотренной статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, — сообщили в ведомстве.
При расчетах учитывается цена земельного участка и помещений в доме, непроизведенный капремонт, расходы на переселение и так далее. Вместо денежного возмещения владелец жилья может получить другое, равнозначное по стоимости.
При желании он имеет право на более просторную квартиру, чем до этого, если заплатит за разницу в площади.
Что думают о законе эксперты
Еще на стадии принятия закон вызвал много вопросов и обсуждений со стороны специалистов. Часть из них считает, что новые правила не в полной мере обеспечивают гарантии имущественных и жилищных прав россиян и нарушают базовые принципы градостроительного регулирования. А это, по мнению экспертов, может привести к административному диктату на местах.
— Сейчас определенного отношения к грядущим изменениям у нас нет, — объясняет финансовый директор ГК «ЖИК» Айдар Мифтахов. — Закон уже вызвал неоднозначную реакцию у застройщиков. С одной стороны, он должен решить проблему с нарастающим дефицитом земельных участков под строительство МКД, с которым сталкиваются застройщики. Он обозначился и в нашем городе, и в других миллионниках. Для нас, как для девелоперов Казани, закон интересен прежде всего с точки зрения редевелопмента промышленных территорий. С другой стороны, есть и неоднозначный момент: большой резонанс вызвал вопрос механизма изъятия земель у собственника. Пока не прошло 5 лет, у застройщика не будет понимания, в чью пользу будет работать этот механизм и насколько легитимно право пользования земельным участком.
— С появлением нововведений в законе определены цели и задачи комплексного развития, порядок заключения договоров и принятия всех соответствующих решений. Он дает больше полномочий на местах, что может положительно сказаться на сроках реализации проектов. Фактически оценить эффективность нововведений можно будет по итогам реализации проектов с учетом этих изменений, — добавляет коммерческий директор компании «#СуварСтроит» Эльвира Галяутдинова.
Сейчас регионам предстоит проделать большую работу по созданию нормативных актов, связанных с изменениями. В этом году перед ними стоит задача приступить к реализации закона.
«Реальное время» продолжит следить за развитием событий.