«Схема отлажена» — девелоперы Татарстана набрали кредитов на 62,6 миллиарда

Процентная ставка в рамках проектного финансирования строек в ПФО — 2,52% — одна из самых низких по стране

«Схема отлажена» — девелоперы Татарстана набрали кредитов на 62,6 миллиарда
Фото: realnoevremya.ru

Как выяснило «Реальное время», изучив статистику Центробанка по итогам года, девелоперы России набрали кредитов на 2,7 трлн рублей в рамках проектного финансирования строек, что почти в три раза больше, чем годом ранее. В Татарстане сумма набранных займов — порядка 62,6 млрд рублей, По этому показателю республика на первом месте в Приволжском федеральном округе и на восьмом по России. Количество эскроу-счетов в стране возросло до 303 тысяч с лишним, что почти в семь раз больше по сравнению с первыми полутора годами реформы долевого строительства. Подробнее о том, как рынок первичного жилья развивался в условиях пандемии и сколько средств осталось на счетах эскроу — в материале «Реального времени».

Много это или мало — 62 млрд на стройки

Татарстан по сумме набранных кредитов на проектное финансирование жилищного строительства — 62,6 млрд рублей — занял первое место в Приволжском федеральном округе и восьмое в России, опередив при этом даже Ленинградскую область (см. таблицу ниже).

Впрочем, эксперты считают, что сумма не так уж велика — с учетом глобальных планов по увеличению уровня обеспеченности жильем населения. Как говорит Антонина Дарчинова, коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест», на данный момент на систему эскроу перешли еще не все застройщики, так что эта цифра (62,6 млрд) со временем будет только расти. Тем не менее показатели у республики хорошие, считают участники рынка.

— Чтобы понять много это или мало, надо немного видоизменить критерий. В конечном итоге мы должны ответить на вопрос, какое количество строящихся квадратных метров покрыто проектным финансированием. Грубо говоря, сколько строек в натуральном выражении кредитуется в банках из общего количества строек? Вот тогда будет понятно, много это или мало. На мое субъективное мнение и это очень грубая оценка, — 62 млрд рублей должны покрывать строительство примерно 1 млн квадратных метров жилья. Я считаю, что для Татарстана этот показатель очень неплохой, — пояснил финансовый директор ГК ЖИК Айдар Мифтахов.

— Учитывая, что только «Унистрой» возводит более 20 домов, цифра объема кредитных средств в 62,6 млрд рублей для 78 договоров (домов) по Татарстану выглядит нормальной, — считает заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Лидирует по объему привлеченных средств, конечно, Москва с суммой в 1,2 трлн рублей. Следом идут Московская область — 338,2 млрд рублей, Санкт-Петербург — 193,7 млрд рублей, Краснодарский край — 103,3 млрд, Красноярский край — 92,8 млрд, Тюменская область — 68,4 млрд, Свердловская область — 64,5 млрд, Татарстан — 62,6 млрд и т. д.

«Даже такой маленький процент выглядит несправедливо»

При этом стоимость заемных средств для застройщиков в ПФО, по данным Центробанка, оказалась одной из самых низких по России — процентная ставка по кредитам для застройщиков округа в среднем составила всего 2,52%. Дешевле только в Северо-Кавказском федеральном округе (1,64%). Самые дорогие кредиты в Центральном и Северо-Западном федеральных округах — по средней ставке в 4,37%.

— Ставка 2,52% в ПФО, возможно, получается в среднем по рынку, — предположила Антонина Дарчинова, — При наполнении эсроу-счетов (когда у застройщика идут продажи) есть возможность снижения до 0,01%. В этом случае застройщик уже привлек достаточное количество средств дольщиков для того, чтобы обеспечить проект. Однако деньгами клиентов он пользоваться не может и продолжает платить процент на сумму выбранного кредита, пока дом не введется в эксплуатацию. Тут уже даже такой маленький процент выглядит несправедливо, так как у банка уже совсем нет никаких рисков. Риск, что объект не достроится берет на себя банк. Именно поэтому банки теперь детально изучают всю документацию по проектам, в том числе строительную, прежде чем выдать кредит, и не редко отказывают в финансировании рискованным проектам. Это делает всю систему долевого строительства более устойчивой.

Как указал Айдар Мифтахов, ставка по кредитам застройщиков действительно находится на уровне 2,5%. Банки выдают застройщикам проектное финансирование на строительство определенного объекта, счета эскроу по нему открываются покупателями в этом же банке, отмечает эксперт. Средства на счетах становятся источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам. При таких условиях ставка не может быть 8—10%, подчеркнул Мифтахов:

— Покупатель квартиры по новому законодательству защищен максимально. В целом можно сказать, что учредитель застройщика всегда будет отвечать за риски компании, вплоть до субсидиарной ответственности. Но именно риск, что объект не будет возведен, существенно делегируется по новой схеме банку. Он должен вернуть все деньги клиентам, остаться с частично достроенным проектом и его достроить, а затем и продать. Но опять же это в теории, то, как нам описывали процесс при запуске системы эскроу. Как это будет на самом деле, покажут только реальные кейсы.

Как отметил Искандер Юсупов, система кредитных ставок для застройщика — динамическая, чем больше застройщик продал квартир, тем ниже ставка. Ставка также зависит от темпов реализации проекта, отметил эсперт: «если темпы реализации квартир хорошие, то ставка снижается и диапазон ее — от 0 до 6 процентов, более того, в одной компании по разным объектам она может быть разная».

— Если застройщик по каким-то причинам не может завершить строительство, например, компания развалилась, фонд Дом.РФ или новый застройщик (достраивающий проблемные объекты) на эти деньги дом достроит, так как кредит выдан, стройка обеспечена финансово. Также риски снижаются потому, что застройщик теперь не зависит от продаж. Как бы продажи ни шли, стройка будет финансироваться, за некоторыми исключительными ситуациями, — добавил Искандер Юсупов.

По его словам, когда ввели эскроу-схему, стоимость отразилась в квадратном метре: «Раньше приходилось начинать стройку, не дожидаясь кредита, застройщик инвестировал большой объем собственных средств, сейчас собственные средства тоже нужны, но только обязательный минимум».

Собеседник издания отметил еще одну особенность реформы — сейчас у застройщика отпала необходимость продавать на старте дешевле. Низкие начальные цены давали возможность застройщику на начальном этапе финансировать старт стройки, теперь такой необходимости нет, отмечает эксперт: «Застройщик знает, что банк профинансирует стройку, и сразу может продавать квартиры по желаемым ценам».

— Стоимость квадратного метра выросла. В ней отразились проценты по кредиту, рост стоимости строительства, отсутствие более дешевой заграничной рабочей силы. Если возникают дополнительные расходы, то по законам рынка они закладываются в стоимость, компания не должна снижать рентабельность и рисковать своими обязательствами, — пояснил Юсупов.

realnoevremya.ru

Строительный бум в кризисный год

За последний год количество эскроу-счетов в России выросло почти в семь раз по сравнению с первыми полутора годами работы в новом формате — это 303 878 счетов. Остатки средств на них (по данным на 1 января 2021 г.) составили 1,2 трлн рублей. «Раскрытых» счетов (с которых перечислили денежные средства) — в 19 раз больше, чем годом ранее — 48 992. Сумма перечисленных с них средств — свыше 126,7 млрд.

Первое место по количеству эскроу-счетов у Москвы — 60 тыс., второе — у Московской области — 24,8 тыс., третье — у Краснодарского края — 16,4 тыс. Татарстан этом рейтинге занимает восьмое место с показателем в 11 тыс. Среди регионов России, опередивших республику, оказались Санкт-Петербург (13,4 тыс.), Тюменская область (13 тыс.), Ростовская и Свердловская области с количеством 11,7 тыс. счетов. При этом в Приволжском федеральном округе наша республика на первом месте по числу счетов эскроу.

О количестве завершенного жилья в рамках проектного финансирования косвенно можно судить по количеству «раскрытых» счетов эскроу. Здесь Татарстан занимает пятое место по России (2 395 счетов). Косвенно — потому что не всегда эскроу-счет «раскрывается» по причине сдачи дома.

realnoevremya.ru/Максим Платонов

«Переход на эскроу сделал рынок более прозрачным и безопасным»

— Первое время (в 2019 г) возникало много новых вопросов и нестыковок в совместной работе банка и застройщика. Необходимо было создать новые структуры, регламенты, обучить сотрудников, — отмечает Антонина Дарчинова, — Сейчас уже система стала более привычной, хотя иногда еще возникают задержки, если у клиента совсем неординарный случай. Что касается процесса получения проектного финансирования, то первое время это также потребовало определенной настройки взаимодействия отделов застройщиков и банков. Но со временем, все привыкли к новой схеме, обкатали первичные ошибки, и сейчас процесс происходит быстро и понятно для всех сторон.

По ее словам, застройщикам хотелось бы получить больше свободы в системе работы по эскроу-счетам. Например, получать деньги раньше, если сумма привлеченных денежных средств уже превышает сумму кредита: «Но в целом переход на эскроу сделал рынок более прозрачным и безопасным, поэтому принципиально менять пока нечего».

— Схему с применением эскроу-финансирования мы оцениваем положительно, — добавил Айдар Мифтахов, — Эскроу-механизм можно было бы дополнить. Ранее при работе по старой схеме свою прибыль по ходу строительства застройщик мог равномерно реинвестировать в какие-то другие проекты. Сейчас эта непростая опция реализуется только через кредиты под залог будущей прибыли. Этот механизм как раз и можно совершенствовать: увеличивать размер кредитуемой суммы и уменьшить ставки. У нас есть позитивный опыт кредитования под будущую прибыль, спасибо Сбербанку. Мы первыми в республике получили такой кредит, что позволило направить в строительство объектов и развитие компании больше средств.

Как напомнил Искандер Юсупов, «Унистрой» по эскроу-счетам начал работать первым в Татарстане и одним из первых в России: «На старте нового механизма были некоторые вопросы, связанные с большим списком документов, длительным сроком рассмотрения со стороны банков (от 3 месяцев до полугода). На сегодняшний день сложностей нет, схема отлажена».

— За 2,5 года работы эскроу-схемы многое уже сделано в части улучшения работы. Например, изменили схему «раскассации». Если раньше нужно было дождаться первого зарегистрированного права собственности, чтобы застройщик получил деньги (могло пройти пару месяцев после ввода дома в эксплуатацию), то сейчас деньги можно получить сразу после ввода, — отметил он.

Количество эскроу-счетов по регионам РФ на 01.01.2021
Субъект Российской Федерации
Кол-во действующих кредитных договоров Сумма действующих кредитных договоров, млн руб. Кол-во счетов эскроу Остатки средств на счетах эскроу, млн руб. Средняя ставка по кредитным договорам по федеральному округу, %4 Кол-во «раскрытых» счетов эскроу Сумма средств, перечисленных с «раскрытых» счетов эскроу, млн руб. Количество кредитных договоров Сумма кредитных договоров, млн руб. Количество счетов эскроу, включая «раскрытые» счета эскроу Остатки средств на счетах эскроу, в т.ч. «раскрытых» счетов эскроу, млн руб. Количество «раскрытых» счетов эскроу Сумма средств, перечисленных с «раскрытых» счетов эскроу, млн руб.
на 1 января 2021 года на 1 января 2020 года
Центральный ФО 656 1.601.175,00 107.460 663.364,60 4,37 9.308 23.516,40 221 593.045,90 16.953 86.067,90 782 1.473,10
1 город Москва 292 1.210.518,10 60.163 522.638,80 549 31,2 88 490.684,00 10.099 69.153,70 0 0
2 Московская область 185 338.200,60 24.862 92.195,90 1.867 7.588,70 55 82.208,70 3.724 11.207,00 0 0
3 Воронежская область 36 13.133,40 5.675 11.146,00 3.122 6.172,20 11 5.536,50 1.350 2.417,00 135 319,1
4 Калужская область 7 5.097,30 828 2.258,80 658 1.462,40 6 3.940,60 562 877,7 497 765,4
5 Орловская область 11 3.316,60 1.977 4.055,00 303 595,1 2 271,5 190 379,8 0 0
6 Тверская область 17 6.173,70 2.345 4.565,40 278 747,6 14 981 208 425,5 79 258,5
7 Владимирская область 13 1.770,50 1.165 2.208,80 361 692,7 8 910,7 198 327 0 0
8 Белгородская область 9 1.915,70 859 2.126,30 310 1.177,10 3 457 137 433,1 3 3,4
9 Тульская область 17 4.701,10 1.889 4.885,50 79 376,8 7 1.218,70 81 209,4 0 0
10 Ярославская область 16 3.757,30 1.113 2.890,30 348 906,2 6 1.938,10 109 195,9 48 93,8
11 Смоленская область 5 811,9 1.510 3.088,10 423 781,4 3 100,6 57 49,2 0 0
12 Брянская область 7 1.665,70 1.105 2.563,50 428 1.840,80 0 0 54 100,6 5 7,1
13 Тамбовская область 4 1.159,30 877 1.554,70 341 571,6 2 395,5 71 79,4 15 25,9
14 Ивановская область 6 706,6 411 828,7 130 305,5 4 472,2 76 150,1 0 0
15 Липецкая область 9 3.271,30 1.279 3.420,90 0 0 5 1.931,20 20 48,1 0 0
16 Курская область 9 2.070,40 463 1.045,20 63 135,1 3 450 15 14,3 0 0
17 Рязанская область 7 2.208,80 300 514,8 0 0 2 925,7 1 0 0 0
18 Костромская область 6 696,7 639 1.377,70 48 131,9 2 624,1 1 0 0 0
Дальневосточный ФО 126 78.068,50 7.897 30.898,20 3,61 745 3.437,00 31 14.408,80 801 2.363,60 4 9,3
19 Приморский край 72 52.275,70 3.536 12.882,10 561 2.700,20 22 10.520,00 274 660 1 1,2
20 Сахалинская область 6 5.337,60 837 4.625,30 63 334 0 0 194 652,9 0 0
21 Хабаровский край 28 14.576,80 1.971 8.532,90 2 21,1 5 2.625,60 279 929,4 0 0
22 Амурская область 8 2.387,00 715 2.669,50 0 0 1 715,2 45 113,4 0 0
23 Республика Саха (Якутия) 5 1.849,80 400 1.314,70 66 240,5 2 404 3 8 0 0
24 Республика Бурятия 3 460 432 859,9 53 141,1 1 144 6 0 3 8
25 Еврейская автономная область 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
26 Забайкальский край 4 1.181,70 6 13,9 0 0 0 0 0 0 0 0
27 Камчатский край 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
28 Магаданская область 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
29 Чукотский автономный округ 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Приволжский ФО 494 245.360,40 63.471 163.212,70 2,52 14.331 36.686,80 222 92.924,60 11.048 25.840,40 1006 2.312,30
30 Республика Татарстан (Татарстан) 78 62.633,10 11.007 35.787,40 2.395 7.331,30 28 22.937,40 1.684 5.180,10 0 0
31 Нижегородская область 73 38.664,90 8.802 26.935,00 1.669 5.532,70 24 12.695,70 1.354 4.158,80 0 0
32 Пермский край 56 30.498,60 8.800 23.141,80 1.027 2.940,30 25 11.514,20 1.404 3.323,40 166 462,8
33 Чувашская Республика — Чувашия 37 8.842,20 6.126 13.741,20 2.369 5.449,00 26 5.570,70 1.225 2.532,20 0 0
34 Самарская область 28 18.916,10 4.383 11.426,20 349 872,9 13 11.437,20 1.082 2.530,40 234 452,8
35 Удмуртская Республика 49 24.317,20 5.509 11.901,80 587 1.295,30 15 7.154,00 1.120 2.149,80 206 564,1
36 Республика Башкортостан 57 37.845,20 4.231 10.007,50 1.084 3.158,90 20 9.502,80 771 1.812,00 0 0
37 Кировская область 29 2.880,90 2.047 4.149,80 1.160 2.219,10 22 3.378,30 746 1.201,80 0 0
38 Пензенская область 27 10.470,60 4.511 9.804,90 252 607 7 2.982,70 369 653,8 89 184,7
39 Ульяновская область 22 3.914,00 2.251 3.905,60 789 2.020,90 19 2.125,30 305 586,1 0 0
40 Оренбургская область 9 1.869,30 2.077 4.952,10 999 1.694,50 9 1.219,90 517 832,7 110 175,1
41 Саратовская область 19 3.089,70 2.804 5.654,70 1.020 1.817,40 5 1.309,60 385 686,1 186 386,1
42 Республика Марий Эл 9 1.248,50 692 1.334,00 483 1.199,70 6 646,5 62 95,2 0 0
43 Республика Мордовия 1 170 231 470,8 148 547,8 3 450,2 24 98,1 15 86,8
Северо-Западный ФО 214 267.633,60 29.821 102.744,80 4,37 3.127 7.398,60 43 83.476,40 3.651 8.720,80 140 291,6
44 город Санкт-Петербург 90 193.685,50 13.472 59.891,90 342 812,3 19 58.856,50 1.133 3.123,90 0 0
45 Ленинградская область 44 51.481,90 8.529 26.345,20 1.171 2.967,50 9 21.265,70 1.959 4.689,00 4 28,2
46 Вологодская область 19 2.307,30 1.364 3.494,10 423 1.069,80 7 653,2 146 319,9 0 0
47 Республика Карелия 2 170,1 854 1.737,80 397 945,3 1 208,8 263 429,6 136 263,4
48 Калининградская область 42 17.400,30 3.285 6.221,70 682 1.333,60 6 1.943,70 132 126,2 0 0
49 Архангельская область 8 1.104,60 732 1.834,10 37 76,6 1 548,4 17 32,2 0 0
50 Новгородская область 2 352,6 580 1.265,70 51 149,2 0 0 1 0,1 0 0
51 Псковская область 4 370,1 203 441,1 0 0 0 0 0 0 0 0
52 Мурманская область 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
53 Ненецкий автономный округ 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
54 Республика Коми 3 761,2 802 1.513,30 24 44,4 0 0 0 0 0 0
Северо-Кавказский ФО 25 8.903,00 4.759 8.485,00 1,64 987 2.267,60 7 2.129,60 188 173,6 4 7,6
55 Ставропольский край 22 8.529,90 4.453 8.167,40 975 2.247,20 6 1.478,80 186 172,5 4 7,6
56 Республика Северная Осетия — Алания 2 276,3 150 292,5 0 0 0 0 2 1,1 0 0
57 Республика Ингушетия 0 0 0 0 12 20,4 0 0 0 0 0 0
58 Чеченская Республика 0 0 0 0 0 0 1 650,8 0 0 0 0
59 Кабардино-Балкарская Республика 1 96,7 15 24,4 0 0 0 0 0 0 0 0
60 Карачаево-Черкесская Республика 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
61 Республика Дагестан 0 0 141 0,7 0 0 0 0 0 0 0 0
Сибирский ФО 244 182.312,60 23.583 59.596,00 3,32 4.816 12.477,70 78 35.505,40 2.352 5.482,90 88 229,5
62 Новосибирская область 101 62.289,20 10.361 26.041,70 2.869 7.428,90 35 14.522,60 1.259 2.911,00 88 229,5
63 Красноярский край 71 92.804,20 4.325 12.996,00 361 778,3 20 11.744,90 352 971,2 0 0
64 Иркутская область 20 9.391,10 2.039 6.322,40 518 1.578,20 9 4.062,40 396 1.044,00 0 0
65 Алтайский край 23 8.398,60 4.504 8.777,50 834 1.906,80 9 3.407,30 289 481,3 0 0
66 Республика Хакасия 11 2.994,50 709 1.629,00 234 785,6 2 475 37 58,5 0 0
67 Республика Алтай 1 53 36 71 0 0 0 0 10 5,3 0 0
68 Кемеровская область 8 2.137,70 864 1.816,80 0 0 0 0 9 11,5 0 0
69 Томская область 3 1.694,40 384 1.162,60 0 0 1 827 0 0 0 0
70 Омская область 6 2.549,90 361 779 0 0 2 466,2 0 0 0 0
71 Республика Тыва 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Уральский ФО 235 166.487,80 32.119 88.878,30 2,96 7.147 19.836,90 116 52.471,40 5.694 12.461,90 483 1.051,10
72 Тюменская область 79 68.388,00 13.281 35.093,10 1.907 7.219,20 32 16.116,80 2.127 4.878,90 171 475,6
73 Свердловская область 86 64.558,10 11.664 36.650,10 1.446 4.595,80 32 19.872,40 1.689 4.473,00 25 61,5
74 Ханты-Мансийский автономный округ — Югра 27 16.748,40 2.421 8.496,40 689 2.851,70 12 5.560,60 657 1.683,10 54 236,6
75 Челябинская область 32 13.686,60 3.471 5.084,60 2.376 3.636,80 31 9.354,60 822 713,9 156 160,9
76 Курганская область 6 708,1 419 776,4 718 1.486,70 8 832,1 210 394,5 77 116,5
77 Ямало-Ненецкий автономный округ 5 2.398,50 863 2.777,60 11 46,6 1 734,9 189 318,6 0 0
Южный ФО 248 173.552,00 34.768 74.757,70 2,74 8.531 21.097,60 70 47.856,00 3.493 6.633,20 40 57,4
78 Ростовская область 65 43.774,90 11.696 25.339,70 2.659 6.494,10 27 17.215,90 1.743 3.557,00 1 3
79 Краснодарский край 132 103.359,90 16.463 33.553,70 4.261 11.195,90 25 19.326,40 1.066 1.820,10 39 54,5
80 Республика Крым 18 15.401,40 2.857 7.914,90 135 417,9 4 5.272,00 301 609,2 0 0
81 Волгоградская область 15 4.219,10 1.902 2.757,20 1.063 2.242,10 7 2.491,80 177 207,3 0 0
82 город Севастополь 5 4.141,00 858 2.988,20 41 137,4 3 3.198,00 110 302 0 0
83 Республика Калмыкия 5 419,5 251 570,8 23 23,8 3 216,9 58 100,6 0 0
84 Астраханская область 8 2.236,40 424 1.258,30 26 72,7 1 135 29 26,9 0 0
85 Республика Адыгея (Адыгея) 0 0 317 375 323 513,7 0 0 9 10 0 0
Итого 2.242 2.723.492,90 303.878 1.191.937,30 48.992 126.718,60 788 921.818,00 44.180 147.744,20 2547 5.432,00
Евгений Храмов
Справка

НедвижимостьЭкономикаИнвестицииБанкиБизнес Татарстан ГК ЖИК г. КазаниКамаСтройИнвестУК УНИСТРОЙЮсупов Искандер Ильдарович
комментарии 2

комментарии

  • Анонимно 24 фев
    Сейчас очень актуальны загородные дома, а не человейники
    Ответить
  • Анонимно 24 фев
    Долг платежем красен
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии

Новости партнеров