7 вопросов о межевании участка земли

Межевание и для чего оно нужно

Межевание — это комплекс процедур по определению точных границ и площади земельного участка. Если процедура межевания еще не заказывалась, то границы участка, который вы купили под строительство дома, не считаются уточненными, а остаются декларированными. Чисто юридически, можно распоряжаться немежеванной землей: передавать ее в дар или по наследству, продавать и покупать, закладывать и т.д. Но прежде чем строить на ней дом и подавать Уведомление о планируемом начале строительства, границы участка обязательно надо уточнить, и вот почему.

Как мы уже говорили в предыдущих статьях, стены дома должны отстоять на определенное расстояние от границ участка (см. «Правила землепользования и застройки»). Поэтому нужно сделать уточнение границ, прежде чем готовить план участка с контуром дома. Забор соседнего участка вовсе не является источником точных справочных данных о границах вашей земли.

Материальный фактор: если площадь участка уточнена, то не будет ошибок в начислении земельного налога. А если участок находится в СНТ, может статься, что вы годами платите лишние членские взносы (которые опять же берутся в зависимости от площади участка).

Кроме того, четко установленные границы участка гарантируют ваше право на землю и защитят ее от посягательств хитроумных соседей.

Требования к межевому плану регламентируются приказом Минэкономразвития № 921 от 08.12.2015. Процедуру проводит кадастровый инженер. Он имеет соответствующий аттестат и состоит в профессиональной саморегулируемой организации. В Татарстане работают несколько тысяч кадастровых инженеров. Данные о них можно найти на сайте Росреестра: там ежемесячно публикуется рейтинг кадастровых инженеров республики.

После того как межевой план готов, надо внести сведения о границах и точной площади вашего участка в ЕГРН. Для этого вы как собственник земли должны подать заявление в Росреестр через официальный портал или в офисе МФЦ. Можно поручить эту процедуру по доверенности кому-либо.

7 вопросов кадастровому инженеру

Продавец участка уверяет, что он имеет уточненные границы. Как проверить на практике, было ли проведено на участке межевание? Где это можно посмотреть?

— Некоторые недобросовестные граждане, чтобы быстрее продать землю, действительно могут сообщить покупателю неверные данные о статусе границ участка. Но это элементарным образом проверяется: заходим на сервис Публичная кадастровая карта, заводим в соответствующее поле кадастровый номер участка — и смотрим данные по нему. Если межевания участок не проходил, то на публичной карте либо нет его плана вообще, а в таблице с параметрами написано «Без координат границ», либо в графе «площадь» будет строчка «Декларированная площадь». А если участок межеван — эта строчка изменится на «Уточненная площадь». Есть одно но: публичная кадастровая карта обновляется не так часто, как хотелось бы, поэтому надо отслеживать изменения.

Еще один способ выяснить, проходило межевание или нет, — получить выписку из ЕГРН (через официальный портал Росреестра или по обращению в МФЦ). Если межевание не проводилось, в разделе выписки «Особые отметки» будет запись «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями законодательства», а в графе «Площадь уточненного участка» — указана погрешность измерения площади (например, 600 кв. м +/- 9 кв. м).

Откуда кадастровый инженер узнает настоящие границы моего участка?

— Кадастровый инженер, начиная работать на участке, исходит из сведений, которые предоставляет ему собственник. Он ориентируется на заявляемые собственниками границы участка. Разумеется, из головы их взять нельзя — следует ориентироваться на правоустанавливающие документы, удостоверяющие право собственности.

Поэтому прежде чем начать измерение в показанных вами границах, кадастровый инженер должен ознакомиться с этими документами. Не может быть так, что по документам вы владеете участком в 6 соток, а кадастровому инженеру показываете 10 — и спокойно получаете межевой план на заявленную вами площадь.

С кем надо согласовывать границы участка?

— Во избежание последующих земельных споров межевой план, который готовит кадастровый инженер, должен сопровождаться Актом согласования местоположения границы земельного участка — письменным согласием собственников смежных участков. Эти собственники должны подтвердить своей подписью, что не возражают против того, как вы устанавливаете границу с их участками. Соответственно, если ваш участок граничит с тремя соседними — вам нужно собрать подписи с троих соседей. А если вам повезло с участком на краю улицы или аллеи и у вас только один непосредственный сосед — процедуру согласования нужно проводить только с ним.

Процесс согласования границ регулируется законом №221-ФЗ. В нем говорится, что границы считаются согласованными, если в акте согласования местоположения границ есть подписи всех заинтересованных лиц или их представителей. При этом может случиться так, что у кого-то из них возникают возражения (они должны быть аргументированными, обоснованными). Все они фиксируются в межевом плане и с этого момента становятся его неотъемлемой частью.

Границу с муниципальной землей согласовывать при межевании не требуется по законодательству. Но будьте внимательны: наезжать на метр-полтора поближе к дороге или «откусывать» кусочек колхозного леса — чревато немаленькими штрафами впоследствии.

Что если «дотянуться» до соседа для согласования границ физически невозможно? К примеру, он капитан дальнего плавания или полярник и вернется не раньше чем через полгода, а межевание провести мне нужно сейчас.

— Существует порядок согласования границ земельного участка. Если ваш кадастровый инженер соблюл все нормы закона, но заинтересованное лицо так и не явилось в установленный срок, не выразило ни согласия, ни несогласия с теми границами, которые вы заявляете, то считается, что он эту границу согласовал. При этом обязательно нужно приложить к межевому плану документы, которыми подтверждается, что кадастровый инженер, извещая вашего соседа, следовал строго в соответствии с законом.

Законом предусмотрено, что при доказанной невозможности установить связь с кем-то из ваших соседей, кадастровый инженер имеет право опубликовать в местной прессе извещение о проведении согласования местоположения границ земельного участка. И если в течение месяца от соседа-полярника не поступило никакой реакции или возражений — согласование считается проведенным по умолчанию.

Кто должен проводить процедуру согласования границ участка с соседями? Должен ли этим заниматься сам собственник?

— В соответствии с Федеральным законом «О кадастровой деятельности» №221 ФЗ, обязанность по согласованию границ лежит на кадастровом инженере. Более того, с некоторых пор законодательство позволяет инженерам выяснять личные данные хозяев соседних участков, чтобы они могли в полном масштабе осуществлять свою деятельность. Правда, если собственник облегчит задачу инженеру, предоставив контактные данные соседей, поможет найти всех заинтересованных лиц — это будет очень мило с его стороны.

В законе говорится, что при уточнении границ участка его площадь может измениться не больше, чем на разрешенный максимальный размер. Для Казани этот размер не должен превышать 4 сотки. Значит ли это, что при межевании я могу спокойно приписать себе бесплатно еще 4 сотки земли — к примеру, отрезав их от соседней лужайки?

— Это распространенное заблуждение. Дело в том, что первоначальная нарезка границ участков, еще до уточнения, получается грубая. А суть межевания — это именно уточнение границ и площади. Допустим, еще в советские времена был сформирован надел земли, его использовали под картошку некие бабушка и дедушка, которые его границы не уточняли. Тут участок купили вы и, планируя строительство, заказали межевание. Ведь определение геодезических координат участка при межевании дает точность до сантиметра, а прежние владельцы ставили забор на глазок. Кроме того, очень большую погрешность измерения дают неровности рельефа: пригорки, канавы, ямы.

Поэтому межевание — это именно уточнение, а не процедура по честному отъему дополнительных площадей у муниципалитета или тем более у соседей. И да, в процессе этого уточнения вполне может оказаться, что площадь вашего участка чуть-чуть больше или меньше задекларированной. И вот те самые 4 сотки — всего лишь пределы, в которых может находиться это чуть-чуть.

Указанный разрешенный максимальный размер регламентируется статьей 42.8 Федерального закона 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Разные муниципалитеты устанавливают разные максимальные размеры возможного увеличения участка в результате межевания: для Казани это до 400 квадратных метров (см. все те же Правила землепользования и застройки). Если же в ПЗЗ не указан этот предельный размер, то он составляет 10% от площади участка.

Что такое прирезка? Ну хотя бы с ее-то помощью я смогу спокойно приписать себе дополнительные сотки земли?

Сможете, но не всегда и не бесплатно. Статья 39.28 Земельного кодекса РФ регламентирует эти вопросы. На юридическом языке присоединение площади к своему скромному участку называется перераспределением земель и (или) земельных участков — это и есть то, что в народе называется прирезкой.

Существует опция выкупа у муниципалитета земли по кадастровой цене. Она может быть в некоторых случаях на порядок ниже рыночной, так что это очень выгодная процедура. Однако земля эта, кроме как граничить с вашим участком, должна еще:

• во-первых, никому не принадлежать (то есть находиться в муниципальной или государственной собственности);
• во-вторых не превышать определенных пределов по площади (тут действуют те же нормы, что и при уточнении границ участка — максимум 400 квадратных метров для Казани или 10% от площади вашего участка, если предельные площади не указываются в ПЗЗ);
• в-третьих, на нее никто не должен претендовать;
• и в-четвертых, речь обычно идет о таких участках, не представляющих самостоятельную ценность для продажи на торгах: криволинейных, совсем небольших и т.д.

Все эти действия осуществляются по согласованию между собственником земли и государственными или муниципальными органами. Образующийся при перераспределении новый участок земли ставится на кадастровый учет, ему присваивается кадастровый номер, и вы заключаете договор купли-продажи с муниципалитетом. После уплаты стоимости дополнительных квадратных метров регистрируется право собственности на увеличенный земельный участок.