Осенний пейзаж на рынке новостроек: казанцы «заразились» периферийным жильем в льготную ипотеку
Пандемия и льготная ипотека подстегнули спрос на новые квартиры на выселках: в лидеры продаж вырвались «Солнечный город», «Весна-2» и «Светлая долина»
Казанские застройщики в этом году вывели на экспозицию почти на 300 тысяч «квадратов» первичного жилья меньше, чем год назад, выяснило «Реальное время». Причина — пандемия коронавируса, сдержавшая стройки. Однако с запуском льготной ипотеки под 6,5% годовых реализация новостроек преодолела психологически важный рубеж в 350 тысяч кв. м из выставленных 1,47 млн кв. м. Впервые в топ продаж попало жилье на выезде из Казани, которое продавалось на старте по цене почти вдвое ниже обычной. Сейчас, по оценкам участников рынка, цена квадратного метра поднялась в среднем на 10% — до 80—90 тысяч рублей за 1 кв. м, и по этому показателю Казань находится на 10-м месте среди городов-миллионников.
Казанские новостройки преодолели коронакризис
Контуры смертоносного вируса стали постепенно вырисовываться и на рынке новостроек Казани. Если до начала пандемии прогнозы по динамике продаж жилья на 2020 год были сдержанными из-за запуска реформы долевого строительства (на IX рождественском саммите недвижимости полномочный представитель РГУД в Татарстане Елена Стрюкова предрекала глубокую «просадку», — прим. ред.), то с началом пандемии перспективы «первички» стали казаться и вовсе печальными.
Однако, несмотря на смутные ожидания, первичный рынок жилья в Казани удержался от пандемического обвала и даже стал уверенно идти в рост. Как показало исследование аналитической платформы bnMAP.pro, по итогам 8 месяцев 2020 года в Казани было продано 350,5 тысячи кв. м, тогда как год назад за это время были совершены сделки по купле-продаже жилья на 411 тысяч кв. м.
Правда, эти сравнительные данные были даны по итогам 9 месяцев 2020 года (обычно отчет готовят ежеквартально, — прим. ред.). Поэтому вполне возможно, что за сентябрь продажники «наберут» гораздо больший объем, уверен президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.
Савельев прогнозирует, что с продлением срока льготной ипотеки под 6,5% — соответствующее решение было принято накануне — спрос будет продолжать расти и может побить рекорды 2019 года.
В топе продаж — жилье на выезде из Казани
За время пандемии сдвинулись с мертвой точки продажи новостроек даже на окраине Казани. По данным исследования, лидерами продаж стал проект «Солнечный город» от «Ак Барс Недвижимости» (находится на южных приграничных землях в Приволжском районе Казани) и жилой комплекс «Весна-2» от «Унистроя» (находится на выезде из Казани с западной части города на восток, — прим. ред.).
На каждый из этих жилкомплексов пришлось 7% от общего объем продаж жилья по итогам 8 месяцев. Они разделили между собой первое и второе место.
Другая пара лидеров — проекты «Светлая долина» от «Ак Барс Недвижимости» и «Станция «Спортивная» от #Суварстроит. На каждый из них пришлось по 6% продаж. Они разделили между собой третью и четвертую позицию. «Общее, что объединяет эти проекты, это периферийное жилье либо на выезде из Казани, либо за пределами Казани», — отметил представитель bnMAP.pro в регионах Михаил Жданович. В общей сложности с начала года по этим проектам было заключено свыше 3 тысяч сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки.
«Наверное, многие из Стерлитамака заселились возле Мамадышского тракта»
Если судить по локации, можно сказать, что конкурентную борьбу вдоль Мамадышского тракта вели «Весна-2» и «Светлая долина» (находятся на противоположных сторонах от тракта). А на южных границах «Солнечный город» АБН сражался со «Станцией «Спортивная» #Суварстроит» который находится дальше от него.
Другая общая черта — низкая транспортная доступность и слабая связанность с основными магистралями города. Не секрет, что выехать с Мамадышского тракта в часы пик так же сложно, как с Горьковского шоссе.
В АБН пояснили, значительная часть квартир в этих комплексах была приобретена преимущественно иногородними жителями, а не казанцами. «Большой интерес к нашему жилью проявляли жители Стерлитамака и других малых городов, находящихся на границе с Башкортостаном. Покупали жители и других близлежащих регионов», — рассказала представитель компании. По ее словам, интерес был вызван низкой, по сравнению с остальными регионами, стартовой ценой: «У нас можно было купить трехкомнатную квартиру за 4,3 млн рублей. И вообще, мы выставляем гуманные цены. Наверное, многие из Стерлитамака заселились возле Мамадышского тракта», — пошутила она.
По его словам, основные клиенты — это по-прежнему молодые семьи, для которых ипотека — основной способ стать обладателем собственного жилья. «Доля ипотеки в портфеле продаж компании выросла почти до 70%, ранее она никогда не превышала 50—53%, и это закономерно. Помимо этого, повышенный спрос также стимулирует волатильность рубля, падение курса заставляет людей снимать деньги с депозитов и вкладывать в актив, который растет в цене всегда, — в недвижимость».
Глава гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев объясняет интерес к жилью на выезде из Казани просто. «На время ковида пришелся старт продаж, когда застройщики выставляют минимальные цены. Как правило, таким покупателям есть где жить, и эти сделки рассматриваются исключительно как инвестиционные. За счет низкой цены на старте их легче отбить. Но сейчас таких предложений уже нет», — говорит он. Он прогнозирует, что на фоне льготной ипотеки в конце года появятся новые интересные предложения, и лидерство перейдет другим игрокам #Суварстроит («Сказочный лес», ЖК «Живи на Портовой», «Мой ритм»).
Минус 300 тысяч кв. м за сезон
Вместе с тем коронакризис оставил тяжелый след на рынке строящегося жилья. В исследовании впервые зафиксирована негативная тенденция по вымыванию с рынка новых жилищных проектов. С начала этого года на экспозиции находилось 53 жилых проекта с объемом предложения 1,47 млн кв. м, тогда как год назад в открытой продаже были 77 проектов с объемом жилья на 1,75 млн кв. м. Иначе говоря, объем предложения сразу «срезался» на 280 тысяч кв. м. Много это или мало? Судите сами. Так, к июню этого года в Казани введено 553 тысячи кв. м многоквартирного жилья, включая социальную ипотеку, свидетельствуют данные платформы «Дом.РФ». Одним словом, налицо первые признаки сжатия первичного рынка недвижимости Казани.
Сказался и «вечный спутник кризисов» — рост стоимости жилья. По данным аналитиков, средняя стоимость «квадрата» резко подскочила на все типы квартир. Но больше всего, как обычно, подорожали однокомнатные квартиры — с 84 тыс. до 93 тыс. за кв. м. Если год назад общий бюджет покупки составлял 3,3 млн рублей, то теперь — 3,6 млн рублей.
Повышение цены может сыграть против рынка
Как правило, самые низкие цены, когда жилье на стадии котлована, а самые высокие — в момент сдачи дома. И разброс цен может достигать 1 млн рублей. Поэтому в исследованиях преимущественно фигурируют цены на начале строительства, так как большинство покупают квартиры на этом этапе. Хотя в действительности, найти новую однокомнатную квартиру за 3,6 млн, как и двухкомнатную за 4,9 млн в сданном доме в Казани трудно. Президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев добавил, что по стоимости «квадрата» Казань находится на 10-м месте среди городов, уступая Уралу и Сибири.
— Стремление девелоперов повышать цены может сыграть против рынка после окончания программы льготной ипотеки, — предрекает один из экспертов, — Остается надеяться на то, что люди продолжат вкладывать свои сбережения в квартиры вместо депозитов.
С ростом цены уменьшился метраж квартир — 37,6 кв. м в однушке. Как говорят риелторы, такая квартира только для самого необходимого и без излишеств в виде книжных шкафов и всяких дамских уголков. С остальными схожая «болезнь усечения». Двухкомнатные поднялись с 76 тысяч до 84 тысяч — до 4,9—5,2 млн рублей, но с усеченным метражом — до 57 кв. м. Трехкомнатные — с 71 тысячи до 79 тысяч рублей, а площадь уменьшилась до 80 кв. м. Одним словом, с каждым годом застройщики почему-то «отрезают» по 3—5 метров от общей площади квартир комфорт-класса, превращая их в настоящее эконом-жилье. Если вы думаете, что от этой «заразы» застраховано жилье бизнес-класса, то напрасно. Даже эти полнометражные люксовые квартиры по цене в 10—12 млн застройщики потихоньку уменьшают на пару квадратных метров.