Бывшие земли КВЗ выведут «Унистрой» в лидеры по объемам застройки
Проект планировки территории держат в секрете, но эксперты уверены, что тянуть застройщик не станет — скоро ему возвращать 100 млн рублей
«Унистрой» завершил сделку по оформлению в собственность 19,9 га в Адмиралтейской слободе, которые принадлежали АО «Казанский вертолетный завод». «Джи-Групп», держатель бренда «Унистрой», сообщила о переходе права собственности на земли, которые были выкуплены аффилированной с ней фирмой «СпектрПодряд» почти за 1 млрд рублей. В результате, как подсчитало «Реальное время», девелопер увеличил портфель проектов в полтора раза: с нынешних 227 тысяч до 337 тысяч кв. м, обогнав остальных застройщиков Казани. Правда, за это превосходство ему пришлось переплатить «сверху» 1—1,5% доходности к миллиардному займу. Участники рынка уверены, что уже в начале будущего года компания начнет забивать первые сваи под жилье комфорт-класса, а цена стартует от 100—120 тысяч рублей за квадратный метр.
Последние сливки — в Адмиралтейской слободе?
Татарстанское управление Росреестра зарегистрировало за «Джи-Групп» права собственности на бывшие производственные земли и здания «Казанского вертолетного завода» общей площадью 19,95 га. Этот земельно-имущественный комплекс, изначально оцененный в 1,9 млрд рублей, был продан с торгов с последней попытки с двукратным понижением цены — за 964 млн рублей. Его покупателем стала казанская компания «СпектрПодряд», чей бенефициар Ильфат Гильфанов выступил поручителем облигационного займа в 1 млрд рублей для СК «Унистрой» (именно на эти деньги и покупались земельные активы, — прим. ред.).
В минувшую пятницу стало известно, что «золотые земли», которые КВЗ хотел сам застраивать еще 10 лет назад, переведены в собственность «Джи-Групп». Сам застройщик, как выяснило «Реальное время», не собирается тянуть с их освоением и готовится начать строительство в будущем году. Учитывая, что в этом году исполком Казани выдал минимальное за последние годы количество разрешений на строительство жилья — всего 44 против обычных 60—70, то будущие комплексы в Адмиралтейской слободе могут оказаться последними сливками на рынке новостроек Казани.
Согласованного проекта планировки пока нет
В распоряжение «Джи-Групп» перешли восемь смежных земельных участков, площадь которых варьируется от 5 тысяч до 166,8 тысячи кв. м. Кроме того, в собственность «Джи- групп» перешло 38 зданий и помещений.
Чтобы понимать ценность месторасположения для предстоящего жилищного строительства, нужно хорошо ориентироваться на этой местности. Однако из-за оборонного статуса КВЗ внешним экспертам-девелоперам оказалось затруднительно дать объективную оценку. В «Джи-Групп» и в СК «Унистрой» пока воздержались от комментариев по оценке перспективности земель.
Скорее всего, пауза связана с тем, что проект планировки территории пока не согласован, но в том, что он точно есть, сомневаться не приходится, рассуждают источники среди архитекторов. По их словам, о предстоящей застройке этой территории было известно 2 года назад, а во время публичных слушаний по проекту застройки старого русла Казанки и Адмиралтейской слободы назывались масштабы и регламенты жилищного строительства.
Как следует из постановления исполкома Казани, объем нового жилищного строительства в пределах проекта планировки составляет 176,6 тысячи кв. м. Одним словом, остается дождаться утверждения проекта планировки территории, чтобы понять, когда и с чего начнут распечатывать «золотой треугольник» по улице Адмиралтейской. В дальнейшем предполагается застройка улиц Клары Цеткин (около 27 тысяч кв. м) и улицы Поселковой (13,3 тысячи кв. м). Но кому достанутся эти территории, пока публично не обсуждалось.
2021 год — финальная стадия проектов «Унистроя»
Сегодня ГК «Унистрой» по объемам строительства немного уступает казанским застройщикам. По данным сервиса «Дом.РФ», на 1 октября в работе компании находятся проекты на 227 тысяч кв. м жилья (включая те, что за пределами Татарстана). Впереди — «#СуварСтроит» с портфелем проектов на 239 тысяч кв. м, ижевский «КОМОСстрой» — 244 тысячи кв. м, а позади — «Ак Барс Девелопепмент» с портфелем в 216 тысяч кв. м. Однако в 2021 году «Унистрой» подойдет к финалу своих девелоперских проектов в Казани. По данным «Дом.РФ», в будущем году завершается реализация проекта «Art City», застройка в жилом комплексе «Весна» и в малоэтажном комплексе «Царево Village» в селе Кощаково. Правда, продолжится строительство жилого комплекса в Дербышках, кроме того, анонсирован еще один большой проект — ЖК «Лето». Приобретение земель в Адмиралтейской слободе открывает новые возможности.
Новый участок был выкуплен 24 сентября с последней попытки через «СпектрПодряд», следует из опубликованного сообщения «РТ-Капитал» (организатор торгов). Как рассказали в компании, изначально предполагалось, что торги пройдут в три раунда при поэтапном понижении цены, но не ниже уровня отсечения в 964 млн рублей. «Если бы на третьем (раунде) торгов от «Унистроя» вновь не было бы заявок, то земли бы вернулись в собственность «Вертолетов России», — рассказал источник в компании. По его словам, в этом случае пришлось бы обсуждать передачу в аренду или того хуже — продавать по частям.
«РТ-Капитал» доволен сделкой
Несмотря на двукратное снижение стартовой цены, в «РТ-Капитал» все равно считают продажу актива удачным. «Мы понимаем, что продать землю в непростое время выше рынка было невозможно», — отметили организаторы торгов.
Для оплаты земель татарстанский девелопер разместил 22 июня облигационный заем на 1 млрд рублей сроком на 3 года. Облигации обеспечены поручительством ООО «СпектрПодряд», бенефициаром которого выступает Ильфат Гильфанов. Ставка определена на уровне 12,5% годовых, что соответствует доходности к погашению в размере 13,1% годовых. Изначально «Джи-Групп» планировала провести заимствование во второй половине марта, рассчитывая на диапазон доходности в 11—11,5% годовых.
Потеряв на размещении 1—1,5%, «Унистрой» договорился о поэтапном погашении долга. 10% от номинала должны быть выплачены во время выплаты 6-го купона (т. е. 100 млн рублей должно быть возвращено с премией через полтора года), 15% — во время выплаты 7—12-го купонов. Полное погашение должно быть произведено в июне 2023 года. Таким образом, условия возврата займа заставляют форсировать процесс строительства и продажи жилья в Адмиралтейской слободе. Условия определены проектом планировки территории «Старое русло реки Казанки и Адмиралтейская слобода», который был утвержден исполкомом в 2019 году.
Стоит отметить, что в этом году темпы строительства многоквартирного жилья в Татарстане упали на треть. По данным сервиса «Дом.РФ», построено 552 тысячи кв. м, тогда как стоимость жилья наоборот выросла на 12%. Средняя стоимость квадратного метра жилья составила 69,9 тысячи рублей. Средний платеж по ипотеке — 24,9 тысячи рублей при доходе семьи в 75 тысяч рублей.
Это лучше, чем Азино
Участники рынка уверены, что уже в начале будущего года «Унистрой» начнет забивать первые сваи под жилье комфорт-класса, а цена стартует от 100 тысяч рублей за квадратный метр. Причем, застройщик будет осваивать земли самостоятельно и делиться с другими участниками рынка не собирается.
По его мнению, достаточно будет двух-трех лет для полного освоения участка. «Это знаковое место. Это исторический центр. Здесь будут развиваться парки и скверы. Если все готово, то за 2-3 года», — привел ориентиры Эмиль Хуснутдинов.
С ним отчасти согласен глава компании «Ак Таш» Газинур Ахметов. «110 тысяч кв. м — это не так много. За 1,5—2 года можно построить», — считает он.
В этом с ней согласен Эмиль Хуснутдинов. «Думаю, что ценник в 100—120 тысяч можно спокойно поставить. Это гораздо лучше, чем Азино», — считает он.
Выход нового проекта не отразится на жилищном рынке, так как мало сейчас выдается новых разрешений на строительство жилья, уверены собеседники издания. «Рынок проглотит радостно, потому что в этом направлении новых интересных предложений нет. На момент их выхода будет не так много новых предложений», — заключила Гиззатова. Впрочем, от производственных земель собираются освобождаться еще несколько оборонных предприятий Казани, так что это лишь начало большого пути по реновации советского наследия, заметил представитель ОПК.