«Гораздо хуже шумный сосед, чем культовый объект рядом с домом»
«Реальное время» разбиралось, какие соседствующие объекты повышают ценник на квартиры, а что способно резко уронить стоимость жилья
В минувший четверг Авиастроительный районный суд Казани отклонил коллективный иск жителей района к исполкому города и приходу мечети «Рахматулла» против строительства культового сооружения рядом с их домами. Одним из мотивов (не всегда афишируемых) подобного протеста местных жителей обычно становится нежелание терять в ликвидности их квартир из-за нового соседства. «Реальное время» вместе с экспертами решило разобраться, какие факторы могут повлиять на стоимость жилья как в плюс, так и в минус, и как потенциальными покупателями воспринимается «довесок» в виде культового сооружения на близком расстоянии.
«Жители настроены на обжалование вплоть до обращения в Верховный суд РФ»
На неделе завершился первый этап громкой истории протеста жителей Авиастроительного района Казани против строительства мечети на перекрестке улиц Годовикова и Симонова (инициаторами строительства являются ДУМ РТ и приход мечети «Рахматулла»). Судя по тону поста в «Инстаграм» одного из адвокатов ответчика, он вполне рассчитывает если не на прекращение дела, то на его успешное продолжение в последующих судебных инстанциях.
«У меня радостная новость для мусульман Казани! Хвала Всевышнему, сегодня, 25 июня 2020 года, суд вынес принципиальное решение в пользу строительства мечети «Рахматулла» в Авиастроительном районе Казани! В необоснованных требованиях истцов о запрете строительства мечети полностью отказано. Благодарим всех, кто молился и принимал участие в этом благом деле. Респект судье Сафиной Лилии Булатовне за объективное и справедливое рассмотрение дела, а также исполкому г. Казани за принципиальную позицию», — написал адвокат Руслан Нагиев.
Впрочем, адвокат стороны истца, директор юридического центра «ЧерновЪ и Партнеры» Александр Чернов сообщил «Реальному времени», что решение Авиастроительного районного суда «будет обжаловано однозначно». «Жители настроены на обжалование решения вплоть до обращения в Верховный суд РФ», — подчеркнул он.
«Мы считаем, что доказали правоту своей позиции по всем обстоятельствам дела. А на каком основании было вынесено такое решение, ознакомимся. Решение оглашено, но его текст будет доступен только на следующей неделе. Сейчас комментировать его бессмысленно», — отметил юрист.
Напомним, в своем исковом заявлении жители микрорайона указывали, что строящаяся мечеть нарушает их права, и на этом основании просили суд признать незаконным разрешение на ее строительство, выданное исполкомом Казани. Судебный процесс начался в конце прошлого года, к групповому иску присоединились около 50 человек. Как отмечали представители группы противников строительства, в их позиции нет этноконфессиональной подоплеки: они против появления на данном участке любого капитального сооружения и хотели бы видеть там детскую или спортивную площадку. Нагиев же отмечал, что истцы не объяснили, какие именно права нарушает будущая мечеть, и квалифицировал их требования как абсурдные и не основанные на законе.
Инициаторы строительства, кстати, попытались найти «путь к сердцу» местных жителей, заложив в проект обустройства прихрамовой территории как раз «элементы детской площадки и тренажерных комплексов для совместного отдыха прихожан и жителей района». Во всяком случае, такая информация содержится на стенде рядом с паспортом объекта на заборе, огораживающем стройку.
В настоящий момент мусульманский храм достаточно активно строится, уже возведены минареты и облицован купол сооружения. К слову, в том же Авиастроительном районе во втором квартале этого года началось строительство еще одной мечети — «Тауфик» на улице Лечебной.
Поводом для нашего опроса экспертов стали периодически возникающие дебаты под публикациями о строительстве культовых сооружений. «Упадет стоимость квартир. Никому не интересно жить рядом с мечетью». «А я вот мечтаю жить рядом с мечетью», — к такому обмену мнениями сводятся подобные диалоги. «Реальное время» выслушало мнение казанских риелторов и экспертов по недвижимости о том, насколько же наличие мечети или церкви под боком отражается на стоимости жилья. Опрошенные также обозначили и другие факторы, влияющие на ценник квартир — от кладбищ и ж/д ветки до подземной парковки и школы на стороне дома. Был обозначен также фактор «пустой заманухи» в виде детсада.
«Соседство с мечетью влияет на скорость продажи»
Президент Гильдии риелторов РТ, гендиректор компании «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев в беседе с корреспондентом «Реального времени» выразил сомнение, что соседство с мечетью или церковью может напрямую отразиться на ценнике квартиры, но предположил, что на спрос это повлияет однозначно. «Если рядом находятся культовые объекты — квартира или жилой дом будут продаваться дольше. Если речь идет о мечети, то некоторая часть немусульман не захочет покупать там квартиру — в первую очередь из-за раздающихся оттуда (со стороны мечети, — прим. ред.) звуков. Слава богу, в Казани нет идеологических предубеждений, что если рядом мечеть, то покупать не надо», — подчеркнул он.
По мнению главы Гильдии риелторов РТ, негативно на стоимости жилья отражается соседство кладбища, свалки, железнодорожной ветки, промышленных объектов или аэропорта поблизости (особенно для частного сектора). Ну и очевидные факторы снижения спроса — отсутствие школ, детсадов и парковок. «Есть некоторые дома в Ново-Савиновском районе — причем новые, хорошие, но там не предусмотрено парковочных мест. Это сильно негативный фактор», — добавил он. К плюсам, повышающим спрос на жилье, эксперт отнес наличие по соседству парков, скверов, спортивных учреждений, и в целом развитую инфраструктуру.
«Это считается наградой от Всевышнего»
Гендиректор брокерской компании по коммерческой недвижимости «А-Девелопмент», вице-президент Ассоциации предпринимателей-мусульман России Мурат Ахмеров, комментируя ситуацию со строительством мечети в Авиастроительном районе, отметил, что решение таких вопросов можно найти цивилизованным путем. «В определенных мечетях утренний азан не читают, как раз потому что он происходит в раннее время. С другой стороны, для меня азан — красивая музыка. Лично мне приятно слышать призыв на молитву. Единственный вопрос может быть у жителей близлежащих домов по поводу азана ранним утром. Наверняка есть люди с чутким сном, которым это доставляет неудобства в утренние часы», — отмечает он.
При этом Ахмеров сомневается, что за соседство с мечетью можно выставить какую-то наценку. «Говорить, что люди готовы переплачивать за близость к мечети… пока мы к этому не пришли», — резюмирует он.
«На моей практике не было случая, когда из-за этого меняли одну недвижимость на другую»
По мнению директора компании «Премьер-недвижимость», вице-президента Гильдии риелторов Татарстана Руслана Садреева, строительство культовых объектов не должно становиться камнем преткновения и тем более разделять по национальному признаку. «Понятно, что для верующих мусульман наличие мечети рядом с домом — огромный плюс. Но для тех, кто живет с маленьким ребенком, звук азана ночью может помешать, — считает он. — На мой взгляд, оценивать, повлияет ли соседство с культовым сооружением на стоимость жилья, не совсем правильно. Потому что для кого-то это плюс, а для других минус».
Звуки же, исходящие от мечетей и церквей в дневное время, вообще мало кого смущают, считает Садреев. «У нас прямо напротив офиса расположен детский сад. С 10 до 12 стоит такой гул от детей! Мы же на это не жалуемся. Мы понимаем, что это жизнь и ничего страшного тут нет. Гораздо хуже, когда не культовый объект рядом, а сосед шумный. Вот это действительно влияет [на ликвидность жилья]», — констатирует эксперт.
Сильно снижает стоимость жилья близость трамвайных путей и кладбища
По мнению Руслана Садреева, действительно сильно занижает стоимость жилья близость к железной дороге и трамвайным путям. «Это очень напрягает, особенно ночью, и действительно отпугивает людей. А вот пугает ли близость скоростной автомобильной трассы, однозначно сказать нельзя. Это зависит от этажности. Если этаж высокий, то красивый вид из окна компенсирует шум от дороги. То есть говорить, что это действительно влияет, не стоит. А вот трамвай создает вибрацию, даже люстры качаются, так что это безусловное неудобство», — считает эксперт.
По мнению собеседника, на снижение стоимости жилья влияет также соседство кладбища. «Это однозначно минус. Понятно, что живые опаснее мертвых, но похоронные процессии под окном никому видеть не хочется», — признал он.
Говоря о бонусах, повышающих ценник на квартиры, Садреев перечислил стандартное — школы, детсады, крупные магазины, парки и скверы, водоемы и, конечно, наличие парковочных мест. «Это очень нужный момент в сегодняшних реалиях. Наличие подземной парковки под домом стоит повышенных затрат. У нас многие клиенты ищут многоквартирные дома именно с подземной парковкой или хотя бы с парковочной зоной во дворе», — отметил он.
Перед приобретением жилья эксперт советует ознакомиться с генпланом города, чтобы в один прекрасный день не обнаружить строящуюся многоэтажку перед своими окнами.
«Святые места, соседство с ними благоприятно сказывается на жизни»
Директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов убежден, что соседство с культовыми сооружениями добавляет жилью привлекательности. «Мечети, церкви, если они находятся поблизости от домов, увеличивают стоимость жилья, — отметил собеседник. — Люди считают, что это более святые места, соседство с которыми благоприятно сказывается на их жизни. То есть помимо красоты, такое соседство носит и эмоциональную окраску. Я не знаю таких примеров, когда покупатели категорически не хотят приобретать жилье рядом с мечетью или церковью».
«Если открывается какая-то сильная школа, недвижимость поблизости сразу же вызывает интерес у людей, которые хотят в нее попасть. Как правило, именно такие объекты и привязывают людей. Если в округе есть хорошие детские сады и школы, и люди хотят поменять квартиру, они все равно, как правило, остаются в том же районе, — рассуждает он. — Квартиры в шаговой доступности к школам, детсадам дороже, чем даже дом через дорогу. Идентичные квартиры в доме на стороне школы будут дороже, чем такие же квартиры на противоположной стороне. Разница буквально в сто метров, а в цене перепад иногда бывает достаточно серьезный».
«Почему-то никто не стремится соблюдать права неверующих»
А вот руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова полагает, что соседство с любым культовым сооружением для стоимости квадратного метра скорее минус, чем плюс. «Если рассматривают вопрос, строить ли рядом с жилым домом церковь и мечеть, то лучше не строить. Причем ни церковь, ни мечеть, — убеждена собеседница «Реального времени». — В обратном случае может идти речь о нарушении прав неверующих. У нас почему-то все время говорят о том, что нарушаются права верующих, но никто не стремится соблюдать права неверующих».
При этом Гизатова не уверена, что строящийся рядом храм сильно снизит стоимость жилья. «Это лишь может затруднить продажу. Но, возможно, найдутся как раз клиенты, которые захотят такого соседства. Для широкого же потребителя это в любом случае дискомфорт. И строить по соседству культовые сооружения не совсем честно по отношению к тем, кто там уже живет. Они же не предполагали, что здесь будет мечеть или церковь. По меньшей мере, это может быть неприятно», — убеждена она.
«Замануха» в виде детсада
По мнению собеседницы, основным конкурентным преимуществом жилья может быть соседство с парком или лесным массивом — это моментально повышает ликвидность жилья. Многие застройщики выстраивают стратегию продаж, исходя из территориальной близости к парку. Так было с экопарком «Дубрава», ЖК «Весна». «Для многих точкой притяжений становится именно наличие собственного парка. Тот же Горкинско-Ометьевский лес тоже стал точкой притяжения для покупателей квартир в соседних жилых комплексах», — отметила она.
По словам эксперта, во многих ЖК есть «замануха» в виде детского сада «прямо во дворе». «Совсем не факт, что, приобретая квартиру в этом ЖК, вы попадете в этот садик. Многие, видя «садик во дворе», очень радуются этому факту и покупают квартиру. Потом оказывается, что садик коммерческий. Либо бюджетный, но в него стоит очередь из жильцов соседних домов, которые получили свою квартиру, например, бесплатно по программе ветхого жилья. Но имеют такое же право на место в садике как и вы, купивший квартиру у застройщика, который этот садик построил», — рассуждает она.
К негативным факторам, влияющим на привлекательность жилья, собеседница отнесла строительство развязки поблизости от дома. «При этом всегда найдутся покупатели-урбанисты, которым нравятся окна на дорогу и оживленная трасса по соседству. Минусом также является наличие различных промзон, даже гаражного кооператива, складов или незастроенного участка — все это безусловно снижает привлекательность объекта», — резюмирует Гизатова.