Метания олигарха Семина: как менялись цены на объекты до и после пожара в «Адмирале»

10 тысяч за «квадрат»

В середине февраля группа ASG Алексея Семина опубликовала объявление о продаже четырехэтажного здания бывшего Льнокомбината в Казани на ул. Гладилова, 53 площадью 18,5 тыс. кв. метров «с цоколем и межэтажными помещениями, свободного назначения». К нему прилагается земельный участок 7,5 тыс. кв. метров. Таким образом, цена 1 кв. метра составила около 10 тыс. рублей.

В компании ASG подтвердили «Реальному времени», что являются владельцами здания. Арестованный судом после пожара в ТК «Адмирал» гендиректор ЗАО «Управляющая компания «АС Менеджмент» Роберт Хайруллин рассказал тогда нашему изданию, что здание бывшего Льнокомбината относится именно к объектам с площадями свободного назначения.

— Подобных объектов в Казани осталось немного, учитывая хорошее расположение и расстояние до центра города. Объект представляет собой здание свободной планировки (колонного типа) в три уровня. Интерес для потенциальных инвесторов состоит в том, что предоставляется возможность купить здание по интересной цене, и общая сумма инвестиций в проект снизится, что в будущем положительно скажется на окупаемости, — пояснил тогда Хайруллин.

«Мы передумали и подняли цену»

Однако спустя несколько дней цена на объект неожиданно взлетела почти вдвое. «Мы предложили низкую стартовую цену, чтобы провести исследование рынка, сейчас стоимость объекта в том виде, как есть зафиксирована на уровне 20 тысяч рублей за квадратный метр. Согласитесь, приобрести необходимый участок в этом районе и сделать монолит данной площади дешевле не получится», — заявил тогда Хайруллин.

По его словам, главной задачей управляющей компании является эффективное управление активами «с целью извлечения прибыли в интересах пайщиков фонда» (речь идет о ЗПИФ, в котором сосредоточены активы Алексея Семина — прим. ред.). «У нас не стоит задача демпинга и получения быстрой прибыли, поэтому мы рассматриваем варианты наилучшего эффективного использования, в том числе и продажу по выгодной цене. К нам периодически поступают предложения о покупке здания, но мы отсекаем заведомо спекулятивные варианты», — отмечал Хайруллин до своего ареста.

— Такой интерес можно объяснить в том числе и тем фактом, что сейчас идет реновация Адмиралтейской слободы, и эта зона из производственной превратится в деловую со всеми вытекающими последствиями. В ней будут и торговые площади, и точки общественного питания, а также выставочные пространства и офисы. К примеру, недавно к нам поступило предложение о совместной реализации проекта, в рамках которого инвестор предлагает концепцию, основанную на редевелопменте объекта в стиле лофт, а расчет предлагает частью помещений, которые впоследствии можно сдавать в аренду или реализовать. Это тоже интересный вариант, который мы в данный момент рассматриваем. В то же время мы открыты к диалогу со всеми заинтересованными лицами, — говорил он.

Однако после трагических событий вокруг ТК «Адмирал» появилось новое объявление о продаже корпуса Льнокомбината. Цена оказалась прежней — 190 млн рублей. Причем продавец указал, что готов предоставить покупателю рассрочку. По указанному в объявлении телефону ответил некий Андрей, который представился сотрудником ASG.

— Как правило, мы даем рассрочку до года под 18%, аналогичных банковским. По Льнокомбинату есть разные варианты рассрочки, и мы готовы рассматривать сроки. Мы работаем по утвержденной цене. Это прайсовая цена, приглашение к диалогу. И о повышении стоимости данного объекта я не слышал. Торг в разумных пределах уместен, — пояснил он.

Дореволюционного олигарха владения

Напомним, казанский Льнокомбинат был построен в конце 19 века известным российским промышленником Иваном Алафузовым. Помимо льна, там выпускались брезенты, холсты, ткани для шитья амуничных вещей, мешки — в основном продукция для нужд военных ведомств. Предприятие было одним из самых крупных в стране и выпускало продукции на 2,5 млн рублей в год. При заводе действовали фабрики по обработке тканей, производству обуви, пошивочные мастерские. Комбинат занимал несколько строений. Продукция Алафузова даже экспортировалась за рубеж и участвовала в международных торговых выставках в Вене, Амстердаме, Париже. Сейчас же практически все здания бывшего производственного комплекса пустуют. Так, в доме № 55 по ул. Гладилова сохранился магазин «Льноватин» (ООО «Льноком»). В остальных зданиях зарегистрировано менее 20 мелких предприятий, большинство из них — нерабочие. Сам же торговый дом «Казанский льнокомбинат» был признан банкротом лишь в 2006 году. Уже два десятка лет здание принадлежит группе компаний ASG. Когда предприятие признали банкротом, производство на тот момент было действующим, трудовые коллективы завода, протестуя против его ликвидации, даже обращались в правительство Татарстана таким образом им даже удавалось отсрочить введение процедуры наблюдения на заводе.

Отметим, что в промышленной зоне Кировского района, где находится Льнокомбинат, располагаются еще несколько предприятий, основанных Алафузовом, — кожгалантерейный завод, швейная фабрика № 5 и др. Все они были построены в конце 19 — начале 20 века и требуют серьезной реконструкции. Напомним, власти Татарстана намерены облагородить эти территории, которые считаются одними из самых заброшенных в Казани. Так, уже разработан проект реконструкции Адмиралтейской слободы (он даже победил в конкурсе минстроя России), который включает в себя перенос всех оставшихся промпредприятий за пределы города и обустройство жилого пространства с многоэтажными домами, парками и набережными на их месте.

Это заградительная цена

«Реальное время» выяснило мнения экспертов и участников рынка о перспективах развития бывших заводских территорий.

Андрей Питулов — бизнесмен, создатель проекта LOFTKZN:

— Здание Льнокомбината продается уже 18 лет, с того момента, как Семин провернул его ликвидацию, в таком состоянии оно и стоит. За это время они никому не продали, только цены растут. Например, 2-3 года назад за него просили 100 миллионов. Ну я так понимаю, что особого спроса на него нет. Там специфические помещения: огромные цеха однообъемные по 6 тысяч «квадратов» каждый этаж, с шестиметровыми потолками. Все соединены технологическими дверями с моим зданием на каждом этаже, это одно историческое здание, разделенное напополам. И у меня есть видение, что можно было бы сделать на этой территории. Дальше мы могли бы транслировать все это на территорию этого здания и на здание Льнокомбината. Это так называемое открытое пространство, воркспейсы для развития креативного кластера. У нас сейчас тех площадей, которые есть, не хватает, уже ясно, какой арендатор где будет находиться, а для новых места нет. Хорошо, что есть потенциал, можно было бы это развивать, но цена в 10 тысяч за квадратный метр явно завышена (а 20 тыс. рублей за кв. метр уж тем более), потому что там нет ни тепла, ни электричества, ни воды, ни газа — только голые стены. Окон как таковых тоже нет, стеклоблоки рушатся. Стены сделаны из шлакоблоков и тоже не в очень хорошем состоянии. Реконструкция потребуется серьезная, не менее 15-20 тысяч на квадратный метр. Плюс устройство коммуникаций, отопления. Что делать с этим, я знаю, но у меня нет таких свободных денег. У кого есть, пусть приходят. У меня есть эскизы, типа бизнес-плана, как на этом можно нормально денег заработать, реально миллионов 150-200 поднять. Но я предлагаю делать то, чем я профессионально занимаюсь: лофты. Как галерейно-общественные, так и частные. Там можно было бы сделать и галерею в продолжение нашей, она у нас планируется, но маленькая. Спрос на лофты однозначно есть. Это специфический спрос, люди приходят необычные, креативные. Но взять и с нуля прийти это развивать будет сложно.

Я сам патриот Кировского района, считаю, что пришло время, когда в здания алафузовской империи надо вдохнуть новую жизнь. Например, там есть прикольное помещение, оно находится через дорогу от нашего, там были склады Льнокомбината. И они соединены с этим продающимся помещением подземным переходом. И он есть, он не завалился. Можно было бы и те площади к нему присоединить.

Вообще, я общаюсь с бывшими работниками Льнокомбината: они клянут его (Семина — прим. ред.) по-страшному, потому что это было хорошее по большому счету предприятие, одно из трех в России делало хороший лен, брезент. И его просто убили, как и многие предприятия в Казани.

Мурат Ахмеров — директор «А Девелопмент»:

— Здание Льнозавода привлекательное с точки зрения будущего потенциала развития. В текущее время объект неинтересен. В силу того, что район не развит, то и желающих купить здание будет мало. Но переоборудование большинства предприятий Кировского района свидетельствует о том, что район в скором времени заживет новой жизнью. Как это произошло с Авиастроительным районом — построили жилищные комплексы, развязки, станцию метро и прочее. В текущее время данный объект малопривлекательный. В принципе, первоначальная цена в 190 млн рублей за 18,5 тысяч кв. метров была адекватной. Вопрос в том, что площадь слишком большая. В Казани мало у кого есть такая сумма, а тем, у кого есть, вкладываться в этот объект не хочется, потому что есть другие качественные предложения на рынке коммерческой недвижимости.

Этот объект могут рассматривать инвесторы, ориентированные не на 5-7 лет, а на перспективу 10-20 лет. Здание может быть использовано как торговая площадка, офисы, апартаменты. Переоборудование здания с учетом проведения коммуникаций обойдется примерно 300 млн рублей.

Что же касается цены в 380 млн рублей, то это цена заградительная, и вряд ли в текущей ситуации найдутся желающие.

Дмитрий Кротов — руководитель отдела недвижимости компании Bro­keris:

— Первое, на что следует обратить внимание, это месторасположение Льнокомбината. Кировский район, улица Гладилова — нужна ли такая большая площадь на этой территории? Слов много, что район будут облагораживать, но как скоро это произойдет, неизвестно.

Сейчас происходит реконструкция и переименование ТК «Петрушкин двор» в торгово-офисный центр «Петр Первый». Вся торговля будет находится на первом и втором этажах, а верхние оборудованы под офисы. Насколько мне известно, стоимость одного квадратного метра — 50-55 тыс. рублей.

Маловероятно что здание Льнокомбината купят в ближайшее время, по крайней мере до тех пор, пока не будет виден успех «Петра Первого». Если «Петр Первый» будет востребован, то после кризиса здание Льнокомбината перехватят быстро по такой стоимости.

Состояние здания я не видел, но первоначальная цена в 10 тыс. рублей за квадратный метр — очень демократичная. Безусловно, необходимо провести оценку, понять, сколько средств придется вложить в реконструкцию. Несмотря на то, что стоимость квадратного метра составляет 10 тысяч рублей, общая сумма сделки — 190 млн рублей, и следует понимать, что реконструкцию необходимо будет сделать на площади 19 000 кв. метров. Ресурс, которым должен обладать инвестор, чтобы произвести реконструкцию, должен быть не менее 600 млн рублей.

Александр Дембич — завкафедрой градостроительства и планирования сельских населенных мест КГАСУ:

— 380 млн рублей — это, конечно, очень высокая сумма за такое помещение. Даже отреставрированный, в идеальном состоянии комбинат стоил бы не больше указанной суммы. Ведь это практически руины, которые нужно приводить в порядок. Это большие дополнительные затраты. Возможно, такая цена — это своего рода «пробный шар», чтобы узнать, как среагируют покупатели на это предложение.

У самого здания особой исторической ценности нет. Это объект начала ХХ века, является образцом промышленной архитектуры. Здание не включено в реестр памятников культуры.

Существуют предварительные проекты реконструкции территории Льнокомбината. Его хотели использовать под общественно-деловой комплекс, с включением туда жилья гостиничного типа. Мы делали этот проект в рамках реконструкции Адмиралтейской слободы. Специально, конечно, Льнокомбинатом никто не занимался, но в рамках реконструкции слободы мы делали, так сказать, прикидку, что можно сделать с этим объектом.

Шансы на воплощение проекта есть, так как все, что связано с Адмиралтейской слободой, активно развивается. Выделяются деньги на проектные работы. Я думаю, что будут выделены средства и на реставрацию и рекультивацию территории. Этот проект вполне жизнеспособен. И в этой связи Льнокомбинат является достаточно примечательным местом. Планируется, что возникнет парк вокруг старого заброшенного русла Казанки. А завод непосредственно примыкает к парку. Кроме того, в зоне прямой видимости находится Успенский Зилантов женский монастырь. Планировалось, что будут подходы и подъезды к монастырю как раз-таки со стороны Льнокомбината.

В общем-то, все уже готово к дальнейшим действиям и преобразованиям.

Фото: Роман Хасаев, asg-invest.ru, kazan.aif.ru, ik-architect.com, temples.ru