«Антикризисный план» группы «Фон» ожидаемо обернулся большой распродажей по сниженной цене

Народ разогрели вахтеры

Каждые две недели министерство строительства, архитектуры и ЖКХ проводит совещания с дольщиками, в ходе которых подробно отчитывается о том, как решаются вопросы в проблемных домах. На последней встрече, которая прошла в преддверии ноябрьских праздников, присутствовало практически все руководство минстроя во главе с министром Иреком Файзуллиным. Кроме руководства министерства в совещании принимали участие представители прокуратуры, исполкома. Такую встречу не мог не проигнорировать и владелец девелоперской группы ФОН Анатолий Ливада. Судя по имеющейся у «Реального времени» записи встречи, несмотря на значительный эмоциональный накал, диалог между властью, дольщиками и застройщиками какой-никакой пока получается.

На разогреве у министра выступили вахтеры министерства, которые начали неохотно пропускать людей. И так не очень позитивно настроенные люди, среди которых были дольщики проблемных домов, оказались в считанные минуты буквально взвинчены. Проблема с пропуском объяснилась довольно просто — на встречу пришло больше людей, чем записывалось. Тем не менее, открывая заседание, Ирек Файзуллин получил ударную дозу негативных эмоций от аудитории.

Негатив настолько преобладал, что даже известие о том, что первый дом ЖК МЧС будет сдан уже в этом году, как-то утонуло в ропоте толпы. Около 10 минут собравшиеся практически не воспринимали информацию, выражая свое негодование по поводу несдающихся домов. Однако чиновникам все-таки удалось направить разговор в конструктивное русло.

ЖБИ купит друг Анатолия Ливады в рассрочку и с дисконтом

Напомним, основные тезисы антикризисного плана по решению проблем группы «ФОН» «Реальное время» проанализировало еще в октябре и пришло к неутешительным выводам.

Как станет ясно из выступления министра строительства Ирека Файзуллина (об этом чуть ниже), весь план реализуется по сценарию, который описал вместе с экспертами коллектив нашей редакции. Тогда мы писали о том, что стоимость активов Анатолия Ливады завышена, и даже обнаружили финансовую «брешь» в 3 млрд рублей. Предсказали мы и продажу недвижимости и предприятий с дисконтом, а также опасность, что банки-кредиторы могут забрать активы по заниженной цене. Отмечали мы и завышенную стоимость квартир, выставленных «ФОНом» на продажу (министр в поддержку этого довода заявил о почти двукратном падении задела на 2016 год. К слову сказать, об этом мы писали на примере Казани буквально неделю назад).

Итак, перейдем к плану. Файзуллин рассказал о первой достигнутой договоренности — продаже «фоновского» завода ЖБИ в Дербышках (Липатова, 33). В презентации антикризисного плана стоимость этого актива оценили в 400 млн рублей.

«Нашли решение по компании «Бриз», которая частично деньгами, частично ресурсами покупает завод ЖБИ за 350 млн. Реальная его стоимость, я думаю, миллионов 600, может, и более. Этих денег не хватает в любом случае», — заявил Файзуллин. — Средства от продажи будут направлены на строительство инженерных сетей и строительство домов в «Симфонии» и ЖК «МЧС». Одним словом, дисконт и рассрочка при распродаже нами были верно спрогнозированы. Таким образом, живыми деньгами долгострои «ФОНа» получат почти втрое меньше, чем предполагалось. Правда, сделка еще не завершена. Согласно выписке Росреестра, помещения остаются все также в собственности ООО «Киндери» — дружественной структуры «ФОНа».

Что же касается «Бриза», то, скорее всего, речь идет о компании Андрея Белякова, крупного казанского застройщика. Последний, к слову сказать, хорошо знает Ливаду, и в своем интервью подчеркивал, что в строительный бизнес он пришел во многом благодаря советам Анатолия Николаевича. Изначально его компания работала подрядчиком на объектах «ФОНа». Помимо чисто человеческих чувств, возможно, что у крупной девелоперской компании (ЖК «Казан су», «Волжская гавань») нет собственных мощностей по выпуску стройматериалов. Как известно, собственная стройиндустрия — это путь к удешевлению себестоимости квадратных метров для больших строительных конгломератов.

Если сделка состоится, то у группы «Бриз» появится завод мощностью по выпуску 70 тыс. куб. м ЖБИ-изделий; 350 тыс. куб. м бетона, раствора (товарного); 560 т металлоизделий.

Не попутный ветер в «Парус»

В целом, в ходе встречи дольщики постоянно нажимали на министра и попросили назвать конкретные сроки реализации. Однако министр строительства отметил, что быстро — значит дешево.

— Давайте вместе продадим активы! Ресторан «Парус», его цена 260 млн, есть покупатель за 190 млн. Фон хочет минимум 240, что делать? Давайте проголосуем, заставим «Фон» продать, — воскликнул Файзуллин.

Напомним, что в презентации, которая «засветилась» в СМИ, развлекательный комплекс «Парус» на Набережной (Кремлевская дамба) (площадь нежилых помещений с чистовой отделкой — 3 783,8 кв. м) оценивался в 250 млн.

Помимо этого, следует добавить, что согласно выписке Росреестра, здание ресторана «Парус» принадлежит ООО «Савиново» на основании документа о праве собственности от 25 марта 2014 года, а в отношении здания действуют обременения в виде ипотеки от 7 февраля 2014 года и 30 апреля 2014 года. В обоих случаях обременения установлены в пользу ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие». Срок, на который установлено обременение, не указан. Но самое интересное, что земля, на которой находится ресторан «Парус», принадлежит республике, сдана в аренду ООО «Парус» с 22 апреля 2014 по 21 октября 2054 года.

«Аренда там сумасшедшая»

Опрошенные «Реальным временем» рестораторы с большим скепсисом оценили некогда знаковое здание и даже сомневаются в адекватности его цены в 190 млн рублей.

Галина Шарафутдинова, исполнительный директор Ассоциации рестораторов и отельеров РТ, считает, что такая цена неадекватная. Кроме того, по ее словам, в ресторане не урегулирован вопрос с документацией.

— Я была там внутри, в цехах… В плане речного регистра еще вопрос стоит, это дебаркадер. Я слышала, что там еще не все до конца урегулировано. Я не знаю, возможно ли реально получить соответствующие документы, чтобы вкладывать деньги и работать там спокойно, — сказала она корреспонденту «Реального времени».

Она вспомнила, что первым, кто работал с рестораном, был Зуфар Гаязов, председатель правления Ассоциации рестораторов и отельеров РТ, генеральный директор компании ООО «Татинтер Ресторантс».

— Зуфар Фадипович (Гаязов) — очень грамотный ресторатор, и он не стал был никогда продавать его как бизнес, если бы он понимал, что есть перспективы развития. Он все анализирует, и он четко понимал, что перспективы нет, — отметила Шарафутдинова. — «ОФС» хотели, попробовали, но не получилось. Учитывая, что Зуфар Фадипович на банкетах имел большой опыт и не смог, а «ОФС» никогда на банкетах ранее не работали, им было еще сложнее. Аренда там сумасшедшая. «ОФС» не вытягивает, они отказываются от этого объекта, поэтому «Фон» и выставляет на продажу. «Штат» уже закрыли. Комплекс сейчас нежилой. Если его возрождать, то надо с нуля. И нужна уверенность, что если деньги вкладываются, то он будет в твоей собственности, и у тебя его никто не заберет по определенным причинам.

В свою очередь Зухра Исмагилова, руководитель отдела маркетинга УК «Казанская Ривьера», добавила: «Был бы бизнес перспективный, его б не продавали».

«Сберу» отдали кирпичный завод, а взамен он снял обременение с земли долгостроев

Интересный пассаж прозвучал от министра и о судьбе кирпичного завода в Ключищах.

— У «Фона» прекрасный завод, шикарный кирпич он выпускает, который находился в залоге у Сбербанка. Завод, если сегодня его строить, то потребуется 2,5 млрд… Сбербанк настаивает на сумме 900 млн, причем это в счет погашения кредита, ни одной копейки из этих денег на строительство не пойдет…, — рассказал Файзуллин. — Когда мы идем в банк брать кредиты, если ты имеешь собственность на 100 рублей, тебе кредит дадут на 60, а то и на 50 рублей, также и у «Фона», Сбербанк хочет забрать этот завод за 900 млн, естественно, мы не согласны, потому что разница возникает. Применен договоров обратного выкупа, который устроил и «Фон», и правительство… Ладно, мы выводим, даем согласие «Сбербанку», в принципе дали уже, но с условием, что они снимают обременение со всех наших площадок для того, чтобы мы зарегистрировали договора долевого участия.

Таким образом, становится понятно, что долгие судебные тяжбы группы ФОН со Сбербанком из-за кредитов на 1,3 млрд рублей завершились мировым, как мы и писали. А именно: в счет погашения долгов ушел заложенный кирпичный завод. Впрочем, об этом возможном сценарии «Реальное время» уже написало в июле (привет, коллегам). Тогда же нам стало известно, что взамен будет снято обременение с земли ЖК «Симфония».

Один из экспертов на условиях анонимности прокомментировал продажу «фоновского» кирпичного завода. «Завод новый, ему, наверное, лет семь. Оборудование не новейшее, но современное. Заявленный объем в 60 млн условного кирпича… Он никогда на такую мощность не работал, хоть это как считать. Вообще, если такие активы продаются, то за основу берут валовой объем производства. По моим оценкам, у «Ключищ» она была на уровне 400 млн рублей. Но при выставленной Ливадой цене в 1,9 млрд рублей коэффициент получается 5. Честно признаюсь, что никогда не встречался с тем, что выставляют пятикратное значение валовки… Цена явно завышена», — считает собеседник.

Договора зарегистрируют и застрахуют

В целом, в планах минстроя ввести 7 домов в ЖК «Симфония», 4 — в ЖК «Молодежный», 5 — в «МЧС», по одному — в «Солнечном городе» и «Фучика», а также 4 дома в микрорайоне Яшьлек в Набережных Челнах. При этом министр прямо сказал собравшимся, что «сказок не бывает», но республиканские власти работают.

Принципиальным моментом в ходе встречи дольщиков стала регистрация договоров долевого участия, у многих собравшихся есть только предварительные договора, Файзуллин сообщил, что процедура обойдется приблизительно в 6 млн, и предложил сэкономить эти деньги, однако собравшиеся резко высказались против этой идеи, в результате министр сообщил, что задача по регистрации договоров принята.

Тут же всплыла следующая проблема — необходимость страхования договоров долевого участия. Об этой проблеме «Реальное время» и последствиях новых правок в ФЗ-214 именно для «ФОНа» писало также в октябре.

В ходе заседания выяснилось, что ни одна страховая компания не готова взяться за это дело, и поиски подходящего кандидата потребуют отдельных усилий, которые министерство строительства обещало приложить.

Пожалуй, самым большим сюрпризом встречи стало участие в ней Рустама Минниханова. Ровно через час после ее начала Ирек Файзуллин внезапно встал, и сказал — что должнен пойти, доложить президенту, и пообещал вернуться через пять минут. Собравшиеся, похоже, сразу не поверили и не хотели отпускать министра. Однако через означенное время Файзуллин и правда появился в зале.

Ливада призвал не бунтовать

Что интересно, принимавший участие в совещании генеральный директор «Фона» Анатолий Ливада собрал гораздо меньше претензий от собравшихся, чем министр строительства, правда в его адрес звучали пожелания ареста и даже расправы, тем не менее, когда глава «Фона» брал слово, в зале становилось намного тише, чем во время выступления других участников, и вопросы ему задавались в гораздо менее конфронтационном ключе.

— Выезжать ни я, ни кто-то еще из группы «Фон» не планирует, как я в начале сказал, дома, которые мы взяли — мы достроим, денежные средства идут от 30 до 35 млн в месяц, и их мы направляем на строительство. Еще у меня какая просьба — чем больше мы делаем мероприятий, связанных со своими квартирами, связанными с демонстрациями, тем хуже мы делаем и себе, и в отношении правительства, министерства, города. Сегодня правительство прилагает все усилия, чтобы «Фон» выполнил свои обязательства, и коллектив на это настроен.

Также Ливада говорил о том, что была сломлена система поступления денежных средств от дольщиков, что ставит компанию в сложнейшее положение. Ирек Файзуллин на это отметил, что выбраться ей поможет только внешний инвестор. В том же материале от 9 октября наша редакция в отличие от коллег, описавших антикризисный план в радужных тонах (остается лишь надеяться, что это никак не связано с каким-то коммерческими моментами), отметила, что активов «ФОНа» недостаточно, и потребуется привлечение других инвесторов.

Сегодня мы требуем, чтобы «Фон» реализовал активы, какие есть, и смотрим, на какие дома их будет хватать

В завершение министр строительства описал в целом, что ситуация на рынке сложная.

«Самостоятельно компания «Фон» не сможет привлечь средства, ни один банк ей денег не даст. И квартиры не купит, чтобы привлечь средства. Без нашего вмешательства, без вмешательства города эту задачу не решить. Можно сколько угодно шуметь, ругать нас. Вы знаете, что приостановился весь объем строительства у нас в стране (не только в республике), банковский кредит, за которым застройщик может пойти — от 20 до 28%, на эти деньги строить нельзя, потому что больше чем за 70 тысяч рублей и в лучших местах жилье не продать, — объяснял министр. — Все наши исполкомы выдали разрешений на строительство домов всего лишь на 2,5 млн квадратных метров, год назад было почти 4 млн кв. метров разрешений на строительство. Из-за того, что не решаются схемы и рынок сужается, а «Фон» пользовался кредитными ресурсами и без вмешательства задачу не выполнит. Сегодня мы требуем, чтобы «Фон» реализовал активы, какие есть, и смотрим, на какие дома их будет хватать. Но в любом случае договор долевого участия или предварительный — для нас разницы нет, обязательства республика на себя взяла, и эти дома будут».

Напомним, что еще весной этого года в исследовании аналитической службы «Реального времени» было выявлено, что самая низкая цена кв. метра на рынке у скандально известной компании «Свей»/ «Маг-Строй» Рашида Аитова и группы «ФОН» — от 38-40 тыс. рублей за кв. м. На этом фоне обещание Ливады реализовать непроданные квартиры по 60-65 тыс. выглядит, мягко говоря, неадекватно.

Собрание продлилось более двух часов, но все вопросы обсудить не удалось. Учитывая это, а также масштабы проблемы, вскоре предстоит очередная встреча по проблемным домам под председательством Ирека Файзуллина. «Реальное время» будет следить за развитием событий.