Стратегия для будущего новосела: брать жилье сейчас или подождать?

Казань не падает в цене квадрата

Впервые с момента старта реформы долевого строительства жилья стоимость «квадрата» в новостройках Казани начала медленно, но все-таки понижаться. По данным аналитического центра ЦИАН, в декабре средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке столицы составила 94,5 тыс. рублей, снизившись на 0,9% относительно ноября этого года. Строго говоря, минус в цене казанского квадрата на 1% больше похож на техническую корректировку, нежели на какой-то откат назад. Несмотря на колебания покупательского спроса, цены на первичное жилье, похоже, наконец остановились после бешеного ралли. По данным исследования ЦИАН, 2019 год оказался взрывным для столичного рынка новостроек. В годовой динамике Казань показала наибольший рост стоимости жилья, чем остальные 14 городов-миллионников, следует из данных ЦИАН. Стоимость квадратного метра с начала года подскочила на 22%: с 77,2 тыс. рублей до 94,5 тыс. рублей — такие финальные цифры 2019 года привели эксперты агентства. В остальных городах цены на новостройки также выросли за год, но умеренными темпами. На 16% — в Нижнем Новгороде, на 15% — в Уфе и Челябинске, на 14% — в Новосибирске и на 12% — в Красноярске. Меньше всего выросли цены в столичных мегаполисах: в Санкт-Петербурге — на 3%, до 126,5 тыс. рублей за «квадрат», в Москве — на 6%, до 192,7 тыс. рублей за «квадрат».

Правда, существенный рост в 22% произошел еще и в Воронеже. Но там стоимость жилья выросла на фоне низкой базы: с 41,2 тыс. рублей в декабре 2018 года до 50,4 тыс. рублей в декабре 2019 года. Но повышение оказалось неустойчивым: в ноябре цены на «первичку» опустились на 7,2%. В отличие от него Казань прочно закрепилась на том ценовом уровне, который сложился до старта реформы «долевки». Причем до повышения цен застройщики не взяли ни одного кредита, который бы оказывал давление на их финансовую нагрузку.

«Терра инкогнита»: сколько продано жилья в новостройках Казани

«Роковой» ноябрь, когда случилась легкая встряска от замедления покупательского спроса, оборвал ровную тенденцию продаж на рынке новостроек Казани. Наиболее полно и объективно ситуацию на рынке первичного жилья до этого поворотного момента описала московская компания bmMAP.pro. Аналитики компании вычленили из общей отчетности татарстанского управления Росреестра чистый объем сделок с новостройками Казани. Для непосвященных в тонкости статических данных Росреестра поясним, что официальные данные о продажах в новостройках Казани не публикуются. В ежемесячных отчетах управления приводятся сводные обобщенные данные о количестве зарегистрированных договоров ДДУ в республике, а отдельной статистики по каждому городу не дается. Поэтому можно вывести общий тренд в республики с погрешностью, а конкретно — ничей. Официальных сведений об объемах сделок на первичном рынке Казани в открытом доступе не найти, хотя детальные отчеты о продажах на вторичном рынке выделяются в отдельный блок и по ним легко проследить динамику продаж.

Впрочем, информационный вакуум о казанской «первичке» заполняется выводами независимых экспертов. Руководитель отдела аналитики DigitalDevelopment Михаил Жданович, ставший партнером компании bmMAP.pro, рассказал «Реальному времени», что при подготовке своего исследования они специально запрашивали в Росреестре «очищенные» ежемесячные данные обо всех сделках на первичном рынке Казани, после чего подсчитали, сколько было продано нового жилья на протяжении 9 месяцев текущего года. Для полной точности агрегация динамических данных проводилась не по дате регистрации договора, а по дате его заключения. Как пояснил «Реальному времени» Михаил Жданович, между этими датами есть временной лаг в пару недель, так как все зависит от того, как быстро покупатели приносят документы на регистрацию. В пресс-службе федеральной службы Росреестра ознакомились с исследованием компании bmMAP.pro и признали, что цифры и выводы, приведенные в работе, достоверны, объективны и беспристрастны.

Аналитики bmMAPpro: в Казани продается 77 проектов с объемом жилья 1,75 миллиона кв. м

Если до сих пор эксперты следили за мониторингом стоимости жилья, то аналитики bmMAP.pro впервые подсчитали, сколько на самом деле продается жилья в новостройках Казани. По их данным, к началу осени этого года на экспозицию было выставлено 1,75 млн кв. м нового жилья. Это 77 жилых проектов, которые включают 135 жилых домов на 35,3 тысячи квартир. На жилье комфорт-класса приходится 93% от общего количества выставленных лотов. Их стоимость варьируется от 74 тысяч до 84 тысяч рублей за «квадрат» в зависимости от количества комнат в квартире (цены приведены на сентябрь 2019 года).

Как бы ни говорили об угрожающем дефиците двухкомнатных квартир, но больше всего лотов в этом году продается как раз с «двушками». Экспонируется на рынке 3 313 лотов. Средняя стоимость — 4,7 млн рублей за квартиру общей площадью в 60,1 кв. м (или 77,6 тыс. рублей за 1 кв. м). Однокомнатных квартир чуть меньше — 2 760 лотов. Средний чек — 3,3 млн рублей при площади в 38,8 кв. м (или 84 тыс. рублей за 1 кв. м). Трехкомнатных квартир меньше всего — всего 1 420 лотов. Их трудно назвать просторными для большой семьи. Общая плошадь — 71 кв. м, что сопоставимо с известным «ленинградским» проектом советской эпохи. Они прдются по цене в 6 млн рублей (или 74 тыс. рублей за 1 кв. м). Впрочем, нет ничего удивительного в том, что их мало в сегменте комфорт-класса, а комнаты маленьких площадей.

Полнометражные квартиры давно перешагнули в бизнес-класс, где стоимость квадратного метра от 110—117 тыс. рублей. Но этих предложений очень мало на рынке Казани. По данным bmMAP.pro, экспонируется 157 лотов на двухкомнатные квартиры, 139 лотов — на трехкомнатные и 136 лотов — на однокомнатные. Интересно, что квартиры бизнес-класса всего на 10—15 метров больше, чем аналогичные в комфорт-классе. Можно ли их считать таковыми в полном смысле этого слова — вопрос спорный и неоднозначный. Зато продаются они в полтора раза дороже комфортного жилья: 4,7 млн рублей — стоимость однокомнатной квартиры, 7,7 млн — двухкомнатной и 12 млн рублей — трехкомнатной.

Кто больше выиграл в ценовом ралли

Активный покупательский спрос на фоне ценового ралли продержался до осени. По данным аналитиков bmMAP.pro, за 9 месяцев этого года было продано 411 тыс. кв. м жилья, Суммарно в сделках участвовали 7,9 тыс. лотов.

Абсолютным лидером по объему продаж стал ООО «Ак Барс Недвижимость» (ГК ООО «Ак Барс Девелопмент»), занявшее 16% рынка жилья в новостройках Казани. Немного уступила ему группа компаний «СМУ-88» Ильи Вольфсона, занявшая долю в 14%. На третьем и четвертом местах соответственно оказались холдинги «Унистрой» и «Суварстроит», каждый из которых закрепил за собой по 10%. Таким образом четыре компании обеспечили поглощение 50% казанского рынка новостроек, подсчитали аналитики bmMAP.pro.

Вообще, в топ-10 девелоперов вошли такие известные застройщики как ГК «ЖИК» и БРИЗ (по 7% рынка), «Камастройинвест» (6% рынка), московская группа компаний «Садовое кольцо» (4% рынка). По 3% казанского рынка отвоевали «РЕНТ Сити» и «АРТ Строй». Остальные игроки удерживают в совокупности 20% рынка. Это говорит о том, что казанская «первичка» многообразна и далека от монополизации сильными игроками.

Топ-10 девелоперов и их доля в общем количестве сделок

Если говорить о конкретных застройках, то 80% рынка предложений сегодня обеспечивают 33 проекта застройщиков, отмечает Михаил Жданович. Лидерами продаж оказались проекты «Мой ритм» от Ак Барс Недвижимость, «Яркий квартал» от ГК «ЖИК», «Живи на Портовой» от Камастройинвест и «Весна» от холдинга Унистрой. «На эти 4 популярных проекта пришлась четверть продаж 2019 года», — отметил Михаил Жданович.

Причины покупательского поведения просты: это низкие цены на старте — это от 55 до 60 тысяч и выгодное месторасположение участков под застройку, объясняет Андрей Савельев. Так, «Камастроинвест», известный как застройщик элитного жилья, перешел на строительство комфортного жилья и открывал продажи с низких цен — ниже 55 тысяч, что вызвало даже очереди, рассказал он. По словам риэлторов, в ожидании перехода на эскроу застройщики подняли летом цену на 10%.

«Мой ритм» (располагается недалеко от торгового комплекса «Мега» в Советском районе — прим.авт) до момента проектирования был долгожданным для будущих покупателей ввиду его великолепного месторасположения, транспортной доступности, отдалении от домов старой застройки, — говорит Антон Вассерман, исполнительный директор ООО «АК БАРС Недвижимость» (ГК ООО «АК БАРС Девелопмент»). А как только стало известно о неоспоримых плюсах, которые разительно выделяют жилой комплект «Мой Ритм» от конкурентов, покупательский спрос превзошёл все даже самые смелые прогнозы.

Топ-10 проектов по количеству сделок и их доля в общем количестве сделок

Казань взяла тренд на «еврожилье»

Отличительной особенностью нынешнего девелопмента явилось увлечение застройщиками строительством малометражного жилья. По сравнению с полнометражными «еврожилье», как называют сами застройщики, на 10—20 кв. м меньше стандартного. «Но не стоит пугаться понятия «малометражное», — говорят сами застройщики. — В подобных квартирах нет лишних метров в холле, туалетных комнатах, а сами планировки квартир продуманы до мелочей». Зато квартиры в таких проектах раскупаются быстрее, что подтверждает правильность строительной парадигмы застройщиков.

«Малометражные квартиры становятся все более популярными не только из-за доступности. Определенную часть запроса на такое жилье формируют молодые люди, у которых сценарий использования жилого помещения отличается от привычного — того, что был у их родителей, — поясняет гендиректор ГК «СМУ-88» Илья Вольфсон. — Обычный функционал квартиры теряет для них свою ценность: для еды есть доставка или заведения, с друзьями удобнее встретиться или в кофейне, или в парке, хранить вещи незачем, потому что принято избавляться от ненужного. Оговорюсь, что это не повальный тренд, все-таки при выборе квартиры казанцы пока более склонны к классическим решениям. Тем не менее случаи, когда покупка небольшой квартиры происходит намеренно, а не вынужденно, уже нельзя считать единичными.