Новые хозяева готовы отдать под снос ностальгию казанских авиаторов
Типовое здание старого аэропорта с первым круглосуточным рестораном Казани продается за 130 млн рублей
Двухэтажное здание бывшего аэропорта, расположенное на ул.Лумумбы в Казани, не могут продать несколько месяцев — недавно собственник снизил цену предложения на 20 млн рублей. Эксперты «Реального времени» объясняют это тем, что объект достаточно специфичный из-за сложных интерьеров, высоких потолков, поэтому его коммерческое использование мало реалистично, и предлагают разместить здесь автовокзал.
Безуспешное объявление
Как стало известно «Реальному времени», в условиях кризиса владельцы двухэтажного здания старого аэропорта, расположенного на улице Патриса Лумумбы, 47а, пытаются продать его за 130 млн рублей. Впервые объявление о продаже объекта появилось на сайте бесплатных объявлений в октябре 2014 года. Осенью собственник здания оценивал объект, включающий само здание (1,7 тысяч кв. м) и прилегающую к нему территорию, (6 тысяч кв. м), в 150 млн рублей.
Интересно то, что площадь здания, указанная собственником, периодически изменялась: 9 февраля она обозначалась как 1728 кв. метров, 27-го – 1785 кв. метров, а 2 марта – 1731 кв. метр.
Собственник красочно «расписал» все преимущества сделки: удобные подъездные пути, своя прилегающая территория, возможность дополнительных построек, престижный район, транспортная развязка, высокий автомобильный и пешеходный трафик. Также в объявлении подчеркивается, что объект расположен в оживленном районе в окружении элитных новостроек («Лазурные небеса», ЖК «XXI век») и в непосредственной близости от крупных торговых центров «Мега», «Южный». Все эти преимущества обеспечат исключительно выгодное размещение бизнеса, а также высокую перспективу инвестирования денежных средств, акцентируется в объявлении.
Как удалось узнать «Реальному времени», одним из совладельцев здания выступает казанский предприниматель Владислав Гольдман.
«Цена соответствует рыночной»
Адекватность предложенной собственником здания стоимости подтвердили Роберт Хайруллин, гендиректор ЗАО «Управляющая компания «АС Менеджмент», и Мурат Ахмеров, директор «А-Девелопмент». Ахмеров подробно пояснил корреспонденту «Реального времени» формирование стоимости объекта.
Стоимость сотки земли в этом месте составляет 1 млн рублей. Следовательно, обозначенная здесь территория — 6 тысяч кв. м – будет стоить 60 млн рублей. Если считать стоимость площади здания, то в среднем в этом районе она составляет 35 – 40 тыс. рублей. Если рассматривать стоимость кв. метра здания за 40 тыс. рублей, то оно обойдется покупателю в 69,2 млн рублей. В итоге стоимость здания с прилежащей к ней территорией составит 129,2 млн рублей. При этом надо учитывать, что при совершении такого рода крупных сделок продавец чаще всего предоставляет дисконт в размере от 5 до 10%.
Возможность торга подтвердил корреспонденту «Реального времени» риелтор, обозначив дисконт в 10% от указанной стоимости.
Претендент на памятник архитектуры
При рассмотрении вариантов по использованию здания старого аэровокзала с прилегающей к нему территорией у Роберта Хайруллина возник вопрос о легитимности сноса здания для реализации задумок девелопера.
– Если рассматривать вариант покупки здания, чтобы снести и построить другой объект (например, жилье), то сразу возникает несколько вопросов. Экономика проекта при данной цене: стоимость квадратного метра земельного участка уже получается очень высокой, а если добавить еще стоимость сноса, то она выходит за грани окупаемости. Более того, необходимо принять во внимание, что само здание имеет уникальную форму и, возможно, имеет отношение к памятникам архитектуры, и не может быть и речи о перестройке или сносе здания.
Актуальность этого вопроса подтвердила Фарида Забирова, замначальника татарстанского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИК):
– Здание старого аэропорта не является памятником, но является объектом, обладающим признаками объекта культурного наследия по приказу министерства культуры от 30.03.2009. Сохранению объектов авангарда и советского периода сейчас уделяется особое внимание. Я считаю, что аэропорт достоин быть в списке памятников. Если бы меня спросили как эксперта, то я бы дала положительное заключение о его постановке на госохрану, потому что не только уникальные объекты, но и типичные должны остаться. Для постановки объекта на госохрану нужна государственная историко-архитектурная экспертиза, которая определяет, достоин он быть в числе памятников, или нет.
По ее словам, здание было построено по проекту московского архитектора в 1954 году. По этому проекту в СССР создали 11 подобных зданий, отличающихся в зависимости от местных особенностей архитектурой бортика и башней над входом, т.е. аэропорт в общем-то типовой в архитектурном смысле. Тем не менее, это здание имеет важное значение: у него интересный интерьер, росписи с видами Казани, там есть синтез искусств (архитектуры и живописи).
И все равно объект попадает под действие закона (73-ФЗ) и должен охраняться (так как он имеет признаки ОКН): его нельзя сносить, подчеркнула собеседница нашего издания. По словам Забировой, здание может быть использовано только с учетом сохранения его исторически значимых качеств.
Тем не менее, риелтор сказал «Реальному времени», что снос здания новым собственником возможен без каких-либо проблем, ибо оно не представляет никакой архитектурной ценности…
Фарида Забирова: «Сохранению объектов авангарда и советского периода сейчас уделяется особое внимание. Я считаю, что аэропорт достоин быть в списке памятников».
Бизнес или торговля
Что касается назначения здания, то эксперты разделись во мнениях. Ахмеров прочит зданию роль торгового или бизнес-центра. Первый этаж может иметь торговое и офисное назначение, второй – только офисное, отметил собеседник. Такую планировку он объяснил тем, что все массивы и трафики сосредоточены не совсем рядом с этим зданием, поэтому второй этаж лучше отдать под офисы. Также Ахмеров обозначил ставки для арендаторов: по первому этажу они составят 600 – 800 рублей за кв. метр, по второму – 500 – 600 рублей за кв. метр (по офисным ставкам).
«Данный объект первоначально нам предлагали, но нас предложение не заинтересовало», — сказал Хайруллин. Тем не менее, эксперт рассказал о возможных перспективах развития территории.
– Если оценивать перспективы использования здания, то, на мой взгляд, прежде всего, здание может быть интересным для покупки исключительно под собственные нужды — в частности, офис компании. Реализация какого-либо коммерческого проекта (например, под развлекательный бизнес), на мой взгляд, нереалистична. Учитывая все риски, выгоднее арендовать помещения.
Все это подтверждает соответствие стоимости здания и прилежащего участка рыночной стоимости, резюмировал Ахмеров.
Мнение «друзей» аэровокзала
Магомед Закаржаев – советник генерального директора ОАО «Казанское авиапредприятие»:
– С этим зданием у меня связана практически вся моя летная биография: в этот аэропорт я пришел в 1975 году и до последнего, до закрытия аэропорта, работал там. Само здание не сказать, что уникальное, потому что это был типовой советский проект. И прямо один в один таких аэровокзалов было построено несколько: в частности я видел точно такие здания в Харькове, Алма-Ате. Оно красивое и по тем временам для того пассажиропотока было вполне комфортным (только в летние периоды не справлялось). Там был единственный в городе круглосуточный ресторан, и многим жителям Казани здание запомнилось именно этим.
Долгое время после закрытия старого аэропорта в здании находилось Агентство воздушных сообщений (ТАВС) и наш офис Второго казанского авиапредприятия на втором этаже. Потом его арендовали какие-то коммерческие структуры. У Татарского агентства воздушных сообщений его с свое время (ближе к тысячелетию) купила какая-то структура, близкая «Татнефти» (если не сама «Татнефть»). Тогда была баталия: как продавать, почем продавать это здание, потому что учредителем, владеющим 53%, оставалась авиакомпания «Татарстан», а 47% было продано «Тулпару». Еще руководство республики тогда решило, что здание нужно сохранить и провести его реконструкцию (которую почему-то не выполнили).
Азат Хаким – председатель совета директоров группы компаний «Тулпар»:
– У авиации забрали это здание в 2004 году. Продать его сложно, потому что здание само по себе коммерческой ценности не имеет; аренду сдавать его – площади слишком большие, с высокими потолками – много на нем не заработаешь. Именно в коммерческой сфере использовать его очень сложно.
Здание было сохранено благодаря гендиректору ТАВС Владимиру Хусаинову. Когда собственником здания был ТАВС, там полностью внутри была проведена реконструкция, плановый ремонт и укрепление крыши. Хотелось бы, чтобы это здание сохранилось: многие поколения авиаторов связаны с этим аэровокзалом, пассажиров – тем более.
В свое время, по плану там должна была пройти дорога с выходом на Камазовскую трассу. Если ее построят, то было бы идеально разместить там восточный автовокзал, чтобы автобусы не заезжали в центр города, и уменьшить трафик.