РАД в Казани: мы приходим тогда, когда нужен опыт и технологии успешных продаж

Можно ли с выгодой для государства провести Big Sale стрессовых активов

Новизну традиционной повестке ежегодного Рождественского саммита придало обсуждение достаточно закрытой темы — как продавать непрофильные объекты госкомпаний, права требования кредиторов, банкротное имущество АСВ. Это совершенно особая когорта активов, которые воспринимаются потенциальными покупателями как обесцененные неликвиды, которые хотят купить с большим дисконтом, однако правила продажи регулируются специальными нормативными актами правительства РФ. Нарастание массы проблемных и стрессовых активов — новое явление для татарстанского рынка недвижимости, поэтому вопросы предстоящего Big Sale впервые были подняты на деловом завтраке, предварившем открытие саммита в Kazan Palace by Tasigo.

Как сделать сделки купли-продажи непрофильных активов прозрачными и эффективными, а инвесторам открыть максимально свободный доступ? В этом заключалась суть полуторачасовой дискуссии, в которой приняли участие заместитель начальника корпоративного отдела Министерства экономического развития РФ Ольга Логинова, управляющий татарстанским филиалом Сбербанка Рушан Сахбиев и профессиональные игроки этого сегмента. Модератором встречи выступил глава «Российского аукционного дома» Андрей Степаненко. Кстати, он стоял у истоков запуска аукциона в 2009 году, из которого впоследствии сложился институт публичных торгов на территории РФ. РАД за 10 лет продал имущества на 450 млрд рублей, приняв непосредственное участие в формировании публичного имущественного рынка России. Миссия РАД — работа в интересах государства, бизнеса и предпринимательства. Эксперты РАД работают в нескольких сегментах рынка: приватизация, корпоративное имущество, банкротные активы, частное имущество, госзакупки.

За это время РАД было заключено более 53 тысяч сделок, найдены инвесторы на сотни предприятий, проданы под застройку 17,4 тысячи га территории и реализовано 3,8 млн кв. м коммерческой недвижимости. Теперь его филиалы работают в 14 крупных городах-миллионниках — от Владивостока до Краснодара.

Почему РАД «прописался» на Петербургской,42

Новой точкой в географии присутствия РАД стала Казань. Об открытии казанского подразделения РАД во время завтрака объявил сам Андрей Степаненко. «Это значимое событие, которое накладывает на нас большую ответственность, — отметил спикер. — Сегодня регион продает большое количество объектов недвижимости, прав требований и иных объектов девелопмента и редевелопмента. Мы долго к этому готовились, но когда количество объектов стало зашкаливать, приняли решение открываться», — объяснил он логику решения. «Мы открываем филиалы в тех регионах, где чувствуем необходимость нашего присутствия. Наша география растет там, где настроены продавать свое имущество крупные компании, банки. Нам принадлежит одна из федеральных электронных площадок, которая проводит закупки в соответствии с законом о контрактной системе 44-ФЗ», — добавила замгендиректора по стратегическому и региональному развитию Ирина Ольшанникова.

Мы открываем филиалы в тех регионах, где чувствуем необходимость нашего присутствия. Наша география растет там, где настроены продавать свое имущество крупные компании, банки.

Как известно, масса неэффективных активов в республике стала нарастать после 2014—2016 гг., что связано не только с банкротством банков, но и с отсутствием специализированных опытных команд в управлении такими активами. Кредиторы пытаются продавать самостоятельно, но все чаще прибегают к услугам крупных торговых площадок. К ним относится «Российский аукционный дом» (РАД), созданный при участии Сбербанка.

Во время завтрака Андрей Степаненко раскрыл маленький секрет, почему филиал прописался на улице Петербургской, 42. «В свое время была разработана программа по реконструкции объектов культурного наследия Казани и Санкт-Петербурга, которую утвердили Валентина Матвиенко и Минтимер Шаймиев, — рассказывал Степаненко. — Петербург инвестировал средства в Петербургскую улицу, в фасады зданий вдоль нее. Были и первые совместные торги: продавались здания с земельным участком для целей реконструкции. Это был прообраз будущего электронных торгов. Символично, что через несколько лет мы вернулись в Казань и открыли офис именно на Петербургской улице, 42».

Минэкономразвития: в приоритете привлечение стратегов

«Как строится регулирование в сфере отчуждения государственных и непрофильных активов? — задал вопрос на правах модератора Андрей Степаненко представителю регулирующего госоргана. — Бизнес в этом сегменте серьезно зарегулирован: власти определяют условия продажи объектов госсобственности, непрофильных объектов и других. Как вы отстаиваете позицию либеральной части правительства продавать активы?» — интересовался он.

«В приоритетах значатся нефискальные задачи», — развеяла мифы замначальника корпоративного отдела Минэкономразвития Ольга Логинова. По ее словам, при продаже актива государству важно привлечь стратегического инвестора, процесс приватизации не останавливается, имущество будет продаваться.

За круглым столом она подробно рассказала о новшествах, упрощающих продажу различных активов.

РАД приложил немало усилий для эффективной продажи госимущества. Так, в интересах государства было продано объектов на 218 млрд рублей, прозвучали во время завтрака конкретные цифры работы аукционного дома.

Сбербанк в Татарстане: работы стало больше

Управляющий отделением Сбербанка в Татарстане Рушан Сахбиев предпочел не раскрывать фронт работ, который ожидает казанский филиал РАД. «Я рад что «Российский аукционный дом» вышел в Татарстан в полноценном составе, потому объем работы больше, чем было до последнего момента», — отметил он в приветственном слове. — Сбербанк в Татарстане обладает огромным объемом недвижимого имущества, которое используется с разной степенью эффективности, что оказывает влияние на капитал банка и его прибыльность. Уверен, что с помощью филиала РАД мы продвинемся», — напутствовал он партнеров. «Нужно лихо продавать», — подхватили его остальные участники завтрака, согласившись с тем, что это должно стать трендом будущего года.

Сбербанк в Татарстане обладает огромным объемом недвижимого имущества, которое используется с разной степенью эффективности, что оказывает влияние на капитал банка и его прибыльность. Уверен, что с помощью филиала РАД мы продвинемся

Действительно, непрофильные активы оказывают давление на прибыльность банка. В соответствии с требованиями регулятора под непрофильные активы банкам приходится формировать резервы в размере от 10% до 75% в зависимости от срока нахождения на балансе, поэтому банки заинтересованы в скорой продаже. За время сотрудничества РАД продал непрофильных активов Сбербанка на 55 млрд, или 2400 объектов, только за 2019 год в Татарстане — на 600 млн рублей. «Основные продажи приходятся на ноябрь-декабрь, поэтому к концу года возможны еще сделки», — сообщила Ольшанникова.

Другим направлением работы казанского филиала РАД станет реализация дефолтных активов, находящихся в распоряжении АСВ. По оценкам участников рынка, значительный объем реализуемого имущества приходится на ПФО, который лидирует по сравнению с Сибирским и южными округами.

Как вредно продавать недвижимость

Во время делового завтрака Андрей Степаненко оживил аудиторию курьезными кейсами, убеждающими в том, что жадность — плохой советчик в продажах. «В нулевые годы девелоперская компания Сергея Полонского купила за 1 млрд рублей актив в самом центре Санкт-Петербурга. Дальше он стал стрессовым, попал в залог Сбербанка. В 2011 году участок был выставлен на торги, но не продан на английском аукционе по цене 515 млн рублей. В 2013 году не продан на голландском аукционе (на понижение цены) с начальной ценой 300 млн рублей. В 2014 год на аукционе по банкротству выставлен по начальной цене — 171,3 млн рублей. Дальше следовала еще серия перепродаж. Пока актив перекидывался из рук в руки градостроительная ситуация в Петербурге менялась, ужесточались требования по строительству в центре города, требования Комитета по охране памятников. И сейчас там уже практически ничего не построить. За свой жизненный цикл актив подешевел в 6 раз. И ничего не построено. До сих пор яма!»

Мы долго к этому готовились, но когда количество объектов стало зашкаливать, приняли решение открываться

По словам Андрея Степаненко, собственники часто завышают стартовую стоимость, а когда доходит до банкротства, сбрасывают до минимума. Или другой пример. Получили на продажу недостроенные отели Hyatt во Владивостоке, которые должны были ввести в эксплуатацию в 2012 году. На постройку было потрачено 18,7 млрд рублей. Изначально на один отель цена была установлена на уровне 7,2 млрд, за второй — 8,3 миллиарда. В итоге с голландского аукциона продали первый отель за 2,2 млрд рублей, второй за 1,7 млрд, а сам актив «мариновался» 4 года. Андрей Степаненко дал три полезных совета: адекватная оценка на старте, срок экспозиции — не больше полугода, а актив стоит столько, сколько за него готовы заплатить!