Риелторы об ипотечных ставках: реальная выдача идет в диапазоне 9,2—9,5%
Основная конкуренция в Татарстане развернулась между крупными игроками: Сбербанком, ВТБ, АББ, «Газпромбанком» и «Татсоцбанком», а потеснить их может «Открытие»
Снижение ипотечных ставок начало обострять конкуренцию между крупными банками на татарстанском рынке. После снижения ключевой ставки ЦБ федеральные игроки расправили финансовые мускулы и включились в гонку за заемщиков, осторожно опуская процентную ставку конкурента на десятые доли процентов Так, ФК «Открытие» объявило о понижении до рекордных 7,95%, переплюнув пониженную до 8,4% ставку ВТБ и до 8,5% ставку Сбербанка. Наряду с ними ФК «Открытие» также обосновывается на строительном рынке Казани: банк открыл эскроу-счета для 10 проектов застройщиков, что дает ему карт-бланш для вхождения в пятерку лидеров ипотечного кредитования республики. Впрочем, эксперты «Реального времени» призывают не обольщаться тающими прямо на глазах ставками, утверждая, что реальная выдача кредитов происходит в диапазоне от 9,2—9,3% годовых, а «сладкие» 8% годовых предназначены исключительно для идеальных заемщиков.
Ипотека в Татарстане приблизилась в этом году к 60 млрд рублей
Массовое снижение ипотечной ставки до исторического минимума привело к пересмотру ипотечных программ почти у всех ведущих игроков жилищного кредитования в республике. На фоне случившейся оттепели представители банковского сектора настроены достаточно быстрыми темпами наращивать клиентскую базу ипотеки. Несмотря на относительно высокие ставки, объем ипотечного жилищного кредитования в Татарстане демонстрировал стабильную динамику, приблизившись к началу ноября к уровню 60 млрд рублей.
— В январе — сентябре 2019 года банки выдали населению Татарстана ипотечных жилищных кредитов на 58,9 млрд рублей, — сообщила пресс-служба отделения Банка России в Татарстане. — В сентябре 2019 года средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам составила 9,65%. С мая 2019 года наблюдается ее снижение.
Практически каждый квартал банками выдавалось от 18 до 21 млрд рублей ипотечных кредитов. Максимум был достигнут в IV квартале 2018 года, когда татарстанцы получили свыше 30 млрд рублей ипотечных кредитов. Именно в октябре прошлого года средневзвешенная ставка по ипотечных жилищным кредитам в России достигла минимума — в 9,41%, и только в последующем начала расти, достигнув 10,55% к апрелю 2019 года. В мае она снизилась до 10,53%, к августу достигла круглой отметки в 10%.
Колеблющийся спрос на ипотеку в этом году поддерживался постепенным смягчением политики ЦБ: осенью регулятор дважды снижал ключевую ставку ЦБ, доведя ее к концу октября до приемлемого уровня в 6,5%. В этом октябре средневзвешенная ставка ипотечных кредитов достигла около 9,4% годовых, тогда как в сентябре равнялась примерно 9,68% годовых, говорится в материалах ЦБ. По данным регулятора, именно в октябре было достигнуто минимальное значение ипотечных ставок за последние 2 года. Фактически, она стала отправной точкой для дальнейшего ее понижения российскими банками в течение всего ноября, который вызвал эффект «черной пятницы» и в региональных банках республики.
По данным ЦБ, жилищные ипотечные кредиты выдают в республике 13 банков. Однако реальная конкуренция развернулась между пятью крупными игроками — Сбербанком, ВТБ, АББ, «Газпромбанком» и «Татсоцбанком», отмечает глава Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. Если смотреть по объему выданных с начала года ипотек, то абсолютный лидер в Татарстане — Сбербанк. По его данным, с начала года банк выдал ипотечных кредитов на 28,5 млрд рублей (или более 16 тысяч жилищных кредитов, средний чек одного кредита — 1,77 млн). На втором месте оказался ВТБ, выдавший кредитов на 17 млрд рублей (свыше 8 тысяч ипотечных займов), сообщила пресс-служба банка. АББ выдал кредитов на 3 млрд рублей (количество не указано), а «Татсоцбанк» — 1 млрд рублей (количество не указано). Уже по итогам 9 месяцев 2019 года банк «Открытие» в Татарстане выдал 2 млрд рублей и до конца текущего года планирует выдать еще 1 млрд рублей.
Первая реакция последовала от татарстанских банков
Первыми на действия регулятора по снижению ключевой ставки ЦБ в октябре среагировали как раз татарстанские банки. Как сообщили «Реальному времени» в «Ак Барс» Банке, ипотечные ставки были изменены буквально на следующий день после действий регулятора.
— В последний раз мы вносили изменения в условия ипотечного кредитования 1 ноября 2019 года, — рассказали в пресс-службе АББ. — Банк снизил ставки по нескольким программам при первоначальном взносе от 10%. По программе «Перспектива» минимальная ставка на покупку первичного жилья с первоначальным взносом 10—20% снизилась с 9,9 до 9,7%. По программе «Мегаполис» минимальная ставка на покупку вторичного жилья с ПВ 10—20% снизилась с 10,2 до 9,9%. Однако если сумма первоначального взноса от 20%, то ставка становится ниже на 1 п.п. — от 8,8%.
Впрочем, на самом сайте АББ демонстрирует программу «Мегаполис» по ставке от 8,7% на покупку готового жилья. Правда, она выплывает при расчете на банковском калькуляторе при повышении первоначального взноса от 20%. Иначе говоря, выгодную ставку в АББ вы получите при взносе от 20% и выше.
Серьезную конкуренцию АББ по условиям ипотечного кредитования составляет «Татсоцбанк», запустивший программу «Ключевой процент» по ставке 8,1% еще до конца октября, когда ключевая ставка ЦБ находилась на сентябрьском уровне в 7%. Правда, с тех пор «Татсоцбанк» не стал корректировать программу и сохранил ее действие на весь ноябрь, как поступил и АББ.
— Программа «Ключевой процент», предназначенная для приобретения вторичного и первичного жилья, — рассказала «Реальному времени» заместитель начальника управления розничных продаж «Татсоцбанка» Эльвира Хабибуллина. — По этой программе ставка начинается от 7,9 процента и будет зависеть от многих факторов. В том числе и первоначального взноса, который составляет от 10 процентов (при наличии материнского капитала).
При расчете ипотеки на 3,25 млн рублей калькулятор банка показывает ставку в 8,5% годовых, если внести первоначальный взнос в 555 тысяч рублей при договоре на 25 лет. Получается, что выгодную ставку можно получить при взносе в 17% от стоимости жилья, но при подтверждении дохода по справке 2НДФЛ. А если вы зарплатный клиент банка, то ваша ставка понижается еще на 0.2 п.п — до 8,3%. Правда, осталось неизвестным, как «вшиваются» в договоры ипотеки страховки, которые могут слегка изменить заманчивые условия «Татсоцбанка». В банке считают, что конец этого года может стать высоким сезоном по выдаче ипотеки.
— Рост объемов кредитования при снижении процентных ставок вполне вероятен, но без роста стоимости квадратного метра, дополнительным стимулирующим фактором является окончание календарного года, этот период традиционно является «высоким» в ипотечном кредитовании, — сообщили в пресс-службе банка.
Кто может дважды снижать ставки
В отличие от татарстанских банков, федеральные действовали гибче и понижали процентные ставки дважды с начала осени, вслед за ЦБ. Так, банк «Открытие» объявил в начале ноября о рекордном снижении ставок практически по всем программам ипотечного кредитования (за исключением «Военной ипотеки»). Получить кредит на покупку жилья на первичном рынке можно по ставке 7,95%, говорится на сайте банка.
— Это абсолютный исторический минимум по ставкам ипотечного кредитования в России на открытом рынке (без учета программ государственного субсидирования и индивидуальных программ застройщиков), — сообщили в пресс-службе банка. — Минимальная ставка действует в рамках программ «Новостройка» и «Новостройка с эскроу» и доступна для зарплатных клиентов «Открытия», а также при приобретении квартиры у партнера банка или если заявка на кредит подается через digital-канал. Предложение действительно для кредита на сумму от 4 млн рублей при условии заключении кредитного договора в течение 30 дней с момента подачи заявки. По остальным кредитным программам на покупку готового жилья ставки составляют от 8,25 до 8,9%.
Сбербанк «двигает» новостройки
Сбербанк старался снижать ставки преимущественно на новостройки. Еще с 8 ноября банк сообщил о понижении ставок до 7,1% в рамках программы субсидирования с застройщиками, заявки на которые будут поданы с 8 ноября 2019-го, сообщила пресс-служба банка:
— Минимальная ставка на покупку квартиры в новостройке в рамках программы субсидирования с застройщиками для зарплатных клиентов банка составляет теперь 7,1%. Также при оформлении ипотечного кредита сроком на 7—12 лет по программе субсидирования с застройщиками доступна скидка 1,5 п.п. на ставку по ипотеке. Подать заявку на ипотеку со сниженной ставкой по ипотеке Сбербанка и выбрать квартиру у застройщиков, участвующих в программе субсидирования, можно на DomClick.ru.
Вторая волна снижения в Сбербанке произошла в конце ноября. 22 ноября банк сообщил о понижении ставок еще на 0,3—0,6 п.п, но они сильно разнятся от вида приобретаемого жилья. Минимальная ипотечная ставка на квартиру в новостройке составила уже 6,5%, а на вторичном рынке — 8,5%.
ВТБ объявил о снижении ставок с 12 ноября на 0,4 п.п., до 8,6% годовых, но уже по всей линейке ипотечных продуктов. Это касается и жилья в новостройках, и вторичного. ВТБ больше ориентируется на готовое жилье.
Кто экспериментирует с первоначальным взносом
Впрочем, глава гильдии риелторов призывает критически оценивать свои финансовые возможности, чтобы попасть под новые маркетинговые программы банков.
«Чтобы получить минимальную ставку, у вас должен быть взнос 50 процентов, а таких клиентов мало», — рассуждает он. По его мнению, при относительном сходстве процентных ставок реальная конкуренция идет в плоскости величины первоначального взноса, так как не все банки способны предложить клиенту низкую ставку при заниженном первоначальный взнос. По его наблюдениям, наиболее выгодные предложения все-таки можно получить от федеральных банков, где при первоначальном взносе в 20 процентов реальная ставка составляет 9,2—9,5 процента, а при пониженном взносе ставка обычно растет на 1 п.п.
Банк «Открытие» решился на такой эксперимент.
По его словам, на этой неделе в Казани, наряду с другими городами-миллионниками, началась их выдача. ФК «Открытие» также обосновывается на строительном рынке Казани. Михаил Задорнов сообщил, что банк открыл эскроу-счета для 10 проектов застройщиков. По мнению участников рынка, это дает ему карт-бланш для вхождения в пятерку лидеров ипотечного кредитования республики.
Ипотека: подождать следующего понижения ставок?
— Если банк открывает проектное финансирование, то, возможно, будет какие-то льготы делать, чтобы объект быстрее «отбился» по деньгам, — рассуждает Андрей Савельев.
Риелторы ожидают дальнейшего понижения ставок по ипотеке в течение будущего года. «Есть тенденция, что ставка будет снижаться, но ждать с ипотекой не стоит, — советует Савельев. — Потому что квадратный метр будет расти. А ставку по ипотеке всегда можно рефинансировать».