Рынок жилья Казани: упадут ли цены из-за провального старта сезона?

07:00, 15.10.2019

Вслед за августом сентябрь показал рекордно низкие продажи новостроек, но уже на фоне просевшей «вторички»

На рынке жилья уже несколько месяцев подряд затишье. По данным Росреестра, в сентябре не произошло даже сезонного всплеска — число сделок на первичном рынке оказалось таким же низким, как и в августе. Это самые провальные показатели рынка за последние 3 года. Эксперты считают, что причина в росте цен, который произошел накануне перехода на эскроу, а также в недостаточном снижении ипотечных ставок. Более того, в этот раз «просела» и «вторичка» — в Казани спрос снизился до 17 процентов. Стоит ли ждать удешевления «квадратов» на фоне снижения спроса — в материале «Реального времени».

Как первичка «просела» на 40%

Несмотря на то, что осень традиционно считается началом сезона деловой активности, в Татарстане в этот раз не вырос спрос ни на новое, ни на готовое жилье. Об этом говорит суровая статистика Управления Росреестра по РТ: в сентябре было зарегистрировано всего 1 047 договоров долевого участия (ДДУ) — ровно столько же, сколько и в августе, когда падение составило 20%. И это самый провальный результат за последние 3 года. По сравнению с 2018 годом спрос на новостройки упал почти на 40%, с 2017-м — на 35%.

На графике хорошо видно, что падение на первичном рынке продолжается уже с июля. Так, в III квартале нынешнего года Росреестр зафиксировал в Татарстане 3 352 сделки. Много это или мало? Для сравнения: в III квартале 2018 года было зарегистрировано 5 042 ДДУ, в 2017-м — 4 683 ДДУ.

А что же на вторичном рынке? Быть может, спрос сместился в сторону готового жилья? Увы, «вторичка» в прошлом месяце тоже ощутимо «просела». По данным Управления Росреестра по РТ, в сентябре в Казани было заключено 1 529 сделок купли-продажи на жилые помещения, что оказалось почти на 17% меньше, чем в августе (1 837 сделок). А уж если сравнивать нынешний сентябрь с прошлогодним, окажется, что падение и вовсе оказалось колоссальным и составило 40%.

Девелоперы: «О стагнации речи не идет»

Впрочем, охлаждение на рынке жилья было вполне предсказуемым. Еще год назад эксперты «Реального времени» предупреждали, что головокружительный рост спроса и цен на квадратные метры происходит не за счет отложенного, а за счет будущего спроса. Участники рынка утверждают, что сейчас речь идет не о стагнации, а скорее о стабилизации ситуации после «аномального» 2018 года.

— Действительно, этот год сложнее, чем предыдущий. В прошлом году драйверами роста продаж выступили снижающаяся ипотечная ставка и опасения населения в том, что после введения эскроу цены вырастут, что, собственно говоря, и произошло. Цены действительно выросли, а ипотечная ставка в начале 2019 года пошла вверх. Закономерно, что это сказалось и на продажах. Говорить о стагнации рано. Продажи идут хорошо. Но на фоне аномального 2018 года, они несколько скромнее, — говорит заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Не склонен сгущать краски и генеральный директор компании СМУ-88 Илья Вольфсон.

— В этом году привычное осеннее оживление на рынке недвижимости прошло несколько смазано. Но с подобными изменениями законодательства иначе и быть не могло. Да, сейчас непростой переходный период, но ни о какой стагнации рынка говорить, разумеется, не приходится. Мне кажется, те сделки, что не дошли до Росреестра в августе и сентябре, будут видны по итогам октября и ноября. Что касается СМУ-88, мы не отмечаем снижения интереса к своим объектам. Да, было обычное летнее затишье, сейчас все возвращается на круги своя, — говорит Вольфсон.

От застройщиков ждут дисконтов

Понятно, что на фоне снижения спроса говорить о резком скачке цен на жилье не приходится. Опрошенные нами застройщики рассказали, что новое жилье с июля, то есть с момента официального перехода на эскроу, в среднем подорожало до 5%. Существенного удорожания квадратных метров до конца года также не ожидается.

— Цены на наши объекты выросли на 3—5%, это обусловлено увеличением степени готовности объектов, а также коррелирует со спросом. На мой взгляд, новостройки не будут больше расти в цене так же стремительно, как в 2018-м на фоне ожиданий нового законодательства. Однако спрос на новостройки все еще высок, а объектов строится не так много, поэтому цена точно будет расти. Многое зависит от состояния экономики, котировок нефти и состояния фондового рынка страны, — считает коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест» Антонина Дарчинова.

Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова считает, что в следующие месяцы спрос на жилье увеличится, но на ценах этот рост существенно не отразится. При этом она уверена, что суждения о том, что низкие показатели обусловлены «лопнувшим пузырем», не имеют под собой оснований. Никаких потрясений, по ее мнению, рынок недвижимости на сегодняшний день не испытывает.

— Пузырь не лопнул, он даже не образовался до конца. Когда лопается пузырь, вся недвижимость выходит на рынок и продавцы начинают демпинговать. В октябре мы увидим другие показатели спроса, гораздо выше, чем в сентябре. Эта активность нарастет, но на ценах это никак не скажется, разве что в зависимости от степени готовности дома. Повышения цен не будет и обвала тоже не стоит ждать вообще, потому что предложений на ближайшее будущее в новостройках не так много. Цены остановились, более того, увидим скидки у некоторых застройщиков, они будут маскировать это акциями, подарками парковок, бесплатными ипотечными каникулами, — говорит Анастасия Гизатова.

Кто остался с ЗОСом?

Напомним, 1 октября завершился период, когда застройщики могли получить ЗОСы (заключения о соответствии) для достройки объектов по старым правилам. Счастливчики, которые успели достроить дома на 30% и продать 10% помещений в них, могут привлекать деньги дольщиков напрямую, как и раньше. Остальным придется привлекать проектное финансирование, то есть получать деньги на строительство в банках.

Казалось бы, все ясно и гладко. Но после 1 октября выяснилось, что часть объектов «подвисла» — застройщики не смогли получить ни ЗОС, ни проектное финансирование. По статистике, опубликованной на сайте наш.дом.рф, всего в России зарегистрировано 7 896 разрешений на строительство. С привлечением средств дольщиков могут строиться 81% объектов. При этом с помощью эскроу-счетов продаются 1 485 объектов.

В Татарстане ситуация более благоприятная. В соответствии с ФЗ-214 строятся 184 из 204 объектов, на строительство которых получено разрешение. То есть 91% объектов могут строиться с привлечением средств дольщиков. В 49 строящихся домах продажи идут через эскроу-счета. Получается, что большая часть крупных застройщиков республики успела подготовиться к изменениям.

— Как вы знаете, у нас большой опыт в этом деле, так как мы одними из первых в России перешли на систему с использованием эскроу-счетов. На сегодняшний день практически 60% портфеля объектов компании продаются по новой схеме. Нельзя сказать, что это безболезненный переход, но для нас он проходит проще, так как мы начали работать над этим уже давно, — рассказал Искандер Юсупов. По его словам, у «Унистроя» нет «подвисших» объектов, оставшихся без финансирования и без ЗОС.

Продаваться по ФЗ-214 могут и все объекты «КамаСтройИнвест».

— У «КамаСтройИнвест» сейчас три объекта на стадии строительства. Из них два, Z House на Спартаковской и Vincent на Столбова, сразу получили ЗОС, так как находятся в высокой стадии готовности, а проект ЖК «Живи» на Портовой с 1 июля перешел на продажи с использованием эскроу-счетов и проектное финансирование Сбербанка, — говорит Антонина Дарчинова.

Генеральный директор #Суварстроит Руслан Нурмухаметов рассказал, что в настоящее время с использованием эскроу-счетов ведется строительство жилого комплекса «Август-Астры», планируемый ввод которого состоится в 2021 году. Другие проекты, кроме ЖК «Манхэттен», реализуются в смешанном типе — и по схеме эскроу-счетов, и по старым правилам.

Коммерческий директор компании «Домкор» Юрий Мочалин отмечает, что компания имеет возможность завершить строительство части объектов, на которые не были получены ЗОС, за свой счет.

— Беспокоит то, что в России тех, кто не успел получить подобные разрешения, достаточно много. Объем такого недостроенного и непроинвестированного жилья оценивается почти в 30%. Это очень опасное явление с точки зрения перспектив дальнейшего банкротства застройщиков. Некоторые из них могут за счет снижения цен начать «спасать», а иными словами, вытаскивать из строительства вложенные деньги. За ними потянутся другие. Последствия самые печальные: рынок может посыпаться, а дома — пополнить список проблемных объектов, — подчеркивает Юрий Мочалин.

«Раз ключевая ставка понизилась, ипотека все равно подешевеет»

Впрочем, есть и хорошие новости — довольно ощутимый рост в сентябре, по данным Управления Росреестра по РТ, продемонстрировала ипотека. В Казани было зарегистрировано 1 685 ипотек на жилые помещения, что оказалось на 38% больше, чем в августе (1 222 сделки). По Татарстану рост оказался гораздо скромнее: 3 580 сделок в сентябре против 3 377 в августе, то есть спрос на ипотеку увеличился примерно на 6%.

— Из положительных динамик второго полугодия 2019 года следует отметить неоднократное снижение ставок по ипотеке. Сейчас они достигли исторически минимальных значений. Если анализировать формы оплаты, то единственная, которая просела в этом году, — это ипотека, — отмечает Искандер Юсупов.

В то же время эксперты считают, что ставки по ипотеке продолжат снижаться.