«Конечно, стройотрасль в России — это не совсем уж труп в проруби, но диагноз более-менее верный»

Разрешений выдано вдвое меньше, чем годовой план на 2016 год

Итак, с самого начала модератор круглого стола Дмитрий Щугорев с «России 24» ввел консилиум «строительных докторов» в курс дела. Анамнез следующий: на фоне стабильного роста строительной отрасли на протяжении аж 4 лет 2015 год показал резкий спад (-7,7%) производства. Доступность ипотеки для населения низкая. В то же время правительство РФ вроде бы делает все возможное — так, известная весенняя программа этого года специального ипотечного кредитования («Реальное время» писало о ней) позволила увеличить объем выдачи ипотечных кредитов по льготной ставке почти в два раза. Но какие должны быть следующие шаги? И кто их должен совершать? ЦБ? Минстрой? Сам бизнес?

Михаил Мень, министр строительства и ЖКХ РФ признал, что несмотря на «красивые» с одной стороны показатели, при ближайшем рассмотрении они оказываются тревожными. Объем выполненных строительных работ за 8 месяцев составил всего 92% к уровню за тот же период прошлого года. При этом как будто бы ввод жилья даже вырос на 9% до 45 млн кв.м, однако по мнению министра — это лишь задел прошлых лет. В действительности темпы стройки падают. В феврале темп вырос до 148%, в марте темп упал до 123%, в апреле до 114, в май уже пробил планку в 100% и составил лишь 91%, в августе — уже грустные 89,5. Теперь в минстрое ждут данных по сентябрю. Приходится корректировать и планы на 2016 год, они уже отныне ниже, чем даже реальные показатели 2014: — всего 70-75 млн кв.м, в 2014 они составляли 83 млн кв.м вместе с ИЖС. «Это был рекордный год, его показатели превысили плановые. Судя по всему, даже теоретические 70-75 придется скорректировать: в настоящий момент по данным Меня выдано разрешений по проектам застройщиков на 42 млн кв.м на 42 млн кв.м. И не факт, что даже они будут в результате построены.

Застройщики считают, что надо «уходить от двухзначных ставок вниз»

Что сделано минстроем? Мень сослался на выполнение указаний Путина, когда его ведомство решило субсидировать ипотечные ставки — то есть, якобы, то, о чем так просили сами застройщики. Мол, об остальном сами же застройщики просили не беспокоиться — как показало дальнейшее развитие дискуссии с самими застройщиками, строители узнали о том, что они просили ни о чем больше не беспокоиться, от самого Меня. Тем не менее, отдельный результат есть: с апреля четверть выданных ипотечных кредитов — по субсидированной ставке. В итоге это не позволило оправдаться мрачным прогнозам экспертов о падении ипотеки в 4 раза. Что дальше? А вот тут мнения расходятся. Застройщики считают, что надо «уходить от двухзначных ставок вниз» (то есть снижать ставку ниже порогового уровня в 10%), в ведомстве Антона Силуанова, что «все нормально, все хорошо, прекрасная маркиза». Вторая проблема — недостаток площадей с инфраструктурой, которую в правительстве попытаются решить через развитие промзон в городах (проект законов прошел первое чтение в ГД). Особенно впечатляющим этот проект выглядит на фоне данных, что в ряде городов процент свободных промзон от вообще площадей для застройки плавает от 18 до 40%. В-третьих, минстрой решил переформатировать ФЦП «Жилище» до 2020 года, синхронизировав эту программу с программой «Жильем для российской семьи». По этой программе минстрой обещает поддержать застройщиков с развитием сетей и «хорошей ценой одного кв.м в 35 тыс. рублей за кв.м». Вроде неплохо? На бумаге. На деле же от низкой цены за кв. м начинают страдать застройщики — о чем они также высказались позднее.

Вспомнить Набиуллину

Самой серьезной проблемой Мень считает падение кредитования строительной отрасли — за 8 мес., по данным ЦБ РФ, на 40%! Жаль, неоднократно задумывались застройщики на этом круглом столе, что никому не удалось заслушать «начальника транспортного цеха» — т.е. саму Эльвиру Набиуллину. Показательно, кстати, на Сочинском форуме не только ее отсутствие (ей, допустим, пока не до разговоров об инвестициях — ей надо бы «стабилизировать курс рубля», чем она с коллегами занимается вот уже год…), но и отсутствие, например, вечного гостя на таких мероприятиях Анатолия Чубайса. О рейтинге форума говорит и то, что главным спикером его стал не Владимир Путин, который с программными речами из года в год выступает на питерском летнем форуме, а Дмитрий Медведев. Так или иначе, именно Набиуллину на строительном круглом столе недобрым словом поминали не раз.

При падении кредитования — спрос на кредиты остается, т.е. отрасль пока не «загнулась» окончательно, и еще вроде бы дышит. Как долго она будет дышать без кредитов — вопрос, конечно, риторический. В минстрое пытались было решить вопрос с предложением кредитов организацией института развития на базе АИЖК, но, признал Мень, одним институтом при тех масштабах строительства, что есть или которые планируют сегодня, и развитой российской банковской системой ситуацию не исправить. Дошло до смешного: Мень заявил, что ситуацию не способно исправить и его министерство! Кто же может? Все, конечно, тут же подумали про Эльвиру Набиуллину, но ничего не сказали — потому что джентльмены-чиновники от строительства все-таки очень воспитанные. Мень все же дал понять, что крупным банкам надо спустить ЦУ о приоритетах кредитования строительного производства, тогда, мол, в 2016 году «обойдемся без потерь».

Плутник: несите нам свои закладные

АИЖК также выступил с программной речью — его гендиректор Александр Плутник (на него строители в общем и целом глядели неодобрительно) предложил крупнейшим строительным операторам стать «поставщиками закладных для АИЖК», к примеру, MORTON (его руководитель Александр Ручьев тоже был участником круглого стола — и его речь в свою очередь не очень понравилась Плутнику…). Ориентировочная цена кв.м, предложенная Плутником, — 35 тыс. руб. за кв.м совсем девелоперов расстроила. Но Плутник уверяет: цена рабочая в регионах! Люди покупают жилье по этой цене, мол, все довольны, «хотя говорили, что цена не рыночная!» По такой цене АИЖК с девелоперами (кто согласится…) планирует сдать в этом году 200 тыс.кв.м, а к 2018 году выйти на объемы в 7 млн кв. м.

«Банки, в свою очередь, должны иметь возможность рефинансировать ипотечный портфель…»

Первым ложку дегтя в налитую чиновниками бочку меда добавил тоже чиновник, но региональный, губернатор Самарской области Николай Меркушкин. По его словам, во-первых, число ипотечных кредитов упало на 37% в области при плане роста на 20%, несмотря ни на какие бонусы застройщиков, активный маркетинг и проч. Самара даже вынуждает застройщиков строить социальные объекты по фиксированной цене кв. м (обычная практика в регионах). В итоге одну школу на 1400 учащихся «Корпорация «КОШЕЛЕВ» строит не за первоначальные 1,2 млрд рублей, а всего за 690 млн рублей. Что там с безопасностью и качеством строительства при таких ценах и сроках строительства, конечно, лучше не спрашивать. К слову руководитель самарского застройщика Владимир Кошелев тоже был участником круглого стола (кстати, в Татарстане «кошелевцев» знают, например, в ГК «Унистрой», позаимствовавшие идею малоэтажной застройки пригорода и воплотивших их в виде «Царево Village»), но несмотря на все реверансы губернатора в его сторону, особенно довольным не выглядел (ему видимо сделали предложение, от которого невозможно отказаться). Кошелев присутствовал на дискуссии не только как бизнесмен, но и как представитель комитета по строительству «Деловой России». С места в карьер он сразу же перешел в наступления, тут же направив свою речь в сторону ЦБ. Во-первых, застройщики недовольны отношением ЦБ к рефинансированию ипотечного портфеля.

— Строителям нужен спрос. Покупателю нужен товар, квартиры. Банки в свою очередь должны иметь возможность рефинансировать ипотечный портфель… А ЦБ не считает этот портфель надежным?! Мы проанализировали портфель, отделив от него валютные кредиты и т.д., и оказалось, что просрочка по «Доступному жилью» составила всего 0,15%! Это очень надежный портфель, — говорил Кошелев в пустоту, потому что Набиуллина на мероприятии, конечно, появиться внезапно никак не могла.

Кошелев с коллегами-застройщиками по всей РФ считает нормативы ЦБ консервативными, и если раньше это никого особенно не волновало (до 2015 года ипотека ежегодно росла на 30%), то сегодня ситуация поменяла вектор, и у ипотеки появились сложности. Неожиданно Кошелева поддержал Мень, который согласился с бизнесменом в том, что стройотрасль является локомотивом экономики (этот тезис озвучил сегодня на пленарном заседании сам Медведев, тоже говоривший про ипотеку — у него выходило все чуть более радужно, чем выяснилось на круглом столе). На одного рабочего в строительстве приходится 6 рабочих мест в смежных со стройиндустрией областях — так что поведение Набиуллиной в таком случае оказывалось еще более странным. Мало того, с Кошелевым и Менем тут же согласился с присутствовавший на встрече банкир — Олег Костин, вице-президент «Газпромбанка», заодно попытавшись оправдаться за всю банковскую отрасль.

ЦБ нужно национальный Fitch

— Банки тоже сегодня в непростой ситуации, — заметил Костин. — Средней стоимости пассивы оборачиваются за 3,5-4 мес. В итоге длинные ипотечные кредиты банки приходится финансировать короткими деньгами! А это рискованно. Я понимаю, почему ЦБ не идет вам навстречу — они ждут появления национального рейтингового агентства, которая затем и должна взять ответственность за рефинансирование ипотечных портфелей.

Впрочем, по мнению Костина, еще одна основная проблема еще и в отсутствии в стране хорошо развитой отрасли современных стройматериалов. Девелоперам приходится пользоваться зарубежными, а при росте курса доллара, цена строительства квартиры тоже растет. По мнению Костина, надо «не заставлять покупать отечественное» (камешек в огород особенно патриотичным и мало понимающим в экономике товарищам), а стимулировать локализацию производства стройматериалов в России.

Новый лозунг «Строишь завод — получи кредит!»

Александр Ручьев, президент ГК «Мортон» подтвердил тезис Костина, отметив, что отрасль вообще «скатывается на монопольные позиции», когда производством уникальных материалов занимаются отдельные заводы, находящиеся в разных регионах, и конкурентов им зачастую нет (отсюда и высокие цены). Затем Ручьев начал ругать банкиров. Это, в принципе, уже привычное дело — когда в рамках подобных дискуссий у каждой стороны — банков и девелоперов — своя правда. Одни не хотят рисковать, другие считают тех слишком консервативными. По словам Ручьева консервативность банков привела к тому, что землю без документов оценивают в 3-4 раза дешевле, что делает увеличением земельного банка невозможным. Строительство тех же заводов стройматериалов сложно из-за требований банков к срокам окупаемости, не говоря про процентные ставки. В итоге большинство заводов в РФ строятся со сроком окупаемости в 5-7 лет, когда владельцы завода через 7 лет по ставке в 15% должны выплатить фактически стоимость завода…

— Никакие иностранные компании к нам не приходят, — огорошил чиновников бизнесмен. — А те, что есть — уходят. А российские компании не имеют для строительства таких заводов ресурсов — в силу вышеперечисленного. Строительство завода банки считают еще более рискованным! А я считаю нужен лозунг: «Строишь завод — получи кредит!»

Ставка кредита должна быть не выше 6%, считает Ручьев, причем на 10 лет. Доказывая необходимость длинного кредита, он обратил внимание на то, что в Германии вообще дают кредиты на 12 лет, и строительство завода вообще умещается в нормальные сроки. Тогда как из-за коротких сроков кредита в России — завод якобы должен окупиться за 3 года, что происходит, конечно, мягко говоря, не часто.

Из других требований строительного магната — стоимость квадратного метра надо поднимать до 55 тыс. рублей, 35 тыс. рублей за кв.м — мало, «при такой цене у компаний не хватит ресурсов на строительство!». «В Уфе цена в 45 тыс. рублей за кв.м, например, что, исключать Башкирию из программы доступной ипотеки?» — удивился Ручьев.

Откаты мэрии

Дискуссия давно уже отошла от умеренно-оптимистичных настроений Меня и АИЖК (Плутник недовольно ерзал за столом, не зная, что и как возразить), но оказалось, что планка пессимизма еще даже не достигнута. Итоги подвел Леонид Казинец, глава одного из ведущих девелоперов России корпорации «Баркли». Во-первых, он сослался на существование в регионах и муниципалитетах системы откатов, где в случае недорогой земли девелоперу предлагают пройти «дополнительные инвестиционные процедуры» уже в мэрии. Однако в кризис даже настроения коррупционеров, саркастично заметил Казинец, изменились:

— Вместо традиционного «Приходите заплатить» — говорят уже «Приходите хоть кто-нибудь!» Вообще в силу высоких налогов, дорогих кредитов, дорогих стройматериалов ощущение как от прыжка в прорубь. Первое чувство — шок, а потом вроде человек плавать начинает… Но плавает он недолго! Потом происходят необратимые изменения в организме. То же будет и со стройкомплексом, который плавает сегодня в проруби чуть ли не в виде трупа. Индекс потребительской уверенности упал с 6 до «минус 23%», сбережения в структуре доходов российского населения начали составлять 13%, а было 0,3%. То есть, люди все больше сохраняют, все меньше тратят. А долги по зарплате? В экономике задолженность выросла за год с 2,5 трлн рублей до 3,2, а в строительной индустрии с 400 млн рублей до более миллиарда рублей! То есть, более чем в 2,5 раза. Ну, и в довершение всего упала в 2 раза ипотека.

Длинных кредитов нет, а налоговая нагрузка по земле растет

Казинец предложил наиболее устроившие девелоперов (судя по оглушительным аплодисментам в зале) акценты: ипотека «точно не 12%, а 7%», решение проблема входа строителей в энергосети, наконец, «решение проблемы ЦБ». Поведение ЦБ Казинец вообще назвал «катастрофой», чем вызвал бурю оваций. Нужен, по мнению девелопера и государственный сонатор — «пока есть кого сонировать — а то скоро все посыпется и оживлять будет некого».

Вишенкой на торте стало заявление еще одного девелопера — главы ГК «Кортрос» (создана в 2005 году «Реновой») Вениамина Голубицкого:

— Конечно, не совсем уж труп в проруби плавает, но диагноз более-менее верный. В довершение всего в того, кто плавает в этой проруби (девелоперы и сама строительная отрасль, — прим. ред.) начинают кидаться льдом! Длинных кредитов нет, а налоговая нагрузка по земле растет. По-моему, уже давно пора бить тревогу.