Высокий спрос на квартиры в новостройках сослужил Татарстану недобрую службу

Эпиграф: «Цены будут расти, но не только из-за эскроу»

На бизнес-бранче, который провело «Реальное время» 12 сентября, застройщики констатировали: переход на проектную схему финансирования приведет к тому, что квартиры перестанут дешево продаваться на стадии котлована. Это связано с тем, что средства на строительство больше не будут собирать с дольщиков — их будет выдавать банк в виде кредита на проект.

Представители шести крупнейших строительных компаний города предрекли рост цен на новостройки, но связали это не только с переходом на эскроу. Максим Полянский, заместитель директора по продажам жилой недвижимости компании «Ак Барс Недвижимость», соотнес грядущий рост цен с тем, что ужесточаются требования покупателей к качеству жилья, а значит, растет его себестоимость. Его коллега из СК «Грань» Ольга Волчкова тоже сказала, что цены диктует рынок, девелоперы создают вокруг клиента целую экосистему — а значит, и стоить это должно соответственно.

Архитектурные излишества в подробностях

Все присутствовавшие на встрече говорили о том, что современный застройщик создает не просто квартиру, а образ жизни для жильца. Поэтому в архитектуре новых ЖК стараются учитывать то, каким будут общие пространства (дворы, входные группы), насколько продуманной будет инфраструктура.

Владимир Михайлов, директор ЖК «Яркий», обратил внимание собравшихся на то, что очень сложно измерить в рублях выгоду от каждого конкретного архитектурного дополнения:

— Любое решение трудно отцифровать. Вот мы делаем условный дом, двор и колясочную. Что из этого создает для клиента дополнительную ценность и заставляет его выбрать тебя? Как это вычленить? Высокий уровень качества в новых жилых комплексах складывается, казалось бы, из мелочей: «умных» лифтов, дополнительных небольших помещений в квартире, степени обособленности детской площадки, кнопок вызова охраны и разных ноу-хау, своих в каждом ЖК. И невозможно посчитать выгоду от каждой мелочи.

В числе отдельных «фишек», которыми девелоперы привлекают клиентов, много разного. Эльвира Галяутдинова, коммерческий директор "#Суварстроит», рассказала о том, как по согласованию с жильцами компания встроила жилой комплекс в парковую зону. Еще один новый для Казани проект — четыре уровня панорамных галерей между домами:

— Это такие мосты с панорамным остеклением, в которые интегрированы общественные пространства в четыре уровня, каждый из которых отсегментирован по сфере интересов жителей. Первый уровень выделен для детей, следующий — зона коворкинга для жильцов, которые работают дистанционно, выше — уровни, отведенные под фитнес-зал и мужской клуб.

Владимир Михайлов рассказывал о том, как застройщик зонировал двор, создавая выделенные зоны для детей, подростков и для взрослых компаний.

Как продать клиенту парковку «в нагрузку» или отсутствие балкона

Сразу несколько застройщиков говорили о том, что новый тренд в жилой застройке — гладкие фасады с отсутствием балконов. Искандер Юсупов, заместитель генерального директора компании «Унистрой», объяснил это тем, что вместо узких и малофункциональных балконов лучше делать внутренние теплые лоджии, в которых люди могут обустраивать себе кабинеты или другие уютные уголки. Идею плоских фасадов поддерживает сейчас и "#Суварстроит».

Владимир Михайлов заметил, что в одном из проектов компания отказалась от балконов, но потом тоже поняла, что нужно было заменить их на лоджии: клиент все-таки консервативен. Поэтому все новации до покупателя нужно старательно доводить:

— Все «фишки», будь то балкон или колясочная, важно правильно до клиента донести. Можно пояснить, что на балкон он выходит в лучшем случае 5 месяцев в году, а в остальное время это просто склад вещей. Поэтому взамен ему нужно предложить что-то более функциональное — например, дополнительное помещение под прачечную или гардероб.

Максим Полянский обратил внимание присутствующих на то, что многие застройщики готовы предложить уникальные нововведения, но возникает вопрос: готов ли рынок их проглотить? В пример он привел парковочные места, которые некоторые девелоперы пытаются продавать в связке с квартирами. Не каждый клиент готов к такой «нагрузке», и в Казани такой проект никаких оваций не сорвал. Между тем, в Европе и Америке это абсолютно нормальная, распространенная практика. Сказывается разница менталитетов и финансовых привычек. И так — в очень многих вопросах.

Антонина Дарчинова, коммерческий директор компании «Камастройинвест», вся в заботе о клиенте:

— Если буквально 5 лет назад рынок был не очень цивилизованным, и на нем были какие-то очень странные, на наш взгляд, планировки с огромными коридорами и с туалетом на 2 метра, то сейчас себе такого уже никто не позволяет. Надо продумывать заранее все до мелочей — с учетом потребностей клиентов. Мы должны эти потребности удовлетворять, а вовсе не навязывать тот образ жизни, который мы ему придумали.

Ложка дегтя в бочку меда: «У нас посмотреть-то не на что»

Елена Стрюкова, полномочный представитель РГУД в РТ, усомнилась в том, что казанские застройщики действительно предлагают инновационные решения. По ее мнению, с Казанью плохую шутку сыграл спрос. В республике много лет подряд вводится большое количество жилья, сделок на рынке достаточно. И с одной стороны, это хорошо для девелоперов: планы выполняются, прибыли растут.

Но с другой стороны, пока на рынке наблюдается устойчивый спрос и рост цен, у застройщиков нет импульса к тому, чтобы развивать проекты. Все, о чем ранее говорили коллеги, Елена считает вторичными идеями, которые не являются чем-то особенным в других регионах.

— Года полтора назад я случайно попала в Ижевск и подумала: ну что я могу увидеть в небольшой республике, где объем сделок в разы меньше, чем у нас? Но оказалось, что там качество продуманности объектов, уровень работы отделов продаж на голову выше казанского. Там цена годами держится на уровне 40 тысяч, и из-за маленького количества сделок (потому что нет рабочих мест и естественного прироста) девелоперы вынуждены такое вытворять со своими проектами и отделами продаж, что нам и не снилось.

Стрюкова рассказывает, что в процессе одного из рабочих туров российских застройщиков по городам, где отсматривались интересные проекты, Казань получила довольно вялые отзывы:

— Оказалось, что по сравнению с другими регионами, у нас и посмотреть-то не на что! Казань впереди по многим направлениям, но с точки зрения концепции жилых комплексов, нам нечем похвастаться. Надо быть объективными: мы позади многих других российских регионов. Даже объекты высокого класса не балуют потребителя уникальными историями об удобстве.

В клещах между «незачем» и «некогда»

Елена Стрюкова рассказывает, как почерпнула два новых термина в региональной архитектуре: гарден-флэт (для квартир на первом этаже) и скай-лофт (верхний этаж в эконом-классе с небольшой террасой) — так застройщики в других регионах исхитряются продавать объекты, которые раньше считались на рынке квартир низколиквидными.

— А у нас — согласитесь, очень сложно прийти к собственнику, у которого план продаж на 100—120 процентов выполняется, и убедить его улучшать продукт. К нему и так идут за квартирами, а статистика показывает отличный рост цен.

Но есть и еще одна проблема, из-за которой застройщик не уделяет внимание потребностям покупателя и новациям: отсутствие времени. Стрюкова сравнивает девелоперов с учителями, которых заставляют заниматься не детьми, а постоянным заполнением документов.

— И с застройщиками то же самое. Так уже хочется, чтобы они отвлеклись от организационных вопросов и смогли, наконец, увидеть покупателя, обратить свой взор на его чаяния и нужды. Услышать его со всеми его потребностями. А они все время заняты то эскроу, то изменениями законодательства в отношении семейного права, то чем-нибудь в этом роде. Теперь вот еще банки надо учить работать с эскроу. И этот аспект расстраивает. Вы совершенно не смотрите в будущее и не смотрите на своего клиента. А ведь те люди, которые сегодня пошли в первый класс, через 15 лет станут вашими клиентами. Вы туда смотрите, уважаемые застройщики!

Коллеги с Еленой грустно согласились: подумать о смене поколений или о том, как бы выделить в квартире нишу поэргономичнее, уже не остается времени — все оно уходит на борьбу с ежедневными вызовами.

Но девелоперы полны оптимизма: они обязательно придумают что-то новое и интересное. Вот только с эскроу разберутся.