Казань загородная: миллион за сотку на Волге и «сотка» там, где риск и ожидания

Дешево, да в поле

Говоря о ценах на участки и дома в коттеджных поселках, можно провести некоторую параллель с рынком новостроек. Если в строящихся многоэтажках цена квадратного метра возрастает с приближением срока сдачи объекта, в коттеджных поселках сотки дорожают по мере появления инфраструктуры и увеличения числа построенных по соседству домов.

— На старте «голая земля» с гарантированными коммуникациями продается по одной цене, потом она возрастает. У нас был случай, что цена возросла в два раза. В «Травкино» на старте продаж участки стоили 40 тысяч рублей за сотку. Спустя год, когда были введены все коммуникации, люди оставшиеся участки покупали ровно в два раза дороже — по 79 тысяч рублей за сотку. Так получилось, что те, кто покупал участки с целью вложиться, даже просили нас перепродать, — вспоминает гендиректор компании «Невада РТ» Рафаэль Сыражев.

Правда, как и в случае с «долевкой», приобретая участок в голом поле без коммуникаций, клиент рискует купить кота в мешке, ведь девелопер может и не выполнить всех обязательств по проведению сетей. Достаточно вспомнить, что именно за невыполнение обещаний по прокладке сетей в отношении директора агентства недвижимости «Пассаж» и по совместительству лидера татарстанских справоросов Рушании Бильгельдеевой было заведено уголовное дело по ст. 159 УК РФ («мошенничество»).

Рафаэль Сыражев отмечает, что обязательства по проведению света, газа и воды довольно сложно закрепить юридически.

«В Казани в хороших поселках сотка стоит от 500 тысяч рублей»

Другой фактор, который наряду с обеспеченностью инфраструктурой влияет на стоимость загородной недвижимости — местоположение объекта, его отдаленность от Казани. По мнению директора АН «Аляска» Леонида Авилова, для постоянного проживания нецелесообразно покупать или строить дом дальше, чем в 30 км от города.

— Получается, что каждый день нужно преодолевать 60 км пути, ежедневно тратить 200—300 рублей на бензин, получается накладно. Все стремятся жить ближе к Казани, — говорит Авилов.

Понятно, что самыми востребованными, а значит, и дорогими являются коттеджные поселки, расположенные в черте города.

— В Казани речь идет об участках на застроенных улицах с асфальтированной дорогой, с удобными подъездными путями, с коммуникациями. Стоимость земельного участка здесь варьируется от 500 тысяч рублей до 1 млн рублей за сотку. Но в Казани в каких-то новых поселках сотку можно купить и за 100—150 тысяч рублей. Если рассматривать пригород в пределах 60 км, оборудованный земельный участок может стоить 200—250 тысяч рублей за сотку, а может — 15—20 тысяч рублей за сотку. В данном случае речь идет об участках без коммуникаций, заброшенных садовых участках, — отмечает Руслан Садреев, директор АН «Премьер».

Один из крупных казанских коттеджных поселков — «Волжская гавань» в Аракчино, который застраивает компания «Мегалайн» Валерия Калмыкова. Здесь стоимость одной сотки земли варьируется от 700 тысяч до 1 150 тысяч рублей. Постройка дома тоже обойдется недешево — 44—48 тысяч рублей за кв. м. Высокая цена участков в «Волжской гавани», вероятно, во многом обусловлена тем, что коттеджи строятся прямо на берегу Волги. Хотя элитный поселок тоже не обходят неприятности — в этом году он вновь оказался в эпицентре скандала.

Два коттеджных поселка в черте Казани есть у группы компаний «Новые земли». В поселке «Мое Царицыно» цена за сотку достигает 325 тысяч рублей. В «Новом Царицыно» участки дешевле — их можно купить за 130—150 тысяч рублей за сотку. К слову, это самое бюджетное предложение по продаже участков, находящихся в границе города. Сам девелопер строительством коттеджей на участках не занимается.

В Советском районе, севернее Константиновки, строится коттеджный поселок «Лесная поляна». Девелопер — ООО «Строй Инвест Консалт» — оценивает участки в 220—300 тысяч рублей за сотку.

«В цивилизованных коттеджных поселках цена завышена»

Отдельно стоит выделить коттеджные поселки, в которых девелопер не просто продает землю, а следит за концепцией строительства.

— В таких поселках мы не увидим хаотичных дизайнов домов, тех же самых заборов. То есть имеется концепция, по которой застраиваются дома, и покупатели этих домов заключают соглашения с управляющей компанией, которые ограничивают их в определенных действиях, что в принципе хорошо сказывается на общем дизайне и управлении этими проектами. Второй плюс в том, что имеется управляющая компания, которая занимается обслуживанием мест общего пользования, территории — есть детская площадка, есть зона отдыха, прогулочные зоны и т. д. Третье преимущество этих поселков — это централизованная охрана, то есть имеется безопасная среда, в которой находятся эти жители, — говорит директор АН «Премьер» Руслан Садреев.

Отметим, что единая концепция застройки в большей части характерна для коттеджных поселков, расположенных в черте города. Часть девелоперов и вовсе не продает в Казани пустые земельные участки. К примеру, в коттеджном поселке «Примавера» можно приобрести участок только с домом, который уже построил сам девелопер. К примеру, дом площадью 170 кв. м на четырех сотках можно приобрести по цене 57 тысяч рублей за кв. м.

Участок только с домом продает и «дочка» «Унистроя» — компания «My corner». В Bavaria на Мамадышском тракте, который позиционируется как «комьюнити клубного типа», строительство дома обойдется в 85 тысяч рублей за кв. м. Руслан Садреев отмечает, что несмотря на все преимущества таких коттеджных поселков, массовый покупатель все же предпочитает заниматься частной застройкой. Причина — в разнице в цене.

В качестве примера он приводит поселок Новые Салмачи, где инвестор продавал участки всем желающим. И каждый покупатель по своему индивидуальному проекту, не согласованному ни с кем, может строить небольшие дома площадью от 80 до 150 кв. м.

— Эти дома, которые на сегодняшний день стоят 3,5—4 млн рублей с земельным участком 4 сотки, пока пользуются наибольшим покупательским спросом. Тем не менее запрос на цивилизованный коттеджный поселок есть и будет, — считает Руслан Садреев.

Лаишевский район «не для всех»

Если говорить о пригороде Казани, наиболее популярным направлением для строительства загородных домов эксперты называют Лаишевский район.

Как минимум три проекта в Лаишевском районе реализует группа «Дар» Андрея Симакова. Один из новых и наиболее дорогих проектов девелопера в этом направлении — коттеджный поселок «Аэросити» недалеко от Казанского аэропорта. Земельные участки здесь оцениваются в 150—250 тысяч рублей за сотку. Хотя участки категории «бизнес» стоят от 800 тысяч рублей за сотку, а «бизнес+» — от 1,3 млн рублей за сотку. То есть цены в этих сегментах сопоставимы с ценами в элитных коттеджных поселках Казани.

Отметим, что купить участок в этом комплексе и строить дом на свое усмотрение не получится. На сайте «Аэросити» указан перечень требований, которые предъявляются при постройке коттеджа. Например, проект будущего дома обязательно должен быть согласован с девелопером, фасад не может быть выполнен из кирпича одного цвета, при этом не допускается использование силикатного кирпича, дом не может быть без «архитектурных» особенностей. «Это место не для всех», — предупреждает девелопер на своем сайте и даже предлагает пройти тест, насколько потенциальный покупатель подходит для жизни в «Аэросити».

В других коттеджных поселках «Дара» в Лаишевском районе цены гораздо демократичнее, да и строгих требований к желающим построить дом самостоятельно, нет. Правда, и находятся эти поселки гораздо дальше от Казани. Например, в загородном комплексе в Каипах в 28 км от города сотку можно купить за 59—106 тысяч рублей. В поселке «Светлый берег», рядом с Сорочьими горами, даже несмотря на наличие коммуникаций, цена за сотку составляет только 32—62 тысячи рублей. Но путь от выезда из города до самого поселка составит 55 км. То есть жителям «Светлого берега», работающим в Казани, придется платить за жизнь на свежем воздухе ежедневными поездками, преодолевая расстояние более 100 км.

Несколько проектов в Лаишевском районе реализует «Невада РТ». В поселке Новые Сапуголи, недалеко от Смарт-Сити, девелопер продает сотку за 40—61 тысячу рублей. В «Травкино», расположенном в 9 км от поселка Столбище, цены за земельные участки уже выше — от 78 до 85 тысяч рублей за сотку. В «Солнечном Травкино» землю под строительство можно купить по цене 71 тысяча рублей за сотку. Сам девелопер, «Невада РТ», строительством домов не занимается, но готов привлекать для этого партнеров.

Рядом с селом Орел компания «Терра Групп» реализует проект с полурусским названием «Орел Гарден». Стоимость участка 150 тысяч рублей за сотку. Но покупателям стоит учитывать, что земля предназначена для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), а не для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

«Компания МИК» реализует участки как минимум в трех коттеджных поселках в Лаишевском районе. В комплексе «Умырзая» в Лаишевском районе вблизи поселка Новые Тангачи проведены газ, электричество и водоснабжение, но поселок находится почти в 40 км от Казани. Цена участка — от 50 до 100 тысяч рублей за сотку. Еще дальше — в 60 км в города — расположен еще один комплекс от «Компании Мик» — «Алтын Яр». Тем не менее участок здесь обойдется в 80—150 тысяч рублей за сотку. Самый дешевый проект от «Компании МИК» — «Имәнлек» у подножья села Среднее Девятово. Сотка земли здесь продается от 30 тысяч рублей. Строительством домов на продаваемых участках девелопер не занимается.

Зеленодольское направление для любителей природы

Как отмечает Руслан Садреев, Зеленодольское направление часто выбирают покупатели, желающие жить ближе к природе.

— Многие покупатели обращают внимание на наличие водоема и лес. Исходя из этого уже можно оценить, какое направление более популярно. Мы понимаем, что в Пестречинском и Высокогорском районах лесов не так много. А вот Зеленодольский и Лаишевский районы расположены вдоль берега Волги, к тому же Зеленодольский район особенно насыщен заповедниками — эти земельные участки более популярны, — говорит Садреев.

Один из самых дорогих проектов в Зеленодольском направлении реализует группа компаний «Дар» Андрея Симакова. В «Загородном клубе», недалеко от Ореховки, земельный участок продается по цене 250—270 тысяч рублей за сотку. Рядом с «Загородным клубом» девелопер застраивает еще один коттеджный поселок — «Золотые ключи», где участки стоят чуть дешевле — 215 тысяч рублей за сотку. Самое недорогие участки «Дар» в Зеленодольском районе предлагает в новой очереди поселка «Благодатное»: сотку можно приобрести за 58—70 тысяч рублей. В всех случаях компания Симакова готова построить на участке дом по цене от 28,1 тысячи рублей за кв. м.

В исследование «Реального времени» попало несколько предложений по продаже участков недалеко от Раифы. Например, «Компания МИК» продает участки в «Лесном озере» за 40—100 тысяч рублей за сотку. Примерно по такой же цене — 60 тысяч рублей за сотку — можно купить землю недалеко от Раифы у физлиц.

Пестречинскому направлению помог «Унистрой»

По мнению Рафаэля Сыражева, Пестречинское направление развилось во многом благодаря строительству многоэтажек.

— Рынок расширил «унистроевский» объект «Царево village». Там очень активно начали появляться объекты инфраструктуры, — отмечает он.

Два коттеджных поселка в Пестречинском районе есть у «Компании Мик». Она реализует участки в «Усадьбе Шигалеевской» по цене 75—120 тысяч рублей за сотку. Второй проект этого девелопера — поселок «Сосновый бор», но, по данным «Реального времени», все участки здесь уже оказались проданными. Строительством домов в поселке девелопер не занимается.

Один проект в Пестречинском районе реализует «Дар». Участки в «Мешинской усадьбе» в 28 км от Казани девелопер оценивает в 98—160 тысяч рублей за сотку.

Больше всего проектов в Зеленодольском районе реализует «Невада РТ». В частности, компания занимается продажей участков в Новых Салмачах за 190—240 тысяч рублей. Кроме того, у девелопера в этом направлении есть проект по продаже участков в Званке за 215 тысяч рублей за сотку. Дешевле оказались участки в «Певчей долине» — 110—120 тысяч рублей за сотку.

По той же цене — 120 тысяч рублей за сотку — продаются участки в коттеджном поселке «Алтын камыш» от компании «Финдом». Поселок расположен в 15 км от Казани в поселке Первое Мая.

СНТ вместо ИЖС

Меньше объектов реализуется в Высокогорском районе. В поселке «Удачный» в Усадах земельные участки за 120 тысяч рублей за сотку продает ОАО «Альфа». Один проект в Высокогорском районе есть у «Невады РТ». Девелопер продает участки в «Усадьбе у озера» по цене 80 тысяч рублей за сотку. ООО «Строй Инвест Консалт» реализует землю в коттеджном поселке «Райан». Начальная цена — 90 тысяч рублей за сотку. Но в данном случае речь идет об участках в СНТ (садовое некоммерческое товарищество).

Аналогичная ситуация в коттеджном поселке «Семиозерская усадьба», который находится рядом с другим коттеджным поселком с созвучным названием «Семь озер». Важно их не перепутать, тем более что в «Семиозерской усадьбе» земельные участки также имеют назначение ДНТ. Стоят они 95 тысяч рублей за сотку.

Правда, эксперты напоминают, что поправки в законодательстве позволяют строить жилые дома на садовых участках. Но Руслан Садреев предупреждает, что участки по низкой цене приобретают менее обеспеченные покупатели. К тому же надо быть готовым к тому, что не все соседи будут проживать в поселке круглогодично.

— Потихоньку стираются границы между садовыми участками и участками для индивидуального жилищного строительства. Но вы понимаете, что если садовые участки продаются по низкой цене, контингент уже будет немножко другой, так как не все покупают там дома и участки для постоянного проживания, — говорит Садреев.

Немного объектов и в Верхнеуслонском районе. За 50 тысяч рублей за сотку продаются участки в коттеджном поселке «Новый» от «УслонИнвестСтроя». Цена невысокая, но надо иметь ввиду, что объект находится вблизи Верхнего Услона в 52 км от Казани. Два объекта недалеко от Иннополиса реализует «Дар». Но цены в коттеджных поселках сильно различаются: если в «Пятидворье» сотка стоит 183 тысячи рублей, то в «Новом Пятидворье» — от 82 тысяч рублей.

Более подробную информацию о проектах, не отраженных в тексте, можно найти в таблице, составленной аналитической службой «Реального времени».

• 

  Леонид Авилов директор АН «Аляска»

  В целом в прошлом году и в этом году интерес к загородному строительству возрос, особенно если к участку ведет дорога и имеется газ. В основном застройкой занимаются либо риелторы, которые оставили свою работу, либо строители, которые покупают земли и на них строят дома и продают. Покупатель со средним достатком чаще всего покупает дом в чистовой отделке в ипотеку. Спрос на строительство коттеджных поселков значительный и он будет нарастать, потому что в городе жарко, душно и трудно.

  Многие предпочитают строить и покупать дома от 80 до 150 кв. м либо блокированные дома. Основная масса, особенно в Новых Куюках, одноэтажные дома со скатной кровлей не с самой замысловатой архитектурой. Но людям удобно иметь по цене квартиры еще и земельный участок.

• 

  Анастасия Гизатова директор АН «Счастливый дом»

  Если говорить о приобретении земельных участков, то спрос наоборот снижается, при том что предложений все больше и больше. Что в текущем, что в следующем году появится множество новых поселков как просто с земельными участками, так и с коттеджами разной ценовой категории.

  Если говорить о том, отчего зависит цена земельного участка, главное, конечно, месторасположение, наличие коммуникаций, инфраструктура поселка (тут важно понимать, что уже имеющаяся инфраструктура увеличивает стоимость сотки), параметры и даже степень готовности домов на соседних участках.

  В целом цена на участки в пригороде Казани не выросла. Но если рассматривать конкретный поселок, то цена могла увеличиться с учетом его развития, появления дорог и коммуникаций.

  Основной тенденции на рынке загородной недвижимости — появление новых технологий строительства, рост популярности одноэтажных домов, уменьшение метражности коттеджей и, соответственно, удешевление общей стоимости покупки.

• 

  Павел Кострикин гендиректор компании-застройщика коттеджного поселка «Примавера»

  Мы анонсировали старт продаж в городском коттеджном поселке «Примавера» 1 декабря 2018 года. Поселок полностью достроен, поэтому земельные участки продаются в «Примавере» только в составе домовладений вместе с домом и гаражом. Перед майскими праздниками мы немного подняли цены на наши дома, точнее, подравняли их, так как в целом по Казани за последний год цены выросли в среднем на 20 процентов. Больше поднимать пока не планируем, по крайней мере, до осени этого года.

  Я очень рад тому, что такой стереотип, как «жизнь в частном доме — для пенсионеров», рассеивается и становится неактуальным. Поэтому основная тенденция — это молодеющий покупатель. Раньше индивидуальные дома выбирали в основном люди старше 40—50 лет. Сегодня среди наших покупателей много молодых семей, разделяющих активный, модный и современный образ жизни в условиях «загородного» покоя.