«Количества готовых объектов в новостройках очевидно не хватает на всех желающих»

Подвижный рынок

Череда важных для рынка недвижимости событий в России начала 2019 года привела к пересмотру цен в сегменте жилья.

Можно утверждать, что ситуация во внешней политике более или менее нормализовалась. Однако на мировом рынке недвижимости эксперты отмечают просадку. Так, I квартал 2019-го в США отличился одним из худших показателей объема сделок за последние 10 лет. Гонконг и ОАЭ также зарегистрировали внушительное падение рынка на 20—25% по отношению к прошлому году.

В России мы наблюдали падение количества сделок в среднем на 14% к уровню марта-апреля 2018 года, несмотря на то, что доля сделок с ипотекой при этом почти не менялась с 2018 года. (Помесячную динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на рис. 1. Это говорит об активности рынка в целом).

Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц

Актуальные тенденции в отрасли

Что же сейчас происходит в отрасли? Во-первых, мы отмечаем рост предложения по «вторичке», который вызван падением спроса в связи с вышеупомянутым повышением ипотечных ставок. За первые четыре месяца года объем предложения на «вторичку» вырос на 17%, но именно благодаря этому уровень цен на объекты остается вполне адекватным, несмотря на определенный рост, который можно проследить на нижеприведенном графике.

Динамика стоимости квартир в Казани на рынке вторичного жилья

Во-вторых, началось ожидаемое снижение ставок по ипотеке. Крупные банки уже начали снижать ипотечную ставку. Так, с 25 мая 2019 года Сбербанк снизил процентные ставки по ипотечным кредитам. Теперь приобрести квартиры в новостройке в ипотеку можно по ставке от 8,2% годовых, а квартиру на вторичном рынке — от 9,6%. Снижение составит 0,6%* также на готовое жилье, загородную недвижимость, строительство жилого дома, нецелевой кредит под залог недвижимости. Снижение 0,3%* на строящееся жилье и рефинансирование кредитов других банков. Минимальная ставка на приобретение готового жилья в ипотеку составит 9,6% годовых с учетом дисконтов (участие в акции «Молодая семья», зарплатном проекте Сбербанка, использование услуги «Электронная регистрация», а также акции «Скидка 0,3%» на «ДомКлик»).

Так как показатели «Количество сделок» и «Ипотечная ставка» непосредственно взаимосвязаны друг с другом, можно предполагать, что это приведет к некоторому повышению активности в нашем сегменте. Уверен, вскоре мы сможем анонсировать так называемый старт нового цикла довольно плавного снижения ставок. Положительные надежды вселяет и нефтяной рынок. В марте и апреле цены на нефть подросли, что наряду со снижением ставки может стимулировать активность в третьем и четвертом кварталах 2019 года.

Еще одна важная тенденция указывает на то, что в 2019—2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Это связано с тем, что ситуация в регионах различается: этот тренд четко прослеживается в нашей внутренней статистике по сети. Рынок стал более локальным.

Динамика цены в регионах (март 2018 года к марту 2019 года)

Наши прогнозы

Очевидно, что в первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. Застройщики повысили цены за «квадрат» вследствие введения эскроу-счетов и в результате получили определенный отток рынка, который переключил фокус внимания на «вторичку». Неудивительно, ведь, по подсчетам экспертов, в период с февраля 2018-го по апрель 2019-го средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах поднялась на 13%, а с начала 2019-го увеличилась более чем на 3% в среднем по стране. Кстати, наиболее быстро дорожает первичное жилье в Казани: с зимы 2018-го квадратный метр прибавил в цене 17% и в настоящее время стоит 78,8 тысячи рублей. На втором месте — Москва (+14%, 233 тысячи руб./кв. м), на третьей позиции — Краснодар (+14%, 50 тысяч руб./кв. м).

Кроме того, строительная отрасль стала более зарегулированной. Количества готовых объектов в новостройках очевидно не хватает на всех желающих его приобрести, в связи с чем и вызвано переориентирование рынка на «вторичку», «загородку» и аренду.

Если говорить о прогнозах, я бы обозначил следующие важные моменты. Вступление в силу изменений 214-ФЗ усложнит процедуру входа на рынок новых игроков. Поэтому все надежды на увеличение объемов строительства будут связаны с уже существующими застройщиками. Да, действительно, механизм, запущенный нашим правительством для увеличения предложений, стоящий, но он даст видимые результаты лишь через 2—3 года. Условия на рынке на сегодняшний день позволяют развивать бизнес и делать это эффективно. Но всем участникам рынка придется адаптироваться к новым условиям. Получится это определенно не у всех: мы надеемся на «ровное» развитие событий, без резких взлетов и падений.