Коммерческий интерес: что со спросом на нежилые «квадраты» в Казани

Эхо мундиаля затихло

Прошлым летом столица Татарстана принимала матчи мундиаля, и благодаря большому футболу в секторе нежилой недвижимости наблюдался заметный рост. Активно заполнялся гостиничный фонд, била ключом жизнь в кафе и ресторанах, собственникам не приходилось жаловаться и на отсутствие арендаторов офисных и торговых помещений.

К июню же этого года рынок подходит с совершенно другими показателями. Если годом ранее заполняемость гостиниц и хостелов уверенно держалась на отметке 60—70%, то сейчас средний показатель загрузки в индустрии гостеприимства не превышает 43%. И владельцы многих заведений задумываются о смене профиля деятельности или продаже объектов.

Директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов отметил, что в агентстве не первый год наблюдают стагнацию по крупному формату. Это касается как торговой, так и офисной недвижимости. В то же время, по его словам, есть интересные места с повышенным трафиком, где у собственников нет конкуренции, так как рядом невозможно возведение новых зданий. Там арендная ставка высокая, но на такие объекты всегда будет высокий спрос.

Новое скупается охотно, но…

Прирост в 10% отмечается в коммерческих новостройках. Многие частные инвесторы покупают первые этажи на стадии строительства, хотя это далеко не всегда оправдано: если жилые метры существенно прибавляют в стоимости по мере приближения к сдаче объекта, то на коммерческую площадь этот эффект не распространяется. По мнению участников бранча, строящаяся коммерческая недвижимость продается по завышенной цене. А если добавить сюда длительный срок окупаемости (10 и более лет) и низкую ликвидность таких объектов, то решение о покупке и вовсе выглядит рискованным. Неудивительно, что банки подобные сделки кредитуют с большой осторожностью. А многие финансово-кредитные организации работают только с вторичной коммерческой недвижимостью.

В лучшем случае владельцам удастся сдать приобретенные площади в длительную аренду супермаркетам формата «у дома». С учетом возросших налогов строить крупные ТЦ сейчас нерентабельно. По этой причине заморожен проект «Авиатика», позиционировавшийся как флагманский торгово-развлекательный центр в Авиастроительном районе.

Первые этажи новостроек активно заполняют федеральные ретейлеры. Но при этом они требуют существенного снижения цены и фактически навязывают свои условия арендодателю. Как правило, они платят не выше 600—700 рублей (против недавних 900—1000 рублей) за «квадрат» даже при высокой проходимости. А учитывая падающую покупательскую способность и сокращение продуктовых и алкогольных сетей, основных игроков стрит-ретейла, в будущем довольно остро может встать проблема поиска в том числе и этой категории арендаторов.

Сейчас в Казани вакантны лишь 10—12% торговых площадей и 30% офисных. Впрочем, ожесточенная борьба за арендаторов ведется уже сегодня. Наличие якорного арендатора становится обязательным условием для оформления договора купли-продажи любого коммерческого помещения. «Многие потенциальные покупатели так нам и говорят: найдете перспективного арендатора на долгий срок — тогда купим», — говорит директор АН «Открытие» Алина Тимербулатова.

И добавляет: «И бывает так, что, как только мы выполняем это требование, собственник идет на попятную. Мол, раз появился желающий снимать помещение, какой смысл мне его продавать».

Сделки на эмоциях

Устойчивый интерес со стороны покупателей сохраняют помещения до 50—70 м². Учитывая небольшую площадь, сравнимую с однокомнатной квартирой, они довольно доступны по цене и легко находят владельцев или арендаторов. Причем просматривается тенденция к дроблению и перепланировке таких пространств. Кто-то переоборудует помещение в коворкинговые центры, кто-то предпочитает уйти в формат мини-офисов. Чем более комфортные условия для сотрудников собственник сможет создать, тем выше арендная плата, которую он вправе за это запрашивать.

На другом полюсе — большие промышленно-складские помещения, занимающие 2—3 тысячи м². Собственники просят за них 50—60 миллионов рублей и годами не могут найти покупателя. И если раньше их удавалось сдать в аренду (150 рублей за «холодный квадрат» и 350 — за отапливаемый), то сегодня за эту цену их берут выборочно и крайне неохотно. Ключевые потребители такой услуги — автосервисы — либо строят собственные здания, либо сокращают количество точек. Таким образом, по оценкам риелторов, в казанских промзонах сейчас пустует до 70% коммерческой застройки.

Несмотря на то что пространство приобретается или арендуется для бизнеса, сделки, по мнению наших экспертов, нередко осуществляются на эмоциях. Есть примеры, когда в раскрученных жилых комплексах или деловых центрах метры стоят вдвое дороже, чем на аналогичной площади через дорогу. Причем соседнее помещение пустует полтора-два года. И это при тех же условиях: парковка, техническая оснащенность помещений и т. д.

Руслан Хабибрахманов считает уместной стоимость коммерческого «квадрата» в пределах 57 тысяч рублей и удивляется тому, что некоторые частные инвесторы платят по 100—110 тысяч рублей за квадратный метр в недостроенном здании. «Они только потом понимают, что им еще два года ждать, пока строение введут в эксплуатацию, и еще лет десять надеяться на возврат инвестиций», — подытожил эксперт.

Ставка решает все

Сроки окупаемости инвестиций, разумеется, привязаны к ценнику за метр. Поэтому если года три назад средний срок возврата вложений составлял 7 лет, то теперь он вырос до десятилетия.

«Если еще недавно офисные помещения в нашем новом здании возле метро сдавались по ставке 1000 рублей, то сейчас она упала до 550—600 рублей за «квадрат», — привела в пример собственное здание компании руководитель АН «Ваш надежный риелтор» Гузель Мухамедзянова.

«Чем дальше от Казани, тем более выгодные предложения встречаются, — поделился руководитель АН «Новостройки Казани» Олег Захаров. — Там и ставки привлекательные, и арендаторы прочные. Но покупатели усматривают надуманный риск в удаленности от столицы или просто не хотят лишний раз куда-то ездить, чтобы контролировать бизнес».

В условиях пикирующих арендных ставок в самой Казани становится выгоднее снимать офис, чем владеть им. Но покупателей мало, а предложений в избытке. На казанском рынке коммерческой недвижимости наблюдается затоваривание. Тем более что часть нежилого фонда выставлена на торги после краха крупных республиканских банков.

Руководитель «Абсолют-Риэлт» Ольга Белевских объясняет поведение частных инвесторов верой в бизнес-сказку от Роберта Кийосаки. «Но «богатый папа» и его концепция пассивного дохода в нашей действительности не работают», — констатировала она.

В качестве подтверждения слов коллеги Алина Тимербулатова рассказала о такой стратегии некоторых собственников: 2—3 года ждать якорного арендатора и с его появлением срочно продавать актив. Так удается быстро вернуть потраченные деньги без ожидания пассивного дохода от аренды.

Елена Матвеева из агентства недвижимости «Империя» проранжировала запросы клиентов так: наибольшим спросом пользуются площади торгового назначения с арендатором, на втором месте — офисы, реже всего обращаются за покупкой складского помещения.

Покупка в кредит

Участники бранча сошлись во мнении, что приобретение коммерческой недвижимости оправдано главным образом ведением в нем бизнеса, а не сдачей в аренду. Но так как это ощутимая сумма для бюджета, компании зачастую обращаются к заемным средствам, а не извлекают деньги из оборота.

Максим Егоров, начальник отдела ипотеки «Тимер Банка», являющегося постоянным партнером бранчей строительной тематики, проанонсировал довольно привлекательные процентные ставки на коммерческую ипотеку — от 15% при кредитовании на 5 лет и от 14% — при возврате займа в течение 10 лет.

По словам Максима Николаевича, есть предпосылки для дальнейшего уменьшения ставок со стороны ЦБ РФ.

Преимуществом обращения в «Тимер Банк» является возможность оформления сделки как с юридическим лицом, так и с физическим. Во многих случаях, когда собственник бизнеса обращается в банк как частное лицо, он может получить дополнительные преференции.

Кроме того, «Тимер Банк» гибко подходит к оценке рисков. На данном этапе он содействует в приобретении коммерческих помещений только на вторичном рынке. Базовое требование со стороны кредитора — физический износ помещения не должен превышать 55%. Экспертизу объекта банк проводит своими силами с минимальными сроками согласования решения.