Этажность, фасады, дворы на улице Баумана: о чем новая концепция проектирования в историческом центре Казани

Проектная группа завершила первый этап разработки «методички» для проектирования в центре Казани

Сегодня в Казани завершается первый этап работы над единой концепцией развития исторического центра. Цикл исследований касается вопросов строительства в самой ценной части татарстанской столицы и выявления градостроительных норм, которые уже не работают. Концепция должна обозначить в первую очередь не конкретные и осязаемые нормативы, как определение высотности зданий, а более сложные — требования к эстетике и стилистике строящихся зданий. Одна из задач концепции — оживить ядро центра, улицы Баумана, Кремлевскую и Профсоюзную, чтобы проектировщики могли создать новые объекты на пустующих территориях. О том, что уже сделала проектная группа и какие «точки» концепции могут стать болевыми — в материале «Реального времени».

Почему объект соответствует нормативам, но не может быть построен

Разработку концепции развития и застройки исторического центра Казани ведет проектная группа под руководством директора ООО «Аксиом-Архитект» архитектора Олега Маклакова. В виде законченного документа, регламентирующего принципы развития и застройки центра Казани, концепция должна быть сформирована к 2020 году. При этом к 10 июня 2019 года проектная группа должна собрать и проанализировать информацию, необходимую для ее создания.

Как рассказал «Реальному времени» Олег Маклаков, работа выполнена в срок: с одной стороны, были собраны и структурированы исследования прошлых лет, с другой стороны, были проведены новые исследования по данной территории — в частности социологические и культурологические, а также исследования по объемно-пространственным типам застройки. Кроме того, проектная группа проанализировала, какие из действующих градостроительных нормативов работают, а какие нет.

В пресс-службе Казанского исполкома пояснили, что новая концепция исторического центра должна стать своего рода «методичкой» для проектирования в границах исторического поселения. Кроме того, в исполкоме города сообщили, что на данный момент охране подлежат исторически ценные градоформирующие объекты, в том числе и стилистические особенности решения исторических фасадов, конфигурации крыш, исторические материалы отделки фасадов и материал кровли, а также природные и антропогенные ландшафты, планировочная структура города, квартальная городская сеть с плотной малоэтажной застройкой и системой исторических доминант и т. д.

Весь центр не может быть похож на Хади Такташа

В беседе с корреспондентом «Реального времени» Олег Маклаков рассказал, что дата, когда будут презентованы промежуточные результаты по созданию концепции развития и застройки исторического центра Казани, пока неизвестны. Тем не менее некоторые принципы, разработанные проектной группой, уже были озвучены. В частности, недавно в исполкоме Казани была презентована новая концепция развития территории озера Нижний Кабан — улицы Хади Такташа: площадка в 2 тыс. га должна стать пилотной при разработке концепции исторического центра.

Однако Олег Маклаков подчеркивает, что опыт работы на Хади Такташа не может быть полностью масштабирован на весь центр Казани.

— Часть проекта вышла вперед, исходя из производственной необходимости, поэтому основные положения мы проработали, делая этот локальный проект — Хади Такташа. Но естественно, что принципы, которые подходят для этой территории, не подходят для другой территории. Эта часть города была окраиной в конце XIX — начале XX века. Поэтому говорить здесь об историческом городе как таковом, состоящем из зданий и улиц, не приходится. И здесь на первый план выходят ландшафтные линии и ландшафтные объекты, — отмечает Маклаков.

По мнению архитектора, подход, аналогичный тому, что будет применяться при застройке территории озера Нижний Кабан — улица Хади Такташа, можно применять в районе сквера Тинчурина или на спуске к Казанке по улице Толстого.

Добавим, что в ходе обсуждения концепции развития территории на Хади Такташа возникали бурные дискуссии, вплоть до того, что даже звучали вопросы о сносе пятиэтажных хрущевок по примеру Москвы. Однако вопрос с «уплотнением» данной территории пока не решен.

«Объекты на Баумана используются менее чем на 50%»

Как отмечает Маклаков, не озвученными перед широкой общественностью остались принципы развития ядра исторического центра — улиц Профсоюзной, Баумана, Кремлевской. И при развитии данных территорий стоят совершенно иные задачи, нежели при работе с «хрущевками» на Хади Такташа. Если говорить конкретнее, в данном случае стоит цель в том числе вдохнуть жизнь в эти улицы.

— Если говорить об улице Баумана, то часто в зданиях используются только первые этажи. А если уж говорить о внутридворовых пространствах, там царит запустение, нет туда прохода. Условно можно сказать, что вся территория, которая там есть, используется менее чем на 50%. А если говорить о прагматичной части вопроса, так или иначе там существуют пустующие участки под застройку. Кроме того, рано или поздно некоторые здания будут ветшать, и концепция делается как раз для того, чтобы было понимание, что именно мы на этой территории охраняем, что это значит для конкретных параметров конкретного здания, — поясняет Маклаков.

При этом большая часть требований для исторического центра будет связана с объемно-пространственными характеристиками сооружений и их стилистическими и художественными особенностями.

— Если говорить о строительной части, скорее всего, будут требования только по конструкции и технологии фасадов, — говорит Олег Маклаков.

«Сохранять исторический центр согласен. Но…»

Одним из основных краеугольных камней при разработке концепции может стать вопрос о перемежевании свободных участков в центре Казани.

— До сих пор девелоперы, выкупая подряд несколько участков, имели возможность объединять их и застраивать большими зданиями, каждое — размером в квартал. Это не типично для исторической застройки, несоразмерно ей. С другой стороны, строить отдельные здания на каждом из небольших, традиционно вытянутых вглубь квартала участков с учетом современных норм и требований просто невозможно, — рассказал Маклаков.

Значит, дал понять разработчик концепции, надо установить баланс между интересами инвесторов и необходимостью сохранить если не сами старые здания, то их дух и стилистику.

В пресс-службе исполкома Казани отметили, что концепция устойчивого развития исторического поселения еще не разработана до конца и не принята и что вокруг нее по-прежнему ведутся дискуссии. Поэтому в исполкоме посчитали преждевременным комментировать как саму концепцию, так и перемежевание свободных участков в соответствии с ней.

Добавим, что и сами застройщики, которых принято упрекать в том, что они в первую очередь ищут выгоду в проекте, соглашаются, что необходимо сохранять стилистику исторического центра. В то же время они отмечают, что при строительстве того или иного объекта возникает масса других, технических сложностей.

— Мы строили несколько объектов в центре Казани. Но основной подводный камень заключается в археологических раскопках. Чтобы начать копать котлован, если участок находится в исторической части города, мы должны заключить договор с археологами, они должны там провести свои поиски, по возможности найти какую-нибудь историческую ценность. И за это мы еще должны платить. А с тем, что нужно сохранять исторический центр, полностью согласен, — рассказал глава строительной компании «Бриз» Андрей Беляков.

На вопрос корреспондента «Реального времени», собирается ли строить еще какой-либо объект в центре, Беляков ответил лаконично: «Слава богу, нет».

«Встает вопрос, на каких условиях будет отдаваться инвестору земельный участок»

Генеральный директор инвестиционно-строительной компании «КамаСтройИнвест» Делюс Сиразетдинов также убежден в необходимости создания концепции развития исторического центра. Но он подчеркивает, что ограничения по этажности и по площадям можно внести любые, однако если это «убьет» экономическую целесообразность проектов, смысла в концепции не будет.

— То, что концепция нужна, это однозначно. При ее разработке привлекать застройщиков нужно обязательно. Но не по вопросам той же самой стилистики, каких-то архитектурных характеристик, а с точки зрения экономики проекта. И дело не в том, что застройщики все жадные — если ввести ограничения, которые нельзя будет выполнить, смысла от этой концепции не будет, она не заживет. В качестве примера могу привести дома, отреставрированные нашей компанией. Если бы в тот момент нам не разрешили менять сгнившие полы, скорее всего, эта концепция не жила бы, потому что современные нормы, нагрузки на здания все-таки выше, чем 150 лет назад, когда эти здания строились. Обращение к застройщикам необходимо, чтобы понять реализуемость этих проектов, — говорит Делюс Сиразетдинов.

О тех же возможных проблемах говорит и заместитель генерального директора компании «А-Девелопмент» Владимир Шайхиев:

— У собственников здания есть ГПЗУ (градостроительный план земельного участка, — прим. ред.), и они могут строить в рамках этого документа. Если же мы говорим о том, что инвестору будут диктовать условия по этажности, площади и внешнему виду жилых кварталов, то встает вопрос о том, на каких условиях будет отдаваться инвестору тот земельный участок. Если на льготных условиях — это одно, если по рыночной цене — другое. Если их обяжут строить на таких условиях на участках, которые выкупались по рыночной цене, экономика «биться» не будет просто! Понятно же — чем выше делаешь, тем доходнее.

Но с точки зрения градостроения Шайхиев назвал это «абсолютно уместным проектом». Правда, уточнил, что многое зависит от локации конкретных участков: где-то целесообразно строить малоэтажные жилые кварталы, а где-то офисные здания и бизнес-центры.

Инна Серова, Гуландам Фатхуллина
НедвижимостьОбществоИсторияКультура Татарстан БРИЗБеляков Андрей ЕвгеньевичКамаСтройИнвестСиразетдинов Делюс НаилевичИсполнительный комитет города КазаниА-ДевелопментМаклаков Олег Александрович

Новости партнеров