«Цены должны были вырасти после 1 июля. Но наши застройщики уже отыграли этот тренд»

Затишье на смену рекордам

Похоже, что ажиотаж, который царил на рынке жилья во второй половине прошлого года и по инерции сохранялся в начале 2019 года, постепенно стал спадать. Как показывает анализ статистики Росреестра, в марте на смену рекордам пришло некоторое затишье. В прошлом месяце в Татарстане было заключено 1 600 договоров долевого участия (ДДУ), что оказалось более чем на 10% меньше чем в феврале.

Впрочем, если сравнивать эти данные с прошлогодними, окажется, что татарстанские застройщики были в плюсе. Для сравнения, в марте 2018 года Управление Росреестра по РТ зарегистрировало только 1 464 ДДУ. Да в целом l квартал для застройщиков складывался вполне удачно. Всего за 3 месяца 2019 года на рынке первичного жилья Татарстана было совершено 4 930 сделок, что оказалось на 23% больше чем за тот же период прошлого года.

Количество зарегистрированных ДДУ в РТ

Статистические данные подтверждаются и информацией, полученной от крупных застройщиков. Как рассказал генеральный директор компании «#Суварстроит» Руслан Нурмухаметов, в марте резких скачков спроса не наблюдалось.

— В l квартале 2019 года было заключено в 2,5 раза больше договоров, чем за аналогичный период прошлого года. Значительный прирост по количеству договоров показало жилье класса стандарт, в тех же показателях остались данные по реализации квартир класса «бизнес», — говорит Нурмухаметов.

Директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова отмечает, что по сравнению с прошлогодним мартом спрос на объекты «Ак Барс Девелопмент» можно назвать рекордным.

— Сравнивать в прямую 2018 и 2019 год нет смысла, условия работы на рынке изменились. В переходный период мы отмечаем незначительное снижение количества сделок (8%) по сравнению с l кварталом 2018 года. В начале года многие боялись резкого скачка цен, но этого не произошло, — считает Стрюкова.

Заместитель директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов отмечает рост продаж в марте. По его словам, рынок в целом активен, при этом и девелоперы, и покупатели новостроек готовы к переходу на новые правила, росту цен и ипотечных ставок.

— На фоне прошлого года март показал положительную динамику, но она меньше, чем мы себе планировали. Продажи по итогам марта по отношению к февралю выросли на 23%. Если смотреть в целом по итогам l квартала, то динамика также положительная: плюс 27%. В l квартале покупательский спрос, а следом и цены выросли почти во всех регионах России, за исключением наиболее депрессивных, — отмечает Искандер Юсупов.

«Цена за новостройки сейчас уже запредельная»

В марте на рынке готового жилья Казани продолжилось снижение спроса: по сравнению с февралем «вторичка» просела более чем на 10%. По данным Управления Росреестра по РТ, в марте было заключено 1 723 сделки купли-продажи на жилые помещения против 1 954 сделок в предыдущем месяце. В Татарстане тоже зафиксировано снижение спроса, но только на 5%.

По сравнению с прошлогодним мартом спрос на казанскую «вторичку» и вовсе упал на 20%. Да и в целом l квартал 2019 года характеризовался снижением числа сделок на вторичном рынке. Если в l квартале прошлого года было заключено 6266 сделок купли-продажи на жилые помещения, то за этот же период нынешнего года — только 5 274 сделки. То есть падение спроса на «вторичку» составило 16%. Со статистикой согласны и некоторые участники рынка.

— Спрос на вторичное жилье снизился, и связано это с завышенными и необъективными ценами, — говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

А вот директор компании «Этажи» Марат Галлямов считает, что часть покупателей из-за высоких цен на новостройки, напротив, стала отдавать предпочтение «вторичке».

— Цены должны были вырасти после 1 июля, когда вступят в силу изменения в законе, и до этого момента особых предпосылок для роста цен не было. Но наши застройщики отыграли этот тренд уже в декабре, январе и феврале и продолжают поднимать цену. Цена за новостройки сейчас уже запредельная. В среднем она составляет 78—80 тысяч рублей за кв. м. Это очень дорого. И люди за эти деньги все-таки выбирают «вторичку», потому что разница стала минимальной, а иногда «первичка» даже оказывается дороже, — говорит Галлямов.

Добавим, что похожее мнение на федеральном саммите Pro Estate высказал гендиректор MACON Илья Володко. По его словам, цены на казанские новостройки находятся на пределе потребительских возможностей и их будет сложно поднимать дальше, даже после перехода на проектное финансирование.

Застройщики обещают поднять цены до 15% после введения эскроу

Отметим, что цены на новостройки в Казани действительно росли быстрее чем на готовое жилье. По данным аналитической службы «Реального времени», в l квартале 2019 года казанская «первичка» в среднем подорожала на 6% — с 74,8 до 79,1 тысячи рублей. Если говорить о годовой динамике, средняя цена на казанские новостройки выросла на 17%.

Статистические данные подтверждаются и опросом девелоперов. Так, по словам гендиректора «#Суварстроит» Руслана Нурмухаметова, в марте динамика цен оставалась на уровне зимних месяцев, повышение стоимости в размере 5% цены на квадратный метр произошло в апреле.

Искандер Юсупов пояснил, что в l квартале цены на объекты «Унистроя» выросли в среднем на 1—5% в зависимости от региона. Он отмечает, что в будущем цены будут расти на 1—2% по плану и на 6—7% при переводе объекта на систему эскроу-счетов.

Елена Стрюкова соглашается с экспертным мнением, согласно которому цены на новостройки поднимутся до 15% после введения эскроу-счетов. По ее словам, в l квартале 2019 года цены на объекты «Ак Барс Девелопмент» выросли на 5—10%.

«Вторичка» в Казани в l квартале подорожала на 3% — с 76,3 до 78,3 тысячи рублей за кв. м. Если сравнивать нынешний март с прошлогодним, окажется, что за год казанская «вторичка» в среднем подорожала на 13%.

По мнению Анастасии Гизатовой, в 2019 году рост цен на готовое жилье прекратился и что никаких предпосылок для дальнейшего роста во ll квартале не будет. А вот новостройки могут подорожать.

— Предпосылки есть, но только в части введения эскроу счетов, а большинство застройщиков смогут реализовать свои проекты по старым схемам. Соответственно, по 90% имеющимся в продаже комплексам состав затрат не изменится, — считает директор агентства недвижимости «Счастливый дом».

Покупатели ждут низких ставок

Остановился и рекордный спрос на ипотеку, который продолжался в последние месяцы даже несмотря на рост ставок. По данным управления Росреестра по РТ, в марте в Казани было совершено 1 753 сделки по ипотеке на жилые помещения, что оказалось почти на 5% меньше, чем в феврале. Участники рынка также отмечают снижение спроса на ипотеку по сравнению с концом 2018 — началом 2019 гг.

— Падение спроса произошло в связи с ростом ипотечных ставок. Если раньше доля ипотечных сделок в нашей компании составляла порядка 60% от общего числа, то сегодня этот показатель упал практически вдвое — до 30%. Поэтому наши клиенты все больше обращают внимание на рассрочку до окончания строительства, до 7 лет, — говорит заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова отмечает, что снижение спроса на ипотеку является следствием того, что часть покупателей поспешили с оформлением ипотеки в прошлом году.

— Очевидно, что доля ипотеки сократилась. В прошлом году доля ипотечных сделок в компании составляла более 70%, сегодня — 63%. По факту, рекордный рост сделок с недвижимостью в 2018 году не свидетельствует об улучшении покупательских возможностей. Вполне вероятно, что причиной снижения ипотечных сделок стал «подходящий момент». Те, кто задумывался о покупке в ближайшие год-два просто поторопились воспользоваться моментом. Это говорит о том, что в нынешнем году спрос будет меньше, чем он мог быть при наличии низкой ставки на ипотеку. Перспектив для снижения ставок в этом году мы не видим, поэтому активно работаем с банками и разрабатываем новые ипотечные продукты, которые помогут сохранить доступность жилья, — говорит Стрюкова.

По мнению опрошенных нами экспертов, есть еще одна причина, почему покупатели стали реже обращаться к жилищным кредитам, заняв выжидательную позицию.

— Спрос на ипотеку уменьшился, и по нашим наблюдениям довольно сильно. С начала года он снизился примерно на 30%. Это связано с заявлениями, что ставки будут снижаться. По факту ставки поднялись, и люди разумеется ждут, пока обещанное сбудется, — считает директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Как мы уже писали, глава Центробанка России Эльвира Набиуллина допускала снижение ставок во второй половине 2019 года. Правда, это возможно лишь в том случае, если рост цен не превысит ожиданий ЦБ. К тому же, нацпроект «Жилье и городская среда» предполагает, что ипотечные ставки должны снизиться до 8%, о чем постоянно напоминают СМИ и сами чиновники. Другое дело, что в нацпроекте достичь эту цель предполагают не прямо сейчас, а к 2024 году. Получается, что оптимистичные прогнозы, обещающие снижение ипотечных ставок, пока играют против застройщиков и других продавцов на жилищном рынке.

Илья Вольфсон обещает построить высотки, как в Лондоне

В прошлом месяце в Казани было получено всего два разрешения на строительство. Оба документа были выданы ООО «Специализированный застройщик «Грань девелопмент». Одно разрешение выдано на строительство дома №7 по улице Родины, второе продляет ранее выданное разрешение на строительство 4-го дома по улице Родины.

Кроме того, на казанском рынке жилья появился один из ранее анонсированных проектов. Один из них — жилой комплекс Atlantis Deluxe от компании «СМУ-88». Комплекс будет состоять из трех высоток, которые, по мнению самого застройщика, напоминают небоскребы Москвы и Лондона. Согласно проектной декларации. Первый дом станет 25-этажным и будет состоять из 527 квартир. Срок сдачи объекта — ll квартал 2021 года. Примерная стоимость строительства первого дома — 1,8 млрд рублей. Как пояснили в отделе продаж, средняя площадь однокомнатных квартир составляет 41 кв. м, а средняя стоимость — 3,9 млн рублей. «Двушки» при средней площади 62,5 кв. м обойдутся примерно в 5,8 млн рублей. Трехкомнатные квартиры на продажу пока не выставлены.

Жилой комплекс Atlantis Deluxe от компании «СМУ-88» будет состоять из трех высоток, которые, по мнению самого застройщика, напоминают небоскребы Москвы и Лондона. Фото atlantis-unique.webflow.io

Опрошенные нами девелоперы также рассказали о своих проектах, которые в ближайшее время должны появиться на рынке.

— В начале лета мы планируем вывести на продажи вторую очередь ЖК «Весна», под строительство которого мы приобрели земельный участок, площадью 13 гектаров. Комплекс будет состоять из домов 10—19-этажной высотности, с общей площадью более 130 000 кв. м жилья.

Еще один проект, продажи которого планируется запустить – ЖК «Беседа» в микрорайоне Дербышки. Площадь застройки — 7,15 Га. Комплекс будет состоять из двух 10-этажных домов, с общей площадью более 70 000 кв. м жилья, собственного детского сада, игровых и спортивных площадок, многоуровневого паркинга, — поделился Искандер Юсупов.

Елена Стрюкова напомнила, что «Ак Барс Девелопмент» в конце 2018 презентовал ЖК «Мой ритм», а совсем скоро компания собирается рассказать о еще двух новых проектах — ЖК «Башни на Ершова» и ЖК «Солнечный город супер».

Руслан Нурмухаметов сообщил, что один из новых проектов «#Суварстроит» предполагает строительство жилого комплекса в центре Казани, но не стал раскрывать подробностей, сославшись на то, что количество квартир там ограничено. Вероятно, речь идет о строительстве жилого дома на Островского. Площадка, где будет возводиться данный объект, уже обнесена забором и на нем размещен информационный щит. Согласно ему строительство должно быть завершено в lV квартале 2021 года.