Второе пришествие Диярова: изъятые у лендлорда Пестрецов земли выставлены по дешевке
МЗИО подготовило земельный аукцион с заманчивыми ценами, но с непредсказуемыми последствиями для приобретателей
Изъятые в принудительном порядке неиспользуемые сельхозземли вблизи Казани начинают выставлять на торги. ГБУ «Республиканская имущественная казна» назначила на 19 апреля аукцион по продаже 25 га вдоль трассы М-7 в Пестречинском районе, принадлежащих неэффективному частному собственнику, по демпинговой цене — 800 тыс. рублей (среднерыночная стоимость сотки в окрестностях города сегодня достигает 70—80 тыс. рублей). Подготовка «аукциона неслыханной щедрости» не обошлась без подвоха. Как выяснило «Реальное время», МЗИО РТ просрочило на полтора года исполнение судебного решения о продаже этих угодий и для ускорения изъятия решило начать торги с минимального уровня. Правда, их правообладатель, скандально известный в Пестрецах землевладелец Николай Сидуков, категорически не согласен со стартовой ценой, а значит, будущим победителям неизбежно придется разруливать сделку и с ним. Подробнее — в материале «Реального времени».
«Акция устрашения» в Пестрецах
Широкомасштабную кампанию по выставлению на аукционы неиспользуемых сельскохозяйственных земель, отобранных у неэффективных собственников, запускает Министерство земельных и имущественных отношений Татарстана. Интересно, что «показательная порка» разыгрывается не в случайно подвернувшемся под руку сельском районе, а прямо у родных пенат заместителя министра земельных и имущественных отношений Эдуарда Диярова. Экс-глава Пестречинского района Татарстана после полугода работы на новом посту в МЗИО реанимировал беспрецедентное судебное решение об изъятии неиспользуемых 25 га сельхозземель в Кряш-Сердинском сельском поселении, которые принадлежат строптивому «лендлорду» Николаю Сидукову.
Упертый землевладелец почти 10 лет воевал с местными сельхозпроизводителями из-за того, что те самовольно засеивали его площади рожью без выплат причитающихся компенсаций. И вот теперь за него взялось МЗИО РТ, собирающееся продать его земли с молотка.
Извещение о назначении даты аукциона по продаже гектаров, изъятых у Сидукова, опубликовано на сайте ведомства. Организатором торгов выступает ГБУ «Республиканская имущественная казна», являющее агентом МЗИО. Как следует из его сообщения, торги проводятся в соответствии с Земельным кодексом РФ (ст. 39.11 и 39.12) и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст.6). А сам земельный участок, являющийся предметом торгов, изъят на основании решения Пестречинского районного суда РТ по делу № 2-1081/2014.
Правда, сразу бросается в глаза неприлично большой срок давности судебного решения. Как видно из текста извещения, оно было вынесено еще 20 ноября 2014 года, то есть четыре с половиной года назад. Невзирая на это обстоятельство, руководство министерства вынесло 5 марта этого года распоряжение № 587-р, которым обязало провести аукцион по продаже земель.
Сидуков деньги получит, только продавать будет МЗИО
Изъятие земли не предполагает ее безвозмездного отъема у собственника Сидукова, отметили в ГБУ «Республиканская имущественная казна». По словам организаторов торгов, речь идет только о ее принудительной продаже, а деньги от нее все равно получит владелец участков Николай Сидуков. Изначально он был привлечен к административной ответственности за то, что принадлежащие ему земли не использовались в сельскохозяйственном обороте, и поскольку предписание не было исполнено, прокуратура района подала в суд, чтобы изъять участок для продажи его с публичных торгов.
Связаться с Игорем Глуховым, и.о. прокурора Пестречинского района, нам вчера не удалось — в его приемной сообщили, что он на совещании. По словам специалистов ГБУ «Республиканская имущественная казна», разрешение на продажу земель Сидукова получено от республиканской прокуратуры.
До сих пор у пайщиков земли не отбирали
Между тем решение об изъятии неиспользуемых земель можно считать прецедентом в масштабах района. Глава Кряш-Сердинского сельского поселения Петр Гаврилов сообщил «Реальному времени», что случай Сидукова — первый, до сих пор у пайщиков земли не отбирали. Объявление ГБУ «Республиканская имущественная казна» об аукционе опубликовано и в местной газете, поэтому о торгах знают почти все сельчане.
Сельские жители считают, что Сидуков поплатился за свою несговорчивость с местным сельхозпроизводителем «Пестречинская продовольственная корпорация» (ликвидирована в 2015 году, — прим. ред.), которое находилось под управлением ООО «Продовольственная корпорация+». Еще в декабре 2011 года землевладелец жаловался в СМИ: «Корпорация, самовольно захватив в 2010 году мои участки, доходы от урожая забирает себе. Я потратился на межевание, поставил столбы на меже, покрасил их красной краской, чтобы издалека видна была граница моих участков, исправно плачу земельный налог и ни с какой организацией не заключал договора о сдаче в аренду своих земель».
После продолжительных судебных тяжб «Пестречинская продовольственная корпорация» предложила Сидукову в качестве компенсации солому. «Упущенная выгода от использования моей земли в течение двух лет составляет более 300 тысяч рублей, — говорил он. — А сколько нервотрепки, чтобы доказать, что ты хозяин земли. Люди в глубинке по-прежнему запуганы, исполком приказал пайщикам отдать земли в аренду крупному агрохолдингу, они покорно отдали».
Конфликт закончился для Сидукова тем, что его земли перестали засеивать и обрабатывать, а прокуратура добилась судебного решения об изъятии.
Комфортные условия для быстрой продажи
19 апреля на торги будет вынесена вся площадь в 25 га, но ее разбили на пять лотов по 5 га каждый, следует из текста извещения. Начальная стоимость каждого участка одинаковая и определена в фиксированные 160 тыс. рублей. Организатор явно не стал мелочиться и учитывать уникальные характеристики по месторасположению и конфигурации каждого надела земли. По всей видимости, он преследует цель продать их скопом одному покупателю. А разбивка на лоты была вынужденной мерой, потому что пять участков зарегистрированы под разными кадастровыми номерами и в «одну корзину» их просто не сложить.
В остальном для участников будущего аукциона подготовлены комфортные условия, способствующие быстрой продаже. Во-первых, минимальная стартовая цена участка в 160 тыс. рублей уступает даже кадастровой стоимости в 171 тыс. рублей, не говоря уже о рыночной. В ГБУ «Республиканская имущественная казна» «Реальному времени» сообщили, что стартовая цена определена на основании отчета независимого оценщика, но отказались раскрыть его название.
При этом уточнили, что земля оценивалась по категории сельхозназначения, а не ИЖС. Сейчас земельные участки под жилищное строительство торгуются в пригороде Казани от 70 до 80 тыс. рублей за сотку. А в опубликованных условиях продажи и проекте договора с победителем торгов запрета на перевод земли в иную категорию не содержится. Так что земли, находящиеся вдоль трассы М-7 и в небольшом отдалении от реки Меши, могут быть интересны девелоперам из-за бросовой цены.
Во-вторых, шаг аукциона — крошечный, он составляет 3% от начальной стоимости, или 4,8 тыс. рублей. Демократичен и размер задатка — всего 32 тыс. рублей, или 20% от начальной стоимости. В ГБУ «Республиканская имущественная казна» добавили, что к проведению аукциона «все готово». Одним словом, приходи — и забирай!
Кто вправе продавать: МЗИО РТ или сам Николай Сидуков?
Аукцион таит скрытый подвох для потенциальных приобретателей. Как известно, подобные судебные решения имеют юридическую силу в течение 3 лет со дня их принятия. То есть до ноября 2017 года законным и неоспоримым правообладателем выступало МЗИО РТ, которое должно было исполнить решение Пестречинского райсуда. Однако по истечении этого срока чистота продажи подвергается сомнению и возникает правовая коллизия: кто вправе продавать землю — МЗИО РТ или сам Николай Сидуков?
Теоретически по истечении 3 лет Сидукову вернулись права собственника. Сам он заявил «Реальному времени», что МЗИО просрочило исполнение судебного решения, поэтому он считает себя полноправным собственником и вправе сам определять цену продажи. Сидуков рассказал также, что судебное решение об изъятии было принято без его участия, а первый аукцион проходил еще в 2015 году, на следующий год после вынесения решения об изъятии у него земли. Тогда независимый оценщик ОАО «Восток» определил рыночную стоимость продажи в 4,7 млн рублей. С ней согласился и Сидуков, хотя его мнение не считалось необходимым. Но покупателя по такой цене не нашлось, и с тех пор продажи заморозили.
Сидуков считает, что объявление нынешнего аукциона является повторным, а значит, стартовая цена должна быть снижена лишь на 20%, как говорится в поправках в федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». По его словам, еще 1 апреля он направил возражения в МЗИО РТ по поводу стартовой цены в 800 тыс. рублей, так что не станет подписывать договоры продажи и готов будет оспаривать будущую сделку.
Впрочем, эта коллизия просматривается уже сейчас. В проекте договора купли-продажи земли, опубликованном на сайте МЗИО, продавцом значится само ведомство, а правообладателем земельного участка — Николай Сидуков. И можно ли объявлять торги, если между ними сохраняются разногласия? Сидуков указывает, что из-за просрочки исполнения судебного решения сложилась двусмысленная ситуация: он не может ни продать землю самостоятельно, ни передать ее в аренду фермерам из-за санкций Пестречинского райсуда, а МЗИО не находит покупателей на спорные участки. «Ни себе, ни людям», — заключил он. В любом случае, участники аукциона должны знать об этих рисках.
Пресс-служба МЗИО РТ на запрос «Реального времени» вчера не ответила. Ответ будет опубликован сразу по поступлении его в редакцию.
МЗИО РТ: 41 тысяча гектаров не используется
Между тем, в МЗИО намерены взяться как следует за неиспользуемые сельхозземли. Во время итоговой коллегии ведомства его глава Азат Хамаев называл эту проблему серьезной. По его словам, значительные массивы земли выпадают из сельскохозяйственного оборота в пригородных районах Казани.
«В республике выявлена 41 тысяча гектаров неиспользуемых сельхозземель», — описывал масштаб проблемы Хамаев. Тогда же он сообщил, что в судебном порядке изымаются земельные участки общей площадью более 500 гектаров в Лаишевском районе и грозил разобраться с другими нерадивыми землевладельцами республики.