Рынок жилья Казани: мечты о дешевой ипотеке и проседающая «вторичка»

Снизятся ли ипотечные ставки?

Небольшую надежду на то, что ипотечные ставки будут снижаться, в участников рынка вселило заявление председателя Центробанка России Эльвиры Набиуллиной, сделанное после очередного заседания ЦБ, на котором было принято решение оставить ключевую ставку на уровне 7,75 п.п.

«Если ситуация в дальнейшем будет развиваться в соответствии с нашим базовым прогнозом, это даст нам возможность рассмотреть вопрос о переходе к снижению ключевой ставки несколько раньше, чем мы предполагали в декабре прошлого года. Мы допускаем, что это произойдет в 2019 году», — говорится в итоговом сообщении Эльвиры Набиуллиной, опубликованном на сайте Центробанка. Как известно, за снижением ключевой ставки почти сразу последует и снижение ставок по ипотеке. Правда, в документе содержится оговорка, что все будет зависеть от экономической ситуации и от инфляции.

Опрошенные нами эксперты также сходятся во мнении, что ждать удешевления ипотеки в краткосрочной перспективе не стоит. По мнению генерального директора Level Group Кирилла Игнахина, даже если ставки и снизятся, этого будет недостаточно, чтобы поддержать рынок после обещанного роста цен на жилье после 1 июля.

— Пока что политика крупнейших банков, работающих в ипотечном секторе, не поменялась. Они предлагают кредит по ставкам от 10,5 процента до 11,5 процента годовых. Повышение налогов, тарифов ЖКХ, цен на топливо еще долго будет оказывать влияние на темпы инфляции, поэтому я полагаю, что снижение ставок по ипотеке если и произойдет, то не ранее чем во второй половине 2019 года. Пока что предпосылок к таким изменениям нет. К тому же хочу напомнить, что летом ожидается переход отрасли на новую модель финансирования, которая может привести к росту цен. Поэтому даже если ипотека и станет доступнее, эта позитивная тенденция может быть нивелирована удорожанием жилья, — отмечает Игнахин.

Ждать, что ипотечные ставки снизятся до 8% годовых, как это декларируется в нацпрограмме «Жилье и городская среда», по всей видимости, в ближайшее время не стоит.

— Более того, стоимость кредита в 2018 году достигла 2,04 млн рублей против 1,73 млн в 2014 году. Для того, чтобы компенсировать рост ставок и высокий минимальный уровень первоначального взноса, заемщикам приходится брать большую сумму. Кстати, срок кредита также вырос в целом по стране: в 2018 году он составил 16,7 лет. Для сравнения, в 2014 году показатель составлял 14,8 лет, — говорит Литинецкая.

«Из-за удорожания ипотеки темпы роста продаж по ипотечным сделкам снижаются»

Напомним, за последние полгода ипотечные ставки повышались дважды, тем не менее спрос на ипотеку сохраняется. По крайней мере, к такому выводу можно прийти, если проанализировать данные, опубликованные на сайте управления Росреестра по РТ. В Казани число ипотек на жилые помещения за месяц выросло на 30% (1 834 сделки в феврале против 1 402 в январе), по Татарстану (исключая Казань) — на 20%. Застройщики отмечают, что рост ставок оказался не столь критичным, тем не менее некоторый спад спроса на ипотечный продукт они заметили.

— В среднем в 2018 году доля ипотеки составляла 60 процентов, сегодня же, из-за удорожания ипотеки, темпы роста продаж по ипотечным сделкам снижаются. Понимая, что дальнейший рост ставок продолжится, на сделки продолжают выходить люди с ранее одобренными ипотечными кредитами. Они стремятся приобрести квартиры по ценам и ставкам начала 2019 года, — говорит заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

В компании «Ак Барс Недвижимость» также констатируют сокращение доли ипотечников.

— В прошлом году доля ипотечных сделок в компании составляла более 70 процентов, сегодня — 63 процента. Перспектив для снижения ставок в этом году мы не видим, поэтому активно работаем с банками и разрабатываем новые ипотечные продукты, которые помогут сохранить доступность жилья, — комментирует директор «Ак Барс Недвижимости» Елена Стрюкова.

Кирилл Игнахин отмечает, что в проектах Level Group доля ипотеки остается по-прежнему высокой и составляет порядка 60% в комплексах комфорт-класса и 30—40% — в бизнес-классе. По его мнению, для покупателей, которые готовились к приобретению жилья уже давно, увеличение ставки на 1 п.п. не стало сдерживающим фактором, а вот более значительное удорожание кредита (до 11,5—12%) будет иметь уже более негативное влияние на рынок.

Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик считает, что наблюдается некоторое сокращение спроса со стороны ипотечных покупателей, связанное с ростом ставок.

— По статистическим данным, кредитов было предоставлено меньше примерно на 20 процентов, и, вероятно, подобная тенденция пока сохранится, — говорит эксперт.

Поддержит ли рынок «семейная ипотека»?

Поскольку снизить ипотечные ставки до обещанных 8% годовых пока не получается, правительство старается вводить льготы хотя бы для определенных категорий населения. На сайтах крупных застройщиков уже давно можно найти рекламные баннеры о «семейной ипотеке» от 6%. В данном случае речь идет госпрограмме, по которой семьи с двумя и более детьми действительно могут получить ипотеку по этой ставке. Но здесь есть ряд ограничений.

Во-первых, действие программы распространяется только на заемщиков, в семьях которых родились вторые и последующие дети в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022-го. Во-вторых, срок действия льготной ставки ограничен: при рождении второго ребенка он составляет 3 года, третьего — 5 лет, второго, а затем третьего 8 лет. В-третьих, получить ее можно только при покупке квартиры в новостройке.

Сейчас же стали звучать предложения о том, чтобы распространить льготную ипотеку на покупку вторичного жилья. Президиум генсовета «Единой России» уже порекомендовал российскому Минфину и ЦБ РФ сделать это. С таким же предложением к вице-премьеру России Виталию Мутко обратился председатель комитета Совета федерации по регламенту и организации парламентской деятельности Андрей Кутепов.

Опрошенные нами эксперты считают, что большого влияния на рынок программа не оказывала и вряд ли будет оказывать.

— В последнее время любые инициативы по развитию ипотеки в стране нужно рассматривать не только через призму рынка жилья и банковской сферы, но и учитывая тот факт, что этот вопрос вышел за рамки экономической плоскости и стал политическим. Какая политика — такие и предложения. В этом контексте такие инициативы не обязательно должны быть системными и разумными. Можно ожидать, что в ближайшее время обсуждений вокруг ипотечной темы будет все больше. И задача представителей отрасли — поддерживать то, что пойдет ей на пользу, и противостоять идеям, которые бессмысленны, — считает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

По его мнению, вторичный рынок в систему поддержки в конечном итоге могут и не включить, а вот сектор ИЖС — вполне вероятно.

— Конечно, в текущем виде льготная ипотека не решает поставленных задач ни с точки зрения демографии, ни с точки зрения строительства и рынка жилья. Для рынка жилья доля такого кредитования мизерна. И уж точно не остановит процесс снижения рождаемости, — говорит Хорьков.

Другие участники рынка также отмечают, что семейная ипотека не пользуется большой популярностью у заемщиков из-за большого числа ограничений.

— В целом расширение программы льготного кредитования на вторичный рынок, конечно, повысит ее востребованность, поскольку увеличит выбор недвижимости. Пока же результаты работы льготной ипотеки не оправдали ожиданий. Ровно за год (с февраля 2018 года по январь 2019 года) было выдано 6,1 тысячи льготных ипотек, причем, если не брать в расчет рефинансированные кредиты, то на покупку нового жилья было привлечено всего 4 тысячи кредитов. Для сравнения, за весь 2018 год в России выдали рекордное количество ипотечных кредитов за всю историю — 1,48 млн единиц, — приводит статистику Мария Литинецкая.

В то же время эксперт обращает внимание на то, что при покупке «вторички» заемщику легче использовать средства материнского капитала, так что, если семейную ипотеку распространят и на готовое жилье, спрос может сместиться в сторону этого сегмента. С тем, что распространение льготной ипотеки на готовое жилье поможет семьям улучшить жилищные условия, соглашается и директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

— Возможность использования «семейной ипотеки» на вторичное жилье — справедливое решение. Введенные 6 процентов больше помогли застройщикам, чем семьям. Получалось, что семья должна была купить квартиру у застройщика в строящемся доме и [долго] ждать заселения или выбирать жилье в готовящемся к сдаче, где ограничено количество предложений. На новостройках это не скажется никак, а вот хорошим подспорьем для вторичного жилья, конечно, будет, — считает Гизатова.

Дом, который построит «Ак Таш»

Довольно благоприятно в прошлом месяце складывалась ситуация для застройщиков. По данным управления Росреестра по РТ, в прошлом месяце в Татарстане было заключено 1 796 договоров долевого участия (ДДУ), что оказалось почти на 20% больше, чем в январе. По сравнению с прошлым годом число сделок на долевом рынке и вовсе выросло более чем на 30% (1138 ДДУ).

В качестве причины такого подъема участники рынка единодушно называют рост цен и изменение в законе о долевом строительстве.

— В феврале рынок начинает оживать после традиционного затишья, связанного с новогодними праздниками. Этот год показывает положительную динамику. Продажи по итогам февраля увеличились на 13 процентов относительно аналогичного периода прошлого года. Спрос поддерживает ожидание изменения законодательства о долевом строительстве, рост цен и ипотечных ставок, — говорит Искандер Юсупов.

Такого же мнения придерживается и Анастасия Гизатова.

— Боевой пыл покупателей в феврале поменьше, чем в декабре 2018 года, но больше, чем в январе или аналогичном периоде прошлого года. Причины? Их две — необоснованно завышенные цены на вторичном рынке и разговоры об отмене долевого строительства, что не совсем верно, — говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом».

Елена Стрюкова в свою очередь отмечает некоторое снижение спроса в связи с тем, что часть покупателей поторопилась обзавестись жильем в прошлом году.

— В прошлом году драйвером продаж выступали низкие процентные ставки на ипотеку, которые, по факту, «съели» часть спроса на 2019 год, поэтому мы наблюдаем незначительное снижение спроса по сравнению с февралем 2018 года, — отмечает директор «Ак Барс Недвижимость».

Добавим, что буквально накануне федеральный Минстрой вновь заявил, что в скором времени будут окончательно приняты критерии, по которым застройщикам разрешат работать по старой схеме и после 1 июля. Ранее глава Минстроя России Владимир Якушев сообщал, что без эскроу-счетов можно будет достраивать дома с 30%-ной степенью готовности. Вместе с тем, в этих объектах должно быть продано как минимум 10% квартир. Кроме того, объекты могут иметь степень готовности от 15%, если застройщики реализуют строительство социальной инфраструктуры в рамках проекта или занимаются сносом ветхого или аварийного жилья. Всего 6% готовности могут иметь объекты застройщиков, которые достраивают проблемные дома других девелоперов.

Говоря о рынке новостроек, остановимся на новых проектах, появившихся в Казани. Среди них стоит выделить жилой комплекс на Губкина, который строит компания «Ак Таш-Инвест». В феврале застройщик получил разрешение на строительство двух домов. Любопытно, что «акташевцы» собираются строить в очень сжатые сроки — разрешение действует до конца 2019 года, этот же срок сдачи указан и в проектной декларации первого дома, опубликованной на сайте «Ак Таш-Инвест». Согласно данному документу, первый дом уже готов на 20%, он будет 8-этажным на 88 квартир. Планируемая стоимость строительства — почти 197 млн рублей.

В отделе продаж нам рассказали, что площадь однокомнатных квартир здесь будет варьироваться от 30,5 до 44 кв. м, а стоимость — от 2,5 до 3,4 млн рублей. «Двушки» будут одной планировки и площади 62 кв. м. Стоить они будут, в зависимости от этажа, 4,3—4,5 млн рублей.

«Ак Таш-Инвест» входит в группу компаний «Ак Таш» Газинура Ахметова, которая считается близкой к властям. «Ак Таш-Инвест» реализовал в Казани такие проекты, как ЖК «Садовое кольцо» на Аметьевской магистрали, дом на Зур Урам, который, к слову, находится совсем неподалеку от строящегося ЖК на Губкина. Кроме того, «Ак Таш» возвел один дом в ЖК «Триумф» на Губкина — на участке, который был получен в обмен на достройку проблемного дома в ЖК «МЧС».

Вероятно, строительство очередных многоэтажек на Губкина окончательно похоронило надежды местных жителей на то, что в этом месте когда-нибудь появится парк. Еще в прошлом году они жаловались казанскому исполкому на застройщика, который вырубал деревья, и напоминали, что в 2012 году проходили слушания об открытии сквера. Однако это противостояние закончилось в пользу девелопера.

Спрос на казанскую «вторичку» снизился на 10%

А вот на вторичном рынке наблюдается снижение активности. В феврале в Казани управление Росреестра по РТ зафиксировало 1 954 договора купли-продажи на жилые помещения, что оказалось на 12% меньше, чем в феврале прошлого года. Правда, по Татарстану динамика, напротив, была положительной и оставила 20%.

В начале года приостановился и рост цен на «вторичку», которая в прошлом году дорожала рекордными темпами. По данным аналитической службы «Реального времени», в прошлом месяце было даже зафиксировано небольшое снижение средней цены квадратного метра, правда незначительное — менее чем на 1%.

— По моим ощущениям, рынок просел и спрос уменьшился — по всем объектам, кроме варианта эконом с хорошей локацией. Основная причина в реализации всего отложенного спроса в декабре и январе и необоснованный рост цен, — говорит Анастасия Гизатова.

• 

  Марина Толстик управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

  Стоит помнить, что на данный момент среднее значение ипотечной ставки составляет около 11 процентов. На ее динамику оказывают влияние несколько факторов, первый из которых, конечно, ставка ЦБ, величина которой, в свою очередь, зависит от макроэкономической ситуации (санкции, цены на нефть и т. д.).

  Поэтому в прогнозировании ситуации следует опираться на совокупность вышеозначенных факторов. Стоит заметить, что в ближайшее время в существующих условиях маловероятно, что ипотечные значения будут сокращаться. Как будет развиваться ситуация далее, пока говорить рано.

• 

  Наталья Козлова коммерческий директор компании TEKTA GROUP

  Для снижения ставок по кредитам требуется серьезный пересмотр кредитно-денежной политики государства. Ставки по кредитам могут снизиться, но для этого необходимо уменьшение текущей ставки рефинансирования ЦБ, а она пока сохраняется на повышенном уровне. Если ставки вновь не уменьшатся до 9—9,5 процента, то в скором времени спрос на жилищные займы постепенно сократится. Ипотечный бум, который мы наблюдали в последние 3 года, был вызван большим объемом отложенного спроса, потому что в России никогда прежде ставки по ипотеке не были такими низкими. Однако этот отложенный спрос может быть исчерпан, ведь в целом благосостояние население в последние 5 лет не выросло. В этом случае понадобится дальнейшее сокращение ставки до 8 процентов, причем не к 2024 году, как предполагает правительство, а раньше.

  Спрос на ипотеку продолжает расти, несмотря на повышение ставок по кредитам. В феврале в Москве было выдано 7 тысяч займов, что на 40 проценто больше, чем в феврале 2018 года. Правда, отмечу, что в ноябре и декабре прошлого года число ипотечных сделок в Москве оказалось ниже, чем в октябре, что нехарактерно для этого рынка (обычно происходит повышение). Однозначно трактовать это как постепенное «торможение» спроса на ипотеку я бы не стала, но вполне возможно, что это первая реакция потенциальных заемщиков на рост ставок по кредитам. Полагаю, ситуация прояснится к началу лета, когда мы будем подводить итоги весны.

  Значимого влияния на рынок жилья льготная ипотека для семей с двумя и более детьми не оказывает. За весь период действия программы было выдано всего 4 тысячи таких кредитов на новое жилье (без учета рефинансирования). При этом всего в 2018 году было заключено 660 тысяч договоров участия в долевом строительстве физических лиц, то есть «льготники» составляют менее 1 процента спроса на первичном рынке жилья в стране. Даже если вторичное жилье будет включено в программу, на ситуацию на первичном рынке это никакого влияния не окажет.

• 

  Руслан Нурмухаметов генеральный директор компании #Суварстроит

  Из-за оживления спроса и изменения структуры предложения после Нового года пока сложно говорить о каких-то трендах. Однако стоит отметить, что покупатели заметно активизировались, стараясь оформить сделки в преддверии летних месяцев и внедрения изменений в законодательстве. Спрос был ожидаемым.

  Рост ставок не повлиял на спрос — он остался в прогнозируемом объеме. При этом количество сделок с привлечением ипотечных займов на жилье в нашей компании составляет 90 процентов. Прогноза по снижению ставок не даем.

  Льготная ипотека для семей со ставкой 6 процентов годовых пользуется спросом. Однако он мог бы быть и выше, если бы имелась возможность использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса. Как показывает практика, иногда покупатели отказываются от ставки 6 процентов по госпрограмме в пользу «классической» ипотеки как раз по этой причине.
  

  Внесение поправок в законодательство о предоставлении субсидий в рамках приобретения вторичного жилья у физических лиц никак на рынке новостроек не отразится. Сегодня покупатель изначально выбирает новое, строящееся жилье — по цене ниже вторичного.

  Рост цен отмечается, но рынок подготовлен к этому и нет резких скачков по стоимости. Основные причины повышения цен все те же: переход на проектное финансирование, издержки застройщиков, которые со временем увеличиваются, инфляционные риски, январский рост ипотечных ставок, большой объем предложения на рынке. В целом по рынку продолжает расти количество ипотечных сделок. Есть рост и зарегистрированных ДДУ, и ипотек, и переходов прав по купле-продаже как в месячном, так и в годовом выражении. Покупатели активизировались, четко отслеживают предложения и вкладываются в недвижимость.