Себестоимость жилья в ПФО: насколько цена «квадрата» зависит от аппетита застройщиков?

«Затраты на строительство парковок ложатся на плечи дольщиков»

В очередной раз попытаемся приблизиться к ответу на вопрос о том, почему цена квадратного метра в многоквартирных домах (МКД) отличается в зависимости от региона. Для этого сравним себестоимость строительства в субъектах, входящих в Поволжский федеральный округ.

Как мы видим, дороже всего строительство обойдется в Нижегородской области. По данным аналитической службы «Реального времени», в 2018 году себестоимость одного квадратного метра в многоквартирной высотке без учета затрат на покупку земельного участка и проведение инженерных сетей составила здесь почти 45,9 тысячи рублей. Отметим, что в Нижегородской области самая высокая стоимость строительства (в сравнении с другими регионами ПФО) фиксируется уже на протяжении последних семи лет.

На втором месте по себестоимости строительства оказался Татарстан: чтобы построить один кв. м жилья в многоэтажке, в прошлом году здесь пришлось потратить 43,3 тысячи рублей. При этом в РТ наблюдается довольно высокая динамика: за семь лет строительство в регионе подорожало более чем на 50%.

В случае с Татарстаном мы можем определить и примерную разницу между стоимостью строительства и рыночной стоимостью жилья, поскольку аналитическая служба «Реального времени» регулярно замеряет среднюю цену «квадрата» как на рынке Казани, так и по республике. К концу 2018 года «квадрат» в казанских новостройках в среднем стоил 73,6 тысячи рублей. То есть себестоимость строительства оказалась меньше рыночной примерно на 40%. Правда, не стоит забывать, что в последнюю входят также затраты на инженерные сети и земельный участок под домом.

— Что касается строительства в Казани, то здесь очень дорогие сети. Иногда говорят: «Я могу построить дом за столько-то», но при этом не учитывают коммунальные и социальные нагрузки. Также нужно учитывать нагрузки по парковочным местам. Наверное, мы лидеры по этим обеспечительным обременениям. Стоимость парковочного места закладывается в стоимость кв. м и, разумеется, увеличивает ее. Если мы прошерстим все жилые комплексы Казани, то обнаружим, что около 50% парковочных мест в Казани после сдачи дома не распроданы. А застройщики вынуждены их строить, и это косвенно ложится на дольщиков, — говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

«Себестоимость жилья в регионах отличается в 1,8 раза, а цена продажи — в 4,5 раза»

Не самой высокой оказалась себестоимость строительства МКД в Башкортостане — в 2018 году она составила 36,7 тысячи рублей за 1 кв. м. При этом наблюдалась довольно высокая динамика: за семь лет себестоимость «квадрата» увеличилась чуть более чем на 40%.

По стоимости строительства Башкортостан отстает, например, от Пермского края, где в прошлом году себестоимость в среднем равнялась почти 40,9 тысячи рублей за 1 кв. м. В этом регионе за последние семь лет строительство подорожало на 33%.

Генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько отмечает, что на рынок жилья большое влияние оказывают локальные факторы.

— Если мы берем доступное жилье экономкласса, то в зависимости от региона его себестоимость колеблется в районе 35—55 тысяч рублей за 1 кв. м. Себестоимость отличается от региона к региону в 1,8 раза. А цена продажи — уже в 4,5 раза, там диапазон до 100 тысяч за кв. м, — говорит Илья Володько.

Мнение эксперта подтверждается и данными аналитической службы «Реального времени». Дешевле всего строительство МКД обойдется в Саратовской области — в прошлом году его себестоимость составила здесь всего 26,6 тысячи рублей за 1 кв. м. При этом начиная с 2012 года она увеличилась всего на 14%.

В числе регионов с невысокой стоимостью строительства можно назвать и Оренбургскую область, где в 2018 году кв. м жилья в многоквартирном доме можно было построить за 29,7 тысячи рублей. При этом за семь лет динамика роста себестоимости составила всего 5%. Почти не дорожала себестоимость строительства и в Кировской области: с 2012 года она увеличилась только на 10% — с 28 до 30,6 тысячи рублей за 1 кв. м.

Как аппетиты застройщиков влияют на цену жилья

Мы поинтересовались у участников рынка, почему при относительно схожей себестоимости рыночная стоимость жилья в разных субъектах может отличаться в разы.

— Стоимость квадратного метра преимущественно определяется себестоимостью строительства, аппетитами строительных компаний и платежеспособностью населения. На локальных рынках еще важна обеспеченность местными строительными материалами, уровнем конкуренции застройщиков, миграционной привлекательностью городов, где продается жилье, и т. п., — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По мнению директора агентства недвижимости «Ак Барс Недвижимость» Елены Стрюковой, стоимость строительно-монтажных работ в регионах примерно одинаковая, а вот стоимость земли может сильно отличаться.

— На цену новостроек в городах влияет объем старого жилого фонда, объемы нового вводимого жилья. Могу выделить несколько ключевых факторов: прирост населения, наличие рабочих мест, вузы и студенты, желающие в них учиться, — отмечает Стрюкова.

По словам гендиректора компании «#Суварстроит» Руслана Нурмухаметова, стоимость строительно-монтажных работ зависит от поставщиков материалов и компаний-подрядчиков, которые в разных регионах устанавливают различные цены.

— Стоимость квадратного метра зависит от покупательской активности, особенностей строительного рынка (он везде развивается по-разному), доходов и закредитованности населения, роста тарифов ЖКХ. Географическое положение — один из основополагающих факторов, известно, что в областных и краевых центрах цены на квартиры выше. Повышает стоимость «квадрата» и наличие туристических или курортно-санаторных зон, морского побережья, крупных предприятий или спортивной инфраструктуры, — считает Нурмухаметов.

Самые оборотистые: больше всего зарабатывают девелоперы Татарстана и Башкирии

Больше всего в прошлом году сумели заработать строители Татарстана. По данным аналитической службы «Реального времени», оборот строительных компаний республики в прошлом году составил 349 млрд рублей, и это на 20% больше, чем годом ранее (288 млрд рублей).

Сразу после Татарстана в рейтинге следует Башкортостан, где в 2018 году оборот строительных компаний достиг 188,6 млрд рублей — башкирские девелоперы зарабатывают в 1,8 раза меньше татарстанских. В прошлом году оборот строительных компаний здесь пусть и не значительно, но снизился.

Среди лидеров по обороту средств девелоперских организаций остается и Самарская область. В 2018 году оборот составил здесь 151,5 млрд рублей, что оказалось почти на 20% меньше, чем годом ранее (184,3 млрд рублей).

Наименьшим оказался оборот строительных компаний в Республике Марий Эл — в прошлом году он достиг всего 15,2 млрд рублей. Тем не менее в регионе наметилась положительная динамика: по сравнению с 2017 годом оборот девелоперов вырос на 20%.

В число регионов, где застройщикам довольно сложно заработать, вошли Мордовия, где оборот строительных организаций составил только около 20 млрд рублей, и Кировская область (27,4 млрд рублей). Но если в Кировской области годовое падение составило лишь около 3%, то в Мордовии — сразу 35%.