«Мы просим у застройщиков скидок»: в Татарстане продолжает дорожать жилье
Девелоперам придется снижать цены за счет скрытых скидок
По данным аналитической службы «Реального времени», в прошлом месяце в Казани новостройки подорожали в среднем на 6%, готовое жилье — на 4%. Эксперты считают, что застройщикам придется поддерживать спрос за счет акций и скидок. Сами девелоперы уверены, что цены продолжат расти из-за изменений в законе «Об участии в долевом строительстве». К слову, критерии, по которым дома будут достраиваться по старой схеме, без эскроу, до сих пор не названы, но в федеральном Минстрое предполагают, что это будут объекты, готовые на 30% и более. Подробности — в материале «Реального времени».
Застройщики: «Мы хотим четких правил игры»
Некоторую ясность в то, как застройщики будут работать после 1 июля, внес глава Минстроя России Владимир Якушев. На инвестфоруме в Сочи он заявил, что дома, возведенные на 30%, будут достраиваться по старой схеме, без использования эскроу-счетов. Правда, пока это не окончательное решение. К тому же не назван второй критерий, который также поможет девелоперам отсрочить переход на проектное финансирование, — количество проданных квартир в доме. Хотя с ним в правительстве тоже обещают определиться в ближайшее время.
«Позиция нашего министерства: мы склоняемся к готовности объектов порядка 30%, потому что при такой готовности и таких вложениях есть высокая доля вероятности, что объект будет завершен», — сказал Якушев.
Кроме того, некоторым регионам могут разрешить самим определять степень готовности объектов и число проданных ДДУ. Но если субъект решится взять на себя такие полномочия, то федеральный центр умывает руки: в случае срыва строительства властям региона придется взять его завершение на себя.
Большинство из опрошенных нами участников рынка отнеслись к этой новости положительно.
— Мы поддерживаем это решение. Более того, пару дней назад на встрече с президентом РФ Владимиром Путиным наш генеральный директор обозначил необходимость определить порядок и перечень объектов, которые могут быть завершены по старой схеме. Решение Минстроя РФ лояльное и позволит обеспечить плавный переход на новые правила, — прокомментировал заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
Директор компании «Ак Барс недвижимость» Елена Стрюкова рассказала, что ЖК «Башни на Ершова», а также новые дома в ЖК «Светлая долина» будут продаваться с использованием эскроу-счетов. На сегодняшний день компания ведет работу с ключевыми банками-партнерами.
— Владимир Якушев на Российском инвестиционном форуме озвучил, что в отношении первого критерия склоняются к 30-процентной готовности объектов долевого строительства, соответствие которому позволит не переходить на новую схему эскроу. Второй критерий находится в процессе разработки. Полагаем, что к 1 июля по большинству наших проектов, работы по которым сейчас ведутся, по второму критерию мы сможем продолжать продажи по старой схеме. По тем же проектам, где степень готовности домов будет недостаточной, мы спокойно перейдем на эксроу-счета, — пояснила Стрюкова.
Коммерческий директор компании «Домкор» Юрий Мочалин отнесся к новости о том, что объекты со степенью готовности 30% и выше, возможно, будут достраиваться по старым правилам, с осторожностью.
— Честно говоря, мы уже воспринимаем новости со скепсисом, потому что они появляются с периодичностью раз в месяц. Хотелось бы повторить: мы хотим ясных, понятных и четких правил игры, которые до сих пор не определены, хотя закон вступает в силу уже в июле. Это самое главное. Я не скажу, что объектов, готовых более чем на 30%, на рынке подавляющее большинство. Тем не менее да, количество домов, которые можно будет достраивать по старым правилам, безусловно, увеличится, — сказал Мочалин.
По его словам, компания «Домкор» уже начала работу по привлечению проектного финансирования. На сегодняшний день компания аккредитует два первых дома — в ЖК «Дружный» (Набережные Челны) и ЖК «Алсу» (Альметьевск).
— Сейчас мы находимся на стадии сбора документов. Конкретные договоренности, наверное, появятся в начале следующего месяца. Предварительное одобрение от банков по нашим домам получено, — пояснил Юрий Мочалин.
Цены на «первичку» за месяц выросли на 6%
Пока рынок готовится к переходу на новые правила игры, цены на жилье продолжают двигаться вверх. В январе аналитическая служба «Реального времени» зафиксировала заметный скачок цен на «первичку». Если в конце декабря квадратный метр в среднем стоил 73,6 тысячи рублей, то к концу января цена выросла до 78,2 тысячи рублей, то есть более чем на 6%.
«Вторичка» подорожала чуть меньше — примерно на 4%. В конце декабря готовое жилье в среднем стоило 75,8 тысячи рублей за кв. м, в конце января — уже 78,1 тысячи рублей за «квадрат». Об удорожании квадратных метров говорят и участники рынка.
— Цены просто взлетели. И я не знаю, что дальше с этим будут делать застройщики. Ждем от них скидок. Застройщики все как один подняли цены, кто на 5%, кто на 10%. Они уже не попадают под спрос. Мы уже приближаемся к Новой Москве и Санкт-Петербургу. Объекты, которые стоили 60—75 тысяч рублей за кв. м, сейчас стоят 95—100 тысяч рублей, — посетовал директор федеральной сети «Этажи» Марат Галлямов.
По его словам, девелоперы объясняют рост цен увеличением размера НДС и внесением изменений в закон о «долевке».
— Но покупательская способность при этом не выросла, поэтому есть спад в продажах. Примерно на 5—10% цены выросли искусственно, и теперь они будут отыгрываться с помощью акций, — считает Галлямов.
Руководитель «Брокер Альянс» Фарид Шабаев отмечает, что существенно подорожала «вторичка». По его оценкам, с лета прошлого года готовое жилье выросло в цене примерно на 15%. Такого скачка, по его словам, не наблюдалось уже последние три года.
В то же время сами девелоперы пока не обещают снижения цен. Как рассказал нам Искандер Юсупов, в начале года «Унистрой» поднял цены на 2% в связи с повышением НДС и еще на 1,5% по плану.
— Не стоит забывать об эскроу. При переходе на новую систему цена увеличивается на 6—7%, и связано это с тем, что у девелоперов возникают дополнительные затраты по обслуживанию кредита. Пик роста цен, по нашим прогнозам, придется на третий квартал, когда все застройщики единовременно перейдут на эскроу. Поэтому сейчас у покупателей остался последний шанс купить квартиру по привлекательной цене, — говорит Юсупов.
Генеральный директор компании «#Суварстроит» Руслан Нурмухаметов считает, что ипотечные ставки пока обеспечивают устойчивый спрос на недвижимость. В числе причин повышения цен он называет переход на проектное финансирование, издержки застройщиков, которые со временем увеличиваются, инфляционные риски.
Дорого, но несовременно?
Тем временем Казань продолжает занимать первые места во всевозможных рейтингах городов с самым дорогим жильем. К примеру, рейтинг «Циан», включающий 10 самых дорогих однокомнатных квартир Поволжья, возглавила казанская «однушка» площадью 66 кв. м и стоимостью почти 11 млн рублей. Получается, что один квадратный метр в квартире в ЖК «Берег» на Меридианной стоит почти 166 тысяч рублей. Для сравнения — средняя цена «квадрата» в Москве на вторичном рынке порядка 160 тысяч рублей.
Что же можно получить за эти деньги? Если верить автору объявления, почти все в квартире «люкс». Хотя, судя по фото, ничего необычного в дизайне жилья нет: в самой большой комнате друг напротив друга стоят диван и кровать одного цвета, а на выступах из стен стоят в качестве декора статуи четырех кошек.
Остальные «однушки», попавшие в рейтинг «Циана», объединяет страсть к неоклассицизму в дизайне.
«Сувар» начал строить дом на Островского
Какие же новые объекты могут появиться в ближайшей перспективе в Казани? Судя по данным, опубликованным на сайте казанского исполкома, на сегодняшний день выдано шесть разрешений на строительство жилых домов. Правда, одно из них выдано ООО «СЗ Капитал строй» в обмен на предыдущее в связи с технической ошибкой, так что новых объектов в перечне исполкома пять. Три из них выдано на строительство дома 15-1 жилого комплекса «Светлая долина», застройщиком которого выступает «Ак Барс Девелопмент».
Одно из разрешений получило АО «Специализированный застройщик «ИтильТехноСервис» на строительство комплекса жилых домов в квартале улиц Деловая, 25 Октября и 1 Мая. В системе «СПАРК Интерфакс» отражаются данные только по двум владельцам компании: Габрашид Исхаков и Ильдус Хасьянов владеют по 0,01% в уставном капитале. Исхаков также является генеральным директором АО СЗ «ИТС». Ему принадлежат доли в ООО «ИСС», ТСН «ИСТМА», ООО «Метапром», ТСЖ «Некрасова», ТСЖ «Некрасова-29», ООО «Промторг», ООО «Турагентство Волга». Хасьянов же когда-то был совладельцем московской компании «Просервис».
Еще одно разрешение казанский исполком выдал ООО «СК Капри» на строительство жилого комплекса переменной этажности со встроенными административными помещениями по улице Горького. Согласно данным системы «СПАРК Интерфакс», у компании-застройщика пять владельцев: Руслан Ковалев, Игорь Красновский, Людмила Островская, Раиса Ларионова и Марат Салимзянов. Последний является гендиректором фирмы. Все они также являются совладельцами компании «СК Партнер и К», которая построила ЖК «Жемчужина» по улице Туганлык. Разрешение на строительство комплекса на Горького действует до мая 2020 года.
Что касается проектов, которые анонсировались ранее и начали строиться в этом году, выделим жилой комплекс на Островского от «#Суварстроит». Участок рядом с ЖК «Барселона» уже расчищен и огорожен, на нем работают техника и строители. Около полутора недель назад на воротах висел лист формата А4, вложенный в полиэтиленовый файл, на котором указывалось, что объект называется «Жилой дом на Островского» и что на нем ведутся подготовительные работы. Кроме того, имелась информация, что застройщик дома — ООО «Строй Инвест Групп», а генподрядчик — «#Суварстроит». Вероятно, паспорт объекта появится в скором времени.
На сайте девелопера ничего о новом проекте мы не нашли. Летом прошлого года на публичных слушаниях была озвучена информация о том, что комплекс будет состоять из двух секций — пяти- и семиэтажной, объединенных общим стилобатом. Там должна была расположиться офисная часть, а начиная со второго этажа — жилье. Также прозвучали данные о том, что в комплексе будет 29 квартир и что площадь тех, что разместятся на верхних этажах, составит 140 кв. м.
На запрос редакции о деталях проекта в «#Суварстроит» не ответили.
Спрос на «вторичку» упал больше чем на 10%
По данным управления Росреестра по Татарстану, в прошлом месяце в республике было заключено 1 534 договора долевого участия. Если сравнивать с декабрьскими данными, то произошло падение почти на 40%, если же сопоставлять нынешний январь с прошлогодним, то число сделок на первичном рынке Татарстана выросло на 30% (было 1 991).
— В январе на рынке традиционно наблюдается спад покупательской активности, который, однако, нивелируется работой по договорам, заключенным в последних месяцах прошлого года, — пояснили в «#Суварстроит»
На вторичном рынке Казани по числу зарегистрированных сделок наблюдается спад. Однако спрос на готовое жилье сократился почти на 14% и по сравнению с прошлогодним январем, когда было заключено 1 852 договора купли-продажи. Хотя, если брать данные по Татарстану (за исключением Казани), сделок на вторичном рынке стало больше на 25%.
— Снижение спроса можно объяснить двумя причинами. Первая — покупатели перешли на «первичку» в ожидании повышения цен, связанных с изменением в 214-ФЗ, т. е. первичный рынок выглядел более инвестиционно привлекательным. Во-вторых, оптимистично настроенные собственники вторичных объектов, почувствовав спрос, значительно увеличили стоимость в надежде, что рынок проглотит, тем самым еще больше «загнав» покупателей на «первичку», — считает директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Спрос на ипотеку начнет снижаться
Несмотря на повышение ставок, число сделок по ипотеке держится на высоком уровне. По данным управления Росреестра по РТ, в январе число зарегистрированных ипотек на жилые помещения по сравнению с прошлым годом выросло более чем на 25% (1 879 сделок против 1 499). По Татарстану рост оказался еще более внушительным: в январе было совершено 3 293 сделки по ипотеке, что на 50% больше, чем годом ранее.
Тем не менее участники рынка уже чувствуют снижение спроса на ипотечные продукты.
По словам Фарида Шабаева, клиенты негативно реагируют на рост ставок. По его оценкам, порядка 60—65% ипотек выдается на приобретение вторичного жилья.
По мнению Анастасии Гизатовой, спрос на ипотеку снизится, но отнюдь не из-за процентной ставки.
— Возросла она пока не так значительно, чтобы как-то влиять на количество сделок. Просто 2018 год реализовал весь отложенный спрос и даже сделал это авансом. Поэтому рекордов 2019 год не принесет.