Андрей Симаков: «Пока цена на землю стабильна, особых скачков не будет»
Онлайн-конференция «Реального времени» с гендиректором группы компаний «Дар» (Ипотечное агентство РТ)
В редакции «Реального времени» побывал генеральный директор группы компаний «Дар» (Ипотечное агентство РТ) Андрей Симаков. Он спрогнозировал снижение ипотечных ставок в 2019 году, сравнил ипотеку и жилищные кооперативы и назвал основные тренды на рынке загородной недвижимости. Подробности — в репортаже «Реального времени».
«При низкой ставке, но высокой цене, ежемесячный платеж может быть больше»
Беседа началась с вопроса об ипотеке, в частности, о том, насколько существенно она подорожала после подъема ключевой ставки Центробанком России. Андрей Симаков пояснил, что основные игроки — Сбербанк и ВТБ — подняли ставки на 0,4 п.п., остальные кредитные организации — примерно на 0,5—1 п.п, и теперь средняя ставка по ипотеке составляет 10—10,5% годовых. В целом Симаков настроен достаточно оптимистично и считает, что ипотека перестанет дорожать уже весной 2019 года.
— У нас есть такой макроэкономический прогноз, что в 2019 году весной снова начнет происходить стабилизация, и ключевая ставка Центробанка будет падать. Естественно, ставка ипотечная тоже будет падать, — отметил руководитель группы компаний «Дар».
По мнению Андрея Симакова, ставка скорее всего снизится до уровня 2017 года. Но о заветной цифре в 8% годовых мечтать не стоит. Напомним, что в правительстве планируют прийти к такой ставке к 2024 году. При этом Симаков обратил внимание на то, что рост ставок, который уже произошел, не такой существенный, и ипотечный рынок продолжит развиваться. Он привел следующие цифры: если за рубежом на рынке жилья с использованием ипотеки совершается порядка 60—80% сделок, то в России эта доля составляет 48%. К тому же Андрей Симаков не считает низкую ставку по ипотеке панацеей. Он предупреждает, что дешевая ставка подстегнет спрос. Как следствие, предложений станет меньше, а цены на жилье вырастут.
— При низкой ставке, но высокой цене ежемесячный платеж может быть больше, чем при высокой ставке. Рынок он сам регулирует, и, если ставки снижаются, повышаются цены на жилье. Будет больше кредитов, а все, что хорошо покупается, сразу поднимается в цене, — пояснил Симаков.
При низкой ставке, но высокой цене ежемесячный платеж может быть больше, чем при высокой ставке. Рынок сам регулирует, и, если ставки снижаются, повышаются цены на жилье. Будет больше кредитов, а все, что хорошо покупается, сразу поднимается в цене
Он рассказал и о создании жилищных кооперативов. По его мнению, кооперативы не смогут конкурировать с ипотекой. Симаков оценивает кооперативы как довольно безопасный инструмент, поскольку он хорошо описан в законах. Но он подходит только тем, кто готов ждать свое жилье несколько лет. С одной стороны, кооперативы кажутся более дешевым средством, нежели ипотека, поскольку покупатель не переплачивает проценты банку. Но Андрей Симаков обратил внимание и на то, что вложенные в кооператив деньги за 10 лет обесцениваются.
«Цены на недвижимость повышаются системно как и цены на электроэнергию, бензин»
Гендиректор группы компаний «Дар» предположил, что цены на жилье могут повыситься в ближайшей перспективе в связи с изменениями в ФЗ-214.
— Человек, если у него есть деньги, вкладывает их в банк, получает проценты от банка. На сегодня это 6% годовых. Конечно, у него деньги работают. Но банк даст совершенно другую ставку застройщику для строительства этого дома. И всегда будет эта разница. Поэтому, на мой взгляд, скорее всего произойдет незначительное повышение цены, — отметил Симаков.
Как следствие, с рынка уйдут мелкие компании, но конкуренция между застройщиками сохраниться, поэтому диктовать покупателю цену они не смогут, добавил гость «Реального времени». В то же время Симаков отметил, что рост цен на недвижимость носит скорее системный характер, и говорить о том, что квадратные метры дорожают в разы, нельзя.
— Если мы берем период в 10 лет, мы видим, что валюта, золото, металлы, недвижимость друг от друга с точки зрения повышения цен не отличаются, они все растут в районе 8% в год. Поэтому повышение и понижение можно рассматривать как пиковые скачки с точки зрения ситуации сезонной. Например, продажи активно идут в конце года, а загородная недвижимость начинает продаваться в конце марта. Но цены повышаются не в разы. Цены повышаются системно, так же, как повышаются цены на электроэнергию, бензин, газ. Подорожали энергоресурсы, значит производители произвели те же самые строительные материалы чуть дороже. Естественно, строитель построит еще чуть дороже, — пояснил Андрей Симаков.
Чем цивилизованнее рынок, тем меньше маржа. Чем менее цивилизован рынок, тем маржа больше, потому что рисков больше
Он выразил уверенность, что недвижимость по-прежнему будет использоваться в качестве инвестиций, и назвал два возможных варианта инвестирования. Первый — сдача апартаментов в аренду туристам, поскольку заселение туристов не в отели, а в арендованные квартиры, становится мировым трендом. Второй вариант более традиционный — покупка квартиры, загородного дома или участка с целью последующей продажи.
— Чем цивилизованнее рынок, тем меньше маржа. Чем менее цивилизован рынок, тем маржа больше, потому что рисков больше, — пояснил Андрей Симаков.
«Цена на землю стабильна»
Отвечая на вопрос, почему покупка загородной недвижимости становится трендом, Симаков рассказал, что причина кроется в том, что люди стали больше задумываться о здоровом образе жизни — предпочитают отдыхать на природе, кататься на велосипеде. Другая причина, по которой люди выбирают загородное жилье, — желание найти хороших соседей. Популярностью пользуются направления, откуда можно быстро и без пробок добраться до Казани. Речь, к примеру, идет о Лаишевском или Зеленодольском районах.
— До 30 минут доехать до работы является хорошей нормой, и людей это не напрягает, — отметил Симаков.
Цена загородного объекта будет зависеть от расстояния до города, дорог и наличия инфраструктуры. По оценкам Андрея Симакова, хороший дом из кирпича можно построить на сумму, равную двум третьим от стоимости квартиры в Казани. Другое дело, сколько будет стоить участок под ним. Если он находится в центре города, дом обойдется дороже квартиры. Если же в непосредственной близости от Казани, цены дома и квартиры будут примерно равны.
— Пока цена на землю стабильна, особых скачков не будет, потому что предложений много, — рассказал Симаков.
Пока цена на землю стабильна, особых скачков не будет, потому что предложений много
По его словам, первый проект «Ипотечного агентства» по продаже загородной недвижимости «Загородный клуб» появился в 2005 году. Тогда агентство специализировалось на выдаче ипотеки, но тогда никто не знал, как работать с новым продуктом. Теперь же, уверен Симаков, ипотека хорошо развита и полностью перешла к банкам.
По его мнению, активно будет развиваться арендный рынок. В частности, его компания сдает в аренду участки под строительство домов. Либо можно арендовать целый дом на длительный срок, к примеру, на несколько месяцев, чтобы провести лето с детьми на природе. Ежемесячная аренда обойдется в 30—40 тысяч рублей.
По прогнозам Симакова, рынок загородной недвижимости будет становиться цивилизованнее, а нынешние бригады шабашников будут превращаться в предприятия, открывать собственные производства.