Андрей Симаков: «Пока цена на землю стабильна, особых скачков не будет»

Онлайн-конференция «Реального времени» с гендиректором группы компаний «Дар» (Ипотечное агентство РТ)

Андрей Симаков: «Пока цена на землю стабильна, особых скачков не будет»
Фото: Максим Платонов/realnoevremya.ru

В редакции «Реального времени» побывал генеральный директор группы компаний «Дар» (Ипотечное агентство РТ) Андрей Симаков. Он спрогнозировал снижение ипотечных ставок в 2019 году, сравнил ипотеку и жилищные кооперативы и назвал основные тренды на рынке загородной недвижимости. Подробности — в репортаже «Реального времени».

«При низкой ставке, но высокой цене, ежемесячный платеж может быть больше»

Беседа началась с вопроса об ипотеке, в частности, о том, насколько существенно она подорожала после подъема ключевой ставки Центробанком России. Андрей Симаков пояснил, что основные игроки — Сбербанк и ВТБ — подняли ставки на 0,4 п.п., остальные кредитные организации — примерно на 0,5—1 п.п, и теперь средняя ставка по ипотеке составляет 10—10,5% годовых. В целом Симаков настроен достаточно оптимистично и считает, что ипотека перестанет дорожать уже весной 2019 года.

— У нас есть такой макроэкономический прогноз, что в 2019 году весной снова начнет происходить стабилизация, и ключевая ставка Центробанка будет падать. Естественно, ставка ипотечная тоже будет падать, — отметил руководитель группы компаний «Дар».

По мнению Андрея Симакова, ставка скорее всего снизится до уровня 2017 года. Но о заветной цифре в 8% годовых мечтать не стоит. Напомним, что в правительстве планируют прийти к такой ставке к 2024 году. При этом Симаков обратил внимание на то, что рост ставок, который уже произошел, не такой существенный, и ипотечный рынок продолжит развиваться. Он привел следующие цифры: если за рубежом на рынке жилья с использованием ипотеки совершается порядка 60—80% сделок, то в России эта доля составляет 48%. К тому же Андрей Симаков не считает низкую ставку по ипотеке панацеей. Он предупреждает, что дешевая ставка подстегнет спрос. Как следствие, предложений станет меньше, а цены на жилье вырастут.

— При низкой ставке, но высокой цене ежемесячный платеж может быть больше, чем при высокой ставке. Рынок он сам регулирует, и, если ставки снижаются, повышаются цены на жилье. Будет больше кредитов, а все, что хорошо покупается, сразу поднимается в цене, — пояснил Симаков.

Максим Платонов/realnoevremya.ru
При низкой ставке, но высокой цене ежемесячный платеж может быть больше, чем при высокой ставке. Рынок сам регулирует, и, если ставки снижаются, повышаются цены на жилье. Будет больше кредитов, а все, что хорошо покупается, сразу поднимается в цене

Он рассказал и о создании жилищных кооперативов. По его мнению, кооперативы не смогут конкурировать с ипотекой. Симаков оценивает кооперативы как довольно безопасный инструмент, поскольку он хорошо описан в законах. Но он подходит только тем, кто готов ждать свое жилье несколько лет. С одной стороны, кооперативы кажутся более дешевым средством, нежели ипотека, поскольку покупатель не переплачивает проценты банку. Но Андрей Симаков обратил внимание и на то, что вложенные в кооператив деньги за 10 лет обесцениваются.

«Цены на недвижимость повышаются системно как и цены на электроэнергию, бензин»

Гендиректор группы компаний «Дар» предположил, что цены на жилье могут повыситься в ближайшей перспективе в связи с изменениями в ФЗ-214.

— Человек, если у него есть деньги, вкладывает их в банк, получает проценты от банка. На сегодня это 6% годовых. Конечно, у него деньги работают. Но банк даст совершенно другую ставку застройщику для строительства этого дома. И всегда будет эта разница. Поэтому, на мой взгляд, скорее всего произойдет незначительное повышение цены, — отметил Симаков.

Как следствие, с рынка уйдут мелкие компании, но конкуренция между застройщиками сохраниться, поэтому диктовать покупателю цену они не смогут, добавил гость «Реального времени». В то же время Симаков отметил, что рост цен на недвижимость носит скорее системный характер, и говорить о том, что квадратные метры дорожают в разы, нельзя.

— Если мы берем период в 10 лет, мы видим, что валюта, золото, металлы, недвижимость друг от друга с точки зрения повышения цен не отличаются, они все растут в районе 8% в год. Поэтому повышение и понижение можно рассматривать как пиковые скачки с точки зрения ситуации сезонной. Например, продажи активно идут в конце года, а загородная недвижимость начинает продаваться в конце марта. Но цены повышаются не в разы. Цены повышаются системно, так же, как повышаются цены на электроэнергию, бензин, газ. Подорожали энергоресурсы, значит производители произвели те же самые строительные материалы чуть дороже. Естественно, строитель построит еще чуть дороже, — пояснил Андрей Симаков.

Максим Платонов/realnoevremya.ru
Чем цивилизованнее рынок, тем меньше маржа. Чем менее цивилизован рынок, тем маржа больше, потому что рисков больше

Он выразил уверенность, что недвижимость по-прежнему будет использоваться в качестве инвестиций, и назвал два возможных варианта инвестирования. Первый — сдача апартаментов в аренду туристам, поскольку заселение туристов не в отели, а в арендованные квартиры, становится мировым трендом. Второй вариант более традиционный — покупка квартиры, загородного дома или участка с целью последующей продажи.

— Чем цивилизованнее рынок, тем меньше маржа. Чем менее цивилизован рынок, тем маржа больше, потому что рисков больше, — пояснил Андрей Симаков.

«Цена на землю стабильна»

Отвечая на вопрос, почему покупка загородной недвижимости становится трендом, Симаков рассказал, что причина кроется в том, что люди стали больше задумываться о здоровом образе жизни — предпочитают отдыхать на природе, кататься на велосипеде. Другая причина, по которой люди выбирают загородное жилье, — желание найти хороших соседей. Популярностью пользуются направления, откуда можно быстро и без пробок добраться до Казани. Речь, к примеру, идет о Лаишевском или Зеленодольском районах.

— До 30 минут доехать до работы является хорошей нормой, и людей это не напрягает, — отметил Симаков.

Цена загородного объекта будет зависеть от расстояния до города, дорог и наличия инфраструктуры. По оценкам Андрея Симакова, хороший дом из кирпича можно построить на сумму, равную двум третьим от стоимости квартиры в Казани. Другое дело, сколько будет стоить участок под ним. Если он находится в центре города, дом обойдется дороже квартиры. Если же в непосредственной близости от Казани, цены дома и квартиры будут примерно равны.

— Пока цена на землю стабильна, особых скачков не будет, потому что предложений много, — рассказал Симаков.

Максим Платонов/realnoevremya.ru
Пока цена на землю стабильна, особых скачков не будет, потому что предложений много

По его словам, первый проект «Ипотечного агентства» по продаже загородной недвижимости «Загородный клуб» появился в 2005 году. Тогда агентство специализировалось на выдаче ипотеки, но тогда никто не знал, как работать с новым продуктом. Теперь же, уверен Симаков, ипотека хорошо развита и полностью перешла к банкам.

По его мнению, активно будет развиваться арендный рынок. В частности, его компания сдает в аренду участки под строительство домов. Либо можно арендовать целый дом на длительный срок, к примеру, на несколько месяцев, чтобы провести лето с детьми на природе. Ежемесячная аренда обойдется в 30—40 тысяч рублей.

По прогнозам Симакова, рынок загородной недвижимости будет становиться цивилизованнее, а нынешние бригады шабашников будут превращаться в предприятия, открывать собственные производства.

Гуландам Фатхуллина, фото Максима Платонова, видео Камиля Исмаилова
МероприятияOnline-конференцииНедвижимостьЭкономикаБанкиБизнес Татарстан

Новости партнеров