Ставки выше, а дисконтов меньше: почему ипотека в Татарстане стала менее доступной?

Ставки выросли, дисконты уменьшились

Тревожная тенденция, которая наметилась на жилищном рынке в последние месяцы — увеличение ипотечных ставок. Ситуация усугублялась напряженным ожиданием удорожания ипотеки, предшествовавшим самому росту. Другой вопрос — насколько значимым оказался подъем и можно ли говорить о том, что ипотека для россиян стала менее доступной.

Когда Центробанк России увеличил ключевую ставку, участники рынка стали выжидательно поглядывать в сторону крупнейших госбанков, ведь именно им принадлежит самая большая доля на ипотечном рынке и их политика во многом остается определяющей. В частности, многие ждали, когда же повысит ипотечные ставки Сбербанк. Как рассказали в Сбербанке, первичное жилье на сегодняшний день можно купить по базовой ставке от 9,5%. При этом вместе с увеличением ставок, Сбер уменьшил дополнительные дисконты, связанные, к примеру, с оформлением зарплатных карт.

«С 22 октября 2018 года изменились процентные ставки по ипотечным кредитам Сбербанка на 0,4 п.п. по всем продуктам и программам, за исключением «Военной ипотеки», «Нецелевого кредита под залог недвижимости» и «Ипотеки с господдержкой для семей с детьми». При этом для зарплатных клиентов установлен единый дисконт в размере 0,3 п.п. (ранее этот показатель мог составлять от 0,3 до 0,5 п.п.) и уменьшена надбавка за оформление ипотеки по двум документам до 0,3 п.п. (ранее 0,5 п.п.).

Многие ждали, когда же повысит ипотечные ставки Сбербанк. Фото Олега Тихонова

Экономика формируется таким образом, что ставки по кредитам корректируются после изменения ставок по вкладам. Сбербанк повышал ставки по вкладам 24 августа на 0,2—0,4 п.п. и 12 октября на 0,15—0,5 п.п., таким образом общее повышение ставок по вкладам было 0,35—0,9 п.п., вслед за повышением ставок по вкладам корректируются ставки по ипотечным кредитам на 0,4 п.п.

Изменение процентных ставок является следствием адаптации к текущим рыночным условиям после сентябрьского увеличения ключевой ставки ЦБ, а также общими макроэкономическими изменениями», — прокомментировали «Реальному времени» в Сбербанке повышение ставок на покупку вторичного жилья. При этом базовая ставка на ее покупку составляет 10% годовых.

Другой крупный госбанк — ВТБ — тоже повысил ставки как минимум на 0,4%. Базовая ставка по ипотечным продуктам, по словам Олега Исламова, составляет 10% годовых. Более подробно с динамикой ставок в других банках в Татарстане можно ознакомиться в таблице, подготовленной аналитической службой «Реального времени», где указана ставка без учета дополнительных дисконтов и при условии, что кредит выдается на 15 лет с первоначальным взносом 30%.

В среднем, по данным аналитической службы «Реального времени», в период с 30 августа на 1 ноября ставки по ипотеке в Татарстане выросли в районе 0,5 п.п. Правда, в отдельных случаях рост превышает отметку в 1 п.п.

Вторичка перетянула ипотечное одеяло

Любопытно, что большим спросом пользуется ипотека на приобретение готового вторичного жилья, нежели новостроек. Так, Сбербанк отмечает, что доля ипотеки на покупку первичного жилья составляет 20%: если на первичку за первые 10 месяцев 2018 года было выдано только 4,5 тысячи кредитов, то на вторичку — 19 тысяч кредитов.

По данным «Ак Барс Банка», за период с января по ноябрь 2018 года в Татарстане было выдано 1 195 ипотек на покупку первичного и 4 969 ипотек — на приобретение вторичного, что больше показателя первички как минимум втрое.

В ВТБ разница между выдачей ипотеки на первичку и вторичку не такая большая, но все же кредитов на покупку готового жилья было выдано больше.

«Ипотека остается одним из самых востребованных видов розничного кредитования. За первые девять месяцев 2018 г. около 3 тысяч жителей республики приобрели недвижимость в строящихся домах. Объем выдачи превысил 6 млрд рублей, что на 43% выше аналогичного показателя 2017 г. На вторичном рынке региона ВТБ выдал 3,8 тысячи ипотечных кредитов на сумму 7,3 млрд рублей. В данном сегменте рост составил 19%», — прокомментировал Олег Исламов.

В числе причин повышения спроса на вторичное жилье эксперты называют удорожание новостроек.

— Государство вроде бы приняло закон, который защищает дольщиков. Но он не дает возможности застройщикам привлекать деньги дольщиков, и им приходится привлекать заемные средства, все это будет закладываться в цену квадратного метра. Из-за того, что новостройки стали дорожать, перед покупателями встал выбор — покупать первичное жилье или вторичку. Раньше в новостройках на начальной стадии строительства цены были привлекательные для покупателя, а сейчас цены выровнялись, — говорит руководитель «Брокер Альянс» Фарид Шабаев.

«Жилье стало слишком дорогим»

Впрочем, важно не просто констатировать рост ставок, а выяснить, насколько он повлиял на покупательскую активность, ведь ипотека уже несколько лет демонстрировала положительную динамику, оставаясь драйвером развития жилищного рынка.

Особенно благоприятно ситуация складывалась в 2018 году. Сбербанк на период с января по октябрь фиксирует в Татарстане рост выдачи ипотеки на новостройки на 32% (4 500 кредитов в 2018-м против 3 400 в 2017-м) и увеличение спроса на ипотеку на готовое жилье на 46% (19 тысяч сделок против 13 тысяч в 2017-м). По данным «Ак Барс» Банка, выдача ипотечных кредитов на первичное жилье на период с января по ноябрь выросла с 90 в 2017-м до 1 195-ти в 2018-м, спрос на вторичное жилье увеличился почти вдвое (4 969 сделок против 2 701).

Говорить о статистике по росту или снижению спроса на ипотеку пока рано — после повышения ставок прошло слишком мало времени. Впрочем, скорее всего, тенденция по удешевлению подошла к концу, и ипотека будет становиться для россиян все менее доступной. По крайней мере, никаких предпосылок для снижения ставок в ближайшее время нет. Глава Сбербанка Герман Греф уже прозрачно намекнул на «некоторое развитие в повышении ставок», которого стоит ждать уже в начале следующего года.

В то же время эксперты считают, что спрос на ипотеку может снизиться не только и не столько из-за удорожания ипотеки, а из-за роста цен на саму недвижимость. По словам руководителя «Брокер Альянс» Фарида Шабаева, растущий спрос на вторичку привел к ее удорожанию. При этом эксперт отмечает, что высокие цены делают недоступной ипотеку еще и потому, что увеличивается размер первоначального взноса.

— Для ипотеки 1 п.п. это существенно, но не критично. Изменение на 0,5 п.п. на рынок почти никак не повлияет, учитывая, что ставки снизились с 13—15% до 8—9%. Спада ипотеки в этом плане быть не должно. Мы заметили такую тенденцию, что вторичное жилье в Казани начало расти в цене, причем за последние 3—4 месяца вторичное жилье подорожало процентов на десять. Если однокомнатная хрущевка стоила 1,9—2 млн рублей, то сейчас она подорожала до 2,3 млн рублей. Из-за того, что объекты недвижимости стали дорожать, у людей и так платежеспособность не позволяет брать ипотеку. Клиентам сейчас не важна сама ипотечная ставка, — говорит Фарид Шабаев.

Он добавляет, что за последние три месяца цены на жилье выросли до 10%, для сравнения: в предыдущие годы на 10% повышались только в течение года.

• 

  Андрей Сухов руководитель банка «ДельтаКредит»

  За 10 месяцев 2018 года банк «ДельтаКредит» в Татарстане выдал ипотечных кредитов на первичное жилье на 52 млн рублей, что на 5% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

  Средневзвешенная ставка на первичное жилье банка «ДельтаКредит» за первые десять месяцев 2018 года составляет 10,4%.В течение года ипотечные ставки на первичное и вторичное жилье банка «ДельтаКредит» были одинаковые и начинались от 8,25%. В прошлом году средневзвешенная ставка на первичное жилье составляла 11,74%.

  Средневзвешенная ставка на приобретение вторичного жилья — 10,19%. В течение года ипотечные ставки на первичное и вторичное жилье банка «ДельтаКредит» были одинаковые и начинались с 8,25%. В прошлом году средневзвешенная ставка на вторичное жилье составляла 11,75%.

  За 10 месяцев 2018 года банк «ДельтаКредит» в Татарстане выдал 255 кредитов на вторичное жилье, что на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года.