Индекс новостроек Казани: сезонный спрос подстегнул цены на жилье
Цены в казанских новостройках продолжат свой рост
Как выяснило «Реальное время», «ЖИК Казани» готовится к строительству нового жилого комплекса из 8-этажных домов рядом с «Новыми островами» на Тэцевской, а «Унистрой» со следующего года будет строить малоэтажные дома в северной столице. Тем временем цены на казанские новостройки продолжают расти, и Казань уже оказалась в топе городов с самым дорогим жильем. Подробности — в новом аналитическом исследовании «Реального времени».
«Так как мы еще не перешли на эскроу-счета, поднимаем цены только в рамках запланированного»
Практически все казанские застройщики к осени подтянули цены на свои объекты. По крайней мере к таким выводам можно прийти, проанализировав данные аналитической службы «Реального времени». Впрочем, рост цен был вполне ожидаем: традиционно, начиная с сентября, на рынке жилья происходит рост спроса, вслед за ним поднимаются и цены. К тому же, сказать, что цены взлетели нельзя — речь скорее идет о планомерном повышении.
По мнению директора агентства недвижимости «Этажи» Марата Галлямова, еще одним фактором роста квадратного метра стало то, что подходит срок сдачи многих казанских новостроек. А объекты высокой степени готовности, как известно, имеют и более высокую стоимость.
— В пределах 1-2 процентов застройщики подняли цены в конце сентября. Это можно связать с тем, что некоторые застройщики подошли к финальному этапу и достраивают свои объекты. Соответственно ценник вышел на финальную планку. У других застройщиков опять же сезонность играет роль. IV квартал — самый лучший квартал в году по продажам. Других значимых предпосылок к удорожанию цены мы не видим. Здесь опять же многое зависит от модели застройщика, — поясняет Марат Галлямов.
Впрочем, сами застройщики прогнозируют, что в отдаленной перспективе цены продолжат свой рост. И связан он не только с отменой долевки в нынешнем виде.
— В будущем цены будут только расти. Одним из главных факторов, влияющим на ценообразование, станет повышение налога на добавочную стоимость с 1 января 2019 года. И хотя продажа квартир НДС не облагается, увеличение налога скажется на повышении себестоимости строительства. Строители уже прогнозируют рост стоимости строительно-монтажных работ, что скажется на конечной цене квадратного метра жилья, — отмечает коммерческий директор девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
Его коллега, коммерческий директор инвестиционно-строительной компании «КамаСтройИнвест» Антонина Дарчинова считает, что к росту цен в будущем приведет переход на эскроу-счета, поэтому в их компании продолжают работать по старой схеме.
— Так как мы еще не перешли на эскроу-счета, мы поднимаем цены на объекты только в рамках запланированных повышений (при росте готовности объекта). По строящимся объектам (ЖК «Винсент» на Столбова, ЖК «З-Хаус» на Спартаковской) повышение примерно на 5-7 процентов запланированное и происходит примерно каждые 3 месяца. По объектам, которые в ближайшее время сдадутся («Одетт» на Дзержинского и «Легато» на Муштари) итоговое повышение произойдет уже после сдачи, если еще останутся помещения в продаже, — говорит Антонина Дарчинова.
ЖИК о новом проекте: «Как его не назовете, все равно, наверное, остров будет»
Прежде всего остановимся на новых проектах, которые только анонсируются застройщиками. В частности, «Реальному времени» стало известно, что строить новый жилой комплекс планирует известный казанский девелопер «Жилищная инвестиционная компания Казани». Речь идет о строительстве домов на Тэцевской, рядом с уже существующим ЖК «Новые острова». Руководитель «ЖИКа» Эмиль Хуснутдинов подтвердил, что его компания в скором времени может выйти на рынок с новым продуктом, но подробностей раскрывать не стал.
— Пока проект в разработке, поэтому рассказать о нем не могу. Рабочее название уже есть. Это тоже будет комплексная застройка, — коротко прокомментировал Хуснутдинов.
Как удалось выяснить «Реальному времени», новый комплекс будет состоять не из исполинов высотой почти в 20 этажей, а из относительно небольших 8-этажных домов. Как оказалось, такой формат сейчас довольно востребован — возможно, покупателю уже надоели муравейники на несколько сотен квартир. Также есть информация, что дома могут быть выстроены в форме пятиугольника.
Что любопытно, пару лет назад «ЖИК» сокращал число домов в «Островах» — сначала с семи до пяти, а потом и вовсе до трех. Вместо непостроенных домов должен был появиться торговый центр площадью 38 тысяч кв. м. Но планы, по всей видимости, изменились, и девелопер решил дальше застраивать участок многоэтажками. Мы поинтересовались у застройщика, будет ли новый комплекс продолжением «Островов».
— Все на одной территории, как его не назовете, все равно, наверное, остров будет, — ответил Эмиль Хуснутдинов.
Добавим, что в июне ООО «Казанские окна» (входит в группу «ЖИК») получило разрешение на строительство четвертого дома «Островов».
Возвращаясь к теме динамики цен на новостройки, отметим, что с июня квадратный метр в строящемся доме в «Новых островах» подорожал примерно на 3% (с 65,2—75,9 до 70,2—74,75 тыс. рублей).
Не будем забывать, что в толстом портфеле «ЖИКа» есть еще один крупный проект, а именно ЖК «Победа». Интересно, что здесь однокомнатные квартиры довольно сильно отличаются по цене. Их застройщик предлагает купить за 81—90 тыс. за кв. м. «Двушки» уже будут стоить 67—74,6 тыс. за кв. м, а «трешки» и того меньше — 56,3—62,5 тыс. рублей. Если зайти на сайт «Победы», сразу можно найти акцию, по которой одну из планировок продают по цене от 55 тыс. за кв. м. Объяснить дисконт именно на трехкомнатные квартиры несложно — из-за большей площади возрастает общая стоимость жилья, да и инвесторам, которые покупают квартиру для сдачи, выгоднее покупать «однушки».
«Унистрой»: экспансия на север
Новые проекты обещает и другой крупный казанский игрок жилищного рынка — компания «Унистрой». Так уже в следующем году девелопер собирается приступить к строительству жилого комплекса в Сестрорецке, курортном районе Санкт-Петербурга. Ранее право аренды земельного участка площадью 105 га под будущую застройку «Унистрой» приобрел на торгах у АО «ДОМ.РФ». Договор аренды заключался на 14 лет с тем условием, что в первые 2 года арендная плата составит 150 млн рублей, в последующие годы — около 300 млн рублей. В условиях аукциона также обозначалось, что девелопер сможет построить малоэтажный жилой комплекс площадью около 280 тысяч кв. м.
Как мы уже писали, «Унистрой» запланировал два крупных проекта и в Казани. Речь идет о комплексе «Весна-2», который станет продолжением «Весны» на Мамадышском тракте. Здесь будут построены 10-, 12-этажные дома с общей площадью 130 тысяч кв. м. Кроме того, в портфеле застройщика появится проект «Лето», под строительство которого он уже приобрел земельные участки площадью 9 и 16 га за 225 млн рублей. Известно, что «Лето» будут строить недалеко от поселка Константиновка.
Если говорить о строящихся объектах «Унистроя», по словам Искандера Юсупова, повышение цен в их комплексах происходит планомерно, и застройщик сообщает о нем заблаговременно.
— Цены на наши проекты с начала года показывают следующую динамику: ART City — 11%, «Весна» — 12%, «Царево Village» — 13%. Наши партнеры и клиенты знают, что цены по нашим объектам повышаются системно — один или два раза в месяц 1-го и 15-го числа. Мы всегда заранее предупреждаем о повышении цен на главной странице сайта.
Как жители кварталов не оценили норвежский стиль Вольфсона
Далее остановимся на объектах, которые уже были анонсированы застройщиками, но в продаже появились лишь недавно. К числу таких можно отнести жилой комплекс «Норвежский» от СМУ-88 Ильи Вольфсона. Приобрести «однушку» в строящемся доме на Короленко можно за 73,6 тыс. рублей за кв. м, в «двушках» и «трешках» цена будет ниже — примерно 64—68,5 тыс. рублей за кв. м. Как указано в декларации, дом на 493 квартиры должен быть сдан в 2021 году. Примерная стоимость реализации объекта — порядка 1, 3 млрд рублей.
Правда, жители соседних домов на Короленко не очень-то рады соседству с комплексом «с высоким уровнем жизни, как в Европе». Интересно, что проекты Ильи Вольфсона вообще не встречают большого восторга среди жителей близлежащих домов. Так было, к примеру, и во время строительства ЖК «Пять звезд». Впрочем, наверняка нелюбовь местного населения не сильно влияет на благополучие компаний господина Вольфсона. Что касается других объектов «СМУ-88», то значительного роста по ним не произошло.
Среди «новичков» нашего обзора цен на новостройки оказался ЖК «Савин хаус», который строит московская группа компаний «Садовое кольцо». Все категории квартир в строящемся доме на Фатиха Амирхана предлагаются по одной цене — 75—85 тысяч рублей за кв. м.
«По итогам lll квартала 2018 года мы зафиксировали повышение цен на качественное первичное жилье. Из около 20 проектов, которые мы регулярно мониторим, только у двух проектов отмечено снижение цены. Рост цен на квартиры вполне закономерен, так как обусловлен ростом спроса на жилье», — прокомментировал Анатолий Баталин, коммерческий директор ГК «Садовое кольцо».
От «Гермогена» до «Гауди», или сколько стоит «квадрат» в бизнес-классе
Есть в нашем списке новостроек и объекты, которые довольно редко попадают в информационное поле, поэтому обратим внимание читателя и на них. Например, нечасто пишут и говорят о жилом комплексе «Славный» на Амирхана Еники. Между тем здесь уже началось строительство 11-этажного дома на 70 квартир. Их площадь варьируется от 39 до 95 кв. м. Согласно данным на сайте, в качестве застройщика выступает ООО «Спецкаучукремстрой», которое также строит ЖК «Счастливый» на въезде в Усады Лаишевского района. Цена «однушки» и «двушки» здесь будет примерно одинаковой — около 83—85 тыс. рублей за кв. м. Трехкомнатные квартиры обойдутся чуть дешевле — в 72,8—83,5 тыс. рублей за кв. м.
Не так много информации и о жилом комплексе «Архитектор», который позиционируется как жилье бизнес класса. Застройщик попытался поддержать тему названия ЖК в планировках квартир, которые получили имена известных архитекторов. Так однокомнатные квартиры (43—45 кв. м) названы в честь итальянских архитекторов и скульпторов, двухкомнатные (69—73 кв. м) – французских. А вот «трешки» (94—104 кв. м) почему-то не стали делить по национальной принадлежности мастеров — самая большая планировка названа в честь древнегреческого архитектора Гермогена, чуть меньше нее оказались «Гауди», «Календарио», «Джотто ди Бондоне». Самой большей чести, по всей видимости, удостоился Леонардо да Винчи — его именем назвали четырехкомнатную квартиру-пентхаус в 157,6 «квадратов».
Впрочем, независимо от названия и числа комнат цены одинаковые — 102 тысячи за кв. м. Напомним, что в качестве застройщика здесь выступает ООО «Татэкоресурс». Компанией, по данным «Картотеки.ру», владеют три бизнесвумен — Любовь Карпова, Марина Шалымова, Фарида Ковалева. Последняя в свое время работала в Казанском государственном технологическом университете (КГТУ), директором 115-го профлицея. Сын Ковалевой — Руслан Ковалев является гендиректором «Татэкоресурса».
Казань в топе: жилье дороже только в Москве и Питере
Довольно часто приходится слышать от читателей о том, что цены в казанских новостройках растут так быстро, что в скором времени догонят столичные. Для сравнения мы решили привести исследование, подготовленное порталом «Авито». Оно представляет собой рейтинг российских городов с самой дорогой жилплощадью. При исследовании учитывались данные с июня по август 2018 года. Не сохраняя никакой интриги, скажем, что Казань вошла в тройку лидеров, уступив победу лишь Москве и Санкт-Петербургу. Сделаем оговорку — несомненно, в данном случае речь идет именно о средней стоимости «квадрата». В конкретных случаях цена может быть выше или ниже в зависимости от местоположения, класса комплекса и от позиции самого продавца.
По данным экспертов «Авито». Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Казани составила почти 72 тыс. рублей, на первичном — более 70 тыс. рублей. При этом цены на новостройки выросли на 7%, на «вторичку» — на 8%.
Как же обстоят дела с ценами на жилье в Москве? «Авито» приводит следующие данные. Средняя цена вторичного жилья здесь составила почти 196 тыс. рублей за кв. м. Что любопытно, московские новостройки оцениваются дороже — в 216, 5 тыс. рублей за кв. м. И это парадокс, ведь готовое жилье, как правило, стоит дороже.
Вторым по дороговизне жилья городом стал Санкт-Петербург, где «первичку» продавали в среднем за 110 тыс. рублей за кв. м, «вторичку» — за 119 тыс. рублей. Третье место соответственно заняла Казань. Что касается городов-аутсайдеров, в их числе оказались Ульяновск, Челябинск, Тольятти, Омск и Саратов.
120 миллионов за квартиру на Касаткина
Еще одно любопытное исследование провел портал «Циан». Он подготовил рейтинг городов ПФО, в которых продаются самые дорогие на вторичном рынке квартиры. В этом списке безоговорочным победителем стала Казань: за квартиру площадью 320 кв. м собственник просит ни много ни мало 119 млн рублей.
В объявлении сообщается, что двухуровневая квартира новая и раннее в ней никто не проживал. На первом уровне находятся кухня-студия, спальня, кабинет, санузел, на втором — еще две спальни и два санузла. Квартира находится на четвертом этаже 4-этажного дома 2005 года постройки. Ремонт, конечно, дизайнерский.
Надо сказать, что Казань в этом рейтинге далеко обогнала другие поволжские города. Так, в Самаре, занимающей почетное 2-е место, квартиру с площадью в два раза больше (600 кв. м) можно купить по цене в два раз меньше — 69,5 млн рублей.
«Бронза» досталась Уфе, где за пятикомнатную квартиру площадью 330 кв. м с элитной мебелью и дизайнерским ремонтом придется заплатить 65 млн рублей. Хотя если говорить не о стоимости квартиры, а о цене за квадратный метр, то уфимская квартира окажется дороже самарской.